Samenvatting Onroerend goedrecht alle hoorcolleges & werkgroepen: algemeen deel

Onroerendgoedrecht: Algemeen deel

Hoorcollege 1 Onroerendgoedrecht: Algemeen deel

Inleiding: goederenrecht in grote lijnen en eigendom van onroerend goed

Eenheidsbeginsel geldt in het goederenrecht: Een beperkt goederenrechtelijk recht kan alleen
worden gevestigd op een zelfstandige zaak, zoals een woonhuis als geheel. Hetzelfde geldt voor
eigendom. Een losse slaapkamer is geen zaak als geheel dus daar kan je geen beperkt recht op
vestigen. Je kunt geen eigenaar of vruchtgebruiker zijn van een kamer in een studentenhuis, want dit
zijn goederenrechtelijke rechten, je kunt obligatoir wel afspraken hierover maken.
Advocaat-Generaal IJzerman: [Conclusie bij HR 1 januari 2014, ECLI:NL:HR:2014:5] “Een beperkt
goederenrechtelijk recht kan alleen worden gevestigd op een zelfstandige zaak, zoals een
woonhuis als geheel.”

Wat koop je als je een drijvende woning koopt?
Roerende zaak Art. 3:3 lid 2 BW vs. Art. 3:3 lid 1 Onroerende zaken
Waarom relevant of een waterwoning als roerende of onroerende zaak wordt gekwalificeerd?
 Voor de leveringsvereisten. Voor onroerende zaken is een notariële akte + inschrijving in de
openbare registers vereist art. 3:89 lid 1 BW. Roerende zaken lever je door bezitsverschaffing
art. 3:90 lid 1 BW.
 Voor de belasting. Voor een onroerende zaak moet je overdrachtsbelasting en onroerende
zaak belasting betalen.

Onderwerpen:
1. Goederenrechtelijke rechten vs. verbintenissen
2. Zelfstandige zaak of bestanddeel
3. Roerend of onroerend
4. Eigendom van onroerende zaken
5. Grenzen van het erf
6. Netwerken

Inleiding
 Het vermogensrecht: het samenstel van regels mbt iemands ‘vermogen’
 Privaatrecht/verbintenissenrecht is een onderdeel van het vermogensrecht
 Goederenrecht is een onderdeel van het vermogensrecht
 Een vermogensrecht: een goed in de zin van art. 3:1; zie ook art. 3:6

Boek 3: vermogensrecht
Boek 5: zakenrecht
Boek 6,7,7a en 8: schulden en verbintenissen

Vermogensrecht kan je onderscheiden in:
 Goederenrecht
 Verbintenissenrecht.

2 categorieën vermogensrechten
 Absolute/goederenrechtelijke rechten: werken tov iedereen. Gesloten stelsel.
 Een onderdeel van de absolute rechten zijn de zakelijke rechten (rusten op zaak) uit
boek 5 BW: eigendom, erfdienstbaarheid, erfpacht, opstal en
appartementsrechten.
 Daarnaast bevat boek 3 BW enige absolute rechten die op ieder goed kunnen
worden gevestigd: vruchtgebruik, pand en hypotheek.
 Ook absoluut zijn rechten op geestesproducten (uitvindingen en ideeën)
bijvoorbeeld auteursrecht en octrooirecht.
 Relatieve/persoonlijke rechten: werken tussen partijen + in beginsel gelijke rang in
faillissement, bijv. vorderingsrechten. Geen gesloten stelsel.

