Class Gebiedsontwikkeling
Date Woensdag 4 September 2023
Topic Het functioneren van grond- en vastgoedmarkten I
College A1: Functioneren van grond- en vastgoedmarkten I
Stedelijke klimaatadaptie en Land Value Capture
Enorme investeringen gemoeid met stedelijke klimaatadaptatie
While climate change is a global phenomenon, adaptation primarily at local level.
Recent report claims:
By 2050 USD 11 to 20 billion needed on an annual basis;
In 2017-2018 globally USD 4 billion invested annualy.
Biedt Land Value Capture een oplossing?
Bestemmingswijziging en aanleg publieke infrastructuur leidt tot stijging van de waarde van
de grond;
Projectontwikkelaars profiteren van de overheidsinterventies, want woningprijzen stijgen;
Zonder regelgeving stoppen ontwikkelaars en grondeigenaren de waarde in hun eigen
zakken;
Land Value Capture (NL: kostenverhaal) roomt een deel van die winst af.
Proces
1. Value creation: Land value increase by directing and fostering investments and public actions
(urban plans);
2. Value capture: Land value recovery by applying urban and legal instruments (charges, fees, taxes);
3. Value distribution: Land value return by new public investments (public works, equipment,
services).
Public investment and government actions: De overheid steekt het geld bijvoorbeeld in:
Infrastructuur verbeteren;
Sociale woningbouw subsidiëren;
Klimaatadaptie;
Probleem opgelost?
Je kunt die grondwaarde maar eén keer uitgeven … (competitie met andere publieke doelen)
Gentrificatie dilemma’s en andere prikkels;
Steden missen vaak regelgeving en kennis om Land Value Capture goed toe te passen.
, Class Gebiedsontwikkeling
Date Vrijdag 6 September 2023
Topic Het functioneren van grond- en vastgoedmarkten II
College A2: Functioneren van grond- en vastgoedmarkten II
De werking van de grondmarkt en gevolgen voor de woningmarkt
1. het functioneren van de woning(bouw)markt
2. Discussie over grondmarkt en grondbeleid
3. De werking van de grondmarkt en de rol van de overheid: markt- en overheidsfalen
4. Interventies: wat zou je er aan kunnen doen?
Marktconcentratie wil niet zeggen dat er markt macht is
Onderzoek in opdracht van Autoriteit Consument en Markt
Verkennend onderzoek, in opdracht van ACM (2022)
- Van der Krabben: de werking van de grondmarkt, gevolgen voor woningbouw en
functioneren van woningmarkt.
Nader onderzoek naar werking grondmarkt en grondeigendom; marktmacht
projectontwikkelaars (2023)
- Van der Krabben & Buitelaar, in samenwerking met Kadaster
Grond- en woningbouwmarkt
Waarom minder woningen gebouwd dan gevraagd?
Enerzijds: het aanbod loopt achter. Het aanbod heeft echt niet snel genoeg op gereageerd dus nu zijn
vraag en aanbod uit evenwicht.
Anderzijds: de prijsstijging van woningen.
De doorstroom van woningen is een groot probleem. Mensen blijven te lang in een te grote woning
wonen óf mensen blijven met een te hoog inkomen te lang in een sociale huurwoningen. Ook zijn die
drie segmenten (sociale/particuliere huur en koop) te erg gescheiden.
Waarom kunnen gebiedsontwikkelingen ‘financieel niet uit’, ondanks sterk gestegen prijzen
nieuwbouwwoningen?
Bouwkosten zijn gestegen (door de energiecrisis, de oorlog, door energie transitie etc.).
Door arbeidstekort.
Er is grond genoeg, maar de bouwgrond is schaars.
Huizenprijzen stijgen door de werking van vraag en aanbod. Als er meer vraag dan aanbod is
gaan de prijzen omhoog. Als het aanbod hoger is dan de vraag gaan de prijzen omlaag.
Discussie over de grondmarkt en grondbeleid.
Aan wie komst de waardestijging van de grond toe?
Altijd om het surplus;
Invloed ruimtelijk beleid (aanbodrestricties) op woningprijzen;
Aanbodelasticiteit en (onbenutte) plancapaciteit;
Grondeigendom en marktmacht;
Marktselectie; gronduitgifte en aanbesteding;
, Onrendabele top in gebiedsontwikkeling en woningsubsidies.
Probleemschets gebiedsontwikkeling
Te langzaam: vertragingen in uitvoering projecten;
Te duur: financiële haalbaarheid gebiedsontwikkeling, onrendabele top.
Te langzaam: vertraging in planuitvoering
Oorzaken:
Procedures
Capaciteit en expertise
Terughoudendheid inzet sturende instrumenten
Complexe grondposities
Zelfrealisatie
Gebrekkige samenwerking publiek en privaat.
Strategische overwegingen grondeigenaren.
