Samenvatting rentmeesterschap

RENTMEESTERSCHAP
RENTMEESTERSCHAP

1. VERGELIJKING RENTMEESTER – SYNDICUS – VERMOGENSBEHEER

VERGELIJKING 3 BEHEERDERS

Wat wordt er beheerd? Wat is het voorwerp?
- Syndicus  beheert onroerende goederen in mede-eigendom, de gemeenschappelijke delen van
appartementsgebouw
- Rentmeester  beheert onroerende goederen in exclusieve eigendom + roerende goederen
(meubels), ook verhuring van handelszaak, die in org gevestigd is
- Vermogensbeheerder  beheert onroerende goederen: effecten, financiële instrumenten &
eventueel andere roerende beleggingsobjecten (bv. Kunstobjecten). Hoofdzaak effectenportefeuille
beheren

Wie is bevoegd voor effecten die betrekking hebben op vastgoed te beheren?
 BEVAK = beleggingsvennootschap met vast kapitaal. In belgië bij vermogensbeheer & niet bij rentmeester

BEROEP SITUEREN

 Activiteiten van syndicus & rentmeester zijn deel activiteiten van vastgoedmakelaar
4 activiteiten tot beroep vastgoedmakelaar
1. Bemiddelen bij verkoop en verhuring van ORG (=zuivere makelaardij)
o Juridisch is dit contract van aanneming
o Gevolg: makelaar bij bemiddelen geen verantwoordelijkheidsbevoegdheid heeft, anders
moet je hem lastgevingsovereenkomst sluiten om in & voor uw naam het contract te tekenen
2. Bemiddelen bij overdracht van handelszaken
3. Beheer van ORG in mede-eigendom (=syndicschap)
4. Beheer van ORG in exclusieve eigendom (=rentmeesterschap)
Verschil:
- Bemiddelen = aanneming & geen vertegenwoordiging tenzij gekoppeld wordt aan lastgeving
- Beheren = lastgeving dus vertegenwoordigingsbevoegdheid
 één of meerdere activiteiten wilt uitvoeren moet je inschrijven bij BIV (2 lijsten)
- Lijst voor makelaardij
- Lijst voor syndicschap
 Rentmeester mag kiezen welke lijst
 Ingeschreven bij BIV val je onder wet op vastgoedmakelaars, uitvoeringsbesluiten op deze wet &
deontoligische regels
Uitzondering: Beroepsbeoefenaars die een beroep uitoefenen met een eigen deontologische & eigen
tuchtrecht en waar eigen traditie is om syndicus of rentmeester te doen dat die vrijgesteld worden voor
inschrijving BIV
 Zorgt voor heel verwarrende toestand, want verplichtingen verschillen qua deontologie




1

,WIE IS BEHEERDER?

- Syndicus  Natuurlijk of rechtspersoon
o Professionele syndicus /occasionele syndicus
- Rentmeester  Natuurlijk of rechtspersoon
o Altijd professioneel & ingeschreven zijn
- Vermogensbeher  vennootschap, niet als natuurlijk persoon
o Altijd professioneel, vennootschap voor vermogensbeheer & beleggingsadvies
o Kredietinstellingen mogen deze activteit ook uitvoeren

WIE IS OPDRACHTGEVER

- Syndicus  VME
o Burgerrechterlijk doel, geen commercieel doel
- Rentmeester  eigenaar van de goederen
o Opdrachtgever & eigendomschap vallen samen
- Vermogensbeheerders  eigenaar van effectenportefeuille

NAAM OVEREENKOMST

- Opdrachtovereenkomst gesloten tss opdrachtgever & beheerder syndicus = overeenkomst
syndicusschap
- Rentmesster overeenkomst van rentmeester vermogensbeheer = overeenkomst vermogensbeheer
- Vermogensbeheer onderhandse akte volstaat en is vormelijke overeenkomst

VORM VAN OVEREENKOMST / AARD

- Syndicus  schriftelijke overeenkomst / onderhands akte
- Rentmeesterschap  overeenkomst komt tot stand door wilsovereenkomst = consensuele
overeenkomst
- Vermogensbeheer  schriftelijke overeenkomst / onderhandse akte = vormelijke overeenkomst

WIE TEKENT DE OPDRACHTOVEREENKOMST

- Syndicus kan niettekenen namens VME, vertegenwordigheidsbevoegdheid zit bij syndicus
o Uitzondering: bij persoonlijk belang bij contract dat syndicus tekent, dan kan voorzitter of
secretaris tekenen
 Alleen als voorzien in goede statuten
o Notulen AV verplicht ondertekend worden door voorzitter en secretaris
- Rentmeesterschap tekent eigenaar van de te beheren org
- Vermogensbeheer tekent eigenaar van de te beheren effectenprotefeuille

BEVOEGDHEDEN BEHEERDER

- Syndicus  wettelijke regelijk
o Wettelijke opdrachten bij Wet appartementsmede-eigendom
 Minimumtaken + statutaire opdrachten + bijkomende opdrachten
- Rentmeesterschap  geen wettelijke opdrachten
o Enkel opdrachten omschreven in opdrachtenovereenkomst
o Contracten langer dan 9 jaar  daad van beheer (meerderheid)
 In contract rentmeester alle huurcontracten, ook van bepaalde duur van > 9j mag
sluiten



