Hoorcollege 1 – Appartementsrechten
Appartementsrechten
• Algemene omschrijving: een recht uit boek 5 BW.
• Artikel 5:106 e.v. BW. Lid 4 definitie.
• Je kan 100% gerechtigdheid opdelen in aandelen, dit zijn appartementsrechten: een
onverdeeld aandeel in de gerechtigdheid. Natrekking wordt niet verbroken. Alle eigenaren
zijn gezamenlijk de eigendom of erfpacht tot de gehele onroerende zaak, gezamenlijk
gerechtigd.
• Aan ieder aandeel is het exclusieve gebruik gekoppeld van 1 of meer privégedeelten.
• Splitsingsakte: tekening waar appartementsrecht worden aangegeven.
• Appartementsrechten kan eigenaar overdragen, onverdeeld aandeel in totale eigendom,
exclusief gebruiksrecht tot jouw deel, maar dus gerechtigd tot gehele registergoed.
• Aan ieder appartementsrecht is een lidmaatschap gekoppeld van een VVE. Dat is bijzonder,
want uitgangspunt in het recht is dat je niet automatisch lid ergens van bent. VVE is
verantwoordelijk voor beheer van het vastgoed, met uitzondering van privégedeelten. Ze
vergaderen en houden reserves aan.
Andere optie is een gewoon gemeenschappelijk eigendom, dit is iets anders dan een
appartementsrecht. Je kan dan ook exclusief gebruik van een bepaald gedeelte verkrijgen in de
beheer regeling, en een VVE oprichten.
Wat is dan bijzonder aan een appartement splitsing? Iets waar je rekening mee moet houden is
verdeling vorderen. Als iemand er bijvoorbeeld uit wilt. Effect is dat je de rest moet uitkopen, of de
rest jouw. Eruit stappen in ruil voor schadevergoeding. Dit is nadelig bij de eenvoudige gemeenschap.
Ander punt is dat je bij een normale gemeenschap niet iedereen kan verplichten lid te zijn van de
VVE.
Vroeger stichten ze een vereniging, die eigenaar van een gebouw werd, met lidmaatschapsrechten
die exclusief gebruik verschaften. Soms wordt nog steeds met een coöperatieve vereniging gewerkt.
Dat lijkt ook erg op een appartementssplitsing. Genotsrecht is even groot.
Belangrijkste juridische verschil: in het geval er schuldeisers zijn, schuldeisers van vereniging kunnen
beslag leggen op het gebouw. Dan heb je niks meer aan een lidmaatschapsrecht. Je kunt het wel
overdragen, verpanden, etc., alleen een lidmaatschapsrecht ontleent zijn waarde aan het feit dat je
gebruik hebt van het gebouw. Maar een bank wilt ook dat je zekerheid op het pand hebt.
Lidmaatschapsrecht is in beslag niks meer waard. Bij appartementsrechten heb je je eigen
onverdeelde aandeel, niemand kan verdeling vorderen en alleen jouw schuldeisers kunnen erbij, niet
die van anderen. Erg handig indien onroerend goed moet worden verdeeld.
Geschiedenis: coöp.
Appartementsrechten
De aard van het recht
- Gemeenschappelijke eigendom (‘monistisch’ systeem): met z’n alle gerechtigd tot het gehele
complex (in Frankrijk en België dualistisch systeem).
- Minstens één privégedeelte per appartementsrecht, een fysiek afgebakend gedeelte voor
afzonderlijk gebruik. Stel parkeergarage, hoe doe je het dan? Je wijst willekeurig iedereen een plek
toe, in splitsingsreglement zet je neer dat je moet dulden dat iemand op jouw plek staat dan kan jij
, ergens anders staan. Je kan niet meer aandelen verkopen dan er plekken zijn, iedereen moet een
privégedeelte hebben.
- Goederenrechtelijke rechtsverhouding ligt vast in het splitsingsreglement - > erg inflexibel, op
moment dat je reglement wilt aanpassen, dan moet akte van splitsing worden gewijzigd, alle
deelgenoten moeten hier dan aan meewerken. Allemaal moeten ze goedkeuring geven. Nu iets
flexibeler, 80% evt, maar uitgangspunt is nog steeds iedereen, 5:108 BW je moet in stand houden
zoals bij splitsingsakte. Als je iets wilt veranderen moet iedereen het ermee eens zijn, vaak willen
anderen dat er in ruil voor goedkeuring iets komt voor hen. Ook lastig bij bijv. bedrijfsterreinen of
vakantieparken.
-Inflexibel systeem
– Inrichting moet feitelijk vaststaan voor de eerste transactie.
