Integrale Gebiedsontwikkeling Fiscaal – Waterbeemd
Les 1
Vorm van samenwerking die vrijwel overal voorkomt. Wanneer moet je handelen met bv en
wanneer met cv?
Bouwterrein of bouwrijpe grond
- Aankoop van een “maagdelijk” stuk grond brengt heffing van 6%
overdrachtsbelasting met zich en vormt een kostenpost omdat de
overdrachtsbelasting niet kan worden teruggevorderd.
Rijk, provincie en gemeente zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting!!
- Aankoop van een “bouwterrein” is belast met 21% omzetbelasting en GEEN
overdrachtsbelasting. Deze omzetbelasting is wel terug te vorderen van de fiscus
omdat ik nieuwbouw ga plegen wat een belaste prestatie is voor de omzetbelasting
(2-jaarstermijn), en vormt daardoor geen kostenpost.
, - Een bouwterrein is grond waarvoor een zogenaamde “omgevingsvergunning” is
afgegeven dan wel grond waaraan bewerkingen zijn uitgevoerd (bv slopen bestaande
bebouwing) en voorzieningen zijn aangebracht met het oog op toekomstige
bebouwing. Art 11 lid 4 wet OB 1968.
HUIDIGE STAND VAN ZAKEN: Iets is bouwgrond wanneer je juridisch afdwingbare
verplichtingen hebt afgesloten. Er hoeft feitelijk nog niks met de grond gebeurd te zijn.
(Als een terrein wordt aangekocht en uit objectieve gegevens (bv. verbintenis scheppende
overeenkomsten) blijkt dat nieuwbouw het doel is, dan is er ook sprake van een
bouwterrein.)
Herontwikkeling van bestaand onroerend goed
Bij herontwikkeling van bestaand onroerend goed kan er door een (ingrijpende) verbouwing
sprake zijn van nieuwbouw. Aard en omvang van de verbouwing, een wijziging in functie zijn
o.a. factoren die van belang kunnen zijn voor de vraag of er een zaak is voortgebracht die
tevoren niet bestond (= een “nieuw vervaardigd onroerend goed”)
Belangrijk om overleg te plegen met de fiscus!
Alsdan gaat de “2-jaarstermijn EN herzieningstermijn” weer spelen en komt de vraag
naar boven of de voordruk omzetbelasting op de verbouwing kan worden
teruggevorderd. (verhuur woningen; verhuur BOG aan vrijgestelde ondernemers).
Inkomstenbelasting
Een ondernemer-natuurlijk persoon moet over zijn gerealiseerde winst (opbrengsten minus
kosten, en na alle aftrekposten) in BOX I inkomstenbelasting betalen. Het tarief loopt
progressief op van +/- 36% tot 52%.
Als de ondernemer aan het “urencriterium” voldoet kan hij aanspraak maken op de
“ondernemersaftrek” (= een verzameling aftrekposten die de belastingdruk aanzienlijk
verminderen).
Urencriterium: Is een bepaling waaraan moet worden voldaan om als ondernemer
aanspraak te maken op de ondernemersaftrek. Het gedurende kalenderjaar moet
minimaal 1225 uur besteed worden aan werkzaamheden voor een of meer
ondernemingen waaruit de belastingplichtige als ondernemer winst geniet.
Daarnaast moet minimaal 50% van de totale arbeidstijd besteed worden aan deze
ondernemingen.
Geldt niet voor een startende ondernemer in de eerste 5 jaar.
Les 1
Vorm van samenwerking die vrijwel overal voorkomt. Wanneer moet je handelen met bv en
wanneer met cv?
Bouwterrein of bouwrijpe grond
- Aankoop van een “maagdelijk” stuk grond brengt heffing van 6%
overdrachtsbelasting met zich en vormt een kostenpost omdat de
overdrachtsbelasting niet kan worden teruggevorderd.
Rijk, provincie en gemeente zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting!!
- Aankoop van een “bouwterrein” is belast met 21% omzetbelasting en GEEN
overdrachtsbelasting. Deze omzetbelasting is wel terug te vorderen van de fiscus
omdat ik nieuwbouw ga plegen wat een belaste prestatie is voor de omzetbelasting
(2-jaarstermijn), en vormt daardoor geen kostenpost.
, - Een bouwterrein is grond waarvoor een zogenaamde “omgevingsvergunning” is
afgegeven dan wel grond waaraan bewerkingen zijn uitgevoerd (bv slopen bestaande
bebouwing) en voorzieningen zijn aangebracht met het oog op toekomstige
bebouwing. Art 11 lid 4 wet OB 1968.
HUIDIGE STAND VAN ZAKEN: Iets is bouwgrond wanneer je juridisch afdwingbare
verplichtingen hebt afgesloten. Er hoeft feitelijk nog niks met de grond gebeurd te zijn.
(Als een terrein wordt aangekocht en uit objectieve gegevens (bv. verbintenis scheppende
overeenkomsten) blijkt dat nieuwbouw het doel is, dan is er ook sprake van een
bouwterrein.)
Herontwikkeling van bestaand onroerend goed
Bij herontwikkeling van bestaand onroerend goed kan er door een (ingrijpende) verbouwing
sprake zijn van nieuwbouw. Aard en omvang van de verbouwing, een wijziging in functie zijn
o.a. factoren die van belang kunnen zijn voor de vraag of er een zaak is voortgebracht die
tevoren niet bestond (= een “nieuw vervaardigd onroerend goed”)
Belangrijk om overleg te plegen met de fiscus!
Alsdan gaat de “2-jaarstermijn EN herzieningstermijn” weer spelen en komt de vraag
naar boven of de voordruk omzetbelasting op de verbouwing kan worden
teruggevorderd. (verhuur woningen; verhuur BOG aan vrijgestelde ondernemers).
Inkomstenbelasting
Een ondernemer-natuurlijk persoon moet over zijn gerealiseerde winst (opbrengsten minus
kosten, en na alle aftrekposten) in BOX I inkomstenbelasting betalen. Het tarief loopt
progressief op van +/- 36% tot 52%.
Als de ondernemer aan het “urencriterium” voldoet kan hij aanspraak maken op de
“ondernemersaftrek” (= een verzameling aftrekposten die de belastingdruk aanzienlijk
verminderen).
Urencriterium: Is een bepaling waaraan moet worden voldaan om als ondernemer
aanspraak te maken op de ondernemersaftrek. Het gedurende kalenderjaar moet
minimaal 1225 uur besteed worden aan werkzaamheden voor een of meer
ondernemingen waaruit de belastingplichtige als ondernemer winst geniet.
Daarnaast moet minimaal 50% van de totale arbeidstijd besteed worden aan deze
ondernemingen.
Geldt niet voor een startende ondernemer in de eerste 5 jaar.
