Hoorcollege 2 – Openbare registers, kadasters en derdenbescherming
De openbare registers
• Art. 3:10 jo. 3:89 lid 1 BW definitie registergoed, als inschrijving in daarvoor bestemde
openbare registers noodzakelijk is. Voor levering van onroerende zaken is een notariële akte
vereist. 3:89 overeenkomstige toepassing op vestiging, etc. op een onroerend goed. Dus akte
inschrijven in de openbare registers, ook voor beperkte rechten. Andere registergoederen
vindt je in boek 8, schepen en vliegtuigen.
• Art. 3:16 e.v.BW openbare registers waarin wordt ingeschreven, in die openbare registers
worden niet enkel overdrachten en vestigingen ingeschreven, maar je kunt alle feiten die van
belang zijn inschrijven, denk aan boedelmengingen, verjaringen, naamsveranderingen, etc.
Wat je in kunt schrijven volgt uit 3:17 BW. Je kunt niet zomaar alles inschrijven. Sommige
dingen zijn wel relevant, maar mag je niet inschrijven. Bijvoorbeeld een retentierecht.
• Kadasterwet: regelt de inschrijving in de registers en de raadpleging daarvan
• Art.3:16 lid 2 BW aparte wet waarin dingen worden geregeld met betrekking tot openbare
registers, ‘wordt geregeld bij wet’, dat is de kadasterwet (wet in formele zin). Rechtsfeiten
worden aangeboden bij het kadaster. Stukken worden ingeschreven in openbare registers,
deze worden geregeld in boek 3 en de Kadasterwet. Ook is er nog een tweede register: de
Basisregistratie Kadaster
• Basisregistratie Kadaster versus openbare registers (inschrijving, derdenbescherming).
Basisregistratie Kadaster noteert wie volgens het Kadaster de eigenaar is van een
registergoed, wie een beperkt recht heeft en waarop het kadaster die conclusie baseert.
Kadaster boekt op chronologische volgorde in, akten krijgen opeenvolgende nummers. Als je
wilt weten wie eigenaar is, dan moet je weten wanneer degene het vastgoed verkregen
heeft. Dan moet je ook nog checken of degene die meent eigenaar te zijn, niet nog daarna
heeft overgedragen aan iemand. Kadaster onderbouwt conclusie met verwijzing naar akte in
de openbare registers.
Inschrijving in openbare registers gaan meestal gepaard met notariële akte.
Openbare registers zijn van belang voor registergoederen
Soorten registerregels
• Negatief of positief? Negatieve stelsels en positieve stelsels. Negatief: stelsel is negatiever
naarmate de inschrijving het bestaan van het recht in mindere mate garandeert. Positief: dan
legt inschrijving wel onweerlegbaar bewijs dat dat recht bestaat. In Duitsland hebben ze een
positief stelsel. Nederlands stelsel is negatief, maar wel zoveel derdenbescherming als iets
onjuist is in register, waardoor we spreken van een gematigd negatief. In Duitsland kunnen
verjaringsverkrijgingen niet buiten de registers om plaatsvinden, in Nederland is dat niet zo.
• Garandeert de inschrijving het bestaan van het recht of is sprake van een onweerlegbaar
bewijs van gerechtigdheid?
• Wat wordt geregistreerd?
, • Rechtshandeling of de gerechtigdheid? In sommige landen gaat het om titelregistratie. In
NL hebben we dat ook, de Basisregistratie Kadaster is de titelregistratie, maar de openbare registers
registreren rechtsfeiten/rechtshandelingen. Systemen zijn geïntegreerd.
• Twee ‘geïntegreerde’ systemen: openbare registers en kadastrale registratie
• Onderlinge afhankelijkheid: verwijzing deel en nummer
Tekening bij akte is bepalend.
Hypotheek zit waar je hem civielrechtelijk vestigt.
Wat is er wel of niet geregistreerd in de openbare registers?
Basisregistratie kadaster of openbare registers?
HR 2 december 1988, NJ 1989,160
‐Bij uitleg van de akte van levering gaat de feitelijke omschrijving vóór op de kadastrale omschrijving,
wat in het kadaster bekend is. Wat gebeurd er op het moment dat je een verkeerd perceelnummer
noemt? De feitelijke omschrijving gaat voor in beginsel. Je legt akte uit naar bedoeling van partijen.