In NL hebben we maar een paar verenigingen waar je niet meer uit kunt als je eenmaal lid bent:
motorbendes en de VVE bij splitsing in appartementsrechten. Beide niet opzegbaar.
Appartementsrechten
De aard van het recht
- Verplicht lidmaatschap van de Vereniging van Eigenaars (VvE)
- Verantwoordelijk voor het beheer van het complex (art. 5:126 BW); er is in de akte omschreven wat
precies tot het privégedeelte behoort en wat gemeenschappelijk is.
Toepassingsmogelijkheden:
- Reguliere flatgebouwen
- Vakantieparken, bedrijventerreinen etc.
De akte van splitsing
Splitsingsreglement is een onderdeel van de akte van splitsing
Art. 5:112 BW
- Privégedeelten (splitsingstekening)
- Splitsingsreglement
-Schulden en kosten; welke komen voor rekening van de gezamenlijke eigenaren, met name
natuurlijk de kosten die betrekking hebben op beheer van het gemeenschappelijk gedeelte.
Je kan ook denken aan potje voor borrels, etc. Of glazenwassers.
-Exploitatierekening; wie gaat erover, hoeveel stemmen nodig, etc.
-Gebruik, beheer en onderhoud van gemeenschappelijke gedeelten; bijv het gebruik van een
tuin op de begane grond. Het kan dat de tuin gemeenschappelijk is. Maar het kan ook zo zijn
dat tuin voor een paar mensen bestemd is, en niet voor allen. Dan is het dus
gemeenschappelijk, maar dan regel je in reglement dat gebruik uitsluitend bij bepaalde
personen ligt.
-Verzekering van het gebouw; vaak het bestuur van de VVE.
-Oprichting van de VvE (en statuten); wordt opgericht in de splitsingsakte. Hiervoor kan je
niet terugvallen op boek 2, want die wordt daar niet in geregeld. Vereniging en VVE zijn twee
totaal verschillende rechtspersonen, andere aard. VVE is wel rechtspersoon, zie art. 5:124 en
5:125 BW
Dit doen eigenaren door naar een notaris te gaan die een splitsingsakte opstelt. KNB stelt een
modelreglement op, waarin staat wat de standaard bedingen zijn in een reglement. Je mag er wel
van afwijken, maar in de praktijk wordt het veel gebruikt.
Appartementsrechten
• Algemene omschrijving: een recht uit boek 5 BW.
• Artikel 5:106 e.v. BW. Lid 4 definitie.
• Je kan 100% gerechtigdheid opdelen in aandelen, dit zijn appartementsrechten: een
onverdeeld aandeel in de gerechtigdheid. Natrekking wordt niet verbroken. Alle eigenaren
zijn gezamenlijk de eigendom of erfpacht tot de gehele onroerende zaak, gezamenlijk
gerechtigd.
• Aan ieder aandeel is het exclusieve gebruik gekoppeld van 1 of meer privégedeelten.
• Splitsingsakte: tekening waar appartementsrecht worden aangegeven.
• Appartementsrechten kan eigenaar overdragen, onverdeeld aandeel in totale eigendom,
exclusief gebruiksrecht tot jouw deel, maar dus gerechtigd tot gehele registergoed.
• Aan ieder appartementsrecht is een lidmaatschap gekoppeld van een VVE. Dat is bijzonder,
want uitgangspunt in het recht is dat je niet automatisch lid ergens van bent. VVE is
verantwoordelijk voor beheer van het vastgoed, met uitzondering van privégedeelten. Ze
vergaderen en houden reserves aan.
Andere optie is een gewoon gemeenschappelijk eigendom, dit is iets anders dan een
appartementsrecht. Je kan dan ook exclusief gebruik van een bepaald gedeelte verkrijgen in de
beheer regeling, en een VVE oprichten.
Wat is dan bijzonder aan een appartement splitsing? Iets waar je rekening mee moet houden is
verdeling vorderen. Als iemand er bijvoorbeeld uit wilt. Effect is dat je de rest moet uitkopen, of de
rest jouw. Eruit stappen in ruil voor schadevergoeding. Dit is nadelig bij de eenvoudige gemeenschap.
Ander punt is dat je bij een normale gemeenschap niet iedereen kan verplichten lid te zijn van de
VVE.
Vroeger stichten ze een vereniging, die eigenaar van een gebouw werd, met lidmaatschapsrechten
die exclusief gebruik verschaften. Soms wordt nog steeds met een coöperatieve vereniging gewerkt.
Dat lijkt ook erg op een appartementssplitsing. Genotsrecht is even groot.
