Hoorcolleges Vastgoedontwikkeling
Week 1: Algemeen Projectontwikkeling
23 november 2023
Inhoud college:
1. Wat is projectontwikkeling?
2. De projectontwikkelaar
3. Ontwikkelfases in projectontwikkeling
4. Actoren in de projectontwikkeling
Literatuur:
- Handboek projectontwikkeling:
o II: De kern van projectontwikkeling
▪ H4 paragraaf 1 t/m 3
▪ H5 paragraaf 3 t/m 8
▪ H6
o III: De praktijk van projectontwikkeling
o IV: Samenwerken
▪ H7
▪ H8
1. Wat is projectontwikkeling?
Een maatschappelijke activiteit, een structurele levensduur verlengende ingreep dat moet
leiden tot een nieuwe exploitatie en een waardesprong en het moet zorgen voor verhoging van
de ruimtelijke kwaliteit. Projectontwikkeling zorgt voor een match tussen maatschappelijk
verantwoord ruimtegebruik en een lokale marktvraag naar ruimte.
Peilers ontwikkeling:
- Juridisch
- Stedenbouw
- Markttechnisch (welke markt gaan we zitten)
- Financieel
Moduul Vastgoedontwikkeling 1 Vastgoedkunde, Saxion Enschede
,Twee typen ontwikkeling
- Gebiedsontwikkeling (twee definities:)
• De kunst van het verbinden van functies, disciplines, partijen, belangen en
geldstromen met het oog op de (her)ontwikkeling van een gebied
• Of: De ontwikkeling van een afgebakend gebied in al zijn facetten, gericht op
het op één lijn brengen van publieke, private en particuliere belangen die
bestuurlijke en sectorale grenzen doorsnijden.
- Projectontwikkeling
• Opstalontwikkeling
• Projectmatig werken
• Kaders- en randvoorwaarden
2. De projectontwikkelaar
Definities:
Bron Definitie
Encyclopedie Een persoon of onderneming die grote projecten in de bouw voorbereidt en
uit laat voeren. De projectontwikkelaar houdt zich op eigen risico bezig met
de aankoop van grond of vastgoed om die na gereedkomen van het project
te verkopen.
Neprom Investeert in ontwikkeling en realisatie van vastgoedprojecten voor de
markt – niet voor zichzelf. Ontwikkelen zowel nieuw vervaardigd onroerend
goed maar herontwikkelen ook bestaand onroerend goed
Gehner Een projectontwikkelaar is een spin in ‘t web. Om een project te realiseren
onderneemt hij activiteiten op verschillende markten en doet hij zaken met
de verschillende spelers op deze markten
Post (et al) De projectontwikkelaar realiseert uit commerciële overwegingen
vastgoedobjecten voor eigen rekening en risico, is van het initiatief tot en
met de ingebruiksstelling (dus integraal) bij een project betrokken en heeft
een coördinerende rol in het ontwikkelingsproces.’
Een projectontwikkelaar is:
- Bereid en in staat te investeren in het gehele proces
- Draagt volledige financiële risico
- Ontvangt dan ook de beloning
- Is initiatiefnemer
- Kent de markt
- Is creatief
- Stuurt het project zowel qua inhoud als proces aan
Er zijn veel verschillende typen ontwikkelaars:
- Ontwikkelende bouwers
• BAM, Dura vermeer, TBI, VolkerWessels
Moduul Vastgoedontwikkeling 2 Vastgoedkunde, Saxion Enschede
, - Ontwikkelende woningcorporatie
• Domijn, De Woonplaats
- Zelfstandige projectontwikkelaars
• TCN, LSI, Johan Matser, Multivastgoed
- Projectontwikkelaars gelieerd aan institutionele beleggers
• Vesteda, BPF
- Projectontwikkelaars gelieerd aan financiële instellingen
• BPD, ASR Vastgoed
- Projectontwikkelaars bij niet-vastgoedbedrijven
• NS poort, Ahold vastgoed
- Gedelegeerd projectontwikkelaar
• Vastgoedadviesbureaus (Ska-Pa)
- Ontwerpend of adviserend projectontwikkelaar
• Architectenbureaus
Taken van een projectontwikkelaar (= generalist!)
