Vastgoedmanagement 1
Exploiteren is iets van jezelf zo gebruiken dat het winst oplevert. Exploiteren kun je ook
doen bij vastgoed. Vastgoed exploiteren houd dan ook in dat je de kosten en opbrengsten
bestuurd, zolang het object ‘leeft’ (de levensduur) met als doel om er een positief netto
resultaat uit te halen (=winst) en de continuering waarborgen (dat je door kunt gaan met het
exploiteren).
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Tegenwoordig huren veel ondernemingen de panden, terwijl ze vroeger vaak
eigenaren waren. Dit doen ze zodat ze:
- Meer aandacht kunnen geven aan het primaire proces (zoals produceren en
verkopen) van de onderneming
- Het kapitaal (dat vaak schaars is) kunnen investeren in productiemiddelen (alles dat
je gebruikt voor de productie zonder mensen) voor het bedrijf
Het vastgoed is namelijk bij veel bedrijven de grootste post op de balans.
Hierbij kun je 2 deelmarken bedenken:
- Koop en verkoopakte
- Huur en verhuurmarkt
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Wat vastgoedmanagement is hangt af van, vanuit werk perspectief je kijkt, het heeft in ieder
geval te maken met:
- Verschillende beleidsniveaus van het vastgoedmanagement:
- Verschillende stakeholders
- Verschillende marktsegmenten
Je noemt dit dus ook wel een multidisciplinair vakgebied.
De teksten zijn geschreven vanuit het perspectief van de VMO die in opdracht van de BO het
management van het vastgoed doet, dit noem je outsourcing.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Er zijn verschillende beleidsniveaus van het vastgoedmanagement:
- Strategisch management: Hierbij heb je de portefeuillemanager
- Tactisch management: Hierbij heb je de assetmanager
- Operationeel management: Hierbij heb je de propertymanager
Strategisch management
Je hebt ondernemingsdoelen, met deze doelen wil je behalen. Je maakt een plan voor hoe je
deze doelen op lange termijn gaat behalen, dit zijn je strategische doelen. Je kijkt hierbij dus
met welk beleid je, je doelen, voor de hele portefeuille gaat behalen. De definitie van
strategisch management hangt af van:
- Gebruiker: Hoe kan je een object zo goed mogelijk aanpassen dat hij past waarvoor
je hem huurt
- Eigenaar: Hoe kan je er zoveel mogelijk winst uithalen
,Tactisch management
Je kijkt niet naar de gehele portefeuille als 1 ding maar apart naar elk object en je kiest dan
een beleid per object. Dit doe je door te kijken naar de performance (het rendement, hoe die
presteert) per object.
Operationeel management
Het gaat hierbij om al het dagelijkse werk, je maakt een object klaar voor gebruik
(operationeel betekend ook klaar voor gebruik maken). Het gaat over de volgende taken:
- Administratieve taken: de administratie
- Technische taken: het onderhoud
- Commerciële taken: Met geld
- Promotionele taken: Met de promotie
Tussen deze niveaus is communicatie. Er zijn 2 kleuren pijlen:
- Blauw: er gaat informatie van laag naar hoog
- Rood: er gaan taken van hoog naar laag
De cijfers betekenen het volgende:
1. Hier zit het strategisch management, zij maken plannen voor de hele portefeuille
2. Rood: Het strategisch management geeft de plannen door voor de hele portefeuille
en het tactisch management moet dit gaan uitvoeren per object. In het beleidsplan
staan criteria waaraan het vastgoed moet voldoen zoals:
- investeringsvolume: het totale bedrag dat mag worden geïnvesteerd in een object.
- bellegingstermijn: De periode waarin je je geld investeert in iets.
- IRR: Hiermee schat je het rendement op een investering
- Risicoprofiel: Hoeveel risico je wilt nemen
- Percentage vreemd vermogen: Met hoeveel vreemd vermogen je investeert
3. Blauw: Elke 3 jaar wordt het plan (dat 1 dus maakt) voor de portefeuille aangepast,
dit doen zij met informatie van tactisch management
4. Hier zit het tactisch management zij maken plannen per object
5. Blauw: Dat plan per object maken ze met de informatie die ze krijgen van het
operationeel management.
, 6. Rood: Het tactisch management oordeelt of het object nog bij de portefeuille past, zij
geven het resultaat hiervan als taak door aan het strategisch management. Het
tactisch management kiest tussen de volgende opties:
- Renoveren: het herstellen van het pand met de dingen die er al stonden
- Herontwikkeling: je geeft het een andere functie
- Nieuwe objecten acquireren: je voegt nieuwe objecten toe aan je portefeuille
7. Hier zit het operationeel management zij voeren de gegeven taken uit, hier worden
ook de aan en verkopen gedaan.
