WAARDEREN:
RENDEMENTSANALYSE
THEMA 1: MARKET EVIDENCE
Schattingsmethodes
- Marktvergelijking
Waarde = kostprijs om een gelijkwaardig vastgoedobject aan te
schaffen op de vastgoedmarkt
- Kostenbenadering
Waarde = kostprijs om het vastgoedobject te vervangen door een
gelijkwaardig object
- Inkomstenbenadering
Investeringswaarde= omvang van de inkomstenstroom die door de
exploitatie van het vastgoedobject gerealiseerd kan worden
Methode van vergelijkspunten: principe
- Vergelijkingspunten (comparable evidence):
= recent gerealiseerde verkoopprijs van een voldoende vergelijkbaar
vastgoedobject
- Uitgangspunten schattingsmethode direct sales comparison
(DSC)/direct market comparison
1. One-price rule:
“equivalente goederen zullen in een open markt verkocht worden
aan dezelfde prijs”
2. “een gerealiseerde verkoopprijs is een voldoende betrouwbare
indicatie voor marktwaarde”
3. Substitutie
“een kandidaat-koper zal niet bereid zijn meer te betalen dan de
prijs die hij moet betalen voor een OG met dezelfde utiliteit en
kenmerken”
De waarde wordt bepaald door vergelijking met recent gerealiseerde
verkoopprijzen van voldoende vergelijkbare vastgoedobjecten
Addertjes onder het gras?
1. Heterogene markt: geen twee OG zijn volledig gelijk
2. Geen transparante markt: informatie is niet (onbeperkt) beschikbaar
Beperkt aantal vergelijkingspunten beschikbaar
Beperkt informatie over de vergelijkingspunten
beschikbaar
3. Welk vergelijkingspunt moeten/kunnen we gebruiken?
Toepassing van schattingsmethode:
Stap 1 – vergelijkingspunten zoeken
Stap 2 – aanpassingen maken: objectiveren van vergelijkingspunten
1
,Omgaan met vergelijkingspunten
1. Welke vergelijkingspunten kunnen in aanmerking genomen worden?
- Gelijkaardige objecten: “ideally identical to the item being valued”
- Recente transacties binnen dezelfde marktomstandigheden
- Resultaat van een onderhandse verkoop tussen geïnformeerde
partijen die handelen zonder dwang (gelijke venaliteit)
- Verifieerbaar en betrouwbaar
Hiërarchie van de bronnen?
a. Inzage in de authentieke akte (bevoegd kantoor
rechtszekerheid AAPD)
b. Mededeling door betrouwbaar betrokken persoon
c. Mededeling door een niet betrokken persoon
d. Publicatie in media
e. Vraagprijzen in vastgoedadvertenties
Voldoende vergelijkbare objecten?
Alle waarde bepalende factoren idem aan het te schatten goed (of
minstens “comensurabel”)
- Zelfde utiliteit
- Belangrijkste waardebepalende factoren zijn gelijk
- Verschillen in kenmerken zijn controleerbaar
Kwantificeerbaar in € of kwalificeerbaar
2. Welke kenmerken zijn doorslaggevend in de vergelijking
- Belangrijkste waardebepalende factoren (in de residentiële markt)?
o Liggingsfactoren:
proximity/stability/demography/neighborhood
o Bewoonbare vloeroppervlakte
o Configuratie (# slaapkamers, # badkamers)
o Perceelsgrootte
o Bouwtechnische staat (vetustiteit, obsolescense and
depreciation)
o Quality of build + quality of life
- Streefdoel bij de keuze van vergelijkingspunten: aantal, omvang en
beoordeling van de aanpassing zo veel mogelijk beperken
3. Hoe worden onderlinge verschillen verrekend?
- Vergelijkingspunt aanpassen aan pand ter expertise (niet
omgekeerd)!
- Volgorde van de aanpassingen?
Stap 1: verschillen in zakelijke rechten (“bundle of rights”)
Stap 2: verschillen in financiering
Stap 3: omstandigheden van de transactie
Stap 4: tijdstip van de transactie
Stap 5: productfactoren
2
, 1. Kwantificeerbare verschillen:
o Eenheidswaarde x aantal
o Wel rekening houden met marginaal grensnut
2. Niet-kwantificeerbare verschillen: kwalitatieve beoordeling
o Eigen beoordeling door de schatter: “ponderen”
o Gemotiveerd a.d.h.v. studies
o Caveat emptor: opletten met indexen en gemiddelden
o Proportioneel aandeel in de waarde (%)
Voor alle posten berekend op de verkoopprijs (niet cumulatief)
o Indien mogelijk
Matching pairs
Bracketing
Ranking
4. Hoeveel vergelijkingspunten zijn nodig?
- “comprehensive – ideally a number of comparables rather than an
single transaction or event”
- Common practice: minstens 3 (vuistregel)
- Aandachtspunt:
Aantal vergelijkingspunten kwaliteit van de vergelijkingspunten
Market evidence in andere schattingsbenaderingen?