Belangrijkste juridische verschil: in het geval er schuldeisers zijn, schuldeisers van vereniging kunnen
beslag leggen op het gebouw. Dan heb je niks meer aan een lidmaatschapsrecht. Je kunt het wel
overdragen, verpanden, etc., alleen een lidmaatschapsrecht ontleent zijn waarde aan het feit dat je
gebruik hebt van het gebouw. Maar een bank wilt ook dat je zekerheid op het pand hebt.
Lidmaatschapsrecht is in beslag niks meer waard. Bij appartementsrechten heb je je eigen
onverdeelde aandeel, niemand kan verdeling vorderen en alleen jouw schuldeisers kunnen erbij, niet
die van anderen. Erg handig indien onroerend goed moet worden verdeeld.
Geschiedenis: coöp.
Appartementsrechten
De aard van het recht
- Gemeenschappelijke eigendom (‘monistisch’ systeem): met z’n alle gerechtigd tot het gehele
complex (in Frankrijk en België dualistisch systeem).
- Minstens één privégedeelte per appartementsrecht, een fysiek afgebakend gedeelte voor
afzonderlijk gebruik. Stel parkeergarage, hoe doe je het dan? Je wijst willekeurig iedereen een plek
toe, in splitsingsreglement zet je neer dat je moet dulden dat iemand op jouw plek staat dan kan jij
, ergens anders staan. Je kan niet meer aandelen verkopen dan er plekken zijn, iedereen moet een
privégedeelte hebben.
- Goederenrechtelijke rechtsverhouding ligt vast in het splitsingsreglement - > erg inflexibel, op
moment dat je reglement wilt aanpassen, dan moet akte van splitsing worden gewijzigd, alle
deelgenoten moeten hier dan aan meewerken. Allemaal moeten ze goedkeuring geven. Nu iets
flexibeler, 80% evt, maar uitgangspunt is nog steeds iedereen, 5:108 BW je moet in stand houden
zoals bij splitsingsakte. Als je iets wilt veranderen moet iedereen het ermee eens zijn, vaak willen
anderen dat er in ruil voor goedkeuring iets komt voor hen. Ook lastig bij bijv. bedrijfsterreinen of
vakantieparken.
-Inflexibel systeem
– Inrichting moet feitelijk vaststaan voor de eerste transactie.
In NL hebben we maar een paar verenigingen waar je niet meer uit kunt als je eenmaal lid bent:
motorbendes en de VVE bij splitsing in appartementsrechten. Beide niet opzegbaar.
Appartementsrechten
De aard van het recht
- Verplicht lidmaatschap van de Vereniging van Eigenaars (VvE)
- Verantwoordelijk voor het beheer van het complex (art. 5:126 BW); er is in de akte omschreven wat
precies tot het privégedeelte behoort en wat gemeenschappelijk is.
Toepassingsmogelijkheden:
- Reguliere flatgebouwen
- Vakantieparken, bedrijventerreinen etc.
De akte van splitsing
Splitsingsreglement is een onderdeel van de akte van splitsing
Art. 5:112 BW
- Privégedeelten (splitsingstekening)
- Splitsingsreglement
-Schulden en kosten; welke komen voor rekening van de gezamenlijke eigenaren, met name
natuurlijk de kosten die betrekking hebben op beheer van het gemeenschappelijk gedeelte.
Je kan ook denken aan potje voor borrels, etc. Of glazenwassers.
-Exploitatierekening; wie gaat erover, hoeveel stemmen nodig, etc.
-Gebruik, beheer en onderhoud van gemeenschappelijke gedeelten; bijv het gebruik van een
tuin op de begane grond. Het kan dat de tuin gemeenschappelijk is. Maar het kan ook zo zijn
dat tuin voor een paar mensen bestemd is, en niet voor allen. Dan is het dus
gemeenschappelijk, maar dan regel je in reglement dat gebruik uitsluitend bij bepaalde
personen ligt.
-Verzekering van het gebouw; vaak het bestuur van de VVE.
-Oprichting van de VvE (en statuten); wordt opgericht in de splitsingsakte. Hiervoor kan je
niet terugvallen op boek 2, want die wordt daar niet in geregeld. Vereniging en VVE zijn twee
totaal verschillende rechtspersonen, andere aard. VVE is wel rechtspersoon, zie art. 5:124 en
5:125 BW
Dit doen eigenaren door naar een notaris te gaan die een splitsingsakte opstelt. KNB stelt een
modelreglement op, waarin staat wat de standaard bedingen zijn in een reglement. Je mag er wel
van afwijken, maar in de praktijk wordt het veel gebruikt.
