1500 woorden exclusief voetnoten
Huurder weigert verhuurder toegang te verlenen bij dringende werkzaamheden en
renovatiewerkzaamheden
Noot
Auteur:
De trefwoorden
Dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden. Woongenot. Nakoming. Dwangsom.
Tijdelijke ontruiming woning.
Wetsverwijzingen
(BW art. 3:296, art. 3:299, art. 7:203, art. 7:206, art. 7:220), (Rv art. 444, art. 555, art. 556, art. 557,
art. 558, art. 611) en (Awbi art. 2)
Inleiding
Een verhuurder dient een woning aan de huurder beschikbaar te stellen. 1 Een huurder heeft immers
recht op woongenot (art. 7:203 BW). Een huurder dient zijn verhuurder echter in sommige gevallen
toe te laten tot de woning (gedoogplicht uit art. 7:220 BW). 2 Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de
verhuurder dringende werkzaamheden aan/in het gehuurde pand wenst uit te voeren (art. 7:220 lid 1
BW). Dit geldt ook wanneer een verhuurder renovatiewerkzaamheden wenst te verrichten waarbij de
huurovereenkomst tussen de verhuurder en huurder wordt voortgezet (art. 7:220 lid 2 BW). Van
renovatiewerkzaamheden is sprake wanneer het resultaat van de werkzaamheden leidt tot een
toename van het woongenot.3 Een voorbeeld van renovatiewerkzaamheden is het vervangen van
enkelglazige ramen door dubbelglas. 4 De verhuurder dient de huurder bij een renovatie een redelijk
renovatievoorstel te doen, waarin onder andere wordt aangegeven welke werkzaamheden zullen
worden verricht en waarom het noodzakelijk is dat de huurder aan de werkzaamheden meewerkt. 5
Bij een renovatie in een woningcomplex geldt een extra regel, te weten dat een dergelijk
renovatievoorstel redelijk wordt geacht wanneer 70% of meer van de huurders van dat
woningcomplex hebben ingestemd met het renovatievoorstel (art 7:220 lid 3 BW). In de praktijk komt
het echter weleens voor dat de huurder niet akkoord gaat met het renovatievoorstel en daarmee dus
ook niet met de dringende werkzaamheden en/of renovatiewerkzaamheden. Welke stappen kan een
verhuurder dan ondernemen? Deze vraag zal ik (aan de hand van onderhavig vonnis 6) in deze noot
beantwoorden.
Nakoming
Een verhuurder kan een kort geding starten tegen zijn huurder waarin de verhuurder vordert dat de
huurder op straffe van een dwangsom dient mee te werken aan de werkzaamheden die de
verhuurder wenst uit te voeren. 7 Deze vordering kan de verhuurder vormgeven door bijvoorbeeld te
vorderen dat de huurder de met de uitvoering van de werkzaamheden belaste personen toelaat tot
de gehuurde woning ter uitvoering van die werkzaamheden, op straffe van een dwangsom van X euro
per dag of per
1
HR 23 februari 20018, NJ 2018/180 (Schelling q.q./Vermeer Transport).
2
M.C.E. van der Vleuten, ‘Dringende onderhoudswerkzaamheden en renovatie in een gemengd complex’, TvPP
2018-4, p. 118.
3
R.A. Veldman, ‘Onderhoud en renovatie: ook veel juridisch werk’, WR 2016/124, p. 578.
4
Beleidsboek huurverhoging na woonverbetering, www.huurcommissie.nl, p. 8.
5
J. Kist, Huurrecht begrepen, Den Haag: Boom Juridisch 2018, p. 57.
6
Ktr. Haarlem 4 april 2023, ECLI:NL:RBNHO:2023:4565.
7
Ktr. Haarlem 4 april 2023, ECLI:NL:RBNHO:2023:4565.
Huurder weigert verhuurder toegang te verlenen bij dringende werkzaamheden en
renovatiewerkzaamheden
Noot
Auteur:
De trefwoorden
Dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden. Woongenot. Nakoming. Dwangsom.
Tijdelijke ontruiming woning.
Wetsverwijzingen
(BW art. 3:296, art. 3:299, art. 7:203, art. 7:206, art. 7:220), (Rv art. 444, art. 555, art. 556, art. 557,
art. 558, art. 611) en (Awbi art. 2)
Inleiding
Een verhuurder dient een woning aan de huurder beschikbaar te stellen. 1 Een huurder heeft immers
recht op woongenot (art. 7:203 BW). Een huurder dient zijn verhuurder echter in sommige gevallen
toe te laten tot de woning (gedoogplicht uit art. 7:220 BW). 2 Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de
verhuurder dringende werkzaamheden aan/in het gehuurde pand wenst uit te voeren (art. 7:220 lid 1
BW). Dit geldt ook wanneer een verhuurder renovatiewerkzaamheden wenst te verrichten waarbij de
huurovereenkomst tussen de verhuurder en huurder wordt voortgezet (art. 7:220 lid 2 BW). Van
renovatiewerkzaamheden is sprake wanneer het resultaat van de werkzaamheden leidt tot een
toename van het woongenot.3 Een voorbeeld van renovatiewerkzaamheden is het vervangen van
enkelglazige ramen door dubbelglas. 4 De verhuurder dient de huurder bij een renovatie een redelijk
renovatievoorstel te doen, waarin onder andere wordt aangegeven welke werkzaamheden zullen
worden verricht en waarom het noodzakelijk is dat de huurder aan de werkzaamheden meewerkt. 5
Bij een renovatie in een woningcomplex geldt een extra regel, te weten dat een dergelijk
renovatievoorstel redelijk wordt geacht wanneer 70% of meer van de huurders van dat
woningcomplex hebben ingestemd met het renovatievoorstel (art 7:220 lid 3 BW). In de praktijk komt
het echter weleens voor dat de huurder niet akkoord gaat met het renovatievoorstel en daarmee dus
ook niet met de dringende werkzaamheden en/of renovatiewerkzaamheden. Welke stappen kan een
verhuurder dan ondernemen? Deze vraag zal ik (aan de hand van onderhavig vonnis 6) in deze noot
beantwoorden.
Nakoming
Een verhuurder kan een kort geding starten tegen zijn huurder waarin de verhuurder vordert dat de
huurder op straffe van een dwangsom dient mee te werken aan de werkzaamheden die de
verhuurder wenst uit te voeren. 7 Deze vordering kan de verhuurder vormgeven door bijvoorbeeld te
vorderen dat de huurder de met de uitvoering van de werkzaamheden belaste personen toelaat tot
de gehuurde woning ter uitvoering van die werkzaamheden, op straffe van een dwangsom van X euro
per dag of per
1
HR 23 februari 20018, NJ 2018/180 (Schelling q.q./Vermeer Transport).
2
M.C.E. van der Vleuten, ‘Dringende onderhoudswerkzaamheden en renovatie in een gemengd complex’, TvPP
2018-4, p. 118.
3
R.A. Veldman, ‘Onderhoud en renovatie: ook veel juridisch werk’, WR 2016/124, p. 578.
4
Beleidsboek huurverhoging na woonverbetering, www.huurcommissie.nl, p. 8.
5
J. Kist, Huurrecht begrepen, Den Haag: Boom Juridisch 2018, p. 57.
6
Ktr. Haarlem 4 april 2023, ECLI:NL:RBNHO:2023:4565.
7
Ktr. Haarlem 4 april 2023, ECLI:NL:RBNHO:2023:4565.
