VASTGOEDRECHT: KOOP
Wetboek mag op examen
INHOUD
1. Koopovereenkomst (deel 1) ................................................................................................................................ 4
1.1 wat is koopovereenkomst? ........................................................................................................................... 4
1.2. kenmerken van de koopovereenkomst ....................................................................................................... 5
1.3. het sluiten van de koopovereenkomst ......................................................................................................... 6
2 formaliteiten: ............................................................................................................................................... 9
1.4. de verkochte zaak (org) .............................................................................................................................. 10
1.5. de koopprijs ................................................................................................................................................ 10
1.6. de eigendomsoverdracht en de overgang van het risico ........................................................................... 11
1.7. verplichtingen verkoper ............................................................................................................................. 12
de leveringsplicht .......................................................................................................................................... 12
vrijwaren ....................................................................................................................................................... 12
1.8. verschil in oppervlakte ............................................................................................................................... 13
1.9. verplichting koper ...................................................................................................................................... 14
2. de vrijwaring voor verborgen gebreken en de aansprakelijkheid voor gebreken (deel 2) ............................... 15
2.1 algemeen ..................................................................................................................................................... 15
2.2 toepassingsgebied ....................................................................................................................................... 15
2.3 voorwaarden voor de vrijwaring ................................................................................................................. 15
2.4 de vorderingsmogelijkheden van de koper ................................................................................................. 15
2.5 kennis van het gebrek door de koper ......................................................................................................... 16
2.6 termijn ......................................................................................................................................................... 16
2.7 het tenietgaan van de gebrekkige zaak ....................................................................................................... 17
2.8 afwijkende contractuele bedingen.............................................................................................................. 17
3. Wet op productaansprakelijkheid: .................................................................................................................... 17
4. wet verkoop aan consument............................................................................................................................. 18
4.1 toepassingsgebied ....................................................................................................................................... 18
4.2 gebreksbegrip .............................................................................................................................................. 19
4.3 remedies...................................................................................................................................................... 19
5. de verkoop van het verhuurde goed (deel 3).................................................................................................... 20
5.1 inleiding ....................................................................................................................................................... 20
5.2 voorkooprecht ............................................................................................................................................. 21
conventioneel voorkooprecht ....................................................................................................................... 21
Wettelijk voorkooprecht: .............................................................................................................................. 21
Pagina 1 van 45
, 5.3 Hoe moet aan zittende pachter kans worden gegeven om zijn wettelijk voorkooprecht uit te oefenen? 22
Verkoop uit de hand: .................................................................................................................................... 22
openbare verkoop ......................................................................................................................................... 23
5.4 gevolgen van vekroop voor pachter ............................................................................................................ 23
5.5 moet de nieuwe eigenaar van het gekochte goed rekening houden met de lopende huur? ..................... 24
toepassingsgebied ......................................................................................................................................... 24
6. Huishuur ............................................................................................................................................................ 28
6.1 inleiding ....................................................................................................................................................... 28
6.2 Regeling ....................................................................................................................................................... 28
1ste regel: huishuurovereenkomst met vaste datum ..................................................................................... 28
2de regel: een huurovereenkomst zonder vaste datum is niet tegenwerpelijk aan de koper....................... 29
3de regel: huishuur van bepaalde duur van meer dan 9 jaar ......................................................................... 29
7. Woninghuur volgens federale woninghuur ...................................................................................................... 30
7..1 Toepassingsgebied ..................................................................................................................................... 30
7.2 Ogenblik van vervreemding bij federale woninghuur ................................................................................. 31
7.2 Criteria voor tegenwerpelijkheid ................................................................................................................ 31
7.3 regeling........................................................................................................................................................ 31
1ste regel: woninghuurovk met vaste datum: notariële huur of geregistreerde onderhandse huur ............ 31
2de regel: woninghuurovk zonder vaste datum............................................................................................. 32
3de regel: woninghuurovk zonder vaste datum (niet geregistreerde onderhandse akte) en de huurder
betrekt het goed nog geen 6 maanden ......................................................................................................... 32
Huurovereenkomst van bepaalde duur van meer dan 9 jaar en levenslange huur ...................................... 32
8. klassieke handelshuur van 9 jaar of meer volgens federale handelshuur ........................................................ 33
