Huurrecht begrepen - Samenvatting
1. Inleiding
1.1 Wat is huur?
Het huurrecht is opgenomen in titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Huur kan betrekking
hebben op allerlei verschillende zaken, zoals roerende en onroerende, gebouwde en ongebouwde
zaken. Naast de wettelijke bepalingen zijn er ook nog lagere regelgeving die wordt besloten door de
minister van Veiligheid en Justitie en de minister voor Wonen en Rijksdienst.
Elk beginpunt van elke huurovereenkomst is de wet. In art. 7:201 BW staat de definitie van een
huurovereenkomst. Uit de drie leden van dit artikel volgen drie essentiële kenmerken:
- Het verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak of vermogensrecht (lid 2)
- De tegenprestatie (lid 1)
- Negatief geformuleerd: pacht is geen huur (lid 3)
Als de gestelde zaak een landbouwbestemming heeft, is er geen sprake van een huur-, maar van een
pachtovereenkomst (geregeld in artikelen 7:311-404 BW).
Als een huurovereenkomst voldoet aan deze eisen, is het altijd een huurovereenkomst, ongeacht of
partijen voor ogen hadden om een huurovereenkomst te sluiten of hoe ze de overeenkomst
noemen.
1.2 Wat kun je huren? Schema overzicht huurobjecten
Volgens de wet kun je zaken en vermogensrechten huren. Afhankelijk van het huurobject kunnen er
verschillende wetsartikelen van toepassing zijn.
Als het gehuurde een roerende zaak is, een ongebouwde onroerende zaak (behalve landbouwgrond)
of een vermogensrecht, dan zijn uitsluitend artikelen 7:201-231 BW toepasselijk met uitzondering
van artikel 7:230a BW.
1
,Ongebouwde roerende zaken is letterlijk ongebouwd. Hieronder vallen onder andere lege grond, een
leeg terrein (ook als het verhard is) en ook een stuk grond met daarbij de verplichting van de huurder
om het te bebouwen.
Gebouwde onroerende zaken: de wet maakt onderscheid tussen woonruimte (art. 7:233 BW),
middenstandsbedrijfsruimte (art. 290 lid 2 BW, ook wel 290-bedrijfsruimte) en overige gebouwde
zaken (negatief gedefinieerd als restcategorie: art. 7:230a BW, ook wel 230a-bedrijfruimte). Voor
deze zaken gelden dus specifieke wettelijke bepalingen, de zogenoemde huurregimes.
1.3 (Semi)dwingend recht
De aard van de bepalingen kennen verschillende mogelijkheden:
Regelend recht (of aanvullend recht)
Bij regelend recht kunnen huurder en verhuurder er gewoon vanaf wijken. Als zij dit niet doen, is het
regelende recht van toepassing. Bijvoorbeeld art. 7:221 BW, welke onderhuur toestaat, is van
regelend recht. Partijen kunnen in het huurcontract opnemen dat onderhuur niet is toegestaan.
Semidwingend recht
Bij semidwingend recht kunnen huurder en verhuurder hiervan afwijken, zolang dit niet ten nadele is
van de huurder. Als er wel een bepaling van semidwingend recht ten nadele van de huurder is
opgenomen, kan de huurder deze clausule vernietigen en is deze niet meer van toepassing. Als de
huurder dit niet doet, is de overeengekomen clausule wel van toepassing.
Dwingend recht
Bij dwingend recht kunnen huurder en verhuurder niet van de bepaling afwijken. Doen partijen dat
toch, dan is de bepaling nietig en heeft deze geen werking.
In de wet is opgenomen welke artikelen van (semi)dwingend recht zijn (tabel boek blz. 19,20).
1.4 Ontstaan huurovereenkomst
Algemene bepalingen van het BW over de totstandkoming van een overeenkomst en
rechtshandeling zijn ook van toepassing op de totstandkoming van een huurovereenkomst. Dus een
huurovereenkomst kan ook mondeling worden gesloten en partijen hoeven niet per se
overeenstemming hebben bereikt over details, maar wel over de essentialia.
Als partijen bijvoorbeeld niets overeen zijn gekomen over de duur of de opzegtermijn, zijn ze
aangewezen op de (aanvullende) wettelijke bepalingen van het huurrecht.
