Ultieme Sv OG II
HC 1 Onroerend-goedrecht II
Hypotheekrecht algemeen
Hoofdregels verhaalsrecht
1. Schuldeiser kan vordering verhalen op alle goederen van zijn schuldenaar , art. 3:276 BW
- Uitzonderingen zijn o.a. art. 447 Rv en 448 Rv
2. Gelijkheid van schuldeisers (paritas creditorum), art. 3:277 BW
- Alle schuldeiser hebben onderling gelijke rang, en kunnen naar evenredigheid van de
omvang van hun vorderingen zich kunnen verhalen op het vermogen van de debiteur
Voorrang kan voortvloeien uit:
- Pand en hypotheek art. 3:279 BW
- Wettelijke voorrechten:
o Voorrechten op bepaalde goederen, art. 3:283 e.v. BW;
o Voorrechten op alle goederen van de debiteur, art. 3:288 BW
Zie ook voorrecht van de fiscus o.g.v. art. 21 Invorderingswet
De fiscus gaat in beginsel boven alle andere wettelijke voorrechten, maar
komt nooit boven de hypotheekhouder
De fiscus kan wel boven een pandhouder gaan, met name een bezitloos
pand
- Andere gronden:
o Retentierecht, art. 3:290 e.v. BW
o Een ander beperkt recht dat verloren gaat door bijv. de executie van een
hypotheekhouder o.g.v. art. 3:282 BW
à Tussen twee zakelijke rechten die botsen geldt de prioriteitsregel
,Rangorde
- Executiekosten (netto-opbrengst’)
o De kosten die moeten worden gemaakt om tot executie en verhaal van een
vordering over te gaan, moeten als eerste worden gemaakt, van de opbrengst
worden de executiekosten afgehaald
o Hypotheek: art. 3:270 lid 1 BW
- Pand en hypotheek gaan boven voorrecht , art. 3:279 BW
o Hypotheek gaat ook altijd boven de fiscus, pand niet altijd (met name bezitloos pand
niet)
o Art. 3:285 lid 2 BW:
Een aannemer heeft ook een wettelijk voorrecht boven een bezitloos pand
dat op de zaak gevestigd is
- Speciale voorrechten gaan boven algemene voorrechten , art. 3:280 BW
- Speciale voorrechten staan onderling gelijk in rang, tenzij…, art. 3:281 lid 1 BW
- Rangorde algemene voorrechten overeenkomstig volgorde van plaatsing in wet , art. 3:281
lid 2 BW
Oneigenlijke of feitelijke voorrang
- Borgtocht, art. 7:850 e.v. BW
o Bijv. wanneer een student een huis koopt waarbij de ouders borghouder worden
o De bank kan dan de borg pas aanspreken als de hoofdschuldenaar (bijv. de student)
geen verhaal biedt
o Als de borg dan wordt aangesproken, heeft de borg altijd regres op de
hoofdschuldenaar, waardoor er en vorm van voorrang is in de borgtochtsituatie
- Hoofdelijke medeschuldenaar, art. 6:10 BW
o Bijv. vaak aan de orde bij echtgenoten
o De ene echtgenoot heeft een huis en wil de hypotheek verhogen, de bank wil hier
pas aan meewerken indien de andere echtgenoot medeschuldenaar wordt,
waardoor de andere echtgenoot voor het volle bedrag aansprakelijk wordt
- Afgescheiden vermogen
o Bijv. nalatenschap op vennootschap
o In dat geval gaan de zaakscrediteuren voor op de privécrediteuren
- Verrekening, art. 6:127 e.v. BW en art. 53 Fw
o Als schuldeiser en schuldenaar jegens elkaar bevoegd zijn tot verrekening kan er
worden verrekend
o Dit is ook mogelijk binnen faillissement, waardoor er een feitelijke voorrang wordt
gecreëerd
- Toerekening van gemeenschapsschuld, art. 3:184 BW
o Wanneer de langstlevende van 2 ouders komt te overlijden, en 3 kinderen en een
vermogen van 300 euro nalaat, wat voor 100 euro bestaat uit een vordering op 1 van
de kinderen
o De vordering van de vader op het kind wordt dan toegerekend op het erfdeel van het
kind, en de andere kinderen verdelen dan de 200 euro
o Het effect van deze toerekening is dat het kind geen schuld meer heeft, waardoor
ook sprake is van feitelijke voorrang, omdat de vordering van de vader is voldaan bij
het kind dat ook schuldenaar is van de vordering
- Retentierecht (bij executie ook voorecht, art. 3:292 BW)
o Bijv. aan de orde bij de nieuwbouw van een woning en de aanneming van een huis
dat onbetaald blijft
o Er is dan geen toegang totdat de eigenaar de volledige bouwsom heeft voldaan.
