SV Private banking: vermogensopbouw AJ ’22-‘23
LES 2 Obligaties en obligatiefondsen
1/ Definitie
->Verhandelbare schuldvordering (vertegenwoordigt gedeelte van een lening)
voor een lening uitgegeven door een onderneming, overheid of fin. instelling
->Obligatiehouder (koper) leent geld aan de emittent (uitgever) ->wordt
schuldeiser en krijgt in ruil een vergoeding (coupon: vaste of variabele rente) en
ontvangt op de vervaldag de aflossing van de nominale waarde (hoofdsom +
laatste rente)
->vrij verhandelbaar: particulieren hebben toegang tot de secundaire markt
-rechtstreeks via fin. tussenpersoon (banken, brokers, online brokers)
-indirect door verschillende beleggingen zoals Instellingen voor Collectieve
Belegging in
Effecten (ICBE’s)
ZIE BOLERO ACADEMY
LES 3 Beursgenoteerd vastgoed
Gelijkenissen tussen obligatie en beursgenoteerd vastgoed:
Obligatie: je leent geld aan een andere partij en je krijgt regelmatig een
vergoeding terug
Als je vastgoed koopt om te verhuren als belegging; dan investeer je ook een
bedrag en verwacht je de huur (~regelmatige vergoeding/belegging) -> bij
beursgenoteerd vastgoed gebeurt dit via een uitkering namelijk een dividend
risico’s rentestijging voor obligaties ->oude obligaties met vastgeklikt
rendement niet meer interessant ten opzichte van nieuwe obligaties met
hogere coupon/rente ->verkopen: minder waard
risico kredietwaardigheid en liquiditeit onderneming
->Idem bij beursgenoteerd vastgoed: de huur is vastgeklikt (België: met
indexeringen) ->als de huur niet betaald wordt, krijg je een mindere vergoeding
maar de huur die afgesloten is sluit je vaak af aan een rendement dat je afmeet
tegen bv. obligaties of een spaarboekje
->als rente stijgt dan daalt beursgenoteerd vastgoed snel MAAR fysiek vastgoed
is hier minder snel gevoelig aan
Verschil tussen vastgoed en obligaties en aandelen: op het niveau van fysiek
vastgoed gaan particulieren vaak een lening aan <->wordt niet tot weinig
gedaan voor beleggingsproducten zoals obligaties en aandelen
1/ Onroerende goederen
Fysiek ORG: zelf in eigendom
In een vennootschap: onder de vorm van aandelen ->notering op markt of
beurs
2/ Vastgoed op de beurs
1
,SV Private banking: vermogensopbouw AJ ’22-‘23
GVV
Vastgoedontwikkelaars
Beleggingsfonds met vastgoedaandelen: bank die verzameling maakt van
vastgoedaandelen in een fonds en aanbiedt aan zijn klanten
Vastgoedcertificaten: een gebouw/complex waar men stukjes van kan
kopen gelijk aandeel maar uitstervend iets
3/ GVV: Gereglementeerde Vastgoed Vennootschap (vroeger BEVAK)
Gunstig fiscaal statuut ->geen vennootschapsbelasting op huur en
meerwaarde vastgoed
-wel nog financiële en operationele lasten
Belgische variant van Amerikaanse REIT (Real Estate Investment Trust)
/1 Voorwaarden
1) Beursnotering aanvragen -> je kan geen private GVV hebben
2) Actief zijn in vastgoed
3) Uit veiligheid heeft de wetgever gekozen dat de schuldgraad niet hoger
mag zijn dan 65% -> niet te veel schulden aangaan binnen de
vennootschap (in statuten) > in de praktijk wordt dit vaak al problematisch
bij 55% (opzoek gaan naar nieuw geld)
4) Er moet om de 3 maanden een onafhankelijke schatter zijn voor de waarde
van de vastgoedportefeuille
5) In tegenstelling tot het vastgoedcertificaat waar alles in 1 gebouw zit, mag
hier maar max. 20% in 1 gebouw of huurder zitten -> risico moet gespreid
zijn ter bescherming van de belegger
6) Men kan ook niet al die huren zelf bijhouden ->moet 80% van het courant
resultaat (huurinkomsten) uitkeren als dividend -> uitbetaling huren min.