2. Algemene bepalingen van het huurrecht
2.1 Verplichtingen verhuurder
Art. 7:203 BW: de verhuurder is verplicht het huurobject ter beschikking te stellen en te laten van de
huurder. Zie verdere uitwerking in paragraaf 2.3.
2.2 Verplichtingen huurder
De verplichtingen van de huurder staan in de artikelen 7:212-225 BW. Belangrijkste verplichtingen:
- Het voldoen van de tegenprestatie (huurprijs).
- De huurder moet gedurende de hele huurtermijn goed voor het gehuurde zorgen (art. 7:213
BW). Het gehuurde hoeft niet per se gebruikt te worden, maar dit is afhankelijk van de zaak.
Bijvoorbeeld een renpaard wordt minder waard als er niet op wordt gereden, een fiets niet.
Zo kan ook een woning minder uitstraling krijgen of sneller gekraakt worden bij leegstand.
2
, Dus vaak wordt de verplichting tot gebruik (exploitatieplicht) in de huurovereenkomst (of
algemene bepalingen) expliciet opgenomen.
- De huurder is verplicht het gehuurde uitsluitend te gebruiken conform de overeengekomen
bestemming (art. 7:214 BW). Als de huurder dit wijzigt, heeft hij (schriftelijke, mondelinge of
stilzwijgende) instemming van de verhuurder nodig. Anders is het een tekortkoming in de
nakoming.
2.3 Het begrip gebrek
Gebrek (art. 7:204 BW): verstoring van het huurgenot. Dat betekent dat bijna alles wat mis is met het
gehuurde kan worden als een gebrek kan worden aangemerkt.
De wettelijke definitie van ‘gebrek’ hanteert een objectieve genotsverwachting. Dus niet wat de
huurder in kwestie mag verwachten, maar wat een huurder in het algemeen mag verwachten van
een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Ook
omstandigheden die als bekend konden worden beschouwd of zichtbaar waren bij het aangaan van
de huurovereenkomst kunnen als een gebrek worden aangemerkt.
Als het gebrek aan de huurder is toe te rekenen, dan is er geen gebrek in de zin van de wet.
In art. 7:204 lid 3 BW worden nog twee uitzonderingen genoemd: de feitelijke stoornis door derden
en een bewering van recht zonder feitelijk stoornis.
Feitelijke stoornis door derden: stoornissen die niet door de verhuurder worden veroorzaakt en ook
niet in het gehuurde zijn gelegen, en die de verhuurder evenmin zelf kan (doen) verhelpen.
Bewering van recht zonder feitelijke stoornis: bijvoorbeeld een derde die beweert ook een
huurovereenkomst te hebben voor jouw woning, maar die er verder geen werk van maakt. De
huurder heeft er dan geen last van.
2.4 Aanspraken huurder op grond van gebrek
Als er sprake is van een gebrek, geeft de gebrekenregeling de huurder een aantal bijzondere
aanspraken tegen de verhuurder, welke gelden naast de ‘gewone’ wettelijke bepalingen over
tekortschieten in de nakoming, tot betaling van schadevergoeding en (gedeeltelijke) ontbinding van
de overeenkomst. Naast deze vorderingen kan de huurder een beroep doen op bijvoorbeeld
opschorting en verrekening.
De huurder kan nog eisen:
- Herstel van het gebrek (art. 7:206 BW)
- Huurprijsvermindering (art. 7:207 BW)
- Schadevergoeding (art. 7:208 BW)
- Ontbinden als het gehuurde geheel vergaat (art. 7:210 BW)
De herstelverplichting
De verhuurder is verplicht een gebrek te herstellen als de huurder erom vraagt, ongeacht de oorzaak
van het gebrek, tenzij dat onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden
redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vragen.
De verhuurder is niet verplicht tot kleine herstellingen waarvoor de huurder aansprakelijk is, noch
voor gebreken die door toedoen van de huurder zijn ontstaan.
Kleine herstellingen: werkzaamheden die de gemiddeld handige huurder zelf kan verrichten en die
niet al te kostbaar zijn.
Als de verhuurder niet overgaat tot herstel van het gebrek nadat de huurder hem daarom geeft
gevraagd, schiet de verhuurder toerekenbaar tekort in de nakoming van zijn herstelverplichting. Alle
‘gewone’ bevoegdheden worden via de wet nu aan de huurder toegekend.