Zolang dan nog niet is gebeurd, is er voorrang voor de vordering
, - Verkoper met:
o Reclamerecht, art. 7:39 e.v. BW
Dit is een concurrente vordering
o Eigendomsvoorbehoud, art. 3:92 BW
- (Zekerheidsoverdracht)
- (Kwaliteitsrekening notaris, art. 25 Wna en gerechtsdeurwaarder, art. 19 Gdw)
o Alles wat op de kwaliteitsrekening van de gerechtsdeurwaarder staat blijft buiten het
faillissement, daardoor is er feitelijke voorrang voor degenen die op die rekening
hebben gestort, zij blijven zo buiten het faillissement
Eigenschappen van pand en hypotheek
- Parate executie, art. 3:248 en 3:268 BW
o Een pandhouder/hypotheekhouder kan zijn vordering buiten de rechter om
verhalen, de schuldenaar hoeft dus niet via een rechterlijk vonnis veroordeeld te
worden, waardoor het proces niet via een deurwaarder hoeft te lopen
- Separatisme, art. 57 Fw
o De pandhouder/hypotheekhouder kunnen hun verhaalsrecht uitoefenen als ware er
geen faillissement
o Ze hoeven hun vorderingen dus niet in te dienen bij de faillissementscurator
- Voorrang bij verhaal, art. 3:279 BW
o De pandhouder/hypotheekhouder kunnen nooit in met elkaar botsen, omdat beide
op andersoortige goederen zijn gevestigd
- Afhankelijk recht, art. 3:7 en 3:82 BW
o Pand- en hypotheekrecht zijn niet afhankelijk van de (on)roerende zaak waarop het
gevestigd is, ze zijn namelijk afhankelijk van de geldvordering waaraan zij verbonden
zijn
o Als de debiteur de vordering inlost is de hypotheek namelijk automatisch weg, en
moet slechts nog doorgehaald (geroyeerd) worden in de openbare registers, art.
3:273 BW
- Ondeelbaarheid, art. 3:230 BW
o De gehele vordering kan slechts op het gehele goed of de gehele goederen worden
verhaald
- Voor vordering tot voldoening van geldsom e.d., art. 3:227 BW
o Er kan bijv. geen pand- of hypotheekrecht worden gevestigd op een schilderij ter
waarde van een bepaald bedrag, het kan alleen tot meerdere zekerheid van de
voldoening van een geldsom, en niet een doen-prestatie
- Omvang van vordering bepaalbaar, art. 3:231 lid 2 BW
Pand en hypotheek wel voor toekomstige vorderingen, art. 3:231 BW
- Bijv.:
o Krediethypotheek
Hiermee wordt bedoeld dat de debiteur rood mag staan tot een bepaald
niveau
o Saldo hypotheek
Op alles wat je rood staat, is een hypotheekrecht gevestigd
o Bank hypotheek
Deze hypotheken strekken tot nakoming van de bank, voor al wat de bank op
enig moment in de toekomst te vorderen heeft of ooit te vorderen zal krijgen
- Zie HR: Rabo/Visser
- Hypotheek niet op een toekomstig goed, art. 3:94 jo. 3:97 BW
, HR: Rabo/Visser
- Bankhypotheek
- Recht van parate executie, art. 3:268 lid 1 BW
o Hypotheekhouder heeft recht om hypothecair verbonden goed te verkopen
- Rechtsvraag: is een hele ruime beschrijving van de vordering waarvoor de grondslag wordt
verleend mogelijk?