1x per jaar
7) Geen kleine beursnotering: er moeten minstens 30% van de aandelen vrij
verhandelbaar zijn
-> als er 100.000 aandelen zijn dan moeten er 30.000 aandelen op de
beurs kunnen gekocht en verkocht worden = free float
Tabel GVV dia 32
Overzicht GVV in België 30 sept 2021
->grote dalingen (gem. 21%), nu: gem. 10% daling sinds
NAV: Net Asset Value: waarde per aandeel – schulden = waarde per stuk
dat iemand heeft als die aandeel zou liquideren;
->theoretisch; andere prijzen, nog andere kosten bij liquidatie
premie/discount: waardering NAV ten opzichte van de koers: (-)
onderwaardering of overwaardering
->niet zomaar naar ‘korting’ kijken: er zijn goed presterende GVV’s die met
premie noteren en het goed doen: men betaald ‘overwaardering’ als
premie voor goede resultaten
->korting: duiden op minder goed beheer of minder populair
Netto dividend (€) & rendement (%) -> opbrengsten GVV
2
,SV Private banking: vermogensopbouw AJ ’22-‘23
Minpunt: grote schommelingen beurskoersen
risicovol: veel kunnen niet verdragen ook al blijft men dividenden in €
krijgen maar koersen die waarde aandeel aangeven schommelen sterk
/2 Financiële parameters
Beurskoers
Marktkapitalisatie of beurswaarde
- Marktkapitalisatie: alle aandelen die er zijn van een GVVV x laatste
beurskoers
- Vb. er zijn 100.000 aandelen die noteren aan €20 : €2.000.000
marktkapitalisatie
Net Asset Value (of NAV) of intrinsieke waarde (waarde gebouwen –
schulden)
Premie of discount
Netto dividend
- Uitkering – RV 30% met uitzondering zorgvastgoed (Aedifica en Care
Property Invest) -> korting 15% RV
Dividendrendement (nettodividend / beurskoers)
Schuldpercentage: % schuld t.o.v. de totale waarde van de balans
/3 Inhoudelijke aspecten
Subsector van vastgoed: residentieel (waar mensen wonen), commercieel,
logistiek, kantoren, mix van combinaties
- Elke subsector andere omgeving en huurrendementen: meer risico;
meer rendement
- Overnamebod: partij biedt op alle aandelen ->wordt van de beurs
gehaald; alle aandelen opgekocht (laatste worden gedwongen om te
verkopen)
Geografische spreiding: Vlaanderen, België, Benelux, Europees etc.
Aantal verschillende onroerende goederen in portefeuille
/4 Hefboom door schulden bij GVV en vastgoed
1) Lenen of schuld aangaan om vastgoed te kopen hefboom of leverage
Als privaat persoon vaak lening om te kopen
Om te verhuren: vaak met lening: geleend bedrag extra vastgoed
kopen zodat dit extra huur oplevert
2) Met het geleende geld kan extra vastgoed aangekocht worden
3) Zolang netto huurrendement vastgoed > de rente ->positief effect:
hefboom
Cijfervoorbeeld
Mijn GVV heeft een eigen vermogen (kapitaal) en intrinsieke (gehele)
waarde van 100 om te investeren
3
, SV Private banking: vermogensopbouw AJ ’22-‘23
Investering in gebouwen levert 5% rendement op ->15% marge laten
vallen; 85% marge op 5% rendement geeft mij 4,25% nettorendement (na
kosten)
Leen op basis van 100 kapitaal (dient als onderpand) een extra 100 voor
nog een investering met 5% rendement
->nieuw nettorendement: 2 x 4,25% : 8,5% -> -2% (rente) = 6,5%
nettorendement
Verschil tussen 6,5% en 4,25% voorheen =>hefboom van schuld
->hefboom is reden van de premies op de koersen van sommige GVV’s
! renterisico: duurder wordende rente verlaagd mijn hefboom ->reden waarom
GVV’s scherper daalde dan fysiek vastgoed; in voorbeeld rente van 2% maar
gestegen naar bv 4% ->geeft nettorendement van 4,5% > 4,25% dan voorheen
maar niet ontzettend veel
->hoe oplossen? Rente verhogen: gevaar vertrek huurder, minder vraag,
