Vastgoedmanagement
Week 1
Exploiteren is het eigendom zo gebruiken dat het winst oplevert. Vastgoedexploita e is de sturing op kosten en opbrengsten
gedurende de beoogde levensduur van vastgoedobjecten met als doel per saldo een posi ef ne oresultaat te behalen om de
con nuering te waarborgen
Men gee in de vastgoedmarkt de voorkeur aan het scheiden van eigendom en gebruik van onroerend goed. Gebruikers zijn
huurders i.p.v. eigenaren. Door te huren kan de gebruiker meer aandacht geven aan het primaire proces van de onderneming en
zijn kapitaal investeren in bedrijfsspecifieke produc emiddelen i.p.v. vastgoed. Er zijn
twee deelmarkten: de koop- en verkoopmarkt en de huur- en verhuurmarkt.
Wanneer een externe VMO in opdracht van een beleggingsorganisa e het management van vastgoed uitoefent. Betre het
outsourcing (=uitbesteding). Er zijn verschillende (beleids-)niveaus bij exploita e van vastgoed, dit wordt weergegeven in de
vastgoedmanagementpiramide.
Strategisch management
Door het portefeuille (por olio-) management worden strategische uitgangspunten voor het vastgoedbeleid vastgesteld, die
ondersteunend zijn aan de ondernemingsdoelstellingen. Er worden (strategische) keuzes gemaakt om doelen te bereiken. Op dit
niveau wordt een plan geformuleerd voor de gehele vastgoedportefeuille. Het portefeuilleplan omvat de uitgangspunten voor de
gewenste wijzigingen in de portefeuilleopbouw (acquisi e en disposi e).
De defini e van strategisch vastgoedmanagement hangt af van de op ek waarmee ernaar gekeken wordt.
1. Vanuit de gebruiken van vastgoed gaat het om hoe het vastgoed op maal afgestemd kan worden op de wensen van het
primaire proces (kerntaken)
2. Bij beleggers gaat het om het realiseren van een maximaal financieel rendement op de vastgoedportefeuille.
Tac sch (asset) management
In asset management wordt het portefeuille beleid (strategisch) vertaald naar een concreet objectbeleid. Daarvoor wordt de
performance (het rendement) van een object in kaart gebracht aan de hand van de performanceanalyse. Op basis van de
performance analyse wordt het object beoordeeld, dit leidt tot het objectbeleid, dit kan inhouden:
- Doorexploiteren
- Renoveren
- Herontwikkelen
- Disposi e (verkopen)
,Daarnaast kan worden besloten om nieuwe objecten te acquireren.
Opera oneel (property) management
Property management is het vastgoedmanagement op opera oneel niveau (= klaar voor gebruik, werkend, toepasbaar) en
omvat administra eve, technische en commerciële en promo onele taken. Kortom het dagelijkse werk. Op dit niveau vindt de
uitvoering van het objectbeleid plaats.
Uitponden betekent het verkopen van individuele woningen in een gebouw of complex, nadat deze eerder werden verhuurd.
Vastgoedbeleidsproces (ontwikkelen, uitvoeren en beoordelen van vastgoedbeleid)
Takengebieden beleidsvormingsproces
Portefeuillemanagement
Zij zijn primair verantwoordelijk voor de volgende strategische ac viteiten:
- Alloca ebeleid – beslissen in welke sectoren wordt belegd, en op welke manier (direct of indirect)
- Risicomanagement – richten zich op de risico’s die worden onderscheiden op strategisch, tac sch en opera oneel niveau,
en de wijze waarop deze wordt beheerst.
- Uitbesteden asset- en propertymanagement.
- Acquisi e- en disposi ebeleid – keuzes maken op dit gebied
- Portefeuilleop malisa e – het op maliseren van de portefeuille door de performance van de objecten in kaart te brengen,
het verloop daarin te volgen, en deze objecten (in- en extern) te spiegelen aan vergelijkbare vastgoedobjecten.
, Assetmanagement
Assetmanagement wordt vaak in twee afdelingen gesplitst, informa ebehoe e van het fundmanagement en uitbesteden van
opera onele ac viteiten. Ze zijn verantwoordelijk voor de volgende ac viteiten:
- Voorstellen voor investeringen en desinvesteringen – voorbereiden van de aan- en verkooptransac es, voorleggen aan het
portefeuillemanagement en uitvoeren van genomen beslissingen.
- Formuleren van beleid op objectniveau – beslissingen maken over doorexploiteren, renoveren, herontwikkeling of
disposi e (verkopen).
- Ini ëren en monitoren van de budgetcyclus – begro ng maken en inkomsten en uitgaven bijhouden. Dit wordt gebruikt
voor bijvoorbeeld de performance- en a ribu e analyse (laat de rela eve performancebijdragen van een specifiek object
zien)
- Uitbestedingsbeleid vastgoedmanagement – keuzes maken over uitbesteding van ac viteiten op
propertymanagementniveau.