8.1 opmerkingen ............................................................................................................................................... 33
8.2 criteria voor tegenwerpelijkheid ................................................................................................................. 33
8.2 Duur van de huur ........................................................................................................................................ 34
Handelshuurovereenkomst met vaste datum .............................................................................................. 35
Huurovereenkomst zonder vaste datum ...................................................................................................... 35
Huurovereenkomst van bepaalde duur voor meer dan 9 jaar ...................................................................... 36
9. Pacht volgens de federale pachtwet ................................................................................................................. 36
9.1 toepassingsgebied ....................................................................................................................................... 36
9.2 ogenblik van vervreemding ......................................................................................................................... 36
9.3 tegenwerpelijkheid ..................................................................................................................................... 37
10. Vlaams Pop up decreet ................................................................................................................................... 37
10.1 toepassingsgebied ..................................................................................................................................... 37
10.2 ogenblik van vervreemding ....................................................................................................................... 38
10.3 tegenwerpelijkheid ................................................................................................................................... 38
Pagina 2 van 45
, 10.4 wettelijke regeling ..................................................................................................................................... 38
Handelshuur van korte duur met vaste datum ............................................................................................. 38
Handelshuur van korte duur zonder vaste datum ........................................................................................ 38
11. Vlaamse woninghuur ...................................................................................................................................... 39
11.1 toepassingsgebied ..................................................................................................................................... 39
11.2 aard van de overeenkomst ....................................................................................................................... 39
11.3 ogenblik van de vervreemding .................................................................................................................. 39
11.4 criteria voor tegenwerpelijkheid ............................................................................................................... 40
11.5 wettelijke regeling ..................................................................................................................................... 40
1ste hypothese: Woninghuur die is ondertekend vóór het ogenblik van de vervreemding .......................... 40
2de hypothese: de schriftelijke woninghuurovereenkomst werd gesloten na ogenblik van de vervreemding
...................................................................................................................................................................... 40
3de hypothese: mondeling woninghuur ........................................................................................................ 40
4de hypothese: woninghuur van lange duur .................................................................................................. 40
Oefening 1: ............................................................................................................................................................ 42
1ste vraag: wat is toepasselijke huurregime? ..................................................................................................... 42
2de vraag: wat is het ogenblik van de vervreemding? ....................................................................................... 42
3de vraag: is de huurovereenkomst overgeschreven op KRZ of niet? ............................................................... 42
4de vraag: heeft de huur vaste datum? ............................................................................................................. 43
5de vraag: betrekt de huurder het goed reeds gedurende ten minste 6 maanden op ogenblik van de
vervreemding? .................................................................................................................................................. 43
6de vraag: niet van toepassing op federale handelshuur: is de huurovereenkomst gesloten vóór ogenblik van
vervreemding? (enkel bij pacht een Vlaamse woninghuur) ............................................................................. 43
7de vraag: staat er een uitzettingsbeding in de huurovereenkomst? ................................................................ 43
8ste vraag: staat er een eerbiedigingsbeding in de koopovereenkomst? .......................................................... 43
9de vraag: kan de koper opzeggen? Zo ja, volgens een gunstregime of volgens gewoon regime zoals huurder
kan? ................................................................................................................................................................... 43
Oefening 2: ............................................................................................................................................................ 44
Vraag 1: Wat is het toepasselijke huurregime? ................................................................................................ 44
Vraag 2: Wat is het ogenblik van de vervreemding? ........................................................................................ 44
Vraag 3: Is de huurovereenkomst overgeschreven op KRZ? ............................................................................. 44
Vraag 4: Heeft de huur vaste datum? ............................................................................................................... 44
Vraag 5: niet relevant voor deze case ............................................................................................................... 45
Vraag 6: niet relevant voor deze case ............................................................................................................... 45
Vraag 7: Staat er een uitzettingsbeding in de huurovereenkomst?.................................................................. 45
Vraag 8: Staat er een eerbiedigingsbeding in de koopovereenkomst? ............................................................ 45
Vraag 9: Kan de koper opzeggen volgens gunstregime? Volgens gewoon regime? ......................................... 45
Pagina 3 van 45
, 1. KOOPOVEREENKOMST (DEEL 1)
2 wettelijke regimes:
- Gemeen recht inzake koop (BW)
1. Indien het niet het bijzonder regime is
2. Gedeeltelijk dwingend recht (50%) en gedeeltelijk aanvullend recht (50%) (kan je van afwijken)
3. Ruime contractuele vrijheid: belang zorgvuldig opgestelde koopovereenkomst
Woningbouwwet: Wet Breyne
- Regelt de verkoop op plan van een ORG
4. Te bouwen of in aanbouw zijnde woning
- Eigen specifiek toepassingsgebied met 5 cumulatieve voorwaarden
- Bijna volledig van dwingend recht
- Regelt niet alle aspecten van de koopovereenkomst
5. Degene die hij niet regelt: daar moet je het gemeen recht inzake koop/verkoop toepassen
6. De vrijwaring voor uitwinning en de vrijwaring voor verborgen gebreken: staat niet in Wet Breyne.
Daarvoor moet je teruggrijpen naar het gemeenrecht inzake koop/verkoop.