- Commerciële taken
- Technische taken
- Financiële en fiscale taken
- Juridische taken
- Organisatorische taken
- Planningstaken
Competenties projectontwikkelaar:
3. Het ontwikkelproces
Twee vormen:
- Gebiedsontwikkeling
- Opstalontwikkeling
Er zijn bij deze twee vormen vier procesonderdelen volgens NEPROM:
Processen kunnen separaat, aansluitend of parallel lopen
Moduul Vastgoedontwikkeling 3 Vastgoedkunde, Saxion Enschede
, Fasen:
1. Programmafase
2. Ontwerpfase en verkoopfase
3. Realisatiefase
Ad 1: Programmafase
Initiatieffase:
- Projectverwerving:
• Netwerken (relatiemanagement)
• Acquisitie (actief grond verwerven)
• Prijsvraag
• Tenderproces
• Kansen zien en benutten
Haalbaarheidsstudie
- Analysefase (onderzoeken naar juridisch, politiek, markttechnisch en maatschappelijke
haalbaarheid)
- Conceptfase (ontwikkelingsvisie, vastgoedconcept en marketingconcept)
- Planfase (functionele en financiële haalbaarheid)
Projectdefinitie
- Doel: het zodanig inventariseren en vastleggen van ambities, eisen, wensen,
verwachtingen en voorwaarden van de opdrachtgever en toekomstige gebruikers, dat
op basis daarvan een ontwerpproces kan worden gestart
- Spiegel voor de opdrachtgever
- Communicatiemiddel
- Contractstuk
- Basis investerings- en exploitatiekosten
- Toetsingsinstrument
Ad 2: Ontwerpfase
- Schetsontwerp/structuurontwerp
• Massastudie
• Globale plattegronden en sfeerbeelden
• Kleur- en materialenstaat
- Voorlopig ontwerp → uitgewerkt tot tekeningen die kunnen worden ingediend bij de
aanvraag van een bouwvergunning
Moduul Vastgoedontwikkeling 4 Vastgoedkunde, Saxion Enschede
Week 1: Algemeen Projectontwikkeling
23 november 2023
Inhoud college:
1. Wat is projectontwikkeling?
2. De projectontwikkelaar
3. Ontwikkelfases in projectontwikkeling
4. Actoren in de projectontwikkeling
Literatuur:
- Handboek projectontwikkeling:
o II: De kern van projectontwikkeling
▪ H4 paragraaf 1 t/m 3
▪ H5 paragraaf 3 t/m 8
▪ H6
o III: De praktijk van projectontwikkeling
o IV: Samenwerken
▪ H7
▪ H8
1. Wat is projectontwikkeling?
Een maatschappelijke activiteit, een structurele levensduur verlengende ingreep dat moet
leiden tot een nieuwe exploitatie en een waardesprong en het moet zorgen voor verhoging van
de ruimtelijke kwaliteit. Projectontwikkeling zorgt voor een match tussen maatschappelijk
verantwoord ruimtegebruik en een lokale marktvraag naar ruimte.
Peilers ontwikkeling:
- Juridisch
- Stedenbouw
- Markttechnisch (welke markt gaan we zitten)
- Financieel
Moduul Vastgoedontwikkeling 1 Vastgoedkunde, Saxion Enschede
,Twee typen ontwikkeling
- Gebiedsontwikkeling (twee definities:)
• De kunst van het verbinden van functies, disciplines, partijen, belangen en
geldstromen met het oog op de (her)ontwikkeling van een gebied
• Of: De ontwikkeling van een afgebakend gebied in al zijn facetten, gericht op
het op één lijn brengen van publieke, private en particuliere belangen die
bestuurlijke en sectorale grenzen doorsnijden.
- Projectontwikkeling
• Opstalontwikkeling
• Projectmatig werken
• Kaders- en randvoorwaarden
2. De projectontwikkelaar
Definities:
Bron Definitie
Encyclopedie Een persoon of onderneming die grote projecten in de bouw voorbereidt en
uit laat voeren. De projectontwikkelaar houdt zich op eigen risico bezig met
de aankoop van grond of vastgoed om die na gereedkomen van het project
te verkopen.