2

, - Vermogensbeheer  Wettelijke bevoegdheden + opdrachten die in overeenkoms staan

AARD VAN VERTEGENWOORDIGING

 Belangrijk deel

Fundumentele verschilpunten tss syndicus & rentmeester/vermogensbeherder

- Syndicus  lastgeving van organieke vertegenwoordiging
o Treedt op als orgaan vd rechtspersoon (geen schriftelijke volmacht vereist)
- Rentmeester treedt krachtens lastgeving
o Neemt vorm aan van conventioneel mandaat  schriftelijk mandaat nodig om te kunnen
optreden
- Vermogensbeheer
o Conventioneel mandaat & voorlegging van schriftelijke volmacht is vereist

FREQUENTIE VAN RAPPORTERING

- Syndicus  geen wettelijke regeling
o Jaarlijks rapporteren op AV + verantwoording afleggen
- Rentmeester  geenwettelijke regeling
o Rapportering bepaald in overeenkoms (best niet langer dan 2 jaar)
- Vermogensbeheer  2 systemen
o Om de 6 maand of overeenkomen na elke transactie van koop/verkoop, hij een verslag moet
brengen
o Jaarlijks overzicht van samenstelling vd effectenportefeuille

DUUR

- Syndicus  wettelijk max 3 jaar
o Zoveel vernieuwen als je wilt met beslissing AV
o Stilzwijgend verlengen niet mogelijk
- Rentmeester  bepaalde of onbepaalde duur
- Vermogensbeheer  Bepaalde of onbepaalde duur

VERVROEGDE BEEINDIGING VD OPDRACHT DOOR OPDRACHTGEVER

- Alle 3 ad notum  herroepbaar door opdrachtgever, die onmiddelijke uitwerking heeft
- Syndicus  wettekst, AV kan syndicus ontslaan met meerderheid stemmen
- Rentmeester  geen uitdrukkelijke wettekst
- Vermogensbeheer  beeindiging staat uitdrukkelijk id wet & heeft ontmiddelijke uitwerking
o Vervroegd opzegt  opzeggingstermijn van 2 weken in acht nemen

TOEZICHT OP GOED FUNCTIONEREN VAN BEHEERDER

- Syndicus  intern toezicht is wettelijk geregeld: 2 organen
o Comissaris van rekening (toezicht uitoefenen op financieel & boekhoudkundig beheer vd
syndicus)
o RVME (toezicht administratief & bouwkundig & technisch beheer)
- Rentmeester
o Interne toezicht door opdrachtgever
- Vermogensbeheer
o Intern toezicht gebeurt door commissaris (= bedrijfsrevisor)


3

, 2. DEONTOLOGIE

 Cursus P 14-15

3. VASTGOEDMANAGEMENT

 Geheel beheersactiviteiten van objecten op markt gebracht voor verhuur, gericht op behalen van optimaal
rendement & realiseren van waardeontwikkeling & invulling van overige doelstellingen
 Gebeurt binnen de door de eigenaar gestelde randvoorwaarden, gedurende de beschouwde periode op
basis van de analyse van gesignaleerde marktontwikkelingen & verkregen exploitatieresultaten, alsmede door
middel van adequate marketing & professionele relatiebeheer waarbij huurders & doelgroepen centraal staan

3 NIVEAUS

- Strategisch: portfolio management
o Optimaal afstemmen op wensen van primair proces (vg)
o Realiseren van max financieel rendement op vastgoedportefeuille (beleggers)
o Doel: reële bijdrage te leveren aan het realiseren van onderneming-of bedrijfsdoelstellingen
 Verhoging vd productiviteit, reductie van kosten & bijdrage aan rendement
o Portfolio management  acquisitie, duurzaamheid, rendements-en overige eisen voor
exploitatie & verkoop
- Tactisch: asset management
o 3 dimensies
 Maatschappelijk: effectieve inzet beschikbare middelen voor maatschappelijk
gewenste activiteiten
 Vastgoed: doelmatig inzetten & efficiënt exploiteren van vastgoed
 Vermogen: doelmatig inzetten van financiële middelen
o Contact met huurders, tevredenheid met object!!! (relatiebeheer)
o Meer inzicht van portfolio, om op basis hiervan voorstellen te doen met betrekking tot aan-en
verkoop van objecten
- Operationeel: property management
o Administratief beheer  registreren, rubriceren & verwerken in uitgaande geldstromen +
relevante info over huurders & object
o Technisch beheer  klantenonderhoud, mutatieonderhoud, energiemanagement
o Commercieel beheer  adviseren & coördineren van exploitatietaken, dat totaalrendement
van object wordt geoptimaliseerd
 Voert analyses uit en adviseert het assetmanagement over objectbeleid, onderhoud
contacten met huurders & coördineert beheersactiviteiten

4. DETAIL INHOUD – OPERATIONEEL

WAT DOET UW MAKELAAR?

- Verzamelen van officiële gegevens vh pand
- Zoeken naar nieuwe verhuurders
- Ter plaatse te huur stellen via publi-bord
- Online huur stellen
- Begeleiden van bezoeken


4