- Wet Breyne wordt niet in dit vak besproken, alles gaat over gemeenrecht gaan op examen
1.1 WAT IS KOOPOVEREENKOMST?
Definitie: art. 1582 BW
- 2 basiselementen:
1. Er moet eigendom worden overgedragen
Volle eigendom of blote eigendom
Zo niet, dan heb je geen koopovereenkomst
2. Er moet betaling zijn van een prijs in geld
Een tegenprestatie
Moet in geld zijn
Bij huur is prijs in natura wel toegelaten
Voorbeeld: Een ORG in eigendom wordt overgedragen aan een vennootschap
- De vennootschap kan de eigenaar op 3 manieren vergoeden
1. De vennootschap betaalt een prijs in geld
Contract = koopovereenkomst
2. De vennootschap vergoedt de eigenaar in aandelen of andere effecten die het eigen vermogen
van de vennootschap vertegenwoordigen (bv. Winstbewijzen)
Contract = Inbreng in vennootschap (geregeld in wetboek van vennootschappen en
rechtspersonen)
3. De vennootschap vergoedt de eigenaar in obligaties of andere effecten die het vreemd vermogen
van de vennootschap vertegenwoordigen (bv. Schuldbewijzen)
Contract = ruil (geregeld in BW hoofdstuk achter koopovereenkomst)
Wanneer de overeenkomst een ruilovereenkomst is of een overeenkomst inbreng in vennootschap dan moet u
in eerste orde regels van ruil of inbreng in vennootschap toepassen zoals geregeld in hun wetboek.
Complementair (voor alle aangelegenheden waar u geen regeling vindt in wetboek) dan moet u in tweede
Pagina 4 van 45
Wetboek mag op examen
INHOUD
1. Koopovereenkomst (deel 1) ................................................................................................................................ 4
1.1 wat is koopovereenkomst? ........................................................................................................................... 4
1.2. kenmerken van de koopovereenkomst ....................................................................................................... 5
1.3. het sluiten van de koopovereenkomst ......................................................................................................... 6
2 formaliteiten: ............................................................................................................................................... 9
1.4. de verkochte zaak (org) .............................................................................................................................. 10
1.5. de koopprijs ................................................................................................................................................ 10
1.6. de eigendomsoverdracht en de overgang van het risico ........................................................................... 11
1.7. verplichtingen verkoper ............................................................................................................................. 12
de leveringsplicht .......................................................................................................................................... 12
vrijwaren ....................................................................................................................................................... 12
1.8. verschil in oppervlakte ............................................................................................................................... 13
1.9. verplichting koper ...................................................................................................................................... 14
2. de vrijwaring voor verborgen gebreken en de aansprakelijkheid voor gebreken (deel 2) ............................... 15
2.1 algemeen ..................................................................................................................................................... 15
2.2 toepassingsgebied ....................................................................................................................................... 15
2.3 voorwaarden voor de vrijwaring ................................................................................................................. 15
2.4 de vorderingsmogelijkheden van de koper ................................................................................................. 15
2.5 kennis van het gebrek door de koper ......................................................................................................... 16
2.6 termijn ......................................................................................................................................................... 16
2.7 het tenietgaan van de gebrekkige zaak ....................................................................................................... 17
2.8 afwijkende contractuele bedingen.............................................................................................................. 17
3. Wet op productaansprakelijkheid: .................................................................................................................... 17
4. wet verkoop aan consument............................................................................................................................. 18
4.1 toepassingsgebied ....................................................................................................................................... 18
4.2 gebreksbegrip .............................................................................................................................................. 19
4.3 remedies...................................................................................................................................................... 19
5. de verkoop van het verhuurde goed (deel 3).................................................................................................... 20
5.1 inleiding ....................................................................................................................................................... 20
5.2 voorkooprecht ............................................................................................................................................. 21
conventioneel voorkooprecht ....................................................................................................................... 21
Wettelijk voorkooprecht: .............................................................................................................................. 21
Pagina 1 van 45