Kostenbendering
- Bouwkosten:
o Vervangingswaarde
o Reproductiewaarde
- Studiekosten en externe adviezen
- Gebruikelijke financiering
- Gebruikelijke fiscaliteit
- Herstellingskosten
- Verwachte levensduur materialen en gebouwinrichtingen(vetustiteit)
- Grondwaarde
Inkomstenbenadering:
- Markthuur
- Laagstandsprognose
- Gebruiken op de huurmarkt:
o Gemiddelde huurperiode
o Indexering
o Huurverplichtingen
o Verbrekingsvoorwaarden
o Gedragingen huurpubliek (bv. duurzaamheid)
- Onderhoudskosten (operational expenses ratio (OER))
- Gebruikelijke externe financiering, fiscaliteit
3
RENDEMENTSANALYSE
THEMA 1: MARKET EVIDENCE
Schattingsmethodes
- Marktvergelijking
Waarde = kostprijs om een gelijkwaardig vastgoedobject aan te
schaffen op de vastgoedmarkt
- Kostenbenadering
Waarde = kostprijs om het vastgoedobject te vervangen door een
gelijkwaardig object
- Inkomstenbenadering
Investeringswaarde= omvang van de inkomstenstroom die door de
exploitatie van het vastgoedobject gerealiseerd kan worden
Methode van vergelijkspunten: principe
- Vergelijkingspunten (comparable evidence):
= recent gerealiseerde verkoopprijs van een voldoende vergelijkbaar
vastgoedobject
- Uitgangspunten schattingsmethode direct sales comparison
(DSC)/direct market comparison
1. One-price rule:
“equivalente goederen zullen in een open markt verkocht worden
aan dezelfde prijs”
2. “een gerealiseerde verkoopprijs is een voldoende betrouwbare
indicatie voor marktwaarde”
3. Substitutie
“een kandidaat-koper zal niet bereid zijn meer te betalen dan de
prijs die hij moet betalen voor een OG met dezelfde utiliteit en
kenmerken”
De waarde wordt bepaald door vergelijking met recent gerealiseerde
verkoopprijzen van voldoende vergelijkbare vastgoedobjecten
Addertjes onder het gras?
1. Heterogene markt: geen twee OG zijn volledig gelijk
2. Geen transparante markt: informatie is niet (onbeperkt) beschikbaar
Beperkt aantal vergelijkingspunten beschikbaar
Beperkt informatie over de vergelijkingspunten
beschikbaar
3. Welk vergelijkingspunt moeten/kunnen we gebruiken?
Toepassing van schattingsmethode:
Stap 1 – vergelijkingspunten zoeken
Stap 2 – aanpassingen maken: objectiveren van vergelijkingspunten
1
,Omgaan met vergelijkingspunten
1. Welke vergelijkingspunten kunnen in aanmerking genomen worden?
- Gelijkaardige objecten: “ideally identical to the item being valued”
- Recente transacties binnen dezelfde marktomstandigheden
- Resultaat van een onderhandse verkoop tussen geïnformeerde
partijen die handelen zonder dwang (gelijke venaliteit)
- Verifieerbaar en betrouwbaar
Hiërarchie van de bronnen?
a. Inzage in de authentieke akte (bevoegd kantoor
rechtszekerheid AAPD)
b. Mededeling door betrouwbaar betrokken persoon
c. Mededeling door een niet betrokken persoon
d. Publicatie in media
e. Vraagprijzen in vastgoedadvertenties
Voldoende vergelijkbare objecten?
Alle waarde bepalende factoren idem aan het te schatten goed (of
minstens “comensurabel”)
- Zelfde utiliteit
- Belangrijkste waardebepalende factoren zijn gelijk
- Verschillen in kenmerken zijn controleerbaar
Kwantificeerbaar in € of kwalificeerbaar
2. Welke kenmerken zijn doorslaggevend in de vergelijking
- Belangrijkste waardebepalende factoren (in de residentiële markt)?
o Liggingsfactoren:
proximity/stability/demography/neighborhood
o Bewoonbare vloeroppervlakte
o Configuratie (# slaapkamers, # badkamers)
o Perceelsgrootte
o Bouwtechnische staat (vetustiteit, obsolescense and
depreciation)
o Quality of build + quality of life
- Streefdoel bij de keuze van vergelijkingspunten: aantal, omvang en
beoordeling van de aanpassing zo veel mogelijk beperken
3. Hoe worden onderlinge verschillen verrekend?
- Vergelijkingspunt aanpassen aan pand ter expertise (niet
omgekeerd)!
- Volgorde van de aanpassingen?
Stap 1: verschillen in zakelijke rechten (“bundle of rights”)
Stap 2: verschillen in financiering
Stap 3: omstandigheden van de transactie
Stap 4: tijdstip van de transactie
Stap 5: productfactoren
2
, 1. Kwantificeerbare verschillen:
o Eenheidswaarde x aantal
o Wel rekening houden met marginaal grensnut
2. Niet-kwantificeerbare verschillen: kwalitatieve beoordeling
o Eigen beoordeling door de schatter: “ponderen”
o Gemotiveerd a.d.h.v. studies
o Caveat emptor: opletten met indexen en gemiddelden
o Proportioneel aandeel in de waarde (%)
Voor alle posten berekend op de verkoopprijs (niet cumulatief)
o Indien mogelijk
Matching pairs
Bracketing
Ranking
4. Hoeveel vergelijkingspunten zijn nodig?
- “comprehensive – ideally a number of comparables rather than an
single transaction or event”
- Common practice: minstens 3 (vuistregel)
- Aandachtspunt:
Aantal vergelijkingspunten kwaliteit van de vergelijkingspunten
Market evidence in andere schattingsbenaderingen?
Kostenbendering
- Bouwkosten:
o Vervangingswaarde
o Reproductiewaarde
- Studiekosten en externe adviezen
- Gebruikelijke financiering
- Gebruikelijke fiscaliteit
- Herstellingskosten
- Verwachte levensduur materialen en gebouwinrichtingen(vetustiteit)
- Grondwaarde
Inkomstenbenadering:
- Markthuur
- Laagstandsprognose
- Gebruiken op de huurmarkt:
o Gemiddelde huurperiode
o Indexering
o Huurverplichtingen
o Verbrekingsvoorwaarden
o Gedragingen huurpubliek (bv. duurzaamheid)
- Onderhoudskosten (operational expenses ratio (OER))
- Gebruikelijke externe financiering, fiscaliteit
3