De kans is groter dat ze gewoon het huis met tuin wilde overdragen, dan dat ze een bepaald
perceelnummer is.
HR 20 februari 1987, NJ 1987,1002 Goedhart/ van der Berg
‐Dat men door raadpleging van de basisregistratie kadaster beter had kunnen weten , staat aan
goede trouw niet in de weg. Het is niet per se een fout van het kadaster, waarvoor je bij het kadaster
terecht kunt. Hangt af van de omstandigheden. Het is niet evident dat het kadaster een beroepsfout
heeft gemaakt.
Van der Berg heeft erf overgedragen gekregen en haar rechtsvoorganger was mede gerechtigd tot
het land dat uitsteekt links op afb. Van der berg ging dit stuk grond ook in exclusief gebruik nemen.
Op gegeven moment had iemand anders dat hele terrein verkregen en die zegt dat van der berg weg
moet. Van der Berg zegt: rechtsvoorganger was idd niet beschikkingsbevoegd, maar ik ben door
verjaring eigenaar geworden van dat stuk grond, want hij heeft het al die tijd exclusief gebruikt en hij
was ook nog te goeder trouw (onder oud recht vereist). Goede trouw-vraag: kun je nou te goede
trouw zijn als je zo’n stuk grond exclusief in gebruik neemt. Nee zegt de ander, je kan op de
kadastrale kaart zien dat je niet eigenaar bent. Van der Berg zegt dat je enkel naar openbare registers
moet kijken. HR: 3:23 BW huidig recht, beroep op onbekendheid. Het gaat om de openbare registers.
Van der Berg had het dus niet hoeven te weten en is te goeder trouw, hij had de kadastrale kaarten
niet hoeven te checken. Dus hij was door verjaring eigenaar geworden.
Het Nederlandse stelsel
Van oorsprong negatief
• Inschrijving is noodzakelijk voor de overdracht van onroerende zaken of voor de vestiging
van zakelijke rechten daarop
De openbare registers
• Art. 3:10 jo. 3:89 lid 1 BW definitie registergoed, als inschrijving in daarvoor bestemde
openbare registers noodzakelijk is. Voor levering van onroerende zaken is een notariële akte
vereist. 3:89 overeenkomstige toepassing op vestiging, etc. op een onroerend goed. Dus akte
inschrijven in de openbare registers, ook voor beperkte rechten. Andere registergoederen
vindt je in boek 8, schepen en vliegtuigen.
• Art. 3:16 e.v.BW openbare registers waarin wordt ingeschreven, in die openbare registers
worden niet enkel overdrachten en vestigingen ingeschreven, maar je kunt alle feiten die van
belang zijn inschrijven, denk aan boedelmengingen, verjaringen, naamsveranderingen, etc.
Wat je in kunt schrijven volgt uit 3:17 BW. Je kunt niet zomaar alles inschrijven. Sommige
dingen zijn wel relevant, maar mag je niet inschrijven. Bijvoorbeeld een retentierecht.
• Kadasterwet: regelt de inschrijving in de registers en de raadpleging daarvan
• Art.3:16 lid 2 BW aparte wet waarin dingen worden geregeld met betrekking tot openbare
registers, ‘wordt geregeld bij wet’, dat is de kadasterwet (wet in formele zin). Rechtsfeiten
worden aangeboden bij het kadaster. Stukken worden ingeschreven in openbare registers,
deze worden geregeld in boek 3 en de Kadasterwet. Ook is er nog een tweede register: de
Basisregistratie Kadaster
• Basisregistratie Kadaster versus openbare registers (inschrijving, derdenbescherming).
Basisregistratie Kadaster noteert wie volgens het Kadaster de eigenaar is van een
registergoed, wie een beperkt recht heeft en waarop het kadaster die conclusie baseert.
