RENTMEESTERSCHAP: BOUWTECHNISCH
BEHEER
ZIN EN ONZIN?
Waarom neemt men een pand op in een patrimoniumportefeuille?
- Er wordt vandaag dikwijls ad hoc gewerkt bij het beheer van gebouwen → er wordt enkel
rekening gehouden met dringende herstellingen, dwingende eisen en occasioneel een
afweging van de energiekosten tegenover investeringskosten.
CONDITIEMETING
DOEL VAN DE CONDITIEMETING
Doel: het vaststellen in welke (onderhouds)staat gebouwen, terreinen en installatis zijn en van daaruit
het toekomstige onderhoud, herstellingswerken en verbouwingswerken kunnen inschatten (MJOP).
De conditiemeting is een startpunt of een tussenpunt in een beheerstraject bij bouw, aankoop en bij
verbouwing.
PROBLEEM
Probleem: er is nood aan éénduidigheid en kwaliteit
- Iedereen doet maar wat.
Gevolg → onmogelijk om objectief:
- Budgetten voor het onderhoud toe te kennen op basis van bevindingen.
- Investeringsbudgetten op te stellen voor renovaties of andere interne verbouwingen.
- Financiële verkoopinformatie te verstrekken.
AD HOW POLICE – PERCEPTIE
Algemene perceptie dat gebouwen geen/nauwelijks onderhoud nodig hebben.
- Bij bijvoorbeeld problemen of bij verplichtingen.
WAT ZIJN DE WETTELIJKE VERPLICHTINGEN VOOR GEBOUWEN?
- Warmteverlies berekenen.
- Lift controle (KB)
- Elektriciteit
- Asbest
- Gebouwschil
1
, - Vlaamse wooncode
- Algemene veiligheid
- Brandveiligheid
- Installaties
- Toegankelijkheid
Maar in de praktijk is er veel achterstallig onderhoud leidt tot verval.
- Verouderde gebouwen kosten meer!
VASTGOEDWAARDE
Een conditiemeting opmaken in het licht van aan-/verkoop kost geld, maar:
- Het biedt nuttige informatie.
- De risicovervanging wordt ingecalculeerd in de biedprijs incl. risicopremie.
- De aanwezigheid van conditiestaatmeting en meerjarenplan bieden transparantie en leiden in
de meeste gevallen tot meerwaarde.
GESCHIEDENIS NEN2767
Sinds 1980 in Nederland (oorsprong: Groot-Brittanië) en sinds 2017 in Vlaanderen.
TOEPASSING VOOR DE BEHEERDER
NEN2767
door nood aan éénduidigheid en kwaliteit
NEN2767 een meet- en registreermethodiek uit te voeren door een inspecteur: een protocol.
Materiaal – element – detaillering
Soort gebrek – omvang gebrek – intensiteit gebrek
Van 1 (zeer goed) tot 6 (zeer slecht)
naar 1 totaalscore
Wat niet binnen het protocol valt dient apart te worden toegevoegd!
2
,CONDITIEMETING – WAT?
Conditiemeting Een methodiek waarmee de technische staat van een gebouw kan worden in
kaart gebracht op een objectieve manier via een visuele beoordeling.
- Enkel visueel vaststelbare gebreken worden in kaart gebracht.
TOEPASSING
Toepassingsgebied van condititmeting:
- Utiliteitsbouw
- Gezondheidszorg
- Overheid
- Onderwijs
- Woningbouw
ONDERDELEN
- De constructie van het gebouw (dragende systemen vanaf de fundering).
- De schil van het gebouw: daken, gevels en terrein.
- De inrichting → zichtbare elementen.
- De infrastructuur → onzichtbare onderdelen van het gebouw ten behoeve van voorzieningen
in het gebouw.
- Installaties die gebouweigen zijn, dus niet de installaties die de gebruiker van het gebouw
nodig heeft voor de specifieke eigen bedrijfsvoering.
De installaties bestaan uit:
- Verwarming, luchtbehandeling en koeling, aardgasinstallatie en andere aan- en
afvoerinstallatie.