3
1. Inleiding
1.1 Wat is huur?
Het huurrecht is opgenomen in titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Huur kan betrekking
hebben op allerlei verschillende zaken, zoals roerende en onroerende, gebouwde en ongebouwde
zaken. Naast de wettelijke bepalingen zijn er ook nog lagere regelgeving die wordt besloten door de
minister van Veiligheid en Justitie en de minister voor Wonen en Rijksdienst.
Elk beginpunt van elke huurovereenkomst is de wet. In art. 7:201 BW staat de definitie van een
huurovereenkomst. Uit de drie leden van dit artikel volgen drie essentiële kenmerken:
- Het verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak of vermogensrecht (lid 2)
- De tegenprestatie (lid 1)
- Negatief geformuleerd: pacht is geen huur (lid 3)
Als de gestelde zaak een landbouwbestemming heeft, is er geen sprake van een huur-, maar van een
pachtovereenkomst (geregeld in artikelen 7:311-404 BW).
Als een huurovereenkomst voldoet aan deze eisen, is het altijd een huurovereenkomst, ongeacht of
partijen voor ogen hadden om een huurovereenkomst te sluiten of hoe ze de overeenkomst
noemen.
1.2 Wat kun je huren? Schema overzicht huurobjecten
Volgens de wet kun je zaken en vermogensrechten huren. Afhankelijk van het huurobject kunnen er
verschillende wetsartikelen van toepassing zijn.
Als het gehuurde een roerende zaak is, een ongebouwde onroerende zaak (behalve landbouwgrond)
of een vermogensrecht, dan zijn uitsluitend artikelen 7:201-231 BW toepasselijk met uitzondering
van artikel 7:230a BW.
1
,Ongebouwde roerende zaken is letterlijk ongebouwd. Hieronder vallen onder andere lege grond, een
leeg terrein (ook als het verhard is) en ook een stuk grond met daarbij de verplichting van de huurder
om het te bebouwen.
Gebouwde onroerende zaken: de wet maakt onderscheid tussen woonruimte (art. 7:233 BW),
middenstandsbedrijfsruimte (art. 290 lid 2 BW, ook wel 290-bedrijfsruimte) en overige gebouwde
zaken (negatief gedefinieerd als restcategorie: art. 7:230a BW, ook wel 230a-bedrijfruimte). Voor
deze zaken gelden dus specifieke wettelijke bepalingen, de zogenoemde huurregimes.
1.3 (Semi)dwingend recht
De aard van de bepalingen kennen verschillende mogelijkheden:
Regelend recht (of aanvullend recht)
Bij regelend recht kunnen huurder en verhuurder er gewoon vanaf wijken. Als zij dit niet doen, is het
regelende recht van toepassing. Bijvoorbeeld art. 7:221 BW, welke onderhuur toestaat, is van
regelend recht. Partijen kunnen in het huurcontract opnemen dat onderhuur niet is toegestaan.
Semidwingend recht
Bij semidwingend recht kunnen huurder en verhuurder hiervan afwijken, zolang dit niet ten nadele is
van de huurder. Als er wel een bepaling van semidwingend recht ten nadele van de huurder is
opgenomen, kan de huurder deze clausule vernietigen en is deze niet meer van toepassing. Als de
huurder dit niet doet, is de overeengekomen clausule wel van toepassing.
Dwingend recht
Bij dwingend recht kunnen huurder en verhuurder niet van de bepaling afwijken. Doen partijen dat
toch, dan is de bepaling nietig en heeft deze geen werking.
In de wet is opgenomen welke artikelen van (semi)dwingend recht zijn (tabel boek blz. 19,20).
1.4 Ontstaan huurovereenkomst
Algemene bepalingen van het BW over de totstandkoming van een overeenkomst en
rechtshandeling zijn ook van toepassing op de totstandkoming van een huurovereenkomst. Dus een
huurovereenkomst kan ook mondeling worden gesloten en partijen hoeven niet per se
overeenstemming hebben bereikt over details, maar wel over de essentialia.
Als partijen bijvoorbeeld niets overeen zijn gekomen over de duur of de opzegtermijn, zijn ze
aangewezen op de (aanvullende) wettelijke bepalingen van het huurrecht.