Actief gemeentelijk grondbeleid ‘weggevallen’
Grondbezit gemeenten neemt af en er wordt nauwelijks bijgekocht.
Actief gemeentelijk grondbeleid = de gemeente begeeft zich actief op de grondmarkt. Gemeente
koopt grond, legt woningbouwvoorzieningen aan (infrastructuur, etc.) en de gemeente verkoopt de
woningbouw rijpe grond aan ontwikkelaars. Daarmee bereiken ze drie dingen:
1. publiek voorzieningen kunnen ze betalen uit het verschil uit de verkoop en winst van de grond en
de kosten die je maakt om de grond te verwerven en bouwrijp te maken.
2. dat de gemeente als de grond heeft ook kan bepalen wat er mee gaat gebeuren, wat voor soort
woningen.
3. als je de grond heb, kun je ook de regie voeren over de gebiedsontwikkeling. Je bepaald waar
bepaalde woningen gebouwd worden.
Woningbouw gaat traag omdat de gemeente grotendeels gestopt is met actief gemeentelijk
grondbeleid.
Te duur: verhouding kosten en opbrengsten
Woningbouw is te duur door de verhouding tussen kosten en opbrengsten. Het begint bij de
opbrengsten uit de verkoop van wonen. Daar trek je de kosten vanaf om de woning te bouwen. Het
verschil daar tussen opbrengst – kosten is de residuele grondwaarde.
Te duur: invloed verwervingskosten op onrendabele top in projecten
, Class Gebiedsontwikkeling
Date Maandag 11 September 2023
Topic Economische analyses van de grondmarkt I
College A2: Functioneren van grond- en vastgoedmarkten II - vervolg
Te duur: andere oorzaken
Steeds meer eisen aan plannen;
Bovenwijkse kosten;
Stijging bouwkosten;
Gebruikswaarde grond hoger dan residuele waarde nieuwe bestemming
‘’teveel betaald voor de grond in het verleden’’: op basis van niet-realistische verwachten ten
aanzien van programma
Lange planhorizon zorgt voor hoge kosten-risico-opslag.
Onvolkomen markt: onbelaste planbaten
Aan wie komt de waardestijging van grond toe?
Onvolkomen markt: plantbaten onevenredig verdeeld
Probleem:
waarde sprong komt onvoldoende ten goede aan gebiedsontwikkeling.
Inbrengwaarde
Waarde agrarische grond > residuale waarde ‘ruwe grond’, na bestemmingswijziging > residuele
waarde bouwrijpe grond
Strijd om surplus
Date Woensdag 4 September 2023
Topic Het functioneren van grond- en vastgoedmarkten I
College A1: Functioneren van grond- en vastgoedmarkten I
Stedelijke klimaatadaptie en Land Value Capture
Enorme investeringen gemoeid met stedelijke klimaatadaptatie
While climate change is a global phenomenon, adaptation primarily at local level.
Recent report claims:
By 2050 USD 11 to 20 billion needed on an annual basis;
In 2017-2018 globally USD 4 billion invested annualy.
Biedt Land Value Capture een oplossing?
Bestemmingswijziging en aanleg publieke infrastructuur leidt tot stijging van de waarde van
de grond;
Projectontwikkelaars profiteren van de overheidsinterventies, want woningprijzen stijgen;
Zonder regelgeving stoppen ontwikkelaars en grondeigenaren de waarde in hun eigen
zakken;
Land Value Capture (NL: kostenverhaal) roomt een deel van die winst af.
Proces
1. Value creation: Land value increase by directing and fostering investments and public actions
(urban plans);
2. Value capture: Land value recovery by applying urban and legal instruments (charges, fees, taxes);
3. Value distribution: Land value return by new public investments (public works, equipment,
services).
Public investment and government actions: De overheid steekt het geld bijvoorbeeld in:
Infrastructuur verbeteren;
Sociale woningbouw subsidiëren;
Klimaatadaptie;
Probleem opgelost?
Je kunt die grondwaarde maar eén keer uitgeven … (competitie met andere publieke doelen)
Gentrificatie dilemma’s en andere prikkels;
Steden missen vaak regelgeving en kennis om Land Value Capture goed toe te passen.
, Class Gebiedsontwikkeling
Date Vrijdag 6 September 2023
Topic Het functioneren van grond- en vastgoedmarkten II
College A2: Functioneren van grond- en vastgoedmarkten II
De werking van de grondmarkt en gevolgen voor de woningmarkt
1. het functioneren van de woning(bouw)markt
2. Discussie over grondmarkt en grondbeleid
3. De werking van de grondmarkt en de rol van de overheid: markt- en overheidsfalen
4. Interventies: wat zou je er aan kunnen doen?
Marktconcentratie wil niet zeggen dat er markt macht is
Onderzoek in opdracht van Autoriteit Consument en Markt
Verkennend onderzoek, in opdracht van ACM (2022)
- Van der Krabben: de werking van de grondmarkt, gevolgen voor woningbouw en
functioneren van woningmarkt.