verlaagd de waarde
/5 Waardering
1) Intrinsieke waarde <->beurskoers (premie/discount)
2) ! Dividendrendement: hetgeen wat men in zijn portefeuille krijgt (elk jaar
als winst)
- Vergelijkbaar met obligatierendementen of dividenden van aandelen
- Betere vergoeding of niet
- Vergelijkbaar met staatsbon: (maart 2023) 3% bruto dus 2,1% netto
vergelijk dit met de dividendrendementen (vorig jaar 2% tov 0%) >
je verwacht dan nu dat je 4 à 5% krijgt op vastgoeddividenden > je
moet iets meer krijgen om het risico te vergoeden
- Als het dividendrendement omhoog moet en je kan als bedrijf niet
meer uitkeren dan betekend dat dat de beurskoers moet zakken om
dat rendement is % te verhogen
3) Koers/winstverhouding: voor hoeveel keer winst betaal je het
4) Rendement op eigen vermogen
4/ Vastgoedontwikkelaars
->meer vrije/losse vorm: heeft andere insteek: minder kijken naar kopen en
verhuren (<->GVV) maar vooral ontwikkelen (bouwgrond, verkaveling, oude
woning etc.): projecten kopen die zij ontwikkelen of renoveren
=>hoger risico; gepaard met meer rendement: ontwikkelaar gaan schulden
aangaan om te kopen om te verkopen (<-> kopen om te verhuren: op zoek naar
huurder) ->risico indien project niet verkocht geraakt terwijl bank zijn geld wel
terug wilt
5/ Positieve punten <-> risico’s
Positief Risicovol
-spreiding -volatiliteit: meer schommelingen dan
4
LES 2 Obligaties en obligatiefondsen
1/ Definitie
->Verhandelbare schuldvordering (vertegenwoordigt gedeelte van een lening)
voor een lening uitgegeven door een onderneming, overheid of fin. instelling
->Obligatiehouder (koper) leent geld aan de emittent (uitgever) ->wordt
schuldeiser en krijgt in ruil een vergoeding (coupon: vaste of variabele rente) en
ontvangt op de vervaldag de aflossing van de nominale waarde (hoofdsom +
laatste rente)
->vrij verhandelbaar: particulieren hebben toegang tot de secundaire markt
-rechtstreeks via fin. tussenpersoon (banken, brokers, online brokers)
-indirect door verschillende beleggingen zoals Instellingen voor Collectieve
Belegging in
Effecten (ICBE’s)
ZIE BOLERO ACADEMY
LES 3 Beursgenoteerd vastgoed
Gelijkenissen tussen obligatie en beursgenoteerd vastgoed:
Obligatie: je leent geld aan een andere partij en je krijgt regelmatig een
vergoeding terug
Als je vastgoed koopt om te verhuren als belegging; dan investeer je ook een
bedrag en verwacht je de huur (~regelmatige vergoeding/belegging) -> bij
beursgenoteerd vastgoed gebeurt dit via een uitkering namelijk een dividend
risico’s rentestijging voor obligaties ->oude obligaties met vastgeklikt
rendement niet meer interessant ten opzichte van nieuwe obligaties met
hogere coupon/rente ->verkopen: minder waard
risico kredietwaardigheid en liquiditeit onderneming
->Idem bij beursgenoteerd vastgoed: de huur is vastgeklikt (België: met
indexeringen) ->als de huur niet betaald wordt, krijg je een mindere vergoeding
maar de huur die afgesloten is sluit je vaak af aan een rendement dat je afmeet
tegen bv. obligaties of een spaarboekje
->als rente stijgt dan daalt beursgenoteerd vastgoed snel MAAR fysiek vastgoed
is hier minder snel gevoelig aan
Verschil tussen vastgoed en obligaties en aandelen: op het niveau van fysiek
vastgoed gaan particulieren vaak een lening aan <->wordt niet tot weinig
gedaan voor beleggingsproducten zoals obligaties en aandelen
1/ Onroerende goederen
Fysiek ORG: zelf in eigendom
In een vennootschap: onder de vorm van aandelen ->notering op markt of
beurs
2/ Vastgoed op de beurs