2. Algemene bepalingen van het huurrecht
2.1 Verplichtingen verhuurder
Art. 7:203 BW: de verhuurder is verplicht het huurobject ter beschikking te stellen en te laten van de
huurder. Zie verdere uitwerking in paragraaf 2.3.
2.2 Verplichtingen huurder
De verplichtingen van de huurder staan in de artikelen 7:212-225 BW. Belangrijkste verplichtingen:
- Het voldoen van de tegenprestatie (huurprijs).
- De huurder moet gedurende de hele huurtermijn goed voor het gehuurde zorgen (art. 7:213
BW). Het gehuurde hoeft niet per se gebruikt te worden, maar dit is afhankelijk van de zaak.
Bijvoorbeeld een renpaard wordt minder waard als er niet op wordt gereden, een fiets niet.
Zo kan ook een woning minder uitstraling krijgen of sneller gekraakt worden bij leegstand.
2
, Dus vaak wordt de verplichting tot gebruik (exploitatieplicht) in de huurovereenkomst (of
algemene bepalingen) expliciet opgenomen.
- De huurder is verplicht het gehuurde uitsluitend te gebruiken conform de overeengekomen
bestemming (art. 7:214 BW). Als de huurder dit wijzigt, heeft hij (schriftelijke, mondelinge of
stilzwijgende) instemming van de verhuurder nodig. Anders is het een tekortkoming in de
nakoming.
2.3 Het begrip gebrek
Gebrek (art. 7:204 BW): verstoring van het huurgenot. Dat betekent dat bijna alles wat mis is met het
gehuurde kan worden als een gebrek kan worden aangemerkt.
De wettelijke definitie van ‘gebrek’ hanteert een objectieve genotsverwachting. Dus niet wat de
huurder in kwestie mag verwachten, maar wat een huurder in het algemeen mag verwachten van
een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Ook
omstandigheden die als bekend konden worden beschouwd of zichtbaar waren bij het aangaan van
de huurovereenkomst kunnen als een gebrek worden aangemerkt.
Als het gebrek aan de huurder is toe te rekenen, dan is er geen gebrek in de zin van de wet.
In art. 7:204 lid 3 BW worden nog twee uitzonderingen genoemd: de feitelijke stoornis door derden
en een bewering van recht zonder feitelijk stoornis.
Feitelijke stoornis door derden: stoornissen die niet door de verhuurder worden veroorzaakt en ook
niet in het gehuurde zijn gelegen, en die de verhuurder evenmin zelf kan (doen) verhelpen.
Bewering van recht zonder feitelijke stoornis: bijvoorbeeld een derde die beweert ook een
huurovereenkomst te hebben voor jouw woning, maar die er verder geen werk van maakt. De
huurder heeft er dan geen last van.
2.4 Aanspraken huurder op grond van gebrek
Als er sprake is van een gebrek, geeft de gebrekenregeling de huurder een aantal bijzondere
aanspraken tegen de verhuurder, welke gelden naast de ‘gewone’ wettelijke bepalingen over
tekortschieten in de nakoming, tot betaling van schadevergoeding en (gedeeltelijke) ontbinding van
de overeenkomst. Naast deze vorderingen kan de huurder een beroep doen op bijvoorbeeld
opschorting en verrekening.
De huurder kan nog eisen:
- Herstel van het gebrek (art. 7:206 BW)
- Huurprijsvermindering (art. 7:207 BW)
- Schadevergoeding (art. 7:208 BW)
- Ontbinden als het gehuurde geheel vergaat (art. 7:210 BW)
De herstelverplichting
De verhuurder is verplicht een gebrek te herstellen als de huurder erom vraagt, ongeacht de oorzaak
van het gebrek, tenzij dat onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden
redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vragen.
De verhuurder is niet verplicht tot kleine herstellingen waarvoor de huurder aansprakelijk is, noch
voor gebreken die door toedoen van de huurder zijn ontstaan.
Kleine herstellingen: werkzaamheden die de gemiddeld handige huurder zelf kan verrichten en die
niet al te kostbaar zijn.
Als de verhuurder niet overgaat tot herstel van het gebrek nadat de huurder hem daarom geeft
gevraagd, schiet de verhuurder toerekenbaar tekort in de nakoming van zijn herstelverplichting. Alle
‘gewone’ bevoegdheden worden via de wet nu aan de huurder toegekend.
3