- HR: Grosse van akte nodig voor verhaal op andere goederen
- HR: Grosse kan slechts executoriale titel t.a.v. bestaande en in akte omschreven vorderingen
en toekomstige vorderingen die grondslag vinden in bestaande en in de akte omschreven
rechtsverhouding
o Als je de geldvordering op het moment van passeren van de hypotheekakte al in de
akte vermeldt, kan je in ieder geval voor die vordering ook op ander vermogen van
de debiteur verhaal uitoefenen uit hoofde van de grosse van de hypotheekakte
o Ook kan er verhaal worden genomen op toekomstige vorderingen waarvan de
grondslag reeds bestond en in de akte omschreven was
o Wat te ver gaat is de volledige algemene riedel van de bankhypotheek uit hoofde van
deze akte of uit welke toekomstige vordering van de bank da ook, die hij nu al heeft
of in de toekomst ooit zal verkrijgen, deze grondslag is te algemeen
Voorbeeldcasus
- De Rabobank heeft een bankhypotheek op het huis van Carels
- Carels kan in 2016 niet meer aan zijn financiële verplichtingen jegens de Rabobank voldoen
- De bank gaat over tot executoriale verkoop van de woning (art. 3:268 BW) en wil zich –
gezien een restschuld na executie – ook op de auto van Carels verhalen
à Kan de Rabobank zich zonder meer op de auto van Carels verhalen?
- Nee, in beginsel niet
- De vordering van de Rabobank staat bijna nooit in de hypotheekakte beschreven, het is een
bankhypotheek à Dan kijken naar HR: Rabobank/Visser
- Als de bank zich wil verhalen op andere goederen dan het hypothecair verbonden goed (in
casu het huis van Carels), kan dat niet bij de bankhypotheek als de vordering van de bank
niet in de akte omschreven staat
o Dat is bij de Rabobank bijna altijd het geval
- De Rabobank moet zich daarom tot de rechter wenden voor het restant van de vordering, zij
kan zich krachtens parate executie verhalen op het huis, art. 3:269 BW
Restbepalingen afd. 3.9.1
- Art. 3:299 BW zaaksvervanging à eerst na mededeling door pandhouder ontstaat
bevoegdheid tot inning, art. 3:246 BW
- Art. 3:233/234 BW à derdenpand en -hypotheek
o Aansprakelijkheid van derde pand- en hypotheekgever voor waardedaling van het
goed (art. 3:233 BW) resp. aanwijsrecht (art. 3:234 BW)
- Art. 3:235 BW à toeëigeningsverbod
o Dit geldt niet bij pandrecht in kader van financiële zekerhedenovereenkomst, art.
7:53 BW
HC 2 Onroerend-goedrecht II
Inleiding & Erfdienstbaarheden, kwalitatieve verbintenis en kettingbeding
Beperkt recht, art. 3:8 BW
HC 1 Onroerend-goedrecht II
Hypotheekrecht algemeen
Hoofdregels verhaalsrecht
1. Schuldeiser kan vordering verhalen op alle goederen van zijn schuldenaar , art. 3:276 BW
- Uitzonderingen zijn o.a. art. 447 Rv en 448 Rv
2. Gelijkheid van schuldeisers (paritas creditorum), art. 3:277 BW
- Alle schuldeiser hebben onderling gelijke rang, en kunnen naar evenredigheid van de
omvang van hun vorderingen zich kunnen verhalen op het vermogen van de debiteur
Voorrang kan voortvloeien uit:
- Pand en hypotheek art. 3:279 BW
- Wettelijke voorrechten:
o Voorrechten op bepaalde goederen, art. 3:283 e.v. BW;
o Voorrechten op alle goederen van de debiteur, art. 3:288 BW
Zie ook voorrecht van de fiscus o.g.v. art. 21 Invorderingswet
