Oefeningen verkooptransacties
Hoofdstuk 1: Verkooprechten
Oefening 1
OEFENING 1.
Joost Janssens huurt een appartement en beslist na een tijdje sparen zijn eerste
appartement in Gent aan te kopen om er zelf te gaan wonen. De verkoopprijs
van het appartement is 234.000 euro en ze komen overeen dat de verkoper er
2 maanden na de akte nog kosteloos mag in blijven wonen. Bereken hoeveel
verkooprechten Joost zal moeten betalen.
Gegeven:
- Prijs 234.000 EUR
- 2 maanden kosteloos genot = een last voor de koper
Oplossing:
234.000 + ((4%*234.000 EUR /12)*2 = 235.560 EUR = belastbare basis1
235.560 * 3% (eerste en enige woning) = 7066,8 EUR verkooprechten
Is er sprake van een goedkopere gezinswoning? Is er een
rechtenvermindering2?
De belastbare basis is kleiner dan 240 000 EUR want Gent is een kerngebied.
(moest het in Ranst gelegen zijn dan is het 220 000 EUR)
We trekken het bedrag van 2800 EUR af van de verkooprechten die betaald
moest worden.
- 7066,8 EUR – 2800 EUR = 4266,80 EUR verkooprechten die betaalt moet
worden.
OEFENING 2.
Ronny Vandevelde koopt een magazijn voor de opslag van zijn moto’s voor
€95.000,00 . Het pand stond te koop via makelaar X sinds 6 maanden. Het
ereloon van de makelaar bedraagt €5.000 euro en in de onderhandelingen over
de prijs werd afgesproken dat Ronny dit ereloon dient te betalen. Bereken
hoeveel verkooprechten Ronny zal moeten betalen.
Gegeven:
- Prijs 95.000 EUR
- Lasten: ereloon makelaar – 5.000 EUR
Oplossing:
95.000 EUR + 5.000 EUR = 100.000 EUR = belastbare basis
- 100.000 EUR * 12% (basistarief) = 12.000 EUR verkooprechten
1
Prijs + lasten met als minimum de verkoopwaarde van het onroerend goed.
2
Het is een rechtenvermindering en wordt afgetrokken van de belasting die we oorspronkelijk moesten betalen.
1
,OEFENING 3.
Marie en Vincent wonen beiden thuis en wensen hun eerste huisje aan te kopen
om samen te gaan wonen. Ze vinden in Ranst een rijwoning te koop aan
€225.000,00 bij makelaar Y. Ze negotiëren over de prijs en bereiken uiteindelijk
een akkoord voor €215.000,00. Bereken hoeveel verkooprechten Marie en
Vincent zullen moeten betalen.
Gegeven:
- Vraagprijs van 225 000 EUR (door de makelaar, maar is NIET perse de
waarde)
- Prijs van 215 000 EUR (na onderhandelingen - marktwaarde)
- Geen lasten
Let op! De prijs die we vb. vinden op Immoweb is niet perse de waarde van
het pand. We kunnen hier niet afleiden dat dit de verkoopwaarde is. Als er zou
staan dat VLABEL de pand had geschat op 225 000 EUR dan zou de belastbare
basis wel 225 000 EUR zijn.
Oplossing:
- 215 000 EUR * 3% (eerste en enige woning) = 6450 EUR
Rechtenvermindering:
Ranst is geen kernstad. De prijs is onder 220 000 EUR en dus is er een
rechtenvermindering van 2800 EUR.
- 6450 EUR – 2800 EUR = 3650 EUR
OEFENING 4.
Jan Peeters is een erkend beroepsverkoper met zijn vennootschap JP Real
Estate NV. Hij ziet een woning te koop staan die volledig gerenoveerd dient te
worden. Hij koopt deze omdat hij in de wijk gelooft en hij denkt ze na renovatie
met winst te verkopen. De aankoopprijs bedraagt €180.000,00
Gegeven:
- Prijs: 180.000 EUR
- Geen lasten
Oplossing:
Belastbare basis = 180 000 EUR
- 180 000 EUR * 4% (beroepsverkoper) = 7200 EUR
Rechtenvermindering:
Enkel bij 1% of 3% en in dit geval 4% dus niet van toepassing!
OEFENING 5.
2
, Jan Janssens is een erkend vastgoedmakelaar. Hij ziet een handelspand met
woonst te koop staan, het gebouw dient volledig gerenoveerd dient te worden.