Propertymanagement
VMO’s houden zich met name bezig met taken op dit niveau (opera oneel). Vaak bieden VMO’s een dienstenpakket aan dat alle
opera onele ac viteiten omvat, plus een aantal tac sche of assetmanagementac viteiten. Er zijn vijf verschillende
uitbestedingsstrategieën die voorkomen in het werkveld van de VMO. Strategie 5 betre geen uitbestedingsrela e, maar een
adviesrela e. Op geze e momenten kan de VMO worden gevraagd om advies uit te brengen over verschillende ac viteiten op
strategisch en tac sch beleidsniveau.
Daarnaast is er nog een uitbestedingsstrategie die hierboven niet is opgenomen. Dit is het aangaan van een joint venture of co-
makership. Hierbij brengen beide par jen hun eigen specifieke kennis en ervaring in, en delen ze gezamenlijk in het resultaat van
een apart opgezet bedrijf voor het beheren van een vastgoedportefeuille op strategisch, tac sch en opera oneel niveau.
Een VMO moet erover nadenken of zij specialist (specialiseren in een bepaalde sector) of generalist (ac ef zijn in alle
vastgoedsectoren) wil zijn. Ook moeten ze keuzes maken over geografische spreiding. Span of control hee te maken met de
hoeveelheid werk die organisa es, teams en personen binnen teams aankunnen.
Een directe vastgoedbelegging is een belegging in stenen, de BO is dan rechtstreeks eigenaar van het vastgoed. Een indirecte
vastgoedbelegging is een belegging in vastgoedaandelen. De volgende type vastgoedbeleggers investeren direct in vastgoed:
a. Par culiere beleggers
b. Ins tu onele BO’s
c. Vastgoedfondsen
d. Vastgoed-cv’s of -maatschappen
dit zijn niet-beursgenoteerde beleggingsfondsen met een klein aantal objecten in portefeuille.
Vastgoedfondsen en vastgoed-cv’s ontlenen hun bestaansrecht aan par cipanten (par culiere beleggers of BO’s) die een deel
van hun vermogen indirect in vastgoed willen beleggen. Bij vastgoedfondsen is er een onderscheid te maken tussen een
beursgenoteerd vastgoedfonds (veel aandeelhouders, zowel grote aandeelhouders als par culieren) en een niet-
beursgenoteerd vastgoedfonds (private fondsen, dit is in het algemeen aan regels gebonden en vooral bedoeld voor BO’S).
Week 1
Exploiteren is het eigendom zo gebruiken dat het winst oplevert. Vastgoedexploita e is de sturing op kosten en opbrengsten
gedurende de beoogde levensduur van vastgoedobjecten met als doel per saldo een posi ef ne oresultaat te behalen om de
con nuering te waarborgen
Men gee in de vastgoedmarkt de voorkeur aan het scheiden van eigendom en gebruik van onroerend goed. Gebruikers zijn
huurders i.p.v. eigenaren. Door te huren kan de gebruiker meer aandacht geven aan het primaire proces van de onderneming en
zijn kapitaal investeren in bedrijfsspecifieke produc emiddelen i.p.v. vastgoed. Er zijn
twee deelmarkten: de koop- en verkoopmarkt en de huur- en verhuurmarkt.
Wanneer een externe VMO in opdracht van een beleggingsorganisa e het management van vastgoed uitoefent. Betre het
outsourcing (=uitbesteding). Er zijn verschillende (beleids-)niveaus bij exploita e van vastgoed, dit wordt weergegeven in de
vastgoedmanagementpiramide.
Strategisch management
Door het portefeuille (por olio-) management worden strategische uitgangspunten voor het vastgoedbeleid vastgesteld, die
ondersteunend zijn aan de ondernemingsdoelstellingen. Er worden (strategische) keuzes gemaakt om doelen te bereiken. Op dit
niveau wordt een plan geformuleerd voor de gehele vastgoedportefeuille. Het portefeuilleplan omvat de uitgangspunten voor de
gewenste wijzigingen in de portefeuilleopbouw (acquisi e en disposi e).
De defini e van strategisch vastgoedmanagement hangt af van de op ek waarmee ernaar gekeken wordt.
1. Vanuit de gebruiken van vastgoed gaat het om hoe het vastgoed op maal afgestemd kan worden op de wensen van het
primaire proces (kerntaken)
2. Bij beleggers gaat het om het realiseren van een maximaal financieel rendement op de vastgoedportefeuille.
Tac sch (asset) management
In asset management wordt het portefeuille beleid (strategisch) vertaald naar een concreet objectbeleid. Daarvoor wordt de
performance (het rendement) van een object in kaart gebracht aan de hand van de performanceanalyse. Op basis van de
performance analyse wordt het object beoordeeld, dit leidt tot het objectbeleid, dit kan inhouden:
- Doorexploiteren
- Renoveren
- Herontwikkelen
- Disposi e (verkopen)
,Daarnaast kan worden besloten om nieuwe objecten te acquireren.
