Waarderen 2: rendementsanalyse (waarderingsmethodes)
Marktvergelijking Kostenbenadering Inkomstenbenadering
- DSC- methode - Analytische methode - Kapitalisatie methode
- Regressie-analyse - DRC-methode - Kasstromenmethode
- Residuele waarde - GOP-methode
Waarde = kostprijs om een gelijkwaardig VG Waarde = kostprijs om VG object te vervangen Investeringswaarde = omvang van de
object aan te schaffen op de VG mart. door een gelijkaardig object. inkomststromen die door de exploitatie v.h. VG
object gerealiseerd kan worden.
1. Marktvergelijking (market evidence)
Direct sales coparison Statistische benadering (Regressie-analyse)
Niet van toepassing indien er minder dan 3 vergelijkingspunten
beschikbaar zijn
= De waarde van het ORG wordt bepaald door vergelijking met recent = Het rekenkundig gemiddelde van de gerealiseerde verkoopwaarde van
gerealiseerde verkoopprijzen van voldoende vergelijkbare een steekproef van vergelijkingspunten kan aangenomen worden als maat
vastgoedobjecten. Dit aan de hand van de verkoopprijs en niet de voor de marktwaarde van een ORG. Dit met toepassing van lineaire
vraagprijs. regressie om één prijsbepalende factor die de prijs beïnvloed er uit te
halen. Punten wolk.
Verschilpunten verrekenen Lineaire regressie Meervoudige regressie (hedonische)
Matching pairs Bracketing Ranking = 1 Prijsbepalende factor kan uit een = Praktijk nooit 1 uitschieter. Er
= Verschilpunten die = 2 aan 2 gaan = Kijken op welke reeks vergelijkingspunten berekend wordt een verband tussen
terug gebracht kunnen vergelijken. Deze is plaats uw worden door de toepassing van afhankelijke variabele, nl.
worden naar 1. beter of slechter. vergelijkingspunten en lineaire regressie. Deze methode verkoopprijs van een ORG, die nu
Verschil in kenmerk uw te schatten pand voldoet niet meer, zodra de invloed afhankelijk wordt van meerdere
gaan uitdrukken in een liggen. Vergelijk hen in van verschillende onafhankelijken onafhankelijke variabelen.
prijs. Als dit kan een volgorde. ingeschat moeten worden.
hebben we het Correlatiecoëfficiënt 5 belangrijke factoren
voordeel dat we een = Ligt altijd tussen -1 en 1. Geeft aan 1. Structurele variabelen
onderbouwing hebben welke mate de gevonden regressie- 2. Toegankelijkheidsvariabelen
lijn een betrouwbaar alternatief is 3. Buurtvariabelen
voor de punten wolk. 4. Omgevingsvariabelen
5. Leefmilieuvariabelen
1
, 2. Kostenbandering
= De marktwaarde van een ORG wordt bepaald a.d.h.v. de kostprijs om een vergelijkbaar ORG nieuw op te richten. Kan slechts gevolgd worden in 2
situaties:
1. Voor waarderen van uitzonderlijk vastgoed waarvoor geen vergelijkingspunten beschikbaar zijn.
2. De ketenbenadering kan wel voor marktwaarderingberekening toegepast worden in situaties waarbij de build or buy-vraag geen duidelijk
antwoord heeft.
Analystische methode DRC-mehtode Residuele waarde
= De marktwaarde van een ORG wordt bepaald = Is de kostprijs die op de peildatum van de Rekenmethode om de investeringswaarde van
op basis van de herbouwwaarde, Dit is de schatting betaald moet worden om het te een projectgrond te bepalen aan de hand van de
nieuwbouwwaarde om een vergelijkbaar ORG op schatten goed te vervangen door een geplande toekomstige ontwikkeling op de
te richten. gelijkwaardig ORG, verminderd met een aftrok percelen.
voor de huidige verslechterde staat en
veroudering. Projectgronden kunnen bebouwd of onbebouwd
Voor het schatten van uitzonderlijk ORG. zijn en kunnen zowel juridisch als economisch
1. Vervangingswaarde 1. Vervangingswaarde herontwikkeld worden.
= Is de kostprijs om op peildatum van de = is de kostprijs om op peildatum van de schatting
schatting een gelijkwaardig ORG op te richten. een gelijkwaardig ORG op te richten. Gaat uit van de veronderstelling dat een
kandidaat-koper bereid zal zijn om de waarde van
2. – Vetustiteit 2. – Vetustiteit de potentiële ontwikkelingen op het terrein te
(Zie volgende tabel) (Zie volgende tabel) betalen, weliswaar verminderd met de kosten die
hij nog zou moeten spenderen om deze
3. + Grondwaarde 3. + Grondwaarde ontwikkeling te realiseren. De waarde van de
= De waarde van de grond wordt berekend o- De waarde van de grond wordt berekend o-door projectgrond wordt aldus berekend uit de
door toepassing van de methode van toepassing van de methode van verwacht ontwikkelingskosten.
vergelijkingspunten. vergelijkingspunten.
Coëfficiënt venaliteit = MARKTWAARDE Bruto verkoopopbrengst – ontwikkelingskosten –
Niet dubbel rekenen met de venaliteit. / winstmarge = investeringswaarde projectgrond.