Strategisch management:
- Allocatiebeleid: Wie doet wat in de onderneming
- Risicomanagement: Het managen van risico’s zodat de onderneming de doelen haalt
- Uitbesteden van het assetmanagement
- Acquisitie (kopen) en dispositie (verkopen)
- Portefeuille optimalisatie: de juiste objecten in de portefeuille
Tactisch management:
- Het voorstellen van investeringen (kopen) en desinvesteringen (verkopen)
- Objectoptimalisatie: een object perfect maken
- Het uitbesteden van het vastgoedmanagement
- Het in de gaten houden van de managementcyclus (hoe de manager moet managen)
Operationeel management:
- Vve-management: Het managen van de vereniging van eigenaren. Je hebt een Vve
bij zowel winkels, woningen als overig vastgoed. Je bent van rechtswege (omdat de
wet dit zegt) automatisch lid van de Vve. De Vve maakt en beheert het
reservefonds. Met dit fonds kan in de toekomst groot onderhoud worden
gefinancierd.
Het burgerlijk wetboek samen met het model regelement (hierin staat of iets voor iemand
privé is of voor de Vve) vormen de basis van de splitsingsakte. In de splitsingsakte wordt
een gebouw opgesplitst in delen en krijgen alle appartementen rechten.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Een stakeholder is iemand die het fijn vind als de onderneming het goed doet. Er zijn er
verschillende:
- Eigenaar is de gebruiker: Dit kan op verschillende manieren
- Particulieren die een woning kopen
- Corporate Real Estate: een bedrijf koopt een pand om er zelf gebruik van te maken
- Public Real Estate: een niet winstgevende onderneming koopt een pand om gebruik
van te maken
- Eigenaar is geen gebruiker: Dit kan op verschillende manieren
- Woning corporaties: voor armen om geen winst te maken
- Beleggers
- Particuliere bellegers: belegen met eigen geld
- Instituonele bellegingsorganisaties: beleggen met geld van een ander -> De
belangrijkste opdrachtgever van VMO’s
- Vastgoedfondsen: een bedrijf dat belegt in vastgoed
- Vastgoed-cv’s of maatschappen: Veel mensen investeren en een aantal
beheren dit
Exploiteren is iets van jezelf zo gebruiken dat het winst oplevert. Exploiteren kun je ook
doen bij vastgoed. Vastgoed exploiteren houd dan ook in dat je de kosten en opbrengsten
bestuurd, zolang het object ‘leeft’ (de levensduur) met als doel om er een positief netto
resultaat uit te halen (=winst) en de continuering waarborgen (dat je door kunt gaan met het
exploiteren).
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Tegenwoordig huren veel ondernemingen de panden, terwijl ze vroeger vaak
eigenaren waren. Dit doen ze zodat ze:
- Meer aandacht kunnen geven aan het primaire proces (zoals produceren en
verkopen) van de onderneming
- Het kapitaal (dat vaak schaars is) kunnen investeren in productiemiddelen (alles dat
je gebruikt voor de productie zonder mensen) voor het bedrijf
Het vastgoed is namelijk bij veel bedrijven de grootste post op de balans.
Hierbij kun je 2 deelmarken bedenken:
- Koop en verkoopakte
- Huur en verhuurmarkt
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Wat vastgoedmanagement is hangt af van, vanuit werk perspectief je kijkt, het heeft in ieder
geval te maken met:
- Verschillende beleidsniveaus van het vastgoedmanagement:
- Verschillende stakeholders
- Verschillende marktsegmenten
Je noemt dit dus ook wel een multidisciplinair vakgebied.
De teksten zijn geschreven vanuit het perspectief van de VMO die in opdracht van de BO het
management van het vastgoed doet, dit noem je outsourcing.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Er zijn verschillende beleidsniveaus van het vastgoedmanagement:
- Strategisch management: Hierbij heb je de portefeuillemanager
- Tactisch management: Hierbij heb je de assetmanager
- Operationeel management: Hierbij heb je de propertymanager
Strategisch management
Je hebt ondernemingsdoelen, met deze doelen wil je behalen. Je maakt een plan voor hoe je
deze doelen op lange termijn gaat behalen, dit zijn je strategische doelen. Je kijkt hierbij dus
met welk beleid je, je doelen, voor de hele portefeuille gaat behalen. De definitie van
strategisch management hangt af van:
- Gebruiker: Hoe kan je een object zo goed mogelijk aanpassen dat hij past waarvoor
je hem huurt
- Eigenaar: Hoe kan je er zoveel mogelijk winst uithalen
,Tactisch management
Je kijkt niet naar de gehele portefeuille als 1 ding maar apart naar elk object en je kiest dan
een beleid per object. Dit doe je door te kijken naar de performance (het rendement, hoe die
presteert) per object.