De fiscus gaat in beginsel boven alle andere wettelijke voorrechten, maar
komt nooit boven de hypotheekhouder
De fiscus kan wel boven een pandhouder gaan, met name een bezitloos
pand
- Andere gronden:
o Retentierecht, art. 3:290 e.v. BW
o Een ander beperkt recht dat verloren gaat door bijv. de executie van een
hypotheekhouder o.g.v. art. 3:282 BW
à Tussen twee zakelijke rechten die botsen geldt de prioriteitsregel
,Rangorde
- Executiekosten (netto-opbrengst’)
o De kosten die moeten worden gemaakt om tot executie en verhaal van een
vordering over te gaan, moeten als eerste worden gemaakt, van de opbrengst
worden de executiekosten afgehaald
o Hypotheek: art. 3:270 lid 1 BW
- Pand en hypotheek gaan boven voorrecht , art. 3:279 BW
o Hypotheek gaat ook altijd boven de fiscus, pand niet altijd (met name bezitloos pand
niet)
o Art. 3:285 lid 2 BW:
Een aannemer heeft ook een wettelijk voorrecht boven een bezitloos pand
dat op de zaak gevestigd is
- Speciale voorrechten gaan boven algemene voorrechten , art. 3:280 BW
- Speciale voorrechten staan onderling gelijk in rang, tenzij…, art. 3:281 lid 1 BW
- Rangorde algemene voorrechten overeenkomstig volgorde van plaatsing in wet , art. 3:281
lid 2 BW
Oneigenlijke of feitelijke voorrang
- Borgtocht, art. 7:850 e.v. BW
o Bijv. wanneer een student een huis koopt waarbij de ouders borghouder worden
o De bank kan dan de borg pas aanspreken als de hoofdschuldenaar (bijv. de student)
geen verhaal biedt
o Als de borg dan wordt aangesproken, heeft de borg altijd regres op de
hoofdschuldenaar, waardoor er en vorm van voorrang is in de borgtochtsituatie
- Hoofdelijke medeschuldenaar, art. 6:10 BW
o Bijv. vaak aan de orde bij echtgenoten
o De ene echtgenoot heeft een huis en wil de hypotheek verhogen, de bank wil hier
pas aan meewerken indien de andere echtgenoot medeschuldenaar wordt,
waardoor de andere echtgenoot voor het volle bedrag aansprakelijk wordt
- Afgescheiden vermogen
o Bijv. nalatenschap op vennootschap
o In dat geval gaan de zaakscrediteuren voor op de privécrediteuren
- Verrekening, art. 6:127 e.v. BW en art. 53 Fw
o Als schuldeiser en schuldenaar jegens elkaar bevoegd zijn tot verrekening kan er
worden verrekend
o Dit is ook mogelijk binnen faillissement, waardoor er een feitelijke voorrang wordt
gecreëerd
- Toerekening van gemeenschapsschuld, art. 3:184 BW
o Wanneer de langstlevende van 2 ouders komt te overlijden, en 3 kinderen en een
vermogen van 300 euro nalaat, wat voor 100 euro bestaat uit een vordering op 1 van
de kinderen
o De vordering van de vader op het kind wordt dan toegerekend op het erfdeel van het
kind, en de andere kinderen verdelen dan de 200 euro
o Het effect van deze toerekening is dat het kind geen schuld meer heeft, waardoor
ook sprake is van feitelijke voorrang, omdat de vordering van de vader is voldaan bij
het kind dat ook schuldenaar is van de vordering
- Retentierecht (bij executie ook voorecht, art. 3:292 BW)
o Bijv. aan de orde bij de nieuwbouw van een woning en de aanneming van een huis
dat onbetaald blijft
o Er is dan geen toegang totdat de eigenaar de volledige bouwsom heeft voldaan.