- Elektrische installatie ten behoeve van de voeding van elektrische apparatuur.
- Water, riolering en sanitait, en installaties voor de verwerking van (afval)water.
BEOORDELING
De score (1 – 2 – 3 – 4 – 5 – 6) op basis van een gebrekenlijst:
- De ernst of het soort gebrek
o Gering/serieus/ernstig
- De omvang van het gebrek
o 0%/2%/10%/30%/70%/100%
- Intensiteit van het gebrek
o Start/gevorderd/eind
3
, 1. Uitstekende conditie Incidenteel geringe gebreken
2. Goede conditie Incidenteel beginnende veroudering
3. Redelijke conditie Plaatselijk zichtbare veroudering
Functievervulling van bouw- en installatiedelen niet in gevaar
4. Matige conditie Functievervulling van bouw- en installatiedelen incidenteel in
gevaar
5. Slechte conditie De veroudering is onomkeerbaar
6. Zeer slechte conditie Technisch rijp voor sloop
GEVAAR
- Dakdichting, score 2: nauwelijks veroudering over de volledige oppervlakte, nog lange
levensduur.
o Acceptabel → geen actie ondernemen, volgend jaar opnieuw beoordelen.
- Verlichting van een operatiekamer met score 2: kan en zal vaker uitvallen dan verlichting met
een score 1.
o Onacceptabel door randvoorwaarden → meteen vervangen door nieuwe lampen.
DETAILNIVEAU
Basis voor werkbaar document in combintait met een (meerjaren) onderhoudsplanning/strategie.
- Vanuit risico-analyse → ageren.
SOORTEN RISICO’S
- Eerste prioriteit: gevaar voor personen (direct)
o Doorgeroeste balustrade, loshangende gevelelementen.
- Tweede prioriteit: gevaar voor gevolgschade
o Scheuren, lekken.
- Derde prioriteit: gevaar voor functionaliteit van gebouw.
o Defecte airco, afgebroken sleutel.
- Vierde prioriteit: esthetische gebreken.
4
BEHEER
ZIN EN ONZIN?
Waarom neemt men een pand op in een patrimoniumportefeuille?
- Er wordt vandaag dikwijls ad hoc gewerkt bij het beheer van gebouwen → er wordt enkel
rekening gehouden met dringende herstellingen, dwingende eisen en occasioneel een
afweging van de energiekosten tegenover investeringskosten.
CONDITIEMETING
DOEL VAN DE CONDITIEMETING
Doel: het vaststellen in welke (onderhouds)staat gebouwen, terreinen en installatis zijn en van daaruit
het toekomstige onderhoud, herstellingswerken en verbouwingswerken kunnen inschatten (MJOP).
De conditiemeting is een startpunt of een tussenpunt in een beheerstraject bij bouw, aankoop en bij
verbouwing.
PROBLEEM
Probleem: er is nood aan éénduidigheid en kwaliteit
- Iedereen doet maar wat.
Gevolg → onmogelijk om objectief:
- Budgetten voor het onderhoud toe te kennen op basis van bevindingen.
- Investeringsbudgetten op te stellen voor renovaties of andere interne verbouwingen.
- Financiële verkoopinformatie te verstrekken.
AD HOW POLICE – PERCEPTIE
Algemene perceptie dat gebouwen geen/nauwelijks onderhoud nodig hebben.
- Bij bijvoorbeeld problemen of bij verplichtingen.
WAT ZIJN DE WETTELIJKE VERPLICHTINGEN VOOR GEBOUWEN?
- Warmteverlies berekenen.
- Lift controle (KB)
- Elektriciteit
- Asbest
- Gebouwschil
1
, - Vlaamse wooncode
- Algemene veiligheid
- Brandveiligheid
- Installaties
- Toegankelijkheid
Maar in de praktijk is er veel achterstallig onderhoud leidt tot verval.
- Verouderde gebouwen kosten meer!
VASTGOEDWAARDE
Een conditiemeting opmaken in het licht van aan-/verkoop kost geld, maar:
- Het biedt nuttige informatie.
