WAARDEBEPALING
D1: INSTITUTIONELE CONTEXT
DOEL VAN DE TAXATIEOPDRACHT
WAAROM?
• Basis voor latere beslissing
• Second opinion
• Als verplichting
Aankoop en verkoop
Op basis van waardering met kennis van zaken handelen ➔ is de vraagprijs redelijk en aanvaardbaar
Prijszetting = prijsvork en relatie met marktprijzen
Beperkte schattingsmethodes
Uitgebreid schattingsverslag
Deontologie
Door gemeente, provincies, … : <2 jaar + min en maxwaarde (apply or explain)
Toekennen van krediet door de bank
Oog op toekennen van lening
- Loondienst, zelfstandig of losse medewerker
- Gedwongen verkoopwaarde
Ruiling
Verschil in waarde (opleg/aftrek)
Projectontwikkelaars (fiscaal voordeel)
Ruilrecht shm’s
- Gelijkwaardig indien niet meer dan ¼ prijsverschil
Enkel registratierechten op hoogste waarde!
Aangifte in nalatenschap
Grondslag voor erfbelasting
Waardeoordeel van taxateur niet bindend voor administratie ➔ schatter-expert
Gratis schatting obv econometrisch model = bindend, maar beroep mogelijk
Tekortschatting bij verschil van 10% of meer
Verkoop 2 jaar na aangifte
Regularisatie mogelijk
Onteigening
Gedwongen eigendomsontzettingen genomen vanuit algemeen belang
- Grondwettelijk verankerd
- Onteigeningsvergoeding: venale waarde + vergoedingen uit rechtspraak
- In der minne
- Gerechtelijke onteigeningsprocedure
Planschade bepalen
≠ aan onteigening tot algemeen nut
- Billijke en voorafgaandelijke vergoeding
Instrumentendecreet van de Vlaamse regering
- Betonstop of bouwshift
1
, Schadevergoeding door bestemmingswijziging
- Schade moet ontstaan binnen de 5 jaar na bestemmingswijziging!
- Vroeger: 80% van de waardevermindering (start: geïndexeerde oorspronkelijke verwervingsprijs)
- Nu: voorstel goedgekeurd om 100% te vergoeden
• Verdeling
• Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen
o Nieuwbouwwaarde en/of werkelijke waarde
• Bij vennootschappen
o In-en uitbreng van onroerende goederen (belasten als VAA)
o Waardering vruchtgebruik
• Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
o GVV: 4 keer per jaar
• Controletaxatie
o Prijsbewimpeling
• Bij gerechtelijke geschillen of juridische problemen
• Bij huurprijsherziening
o 20% of 15% stijging of daling ten gevolge van nieuwe omstandigheden
BEROEP VAN DE TAXATEUR
- Makelaar/ vastgoedkantoor
- Landmeter-expert
- Schatter-expert
- Online taxateurs
- …
WIE MAG TAXEREN
In principe iedereen
• Beroep is niet beschermd
• Schatter/taxateur is diegene die door opleiding, kennis en ervaring bekwaam is de vermoedelijke
waarde te bepalen van een vastgoedobject
Via decreten wel een aantal beperkingen:
• Vb 1: in kader van de erfbelasting kan enkel de schatter-expert overgaan tot een schatting
• Vb 2: enkel de landmeter-expert kan een schatting opmaken voor een openbaar bestuur (gemeente,
provincie, OCMW, SHM, …)
Vastgoedmakelaar
- Beschermde titel
- Waardevolle marktkennis
- Concurrentie
o Prijszetting (appraisal)
o Gratis?
o Informatieplicht
▪ Tuchtprocedures BIV
- Taxatie-afdeling los van makelaarsafdeling
Landmeter-expert
- Terreinen afpalen, grenserkenning, …
- Beschermde titel
- Vroeger: nalatenschappen, openbare besturen
- Ook makelaarsactiviteiten. Schatting nooit gratis
2
, Schatter-expert
Decreet Vlabel
- Het schattingsverslag moet opgesteld zijn door een Vlabel erkende schatter-expert
- De schatting wordt degelijk gemotiveerd in een deskundig verslag dat voldoet aan de wettelijke
voorwaarden qua opbouw en inhoud
- Dat verslag wordt toegevoegd aan de aangifte nalatenschap
Vastgoed-expert
Kamer van Vastgoed-Experten (Kavex)
- Beroepsvereniging
- Geen titelbescherming
Online ‘taxateurs’
- Computermodel
- Immoprice, Realo, Immoweb, Zimmo, …
- “online schattingen kunnen tot 20% afwijken van verkoopprijs”
Andere beroepspartijen
Zijn eerder zijdelings betrokken:
- Architect (kostenbenadering)
- Notaris
- Financiële instellingen
- Interne taxateurs
- …
TAXATIEPROCES: OPDRACHTGEVER
Speelt een cruciale rol in het proces
• Formuleren van de opdracht
• Informatiebron (opgepast met aannames)
• Obv taxatie zal een belangrijke beslissing worden genomen
• Geeft tevens richting aan proces en waardebegrip
GRONDSLAGEN VAN TAXATIELEER
GESCHIEDENIS VAN DE PRIJSVORMING
Klassieke denken
- 1775-1850: grondslagen voor waardeleer of
waardetheorie
- Klassieke economen zoals Adam Smith
- Vraag en aanbod bewegen automatisch naar een
evenwicht
o Invisible hand, geen overheidsinterventie
- Waarde = arbeidskosten, later productiekosten
(kostprijswaarde)
o Objectieve waardeleer
- Nadruk op aanbodkant van de economie
o Aanbieders bepalen de prijs
Neo-klassieke denken
- 1870: Oostenrijkse School
- Alfred Marshall
- Vraagkant van de economie
3
D1: INSTITUTIONELE CONTEXT
DOEL VAN DE TAXATIEOPDRACHT
WAAROM?