Hij koopt het pand met zijn vennootschap JJ Immo bvba als belegging om het te
verhuren. De aankoopprijs bedraagt €180.000,00
A. Bereken hoeveel verkooprechten JJ Immo bvba zal moeten
betalen.
Gegeven:
- Prijs 180 000 EUR
- Geen lasten
Oplossing:
Belastbare basis = 180 000 EUR
Het is een erkend vastgoedmakelaar en is niet gelijk aan erkend
beroepsverkoper. Daarnaast wordt het pand vervolgens verhuurd. (geen sprake
van SVK – enige vermindering die van toepassing is bij huur anders basistarief
12%)
- 180 000 EUR * 12% (basistarief) = 21 600 EUR
B. Wat zijn de consequenties als JJ Immo het pand reeds na 1 jaar
terug verkoopt?
Bij een wederverkoop binnen 2 jaar, krijg je 60% verkooprechten terug = 12
960 EUR= de teruggave. Deze heeft uiteindelijk dus 8 640 EUR betaald.
Als we dit vergelijken met oefening 4 van de beroepsverkoper, heeft deze
makelaar dus meer betaald (4,8%) bij een aankoop onder het basistarief en een
teruggave. Je doet dus een slechtere zaak door aan te kopen en dan teruggave
aan te vragen. Vroeger zat hier geen verschil op aangezien het basistarief toen
12% was en het tarief van de beroepsverkoper is niet gewijzigd waardoor we
een belastingverhoging zien.
Oefening 2
OEFENING 1.
Guus Verdonck is als erkend beroepsverkoper altijd op zoek naar leuke
renovatieprojecten. Jij kan hem in 2022 als makelaar een unieke opportuniteit
voorstellen op de Antwerpse Kaaien. Guus wenst het pand aan te kopen voor
de prijs €1.250.000,00. Hij gaat het gebouw renoveren en daarna in aparte
units doorverkopen.
Bereken hoeveel verkooprechten GUUS zal moeten betalen bij zijn aankoop?
Gegeven:
- Prijs 1 250 000, 00 EUR = belastbare basis
- Geen lasten
Oplossing:
- 1 250 000,00 EUR * 4% (beroepsverkoper) = 50 000 EUR
3
Hoofdstuk 1: Verkooprechten
Oefening 1
OEFENING 1.
Joost Janssens huurt een appartement en beslist na een tijdje sparen zijn eerste
appartement in Gent aan te kopen om er zelf te gaan wonen. De verkoopprijs
van het appartement is 234.000 euro en ze komen overeen dat de verkoper er
2 maanden na de akte nog kosteloos mag in blijven wonen. Bereken hoeveel
verkooprechten Joost zal moeten betalen.
Gegeven:
- Prijs 234.000 EUR
- 2 maanden kosteloos genot = een last voor de koper
Oplossing:
234.000 + ((4%*234.000 EUR /12)*2 = 235.560 EUR = belastbare basis1
235.560 * 3% (eerste en enige woning) = 7066,8 EUR verkooprechten
Is er sprake van een goedkopere gezinswoning? Is er een
rechtenvermindering2?
De belastbare basis is kleiner dan 240 000 EUR want Gent is een kerngebied.
(moest het in Ranst gelegen zijn dan is het 220 000 EUR)
We trekken het bedrag van 2800 EUR af van de verkooprechten die betaald
moest worden.
- 7066,8 EUR – 2800 EUR = 4266,80 EUR verkooprechten die betaalt moet
worden.
OEFENING 2.
Ronny Vandevelde koopt een magazijn voor de opslag van zijn moto’s voor
€95.000,00 . Het pand stond te koop via makelaar X sinds 6 maanden. Het
ereloon van de makelaar bedraagt €5.000 euro en in de onderhandelingen over
de prijs werd afgesproken dat Ronny dit ereloon dient te betalen. Bereken
hoeveel verkooprechten Ronny zal moeten betalen.
Gegeven:
- Prijs 95.000 EUR
- Lasten: ereloon makelaar – 5.000 EUR
Oplossing:
95.000 EUR + 5.000 EUR = 100.000 EUR = belastbare basis
- 100.000 EUR * 12% (basistarief) = 12.000 EUR verkooprechten
1
Prijs + lasten met als minimum de verkoopwaarde van het onroerend goed.
2
Het is een rechtenvermindering en wordt afgetrokken van de belasting die we oorspronkelijk moesten betalen.