Opera oneel (property) management
Property management is het vastgoedmanagement op opera oneel niveau (= klaar voor gebruik, werkend, toepasbaar) en
omvat administra eve, technische en commerciële en promo onele taken. Kortom het dagelijkse werk. Op dit niveau vindt de
uitvoering van het objectbeleid plaats.
Uitponden betekent het verkopen van individuele woningen in een gebouw of complex, nadat deze eerder werden verhuurd.
Vastgoedbeleidsproces (ontwikkelen, uitvoeren en beoordelen van vastgoedbeleid)
Takengebieden beleidsvormingsproces
Portefeuillemanagement
Zij zijn primair verantwoordelijk voor de volgende strategische ac viteiten:
- Alloca ebeleid – beslissen in welke sectoren wordt belegd, en op welke manier (direct of indirect)
- Risicomanagement – richten zich op de risico’s die worden onderscheiden op strategisch, tac sch en opera oneel niveau,
en de wijze waarop deze wordt beheerst.
- Uitbesteden asset- en propertymanagement.
- Acquisi e- en disposi ebeleid – keuzes maken op dit gebied
- Portefeuilleop malisa e – het op maliseren van de portefeuille door de performance van de objecten in kaart te brengen,
het verloop daarin te volgen, en deze objecten (in- en extern) te spiegelen aan vergelijkbare vastgoedobjecten.
, Assetmanagement
Assetmanagement wordt vaak in twee afdelingen gesplitst, informa ebehoe e van het fundmanagement en uitbesteden van
opera onele ac viteiten. Ze zijn verantwoordelijk voor de volgende ac viteiten:
- Voorstellen voor investeringen en desinvesteringen – voorbereiden van de aan- en verkooptransac es, voorleggen aan het
portefeuillemanagement en uitvoeren van genomen beslissingen.
- Formuleren van beleid op objectniveau – beslissingen maken over doorexploiteren, renoveren, herontwikkeling of
disposi e (verkopen).
- Ini ëren en monitoren van de budgetcyclus – begro ng maken en inkomsten en uitgaven bijhouden. Dit wordt gebruikt
voor bijvoorbeeld de performance- en a ribu e analyse (laat de rela eve performancebijdragen van een specifiek object
zien)
- Uitbestedingsbeleid vastgoedmanagement – keuzes maken over uitbesteding van ac viteiten op
propertymanagementniveau.
Propertymanagement
VMO’s houden zich met name bezig met taken op dit niveau (opera oneel). Vaak bieden VMO’s een dienstenpakket aan dat alle
opera onele ac viteiten omvat, plus een aantal tac sche of assetmanagementac viteiten. Er zijn vijf verschillende
uitbestedingsstrategieën die voorkomen in het werkveld van de VMO. Strategie 5 betre geen uitbestedingsrela e, maar een
adviesrela e. Op geze e momenten kan de VMO worden gevraagd om advies uit te brengen over verschillende ac viteiten op
strategisch en tac sch beleidsniveau.
Daarnaast is er nog een uitbestedingsstrategie die hierboven niet is opgenomen. Dit is het aangaan van een joint venture of co-
makership. Hierbij brengen beide par jen hun eigen specifieke kennis en ervaring in, en delen ze gezamenlijk in het resultaat van
een apart opgezet bedrijf voor het beheren van een vastgoedportefeuille op strategisch, tac sch en opera oneel niveau.
Een VMO moet erover nadenken of zij specialist (specialiseren in een bepaalde sector) of generalist (ac ef zijn in alle
vastgoedsectoren) wil zijn. Ook moeten ze keuzes maken over geografische spreiding. Span of control hee te maken met de
hoeveelheid werk die organisa es, teams en personen binnen teams aankunnen.
Een directe vastgoedbelegging is een belegging in stenen, de BO is dan rechtstreeks eigenaar van het vastgoed. Een indirecte
vastgoedbelegging is een belegging in vastgoedaandelen. De volgende type vastgoedbeleggers investeren direct in vastgoed:
a. Par culiere beleggers
b. Ins tu onele BO’s
c. Vastgoedfondsen
d. Vastgoed-cv’s of -maatschappen
dit zijn niet-beursgenoteerde beleggingsfondsen met een klein aantal objecten in portefeuille.
Vastgoedfondsen en vastgoed-cv’s ontlenen hun bestaansrecht aan par cipanten (par culiere beleggers of BO’s) die een deel
van hun vermogen indirect in vastgoed willen beleggen. Bij vastgoedfondsen is er een onderscheid te maken tussen een
beursgenoteerd vastgoedfonds (veel aandeelhouders, zowel grote aandeelhouders als par culieren) en een niet-
beursgenoteerd vastgoedfonds (private fondsen, dit is in het algemeen aan regels gebonden en vooral bedoeld voor BO’S).