• Basis voor latere beslissing
• Second opinion
• Als verplichting
Aankoop en verkoop
Op basis van waardering met kennis van zaken handelen ➔ is de vraagprijs redelijk en aanvaardbaar
Prijszetting = prijsvork en relatie met marktprijzen
Beperkte schattingsmethodes
Uitgebreid schattingsverslag
Deontologie
Door gemeente, provincies, … : <2 jaar + min en maxwaarde (apply or explain)
Toekennen van krediet door de bank
Oog op toekennen van lening
- Loondienst, zelfstandig of losse medewerker
- Gedwongen verkoopwaarde
Ruiling
Verschil in waarde (opleg/aftrek)
Projectontwikkelaars (fiscaal voordeel)
Ruilrecht shm’s
- Gelijkwaardig indien niet meer dan ¼ prijsverschil
Enkel registratierechten op hoogste waarde!
Aangifte in nalatenschap
Grondslag voor erfbelasting
Waardeoordeel van taxateur niet bindend voor administratie ➔ schatter-expert
Gratis schatting obv econometrisch model = bindend, maar beroep mogelijk
Tekortschatting bij verschil van 10% of meer
Verkoop 2 jaar na aangifte
Regularisatie mogelijk
Onteigening
Gedwongen eigendomsontzettingen genomen vanuit algemeen belang
- Grondwettelijk verankerd
- Onteigeningsvergoeding: venale waarde + vergoedingen uit rechtspraak
- In der minne
- Gerechtelijke onteigeningsprocedure
Planschade bepalen
≠ aan onteigening tot algemeen nut
- Billijke en voorafgaandelijke vergoeding
Instrumentendecreet van de Vlaamse regering
- Betonstop of bouwshift
1
, Schadevergoeding door bestemmingswijziging
- Schade moet ontstaan binnen de 5 jaar na bestemmingswijziging!
- Vroeger: 80% van de waardevermindering (start: geïndexeerde oorspronkelijke verwervingsprijs)
- Nu: voorstel goedgekeurd om 100% te vergoeden
• Verdeling
• Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen
o Nieuwbouwwaarde en/of werkelijke waarde
• Bij vennootschappen
o In-en uitbreng van onroerende goederen (belasten als VAA)
o Waardering vruchtgebruik
• Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
o GVV: 4 keer per jaar
• Controletaxatie
o Prijsbewimpeling
• Bij gerechtelijke geschillen of juridische problemen
• Bij huurprijsherziening
o 20% of 15% stijging of daling ten gevolge van nieuwe omstandigheden
BEROEP VAN DE TAXATEUR
- Makelaar/ vastgoedkantoor
- Landmeter-expert
- Schatter-expert
- Online taxateurs
- …
WIE MAG TAXEREN
In principe iedereen
• Beroep is niet beschermd
• Schatter/taxateur is diegene die door opleiding, kennis en ervaring bekwaam is de vermoedelijke
waarde te bepalen van een vastgoedobject
Via decreten wel een aantal beperkingen:
• Vb 1: in kader van de erfbelasting kan enkel de schatter-expert overgaan tot een schatting
• Vb 2: enkel de landmeter-expert kan een schatting opmaken voor een openbaar bestuur (gemeente,
provincie, OCMW, SHM, …)
Vastgoedmakelaar
- Beschermde titel
- Waardevolle marktkennis
- Concurrentie
o Prijszetting (appraisal)
o Gratis?
o Informatieplicht
▪ Tuchtprocedures BIV
- Taxatie-afdeling los van makelaarsafdeling
Landmeter-expert
- Terreinen afpalen, grenserkenning, …
- Beschermde titel
- Vroeger: nalatenschappen, openbare besturen
- Ook makelaarsactiviteiten. Schatting nooit gratis
2
, Schatter-expert
Decreet Vlabel
- Het schattingsverslag moet opgesteld zijn door een Vlabel erkende schatter-expert
- De schatting wordt degelijk gemotiveerd in een deskundig verslag dat voldoet aan de wettelijke
voorwaarden qua opbouw en inhoud
- Dat verslag wordt toegevoegd aan de aangifte nalatenschap
Vastgoed-expert
Kamer van Vastgoed-Experten (Kavex)
- Beroepsvereniging
- Geen titelbescherming
Online ‘taxateurs’
- Computermodel
- Immoprice, Realo, Immoweb, Zimmo, …
- “online schattingen kunnen tot 20% afwijken van verkoopprijs”
Andere beroepspartijen
Zijn eerder zijdelings betrokken:
- Architect (kostenbenadering)
- Notaris
- Financiële instellingen
- Interne taxateurs
- …
TAXATIEPROCES: OPDRACHTGEVER
Speelt een cruciale rol in het proces
• Formuleren van de opdracht
• Informatiebron (opgepast met aannames)
• Obv taxatie zal een belangrijke beslissing worden genomen
• Geeft tevens richting aan proces en waardebegrip
GRONDSLAGEN VAN TAXATIELEER
GESCHIEDENIS VAN DE PRIJSVORMING
Klassieke denken
- 1775-1850: grondslagen voor waardeleer of
waardetheorie
- Klassieke economen zoals Adam Smith
- Vraag en aanbod bewegen automatisch naar een
evenwicht
o Invisible hand, geen overheidsinterventie
- Waarde = arbeidskosten, later productiekosten
(kostprijswaarde)
o Objectieve waardeleer
- Nadruk op aanbodkant van de economie
o Aanbieders bepalen de prijs
Neo-klassieke denken
- 1870: Oostenrijkse School
- Alfred Marshall
- Vraagkant van de economie
3