Kenmerken goederenrechtelijk recht




1

, 1. Absoluut: ze werken tov iedereen, je kunt het recht tegenover iedereen inroepen. Iedereen
moet dit goederenrechtelijke recht respecteren.
2. Zaaksgevolg/droit de suite: doet zich alleen bij de beperkte rechten voor. Het beperkte recht
blijft op het goed rusten, ook als het goed in andere handen overgaat. Het recht van
gebruik en bewoning gaat met de zaak mee omdat het op die zaak rust. Ook het
hypotheekrecht heeft zaaksgevolg, maar in de praktijk staat altijd in het contract dat het huis
zal worden geleverd vrij van hypotheek. Bij hypotheek kom je dus eigenlijk aan de droit de
suite regel niet toe omdat de verkoper en koper zullen afspreken dat het huis vrij van
hypotheek wordt overgedragen.
3. Prioriteit: het eerder gevestigde beperkte recht gaat voor. Het oudste beperkte recht is het
sterkst, ouder beperkt recht gaat voor een jonger beperkt recht. Dit gaat spelen bij
executie. Bij de verdeling van de opbrengst wordt de oudste beperkt gerechtigde als
eerste voldaan. Het is mogelijk om twee beperkte rechten in rang te laten wisselen als de
bank daarmee akkoord is.
4. Separatisme in faillissement: hij die een goederenrechtelijk recht heeft kan gebruik maken
van het recht van separatisme in faillissement. Goederenrechtelijke rechten houden stand
in faillissement, je kan het recht ook tegen de curator inroepen. Als jij bijv. je dure auto
hebt uitgeleend aan iemand die failliet gaat dan kan je die auto revindiceren. Je kan je
eigendomsrecht dus ook tegen de curator laten gelden.

2 categorieën van beperkte rechten:
 Genotsrechten: erfpacht, erfdienstbaarheid, opstal, vruchtgebruik
NB: genotsrechten geven recht op het genot van een goed
 Zekerheidsrechten: hypotheek (registergoed), pand (niet-registergoed)
NB: zekerheidsrechten verlenen de schuldeiser voorrang bij de verdeling van de
executieopbrengst van een goed

Doorhaling= hypotheekrecht wordt uit de openbare registers gehaald

‘Tussenvormen’
NB: tussen goederenrechtelijke rechten en persoonlijke rechten (die werken tussen partijen):
 Huur en pacht: werken tegen nieuwe eigenaar van de zaak (‘koop breekt geen huur’) -->
art. 7:226 lid 1 BW. Fout: het gaat eigenlijk niet om koop maar om levering. Uit een huurovk
vloeien alleen persoonlijke rechten voort maar dit artikel bepaalt dat de nieuwe eigenaar vast
zit aan de verplichting uit het huurcontract. Ratio: vergaande bescherming die de wetgever
aan de huurder wil bieden.
 Kwalitatieve verplichting art. 6:252 BW: dit noemen we ook wel een erfdienstbaarheid
zonder heersend erf. Je kunt aan de eigenaar van een registergoed een kwalitatieve
verplichting opleggen. Deze verplichting kan je vastleggen in een notariële akte en inschrijven
in de openbare registers. De nieuwe eigenaar is dan ook gebonden aan die verplichting.
 Kettingbeding: binding rechtsopvolger via derdenbeding. Dit is een puur
verbintenisrechtelijke figuur waarmee je toch zaaksgevolg probeert te creëren. Verplichting
om iets te doen kan je hiermee opleggen. Een verplichting die je beperkt in je bevoegdheid tot
overdracht kan je alleen via een kettingbeding opleggen (bijv. kruidenierswinkel mag niet
worden overgedragen aan AH). Zwakke punt in de schakel: iemand kan de constructie
doorbreken. Het kan dan een OD opleveren.

Erfdienstbaarheid & kwalitatieve verplichting: dulden/niet doen
Kettingbeding: verplichting tot doen

Gesloten stelsel van goederenrechtelijke rechten:
 Typenzwang: dwz dat je niet zelf nieuwe goederenrechtelijke rechten kan verzinnen. Je kunt
alleen de goederenrechtelijke vestigen die de wet noemt, dus eigendomsrecht en beperkte
rechten. Alleen de in de wet genoemde beperkte rechten zijn toegestaan.
 Typenfixierung: de inhoud van het goederenrechtelijke recht staat vast/is gefixeerd en
alleen als de wet de ruimte biedt om het goederenrechtelijke recht in te kleden zoals je dat wil
dan is daar ruimte voor, bijv. bij erfdienstbaarheid art. 5:70/71 of erfpacht 5:89 lid 1: de
erfpachter heeft alle genotsrechten die de eigenaar ook heeft, maar je kunt die genotsrechten
van de erfpachter verkleinen in de akte van vestiging.