1
,SV Private banking: vermogensopbouw AJ ’22-‘23
GVV
Vastgoedontwikkelaars
Beleggingsfonds met vastgoedaandelen: bank die verzameling maakt van
vastgoedaandelen in een fonds en aanbiedt aan zijn klanten
Vastgoedcertificaten: een gebouw/complex waar men stukjes van kan
kopen gelijk aandeel maar uitstervend iets
3/ GVV: Gereglementeerde Vastgoed Vennootschap (vroeger BEVAK)
Gunstig fiscaal statuut ->geen vennootschapsbelasting op huur en
meerwaarde vastgoed
-wel nog financiële en operationele lasten
Belgische variant van Amerikaanse REIT (Real Estate Investment Trust)
/1 Voorwaarden
1) Beursnotering aanvragen -> je kan geen private GVV hebben
2) Actief zijn in vastgoed
3) Uit veiligheid heeft de wetgever gekozen dat de schuldgraad niet hoger
mag zijn dan 65% -> niet te veel schulden aangaan binnen de
vennootschap (in statuten) > in de praktijk wordt dit vaak al problematisch
bij 55% (opzoek gaan naar nieuw geld)
4) Er moet om de 3 maanden een onafhankelijke schatter zijn voor de waarde
van de vastgoedportefeuille
5) In tegenstelling tot het vastgoedcertificaat waar alles in 1 gebouw zit, mag
hier maar max. 20% in 1 gebouw of huurder zitten -> risico moet gespreid
zijn ter bescherming van de belegger
6) Men kan ook niet al die huren zelf bijhouden ->moet 80% van het courant
resultaat (huurinkomsten) uitkeren als dividend -> uitbetaling huren min.
1x per jaar
7) Geen kleine beursnotering: er moeten minstens 30% van de aandelen vrij
verhandelbaar zijn
-> als er 100.000 aandelen zijn dan moeten er 30.000 aandelen op de
beurs kunnen gekocht en verkocht worden = free float
Tabel GVV dia 32
Overzicht GVV in België 30 sept 2021
->grote dalingen (gem. 21%), nu: gem. 10% daling sinds
NAV: Net Asset Value: waarde per aandeel – schulden = waarde per stuk
dat iemand heeft als die aandeel zou liquideren;
->theoretisch; andere prijzen, nog andere kosten bij liquidatie
premie/discount: waardering NAV ten opzichte van de koers: (-)
onderwaardering of overwaardering
->niet zomaar naar ‘korting’ kijken: er zijn goed presterende GVV’s die met
premie noteren en het goed doen: men betaald ‘overwaardering’ als
premie voor goede resultaten
->korting: duiden op minder goed beheer of minder populair
Netto dividend (€) & rendement (%) -> opbrengsten GVV
2
,SV Private banking: vermogensopbouw AJ ’22-‘23
Minpunt: grote schommelingen beurskoersen
risicovol: veel kunnen niet verdragen ook al blijft men dividenden in €
krijgen maar koersen die waarde aandeel aangeven schommelen sterk
/2 Financiële parameters
Beurskoers
Marktkapitalisatie of beurswaarde
- Marktkapitalisatie: alle aandelen die er zijn van een GVVV x laatste
beurskoers
- Vb. er zijn 100.000 aandelen die noteren aan €20 : €2.000.000
marktkapitalisatie
Net Asset Value (of NAV) of intrinsieke waarde (waarde gebouwen –
schulden)
Premie of discount
Netto dividend
- Uitkering – RV 30% met uitzondering zorgvastgoed (Aedifica en Care
Property Invest) -> korting 15% RV
Dividendrendement (nettodividend / beurskoers)
Schuldpercentage: % schuld t.o.v. de totale waarde van de balans
/3 Inhoudelijke aspecten
Subsector van vastgoed: residentieel (waar mensen wonen), commercieel,
logistiek, kantoren, mix van combinaties
- Elke subsector andere omgeving en huurrendementen: meer risico;
meer rendement
- Overnamebod: partij biedt op alle aandelen ->wordt van de beurs
gehaald; alle aandelen opgekocht (laatste worden gedwongen om te
verkopen)
Geografische spreiding: Vlaanderen, België, Benelux, Europees etc.