Neprom Investeert in ontwikkeling en realisatie van vastgoedprojecten voor de
markt – niet voor zichzelf. Ontwikkelen zowel nieuw vervaardigd onroerend
goed maar herontwikkelen ook bestaand onroerend goed
Gehner Een projectontwikkelaar is een spin in ‘t web. Om een project te realiseren
onderneemt hij activiteiten op verschillende markten en doet hij zaken met
de verschillende spelers op deze markten
Post (et al) De projectontwikkelaar realiseert uit commerciële overwegingen
vastgoedobjecten voor eigen rekening en risico, is van het initiatief tot en
met de ingebruiksstelling (dus integraal) bij een project betrokken en heeft
een coördinerende rol in het ontwikkelingsproces.’
Een projectontwikkelaar is:
- Bereid en in staat te investeren in het gehele proces
- Draagt volledige financiële risico
- Ontvangt dan ook de beloning
- Is initiatiefnemer
- Kent de markt
- Is creatief
- Stuurt het project zowel qua inhoud als proces aan
Er zijn veel verschillende typen ontwikkelaars:
- Ontwikkelende bouwers
• BAM, Dura vermeer, TBI, VolkerWessels
Moduul Vastgoedontwikkeling 2 Vastgoedkunde, Saxion Enschede
, - Ontwikkelende woningcorporatie
• Domijn, De Woonplaats
- Zelfstandige projectontwikkelaars
• TCN, LSI, Johan Matser, Multivastgoed
- Projectontwikkelaars gelieerd aan institutionele beleggers
• Vesteda, BPF
- Projectontwikkelaars gelieerd aan financiële instellingen
• BPD, ASR Vastgoed
- Projectontwikkelaars bij niet-vastgoedbedrijven
• NS poort, Ahold vastgoed
- Gedelegeerd projectontwikkelaar
• Vastgoedadviesbureaus (Ska-Pa)
- Ontwerpend of adviserend projectontwikkelaar
• Architectenbureaus
Taken van een projectontwikkelaar (= generalist!)
- Commerciële taken
- Technische taken
- Financiële en fiscale taken
- Juridische taken
- Organisatorische taken
- Planningstaken
Competenties projectontwikkelaar:
3. Het ontwikkelproces
Twee vormen:
- Gebiedsontwikkeling
- Opstalontwikkeling
Er zijn bij deze twee vormen vier procesonderdelen volgens NEPROM:
Processen kunnen separaat, aansluitend of parallel lopen
Moduul Vastgoedontwikkeling 3 Vastgoedkunde, Saxion Enschede
, Fasen:
1. Programmafase
2. Ontwerpfase en verkoopfase
3. Realisatiefase
Ad 1: Programmafase
Initiatieffase:
- Projectverwerving:
• Netwerken (relatiemanagement)
• Acquisitie (actief grond verwerven)
• Prijsvraag
• Tenderproces
• Kansen zien en benutten
Haalbaarheidsstudie
- Analysefase (onderzoeken naar juridisch, politiek, markttechnisch en maatschappelijke
haalbaarheid)
- Conceptfase (ontwikkelingsvisie, vastgoedconcept en marketingconcept)
- Planfase (functionele en financiële haalbaarheid)
Projectdefinitie
- Doel: het zodanig inventariseren en vastleggen van ambities, eisen, wensen,
verwachtingen en voorwaarden van de opdrachtgever en toekomstige gebruikers, dat
op basis daarvan een ontwerpproces kan worden gestart
- Spiegel voor de opdrachtgever
- Communicatiemiddel
- Contractstuk
- Basis investerings- en exploitatiekosten
- Toetsingsinstrument
Ad 2: Ontwerpfase
- Schetsontwerp/structuurontwerp
• Massastudie
• Globale plattegronden en sfeerbeelden
• Kleur- en materialenstaat
- Voorlopig ontwerp → uitgewerkt tot tekeningen die kunnen worden ingediend bij de
aanvraag van een bouwvergunning
Moduul Vastgoedontwikkeling 4 Vastgoedkunde, Saxion Enschede