, 5.3 Hoe moet aan zittende pachter kans worden gegeven om zijn wettelijk voorkooprecht uit te oefenen? 22
Verkoop uit de hand: .................................................................................................................................... 22
openbare verkoop ......................................................................................................................................... 23
5.4 gevolgen van vekroop voor pachter ............................................................................................................ 23
5.5 moet de nieuwe eigenaar van het gekochte goed rekening houden met de lopende huur? ..................... 24
toepassingsgebied ......................................................................................................................................... 24
6. Huishuur ............................................................................................................................................................ 28
6.1 inleiding ....................................................................................................................................................... 28
6.2 Regeling ....................................................................................................................................................... 28
1ste regel: huishuurovereenkomst met vaste datum ..................................................................................... 28
2de regel: een huurovereenkomst zonder vaste datum is niet tegenwerpelijk aan de koper....................... 29
3de regel: huishuur van bepaalde duur van meer dan 9 jaar ......................................................................... 29
7. Woninghuur volgens federale woninghuur ...................................................................................................... 30
7..1 Toepassingsgebied ..................................................................................................................................... 30
7.2 Ogenblik van vervreemding bij federale woninghuur ................................................................................. 31
7.2 Criteria voor tegenwerpelijkheid ................................................................................................................ 31
7.3 regeling........................................................................................................................................................ 31
1ste regel: woninghuurovk met vaste datum: notariële huur of geregistreerde onderhandse huur ............ 31
2de regel: woninghuurovk zonder vaste datum............................................................................................. 32
3de regel: woninghuurovk zonder vaste datum (niet geregistreerde onderhandse akte) en de huurder
betrekt het goed nog geen 6 maanden ......................................................................................................... 32
Huurovereenkomst van bepaalde duur van meer dan 9 jaar en levenslange huur ...................................... 32
8. klassieke handelshuur van 9 jaar of meer volgens federale handelshuur ........................................................ 33
8.1 opmerkingen ............................................................................................................................................... 33
8.2 criteria voor tegenwerpelijkheid ................................................................................................................. 33
8.2 Duur van de huur ........................................................................................................................................ 34
Handelshuurovereenkomst met vaste datum .............................................................................................. 35
Huurovereenkomst zonder vaste datum ...................................................................................................... 35
Huurovereenkomst van bepaalde duur voor meer dan 9 jaar ...................................................................... 36
9. Pacht volgens de federale pachtwet ................................................................................................................. 36
9.1 toepassingsgebied ....................................................................................................................................... 36
9.2 ogenblik van vervreemding ......................................................................................................................... 36
9.3 tegenwerpelijkheid ..................................................................................................................................... 37
10. Vlaams Pop up decreet ................................................................................................................................... 37
10.1 toepassingsgebied ..................................................................................................................................... 37
10.2 ogenblik van vervreemding ....................................................................................................................... 38
10.3 tegenwerpelijkheid ................................................................................................................................... 38
Pagina 2 van 45
, 10.4 wettelijke regeling ..................................................................................................................................... 38
Handelshuur van korte duur met vaste datum ............................................................................................. 38
Handelshuur van korte duur zonder vaste datum ........................................................................................ 38
11. Vlaamse woninghuur ...................................................................................................................................... 39
11.1 toepassingsgebied ..................................................................................................................................... 39
11.2 aard van de overeenkomst ....................................................................................................................... 39
11.3 ogenblik van de vervreemding .................................................................................................................. 39