Nader onderzoek naar werking grondmarkt en grondeigendom; marktmacht
projectontwikkelaars (2023)
- Van der Krabben & Buitelaar, in samenwerking met Kadaster
Grond- en woningbouwmarkt
Waarom minder woningen gebouwd dan gevraagd?
Enerzijds: het aanbod loopt achter. Het aanbod heeft echt niet snel genoeg op gereageerd dus nu zijn
vraag en aanbod uit evenwicht.
Anderzijds: de prijsstijging van woningen.
De doorstroom van woningen is een groot probleem. Mensen blijven te lang in een te grote woning
wonen óf mensen blijven met een te hoog inkomen te lang in een sociale huurwoningen. Ook zijn die
drie segmenten (sociale/particuliere huur en koop) te erg gescheiden.
Waarom kunnen gebiedsontwikkelingen ‘financieel niet uit’, ondanks sterk gestegen prijzen
nieuwbouwwoningen?
Bouwkosten zijn gestegen (door de energiecrisis, de oorlog, door energie transitie etc.).
Door arbeidstekort.
Er is grond genoeg, maar de bouwgrond is schaars.
Huizenprijzen stijgen door de werking van vraag en aanbod. Als er meer vraag dan aanbod is
gaan de prijzen omhoog. Als het aanbod hoger is dan de vraag gaan de prijzen omlaag.
Discussie over de grondmarkt en grondbeleid.
Aan wie komst de waardestijging van de grond toe?
Altijd om het surplus;
Invloed ruimtelijk beleid (aanbodrestricties) op woningprijzen;
Aanbodelasticiteit en (onbenutte) plancapaciteit;
Grondeigendom en marktmacht;
Marktselectie; gronduitgifte en aanbesteding;
, Onrendabele top in gebiedsontwikkeling en woningsubsidies.
Probleemschets gebiedsontwikkeling
Te langzaam: vertragingen in uitvoering projecten;
Te duur: financiële haalbaarheid gebiedsontwikkeling, onrendabele top.
Te langzaam: vertraging in planuitvoering
Oorzaken:
Procedures
Capaciteit en expertise
Terughoudendheid inzet sturende instrumenten
Complexe grondposities
Zelfrealisatie
Gebrekkige samenwerking publiek en privaat.
Strategische overwegingen grondeigenaren.
Actief gemeentelijk grondbeleid ‘weggevallen’
Grondbezit gemeenten neemt af en er wordt nauwelijks bijgekocht.
Actief gemeentelijk grondbeleid = de gemeente begeeft zich actief op de grondmarkt. Gemeente
koopt grond, legt woningbouwvoorzieningen aan (infrastructuur, etc.) en de gemeente verkoopt de
woningbouw rijpe grond aan ontwikkelaars. Daarmee bereiken ze drie dingen:
1. publiek voorzieningen kunnen ze betalen uit het verschil uit de verkoop en winst van de grond en
de kosten die je maakt om de grond te verwerven en bouwrijp te maken.
2. dat de gemeente als de grond heeft ook kan bepalen wat er mee gaat gebeuren, wat voor soort
woningen.
3. als je de grond heb, kun je ook de regie voeren over de gebiedsontwikkeling. Je bepaald waar
bepaalde woningen gebouwd worden.
Woningbouw gaat traag omdat de gemeente grotendeels gestopt is met actief gemeentelijk
grondbeleid.
Te duur: verhouding kosten en opbrengsten
Woningbouw is te duur door de verhouding tussen kosten en opbrengsten. Het begint bij de
opbrengsten uit de verkoop van wonen. Daar trek je de kosten vanaf om de woning te bouwen. Het
verschil daar tussen opbrengst – kosten is de residuele grondwaarde.
Te duur: invloed verwervingskosten op onrendabele top in projecten
, Class Gebiedsontwikkeling
Date Maandag 11 September 2023
Topic Economische analyses van de grondmarkt I
College A2: Functioneren van grond- en vastgoedmarkten II - vervolg
Te duur: andere oorzaken
Steeds meer eisen aan plannen;
Bovenwijkse kosten;
Stijging bouwkosten;
Gebruikswaarde grond hoger dan residuele waarde nieuwe bestemming
‘’teveel betaald voor de grond in het verleden’’: op basis van niet-realistische verwachten ten
aanzien van programma
Lange planhorizon zorgt voor hoge kosten-risico-opslag.
Onvolkomen markt: onbelaste planbaten
Aan wie komt de waardestijging van grond toe?
Onvolkomen markt: plantbaten onevenredig verdeeld
Probleem:
waarde sprong komt onvoldoende ten goede aan gebiedsontwikkeling.
Inbrengwaarde
Waarde agrarische grond > residuale waarde ‘ruwe grond’, na bestemmingswijziging > residuele
waarde bouwrijpe grond
Strijd om surplus