Operationeel management
Het gaat hierbij om al het dagelijkse werk, je maakt een object klaar voor gebruik
(operationeel betekend ook klaar voor gebruik maken). Het gaat over de volgende taken:
- Administratieve taken: de administratie
- Technische taken: het onderhoud
- Commerciële taken: Met geld
- Promotionele taken: Met de promotie
Tussen deze niveaus is communicatie. Er zijn 2 kleuren pijlen:
- Blauw: er gaat informatie van laag naar hoog
- Rood: er gaan taken van hoog naar laag
De cijfers betekenen het volgende:
1. Hier zit het strategisch management, zij maken plannen voor de hele portefeuille
2. Rood: Het strategisch management geeft de plannen door voor de hele portefeuille
en het tactisch management moet dit gaan uitvoeren per object. In het beleidsplan
staan criteria waaraan het vastgoed moet voldoen zoals:
- investeringsvolume: het totale bedrag dat mag worden geïnvesteerd in een object.
- bellegingstermijn: De periode waarin je je geld investeert in iets.
- IRR: Hiermee schat je het rendement op een investering
- Risicoprofiel: Hoeveel risico je wilt nemen
- Percentage vreemd vermogen: Met hoeveel vreemd vermogen je investeert
3. Blauw: Elke 3 jaar wordt het plan (dat 1 dus maakt) voor de portefeuille aangepast,
dit doen zij met informatie van tactisch management
4. Hier zit het tactisch management zij maken plannen per object
5. Blauw: Dat plan per object maken ze met de informatie die ze krijgen van het
operationeel management.
, 6. Rood: Het tactisch management oordeelt of het object nog bij de portefeuille past, zij
geven het resultaat hiervan als taak door aan het strategisch management. Het
tactisch management kiest tussen de volgende opties:
- Renoveren: het herstellen van het pand met de dingen die er al stonden
- Herontwikkeling: je geeft het een andere functie
- Nieuwe objecten acquireren: je voegt nieuwe objecten toe aan je portefeuille
7. Hier zit het operationeel management zij voeren de gegeven taken uit, hier worden
ook de aan en verkopen gedaan.
Strategisch management:
- Allocatiebeleid: Wie doet wat in de onderneming
- Risicomanagement: Het managen van risico’s zodat de onderneming de doelen haalt
- Uitbesteden van het assetmanagement
- Acquisitie (kopen) en dispositie (verkopen)
- Portefeuille optimalisatie: de juiste objecten in de portefeuille
Tactisch management:
- Het voorstellen van investeringen (kopen) en desinvesteringen (verkopen)
- Objectoptimalisatie: een object perfect maken
- Het uitbesteden van het vastgoedmanagement
- Het in de gaten houden van de managementcyclus (hoe de manager moet managen)
Operationeel management:
- Vve-management: Het managen van de vereniging van eigenaren. Je hebt een Vve
bij zowel winkels, woningen als overig vastgoed. Je bent van rechtswege (omdat de
wet dit zegt) automatisch lid van de Vve. De Vve maakt en beheert het
reservefonds. Met dit fonds kan in de toekomst groot onderhoud worden
gefinancierd.
Het burgerlijk wetboek samen met het model regelement (hierin staat of iets voor iemand
privé is of voor de Vve) vormen de basis van de splitsingsakte. In de splitsingsakte wordt
een gebouw opgesplitst in delen en krijgen alle appartementen rechten.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Een stakeholder is iemand die het fijn vind als de onderneming het goed doet. Er zijn er
verschillende:
- Eigenaar is de gebruiker: Dit kan op verschillende manieren
- Particulieren die een woning kopen
- Corporate Real Estate: een bedrijf koopt een pand om er zelf gebruik van te maken
- Public Real Estate: een niet winstgevende onderneming koopt een pand om gebruik
van te maken
- Eigenaar is geen gebruiker: Dit kan op verschillende manieren
- Woning corporaties: voor armen om geen winst te maken
- Beleggers
- Particuliere bellegers: belegen met eigen geld
- Instituonele bellegingsorganisaties: beleggen met geld van een ander -> De
belangrijkste opdrachtgever van VMO’s
- Vastgoedfondsen: een bedrijf dat belegt in vastgoed
- Vastgoed-cv’s of maatschappen: Veel mensen investeren en een aantal
beheren dit