Aantal verschillende onroerende goederen in portefeuille
/4 Hefboom door schulden bij GVV en vastgoed
1) Lenen of schuld aangaan om vastgoed te kopen hefboom of leverage
Als privaat persoon vaak lening om te kopen
Om te verhuren: vaak met lening: geleend bedrag extra vastgoed
kopen zodat dit extra huur oplevert
2) Met het geleende geld kan extra vastgoed aangekocht worden
3) Zolang netto huurrendement vastgoed > de rente ->positief effect:
hefboom
Cijfervoorbeeld
Mijn GVV heeft een eigen vermogen (kapitaal) en intrinsieke (gehele)
waarde van 100 om te investeren
3
, SV Private banking: vermogensopbouw AJ ’22-‘23
Investering in gebouwen levert 5% rendement op ->15% marge laten
vallen; 85% marge op 5% rendement geeft mij 4,25% nettorendement (na
kosten)
Leen op basis van 100 kapitaal (dient als onderpand) een extra 100 voor
nog een investering met 5% rendement
->nieuw nettorendement: 2 x 4,25% : 8,5% -> -2% (rente) = 6,5%
nettorendement
Verschil tussen 6,5% en 4,25% voorheen =>hefboom van schuld
->hefboom is reden van de premies op de koersen van sommige GVV’s
! renterisico: duurder wordende rente verlaagd mijn hefboom ->reden waarom
GVV’s scherper daalde dan fysiek vastgoed; in voorbeeld rente van 2% maar
gestegen naar bv 4% ->geeft nettorendement van 4,5% > 4,25% dan voorheen
maar niet ontzettend veel
->hoe oplossen? Rente verhogen: gevaar vertrek huurder, minder vraag,
verlaagd de waarde
/5 Waardering
1) Intrinsieke waarde <->beurskoers (premie/discount)
2) ! Dividendrendement: hetgeen wat men in zijn portefeuille krijgt (elk jaar
als winst)
- Vergelijkbaar met obligatierendementen of dividenden van aandelen
- Betere vergoeding of niet
- Vergelijkbaar met staatsbon: (maart 2023) 3% bruto dus 2,1% netto
vergelijk dit met de dividendrendementen (vorig jaar 2% tov 0%) >
je verwacht dan nu dat je 4 à 5% krijgt op vastgoeddividenden > je
moet iets meer krijgen om het risico te vergoeden
- Als het dividendrendement omhoog moet en je kan als bedrijf niet
meer uitkeren dan betekend dat dat de beurskoers moet zakken om
dat rendement is % te verhogen
3) Koers/winstverhouding: voor hoeveel keer winst betaal je het
4) Rendement op eigen vermogen
4/ Vastgoedontwikkelaars
->meer vrije/losse vorm: heeft andere insteek: minder kijken naar kopen en
verhuren (<->GVV) maar vooral ontwikkelen (bouwgrond, verkaveling, oude
woning etc.): projecten kopen die zij ontwikkelen of renoveren
=>hoger risico; gepaard met meer rendement: ontwikkelaar gaan schulden
aangaan om te kopen om te verkopen (<-> kopen om te verhuren: op zoek naar
huurder) ->risico indien project niet verkocht geraakt terwijl bank zijn geld wel
terug wilt
5/ Positieve punten <-> risico’s
Positief Risicovol
-spreiding -volatiliteit: meer schommelingen dan
4