Kadaster boekt op chronologische volgorde in, akten krijgen opeenvolgende nummers. Als je
wilt weten wie eigenaar is, dan moet je weten wanneer degene het vastgoed verkregen
heeft. Dan moet je ook nog checken of degene die meent eigenaar te zijn, niet nog daarna
heeft overgedragen aan iemand. Kadaster onderbouwt conclusie met verwijzing naar akte in
de openbare registers.
Inschrijving in openbare registers gaan meestal gepaard met notariële akte.
Openbare registers zijn van belang voor registergoederen
Soorten registerregels
• Negatief of positief? Negatieve stelsels en positieve stelsels. Negatief: stelsel is negatiever
naarmate de inschrijving het bestaan van het recht in mindere mate garandeert. Positief: dan
legt inschrijving wel onweerlegbaar bewijs dat dat recht bestaat. In Duitsland hebben ze een
positief stelsel. Nederlands stelsel is negatief, maar wel zoveel derdenbescherming als iets
onjuist is in register, waardoor we spreken van een gematigd negatief. In Duitsland kunnen
verjaringsverkrijgingen niet buiten de registers om plaatsvinden, in Nederland is dat niet zo.
• Garandeert de inschrijving het bestaan van het recht of is sprake van een onweerlegbaar
bewijs van gerechtigdheid?
• Wat wordt geregistreerd?
, • Rechtshandeling of de gerechtigdheid? In sommige landen gaat het om titelregistratie. In
NL hebben we dat ook, de Basisregistratie Kadaster is de titelregistratie, maar de openbare registers
registreren rechtsfeiten/rechtshandelingen. Systemen zijn geïntegreerd.
• Twee ‘geïntegreerde’ systemen: openbare registers en kadastrale registratie
• Onderlinge afhankelijkheid: verwijzing deel en nummer
Tekening bij akte is bepalend.
Hypotheek zit waar je hem civielrechtelijk vestigt.
Wat is er wel of niet geregistreerd in de openbare registers?
Basisregistratie kadaster of openbare registers?
HR 2 december 1988, NJ 1989,160
‐Bij uitleg van de akte van levering gaat de feitelijke omschrijving vóór op de kadastrale omschrijving,
wat in het kadaster bekend is. Wat gebeurd er op het moment dat je een verkeerd perceelnummer
noemt? De feitelijke omschrijving gaat voor in beginsel. Je legt akte uit naar bedoeling van partijen.
De kans is groter dat ze gewoon het huis met tuin wilde overdragen, dan dat ze een bepaald
perceelnummer is.
HR 20 februari 1987, NJ 1987,1002 Goedhart/ van der Berg
‐Dat men door raadpleging van de basisregistratie kadaster beter had kunnen weten , staat aan
goede trouw niet in de weg. Het is niet per se een fout van het kadaster, waarvoor je bij het kadaster
terecht kunt. Hangt af van de omstandigheden. Het is niet evident dat het kadaster een beroepsfout
heeft gemaakt.
Van der Berg heeft erf overgedragen gekregen en haar rechtsvoorganger was mede gerechtigd tot
het land dat uitsteekt links op afb. Van der berg ging dit stuk grond ook in exclusief gebruik nemen.
Op gegeven moment had iemand anders dat hele terrein verkregen en die zegt dat van der berg weg
moet. Van der Berg zegt: rechtsvoorganger was idd niet beschikkingsbevoegd, maar ik ben door
verjaring eigenaar geworden van dat stuk grond, want hij heeft het al die tijd exclusief gebruikt en hij
was ook nog te goeder trouw (onder oud recht vereist). Goede trouw-vraag: kun je nou te goede
trouw zijn als je zo’n stuk grond exclusief in gebruik neemt. Nee zegt de ander, je kan op de
kadastrale kaart zien dat je niet eigenaar bent. Van der Berg zegt dat je enkel naar openbare registers
moet kijken. HR: 3:23 BW huidig recht, beroep op onbekendheid. Het gaat om de openbare registers.
Van der Berg had het dus niet hoeven te weten en is te goeder trouw, hij had de kadastrale kaarten
niet hoeven te checken. Dus hij was door verjaring eigenaar geworden.
Het Nederlandse stelsel
Van oorsprong negatief
• Inschrijving is noodzakelijk voor de overdracht van onroerende zaken of voor de vestiging
van zakelijke rechten daarop