2

,Eigendom van zaken: eenheidsbeginsel
 Art. 5:3 BW
 Eigenaar zaak is eigenaar van al haar bestanddelen
 “voor zover de wet niet anders bepaalt”, zie bijv. opstalrecht

Bestanddeel
 Art. 3:4 BW
= Hechte verbinding/fysieke criterium (lid 2)
= Verkeersopvatting (lid 1)
NB: wordt aan het fysieke criterium uit lid 2 voldaan dan is een onderzoek naar de
verkeersopvatting (lid 1) niet meer nodig. Wordt niet aan het fysieke criterium voldaan dan is
het nog wel mogelijk dat de verkeersopvatting ertoe leidt dat er sprake is van één zaak.
 Dépex arrest: vuistregels ter invulling van verkeersopvatting:
= Constructieve afstemming
= Incompleetheid

Depex arrest: invulling van verkeersopvatting
“Het gaat in gevallen als het onderhavige om beantwoording van de vraag of apparatuur en gebouw
naar verkeersopvatting tezamen als een zaak moeten worden gezien. Wanneer gebouw en
apparatuur in constructief opzicht specifiek op elkaar zijn afgestemd, ligt hierin een aanwijzing
voor een bevestigende beantwoording van die vraag.
Hetzelfde geldt wanneer het gebouw uit een oogpunt van geschiktheid als fabrieksgebouw — gebouw
dienende tot het huisvesten van een produktie-inrichting — bij ontbreken van de apparatuur als
onvoltooid moet worden beschouwd. Bij het aanleggen van deze laatste maatstaf komt het niet aan
op de functie welke de apparatuur (eventueel) vervult in het produktieproces.”

Zaak (3:1) versus bestanddeel
 Art. 3:4: hechte ideële band (lid 1) of hechte materiële band (lid 2). In feite is het criterium van
lid 2 een uitwerking van het criterium van lid 1. Want als er een hechte materiele band is dan
zal die zaak ook naar verkeersopvatting als bestanddeel van de zaak worden beschouwd.
 Eenheidsbeginsel: art. 5:3. Achtergrond: wat economisch als eenheid moet worden
beschouwd, moet ook juridisch als eenheid worden beschouwd.
Dépexarrest: vuistregels ter invulling van de verkeersopvatting:
 Hoofdzaak is de fabriek als gebouw, niet als productie-inrichting
 Beslissend is of apparatuur en gebouw naar verkeersopvatting als één zaak
worden gezien
Depex-arrest gaat over de invulling van de verkeersopvattingen van art. 3:4 BW. Fabriek met
apparatuur die onder EVB was geleverd. Geschil tussen bank en leverancier. De bank vond
dat de apparatuur bestanddeel was van het gebouw en dat hij daarom een hypotheekrecht
had op het gebouw inclusief bestanddelen. Aan de andere kant staat de leverancier en hij
vond dat hij eigenaar van de apparatuur blijft totdat de koopprijs is betaald. Degene die het
EVB had gemaakt, trok aan het langste eind. Volgens de HR was de hoofdzaak een fabriek
als fabrieksgebouw en niet een fabriek in de zin van productie-inrichting. Je moet dus
abstraheren van wat er in dat gebouw is gevestigd. Een fabrieksgebouw is niet incompleet
zonder waterdestillatiemachine, wel bijv. als de deur of het dak ontbreekt. Word de apparatuur
en het fabrieksgebouw naar verkeersopvatting als een zaak gezien? Nee.
AA annotatie Hijma: glijdende schaal van bestanddelen, categorieen:
- logische onzelfstandige delen zonder welke een fabrieksgebouw niet zou kunnen
functioneren, bijv. lichten, toiletten
- kantinetafels
- apparatuur en fabriek zodanig op elkaar afgestemd dat je die apparatuur niet kan
verwijderen. In constructief opzicht op elkaar afgestemd. Bestanddeelvorming.

 Ingebouwde keuken kan ogv constructieve afstemming bestanddeel zijn van het huis. Losse
ijskast niet. Kerkorgel bijv. wel.
 Dakpannen en deuren van een huis zijn bestanddelen want zonder die dakpannen/deuren is
het huis incompleet. Je kan dus bijv. ook geen vruchtgebruik op een deur vestigen die in het
huis zit want geen zelfstandige zaak.