= MARKTWAARDE
2
Marktvergelijking Kostenbenadering Inkomstenbenadering
- DSC- methode - Analytische methode - Kapitalisatie methode
- Regressie-analyse - DRC-methode - Kasstromenmethode
- Residuele waarde - GOP-methode
Waarde = kostprijs om een gelijkwaardig VG Waarde = kostprijs om VG object te vervangen Investeringswaarde = omvang van de
object aan te schaffen op de VG mart. door een gelijkaardig object. inkomststromen die door de exploitatie v.h. VG
object gerealiseerd kan worden.
1. Marktvergelijking (market evidence)
Direct sales coparison Statistische benadering (Regressie-analyse)
Niet van toepassing indien er minder dan 3 vergelijkingspunten
beschikbaar zijn
= De waarde van het ORG wordt bepaald door vergelijking met recent = Het rekenkundig gemiddelde van de gerealiseerde verkoopwaarde van
gerealiseerde verkoopprijzen van voldoende vergelijkbare een steekproef van vergelijkingspunten kan aangenomen worden als maat
vastgoedobjecten. Dit aan de hand van de verkoopprijs en niet de voor de marktwaarde van een ORG. Dit met toepassing van lineaire
vraagprijs. regressie om één prijsbepalende factor die de prijs beïnvloed er uit te
halen. Punten wolk.
Verschilpunten verrekenen Lineaire regressie Meervoudige regressie (hedonische)
Matching pairs Bracketing Ranking = 1 Prijsbepalende factor kan uit een = Praktijk nooit 1 uitschieter. Er
= Verschilpunten die = 2 aan 2 gaan = Kijken op welke reeks vergelijkingspunten berekend wordt een verband tussen
terug gebracht kunnen vergelijken. Deze is plaats uw worden door de toepassing van afhankelijke variabele, nl.
worden naar 1. beter of slechter. vergelijkingspunten en lineaire regressie. Deze methode verkoopprijs van een ORG, die nu
Verschil in kenmerk uw te schatten pand voldoet niet meer, zodra de invloed afhankelijk wordt van meerdere
gaan uitdrukken in een liggen. Vergelijk hen in van verschillende onafhankelijken onafhankelijke variabelen.
prijs. Als dit kan een volgorde. ingeschat moeten worden.
hebben we het Correlatiecoëfficiënt 5 belangrijke factoren
voordeel dat we een = Ligt altijd tussen -1 en 1. Geeft aan 1. Structurele variabelen
onderbouwing hebben welke mate de gevonden regressie- 2. Toegankelijkheidsvariabelen
lijn een betrouwbaar alternatief is 3. Buurtvariabelen
voor de punten wolk. 4. Omgevingsvariabelen
5. Leefmilieuvariabelen
1
, 2. Kostenbandering
= De marktwaarde van een ORG wordt bepaald a.d.h.v. de kostprijs om een vergelijkbaar ORG nieuw op te richten. Kan slechts gevolgd worden in 2
situaties:
1. Voor waarderen van uitzonderlijk vastgoed waarvoor geen vergelijkingspunten beschikbaar zijn.
2. De ketenbenadering kan wel voor marktwaarderingberekening toegepast worden in situaties waarbij de build or buy-vraag geen duidelijk
antwoord heeft.
Analystische methode DRC-mehtode Residuele waarde
= De marktwaarde van een ORG wordt bepaald = Is de kostprijs die op de peildatum van de Rekenmethode om de investeringswaarde van
op basis van de herbouwwaarde, Dit is de schatting betaald moet worden om het te een projectgrond te bepalen aan de hand van de
nieuwbouwwaarde om een vergelijkbaar ORG op schatten goed te vervangen door een geplande toekomstige ontwikkeling op de
te richten. gelijkwaardig ORG, verminderd met een aftrok percelen.
voor de huidige verslechterde staat en
veroudering. Projectgronden kunnen bebouwd of onbebouwd
Voor het schatten van uitzonderlijk ORG. zijn en kunnen zowel juridisch als economisch
1. Vervangingswaarde 1. Vervangingswaarde herontwikkeld worden.
= Is de kostprijs om op peildatum van de = is de kostprijs om op peildatum van de schatting
schatting een gelijkwaardig ORG op te richten. een gelijkwaardig ORG op te richten. Gaat uit van de veronderstelling dat een
kandidaat-koper bereid zal zijn om de waarde van
2. – Vetustiteit 2. – Vetustiteit de potentiële ontwikkelingen op het terrein te
(Zie volgende tabel) (Zie volgende tabel) betalen, weliswaar verminderd met de kosten die
hij nog zou moeten spenderen om deze
3. + Grondwaarde 3. + Grondwaarde ontwikkeling te realiseren. De waarde van de
= De waarde van de grond wordt berekend o- De waarde van de grond wordt berekend o-door projectgrond wordt aldus berekend uit de
door toepassing van de methode van toepassing van de methode van verwacht ontwikkelingskosten.
vergelijkingspunten. vergelijkingspunten.
Coëfficiënt venaliteit = MARKTWAARDE Bruto verkoopopbrengst – ontwikkelingskosten –
Niet dubbel rekenen met de venaliteit. / winstmarge = investeringswaarde projectgrond.
= MARKTWAARDE
2