1
,OEFENING 3.
Marie en Vincent wonen beiden thuis en wensen hun eerste huisje aan te kopen
om samen te gaan wonen. Ze vinden in Ranst een rijwoning te koop aan
€225.000,00 bij makelaar Y. Ze negotiëren over de prijs en bereiken uiteindelijk
een akkoord voor €215.000,00. Bereken hoeveel verkooprechten Marie en
Vincent zullen moeten betalen.
Gegeven:
- Vraagprijs van 225 000 EUR (door de makelaar, maar is NIET perse de
waarde)
- Prijs van 215 000 EUR (na onderhandelingen - marktwaarde)
- Geen lasten
Let op! De prijs die we vb. vinden op Immoweb is niet perse de waarde van
het pand. We kunnen hier niet afleiden dat dit de verkoopwaarde is. Als er zou
staan dat VLABEL de pand had geschat op 225 000 EUR dan zou de belastbare
basis wel 225 000 EUR zijn.
Oplossing:
- 215 000 EUR * 3% (eerste en enige woning) = 6450 EUR
Rechtenvermindering:
Ranst is geen kernstad. De prijs is onder 220 000 EUR en dus is er een
rechtenvermindering van 2800 EUR.
- 6450 EUR – 2800 EUR = 3650 EUR
OEFENING 4.
Jan Peeters is een erkend beroepsverkoper met zijn vennootschap JP Real
Estate NV. Hij ziet een woning te koop staan die volledig gerenoveerd dient te
worden. Hij koopt deze omdat hij in de wijk gelooft en hij denkt ze na renovatie
met winst te verkopen. De aankoopprijs bedraagt €180.000,00
Gegeven:
- Prijs: 180.000 EUR
- Geen lasten
Oplossing:
Belastbare basis = 180 000 EUR
- 180 000 EUR * 4% (beroepsverkoper) = 7200 EUR
Rechtenvermindering:
Enkel bij 1% of 3% en in dit geval 4% dus niet van toepassing!
OEFENING 5.
2
, Jan Janssens is een erkend vastgoedmakelaar. Hij ziet een handelspand met
woonst te koop staan, het gebouw dient volledig gerenoveerd dient te worden.
Hij koopt het pand met zijn vennootschap JJ Immo bvba als belegging om het te
verhuren. De aankoopprijs bedraagt €180.000,00
A. Bereken hoeveel verkooprechten JJ Immo bvba zal moeten
betalen.
Gegeven:
- Prijs 180 000 EUR
- Geen lasten
Oplossing:
Belastbare basis = 180 000 EUR
Het is een erkend vastgoedmakelaar en is niet gelijk aan erkend
beroepsverkoper. Daarnaast wordt het pand vervolgens verhuurd. (geen sprake
van SVK – enige vermindering die van toepassing is bij huur anders basistarief
12%)
- 180 000 EUR * 12% (basistarief) = 21 600 EUR
B. Wat zijn de consequenties als JJ Immo het pand reeds na 1 jaar
terug verkoopt?
Bij een wederverkoop binnen 2 jaar, krijg je 60% verkooprechten terug = 12
960 EUR= de teruggave. Deze heeft uiteindelijk dus 8 640 EUR betaald.
Als we dit vergelijken met oefening 4 van de beroepsverkoper, heeft deze
makelaar dus meer betaald (4,8%) bij een aankoop onder het basistarief en een
teruggave. Je doet dus een slechtere zaak door aan te kopen en dan teruggave
aan te vragen. Vroeger zat hier geen verschil op aangezien het basistarief toen
12% was en het tarief van de beroepsverkoper is niet gewijzigd waardoor we
een belastingverhoging zien.
Oefening 2
OEFENING 1.
Guus Verdonck is als erkend beroepsverkoper altijd op zoek naar leuke
renovatieprojecten. Jij kan hem in 2022 als makelaar een unieke opportuniteit
voorstellen op de Antwerpse Kaaien. Guus wenst het pand aan te kopen voor
de prijs €1.250.000,00. Hij gaat het gebouw renoveren en daarna in aparte
units doorverkopen.
Bereken hoeveel verkooprechten GUUS zal moeten betalen bij zijn aankoop?
Gegeven:
- Prijs 1 250 000, 00 EUR = belastbare basis
- Geen lasten
Oplossing:
- 1 250 000,00 EUR * 4% (beroepsverkoper) = 50 000 EUR
3