3

, Onroerend?
Art. 3:3 lid 1 BW:
 Primair de grond
 De nog niet gewonnen delfstoffen, bijv. gas
 De met de grond verenigde beplantingen, bijv. bloembollen in de grond
 Gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd --> Portacabin-arrest

HR Portacabin: gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd art. 3:3 lid 1
Portacabin onroerend in de zin van art. 3:3 lid 1 BW?
Portacabin laten plaatsen naast het stenen gebouw met aparte ingang. Nadat de portacabin is
geplaatst wordt er een hypotheekrecht gevestigd tbv de bank op de grond waarop deze gebouwen
staan. De bank betoogt dat de portacabin onroerend is en daarom niet onder het beslag valt maar
onder het hypotheekrecht dat eerder is gevestigd.
HR: Portacabin is een onroerende zaak ex art. 3:3 lid 1 BW.
Duurzaam met de grond verenigd indien “naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter
plaatse te blijven”:
 Technische mogelijkheid om het bouwsel te verplaatsen is niet van belang
 Bedoeling van de bouwer is van belang voor zover deze naar buiten toe kenbaar is
 Verkeersopvattingen vormen geen zelfstandige beoordelingsmaatstaf voor vraag of zaak
onroerend dan wel roerend is. De verkeersopvattingen spelen wel een rol bij de beoordeling
van de bedoeling van de bouwer (zie vorige punt), hulpbron voor beoordeling bedoeling
bouwer.
De Portacabin wordt beschouwd als onroerende zaak omdat hij bestemd is om duurzaam ter plaatse
te blijven. Het was de bedoeling van de bouwer en zodanig verbonden met stenen gebouw dat er al
stond. Het hypotheekrecht strekt zich dus ook uit over deze Portacabin.

Op het moment dat een bloembol in de grond zit is het onroerend ex. art. 3:3 lid 1 BW en behoort de
bloembol toe aan de grondeigenaar 5:3, tenzij je een opstalrecht hebt gevestigd.

Als iets bestanddeel is komen we bij natrekking. Wie is eigenaar van de hoofdzaak en dus van het
bestanddeel? Natrekking --> Art. 5:3 BW: voor zover de wet niet anders bepaalt, is de eigenaar van
een zaak eigenaar van al haar bestanddelen.

Art. 5:20 geeft aan wat de eigendom van de grond omvat, oa gebouwen en werken die duurzaam met
de grond zijn verenigd. Je kunt daarvan afwijken. Je kunt een scheiding maken tussen de eigenaar
van de grond en de werken die daarmee duurzaam zijn verenigd. Dmv vestiging van een opstalrecht
doorbreek je voor roerende zaken de horizontale natrekking.

Portacabin of stacaravan die onroerende zaak is dan verlies je ook de eigendom want de
portacabin/stacaravan wordt eigendom van de eigenaar van de grond art. 5:20 BW. Verhouding art.
3:3 lid 1 en 5:20: wanneer iets onroerend is ogv art. 3:3 lid 1 BW dan is het ook eigendom van
de grondeigenaar ogv 5:20 BW.

Drijvend wonen: hoe kunnen we waterwoningen kwalificeren?
 Wat is de relevantie van de vraag hoe een ‘waterwoning’ dient te worden gekwalificeerd?
Verschillen tussen roerende en onroerende zaken: hoe je ze overdraagt & belastingen &
schriftelijkheidsvereiste koop art. 7:2 & huurbescherming.
 Drijvende opstallen:
- HR Woonark
- HR Marina: is de Marina een gebouw dat duurzaam met de grond is verenigd?
Marina lag in een recreatiepark.
 Een constructie die bestemd is om te drijven is een schip in de zin
van art. 8:1 BW.
 Een schip is in beginsel een roerende zaak.
 Een schip wordt niet per definitie geleverd door bezitsverschaffing,
namelijk niet als het een roerende zaak tevens registergoed is.
 Een constructie die het schip zodanig met bodem verenigt dat het schip
nog wel met de hoogte van het water kan meebewegen (vast aan
meerpalen), vormt geen duurzame verbinding in de zin van art. 3:3 BW.




4