11.4 criteria voor tegenwerpelijkheid ............................................................................................................... 40
11.5 wettelijke regeling ..................................................................................................................................... 40
1ste hypothese: Woninghuur die is ondertekend vóór het ogenblik van de vervreemding .......................... 40
2de hypothese: de schriftelijke woninghuurovereenkomst werd gesloten na ogenblik van de vervreemding
...................................................................................................................................................................... 40
3de hypothese: mondeling woninghuur ........................................................................................................ 40
4de hypothese: woninghuur van lange duur .................................................................................................. 40
Oefening 1: ............................................................................................................................................................ 42
1ste vraag: wat is toepasselijke huurregime? ..................................................................................................... 42
2de vraag: wat is het ogenblik van de vervreemding? ....................................................................................... 42
3de vraag: is de huurovereenkomst overgeschreven op KRZ of niet? ............................................................... 42
4de vraag: heeft de huur vaste datum? ............................................................................................................. 43
5de vraag: betrekt de huurder het goed reeds gedurende ten minste 6 maanden op ogenblik van de
vervreemding? .................................................................................................................................................. 43
6de vraag: niet van toepassing op federale handelshuur: is de huurovereenkomst gesloten vóór ogenblik van
vervreemding? (enkel bij pacht een Vlaamse woninghuur) ............................................................................. 43
7de vraag: staat er een uitzettingsbeding in de huurovereenkomst? ................................................................ 43
8ste vraag: staat er een eerbiedigingsbeding in de koopovereenkomst? .......................................................... 43
9de vraag: kan de koper opzeggen? Zo ja, volgens een gunstregime of volgens gewoon regime zoals huurder
kan? ................................................................................................................................................................... 43
Oefening 2: ............................................................................................................................................................ 44
Vraag 1: Wat is het toepasselijke huurregime? ................................................................................................ 44
Vraag 2: Wat is het ogenblik van de vervreemding? ........................................................................................ 44
Vraag 3: Is de huurovereenkomst overgeschreven op KRZ? ............................................................................. 44
Vraag 4: Heeft de huur vaste datum? ............................................................................................................... 44
Vraag 5: niet relevant voor deze case ............................................................................................................... 45
Vraag 6: niet relevant voor deze case ............................................................................................................... 45
Vraag 7: Staat er een uitzettingsbeding in de huurovereenkomst?.................................................................. 45
Vraag 8: Staat er een eerbiedigingsbeding in de koopovereenkomst? ............................................................ 45
Vraag 9: Kan de koper opzeggen volgens gunstregime? Volgens gewoon regime? ......................................... 45
Pagina 3 van 45
, 1. KOOPOVEREENKOMST (DEEL 1)
2 wettelijke regimes:
- Gemeen recht inzake koop (BW)
1. Indien het niet het bijzonder regime is
2. Gedeeltelijk dwingend recht (50%) en gedeeltelijk aanvullend recht (50%) (kan je van afwijken)
3. Ruime contractuele vrijheid: belang zorgvuldig opgestelde koopovereenkomst
Woningbouwwet: Wet Breyne
- Regelt de verkoop op plan van een ORG
4. Te bouwen of in aanbouw zijnde woning
- Eigen specifiek toepassingsgebied met 5 cumulatieve voorwaarden
- Bijna volledig van dwingend recht
- Regelt niet alle aspecten van de koopovereenkomst
5. Degene die hij niet regelt: daar moet je het gemeen recht inzake koop/verkoop toepassen
6. De vrijwaring voor uitwinning en de vrijwaring voor verborgen gebreken: staat niet in Wet Breyne.
Daarvoor moet je teruggrijpen naar het gemeenrecht inzake koop/verkoop.
- Wet Breyne wordt niet in dit vak besproken, alles gaat over gemeenrecht gaan op examen
1.1 WAT IS KOOPOVEREENKOMST?
Definitie: art. 1582 BW
- 2 basiselementen:
1. Er moet eigendom worden overgedragen
Volle eigendom of blote eigendom
Zo niet, dan heb je geen koopovereenkomst
2. Er moet betaling zijn van een prijs in geld
Een tegenprestatie
Moet in geld zijn
Bij huur is prijs in natura wel toegelaten
Voorbeeld: Een ORG in eigendom wordt overgedragen aan een vennootschap
- De vennootschap kan de eigenaar op 3 manieren vergoeden
1. De vennootschap betaalt een prijs in geld
Contract = koopovereenkomst
2. De vennootschap vergoedt de eigenaar in aandelen of andere effecten die het eigen vermogen
van de vennootschap vertegenwoordigen (bv. Winstbewijzen)
Contract = Inbreng in vennootschap (geregeld in wetboek van vennootschappen en
rechtspersonen)
3. De vennootschap vergoedt de eigenaar in obligaties of andere effecten die het vreemd vermogen
van de vennootschap vertegenwoordigen (bv. Schuldbewijzen)
Contract = ruil (geregeld in BW hoofdstuk achter koopovereenkomst)
Wanneer de overeenkomst een ruilovereenkomst is of een overeenkomst inbreng in vennootschap dan moet u
in eerste orde regels van ruil of inbreng in vennootschap toepassen zoals geregeld in hun wetboek.
Complementair (voor alle aangelegenheden waar u geen regeling vindt in wetboek) dan moet u in tweede
Pagina 4 van 45