- De risicovervanging wordt ingecalculeerd in de biedprijs incl. risicopremie.
- De aanwezigheid van conditiestaatmeting en meerjarenplan bieden transparantie en leiden in
de meeste gevallen tot meerwaarde.
GESCHIEDENIS NEN2767
Sinds 1980 in Nederland (oorsprong: Groot-Brittanië) en sinds 2017 in Vlaanderen.
TOEPASSING VOOR DE BEHEERDER
NEN2767
door nood aan éénduidigheid en kwaliteit
NEN2767 een meet- en registreermethodiek uit te voeren door een inspecteur: een protocol.
Materiaal – element – detaillering
Soort gebrek – omvang gebrek – intensiteit gebrek
Van 1 (zeer goed) tot 6 (zeer slecht)
naar 1 totaalscore
Wat niet binnen het protocol valt dient apart te worden toegevoegd!
2
,CONDITIEMETING – WAT?
Conditiemeting Een methodiek waarmee de technische staat van een gebouw kan worden in
kaart gebracht op een objectieve manier via een visuele beoordeling.
- Enkel visueel vaststelbare gebreken worden in kaart gebracht.
TOEPASSING
Toepassingsgebied van condititmeting:
- Utiliteitsbouw
- Gezondheidszorg
- Overheid
- Onderwijs
- Woningbouw
ONDERDELEN
- De constructie van het gebouw (dragende systemen vanaf de fundering).
- De schil van het gebouw: daken, gevels en terrein.
- De inrichting → zichtbare elementen.
- De infrastructuur → onzichtbare onderdelen van het gebouw ten behoeve van voorzieningen
in het gebouw.
- Installaties die gebouweigen zijn, dus niet de installaties die de gebruiker van het gebouw
nodig heeft voor de specifieke eigen bedrijfsvoering.
De installaties bestaan uit:
- Verwarming, luchtbehandeling en koeling, aardgasinstallatie en andere aan- en
afvoerinstallatie.
- Elektrische installatie ten behoeve van de voeding van elektrische apparatuur.
- Water, riolering en sanitait, en installaties voor de verwerking van (afval)water.
BEOORDELING
De score (1 – 2 – 3 – 4 – 5 – 6) op basis van een gebrekenlijst:
- De ernst of het soort gebrek
o Gering/serieus/ernstig
- De omvang van het gebrek
o 0%/2%/10%/30%/70%/100%
- Intensiteit van het gebrek
o Start/gevorderd/eind
3
, 1. Uitstekende conditie Incidenteel geringe gebreken
2. Goede conditie Incidenteel beginnende veroudering
3. Redelijke conditie Plaatselijk zichtbare veroudering
Functievervulling van bouw- en installatiedelen niet in gevaar
4. Matige conditie Functievervulling van bouw- en installatiedelen incidenteel in
gevaar
5. Slechte conditie De veroudering is onomkeerbaar
6. Zeer slechte conditie Technisch rijp voor sloop
GEVAAR
- Dakdichting, score 2: nauwelijks veroudering over de volledige oppervlakte, nog lange
levensduur.
o Acceptabel → geen actie ondernemen, volgend jaar opnieuw beoordelen.
- Verlichting van een operatiekamer met score 2: kan en zal vaker uitvallen dan verlichting met
een score 1.
o Onacceptabel door randvoorwaarden → meteen vervangen door nieuwe lampen.
DETAILNIVEAU
Basis voor werkbaar document in combintait met een (meerjaren) onderhoudsplanning/strategie.
- Vanuit risico-analyse → ageren.
SOORTEN RISICO’S
- Eerste prioriteit: gevaar voor personen (direct)
o Doorgeroeste balustrade, loshangende gevelelementen.
- Tweede prioriteit: gevaar voor gevolgschade
o Scheuren, lekken.
- Derde prioriteit: gevaar voor functionaliteit van gebouw.
o Defecte airco, afgebroken sleutel.
- Vierde prioriteit: esthetische gebreken.
4