Zolang dan nog niet is gebeurd, is er voorrang voor de vordering
, - Verkoper met:
o Reclamerecht, art. 7:39 e.v. BW
Dit is een concurrente vordering
o Eigendomsvoorbehoud, art. 3:92 BW
- (Zekerheidsoverdracht)
- (Kwaliteitsrekening notaris, art. 25 Wna en gerechtsdeurwaarder, art. 19 Gdw)
o Alles wat op de kwaliteitsrekening van de gerechtsdeurwaarder staat blijft buiten het
faillissement, daardoor is er feitelijke voorrang voor degenen die op die rekening
hebben gestort, zij blijven zo buiten het faillissement
Eigenschappen van pand en hypotheek
- Parate executie, art. 3:248 en 3:268 BW
o Een pandhouder/hypotheekhouder kan zijn vordering buiten de rechter om
verhalen, de schuldenaar hoeft dus niet via een rechterlijk vonnis veroordeeld te
worden, waardoor het proces niet via een deurwaarder hoeft te lopen
- Separatisme, art. 57 Fw
o De pandhouder/hypotheekhouder kunnen hun verhaalsrecht uitoefenen als ware er
geen faillissement
o Ze hoeven hun vorderingen dus niet in te dienen bij de faillissementscurator
- Voorrang bij verhaal, art. 3:279 BW
o De pandhouder/hypotheekhouder kunnen nooit in met elkaar botsen, omdat beide
op andersoortige goederen zijn gevestigd
- Afhankelijk recht, art. 3:7 en 3:82 BW
o Pand- en hypotheekrecht zijn niet afhankelijk van de (on)roerende zaak waarop het
gevestigd is, ze zijn namelijk afhankelijk van de geldvordering waaraan zij verbonden
zijn
o Als de debiteur de vordering inlost is de hypotheek namelijk automatisch weg, en
moet slechts nog doorgehaald (geroyeerd) worden in de openbare registers, art.
3:273 BW
- Ondeelbaarheid, art. 3:230 BW
o De gehele vordering kan slechts op het gehele goed of de gehele goederen worden
verhaald
- Voor vordering tot voldoening van geldsom e.d., art. 3:227 BW
o Er kan bijv. geen pand- of hypotheekrecht worden gevestigd op een schilderij ter
waarde van een bepaald bedrag, het kan alleen tot meerdere zekerheid van de
voldoening van een geldsom, en niet een doen-prestatie
- Omvang van vordering bepaalbaar, art. 3:231 lid 2 BW
Pand en hypotheek wel voor toekomstige vorderingen, art. 3:231 BW
- Bijv.:
o Krediethypotheek
Hiermee wordt bedoeld dat de debiteur rood mag staan tot een bepaald
niveau
o Saldo hypotheek
Op alles wat je rood staat, is een hypotheekrecht gevestigd
o Bank hypotheek
Deze hypotheken strekken tot nakoming van de bank, voor al wat de bank op
enig moment in de toekomst te vorderen heeft of ooit te vorderen zal krijgen
- Zie HR: Rabo/Visser
- Hypotheek niet op een toekomstig goed, art. 3:94 jo. 3:97 BW
, HR: Rabo/Visser
- Bankhypotheek
- Recht van parate executie, art. 3:268 lid 1 BW
o Hypotheekhouder heeft recht om hypothecair verbonden goed te verkopen
- Rechtsvraag: is een hele ruime beschrijving van de vordering waarvoor de grondslag wordt
verleend mogelijk?
- HR: Grosse van akte nodig voor verhaal op andere goederen
- HR: Grosse kan slechts executoriale titel t.a.v. bestaande en in akte omschreven vorderingen
en toekomstige vorderingen die grondslag vinden in bestaande en in de akte omschreven
rechtsverhouding
o Als je de geldvordering op het moment van passeren van de hypotheekakte al in de
akte vermeldt, kan je in ieder geval voor die vordering ook op ander vermogen van
de debiteur verhaal uitoefenen uit hoofde van de grosse van de hypotheekakte
o Ook kan er verhaal worden genomen op toekomstige vorderingen waarvan de
grondslag reeds bestond en in de akte omschreven was
o Wat te ver gaat is de volledige algemene riedel van de bankhypotheek uit hoofde van
deze akte of uit welke toekomstige vordering van de bank da ook, die hij nu al heeft
of in de toekomst ooit zal verkrijgen, deze grondslag is te algemeen
Voorbeeldcasus
- De Rabobank heeft een bankhypotheek op het huis van Carels
- Carels kan in 2016 niet meer aan zijn financiële verplichtingen jegens de Rabobank voldoen
- De bank gaat over tot executoriale verkoop van de woning (art. 3:268 BW) en wil zich –
gezien een restschuld na executie – ook op de auto van Carels verhalen
à Kan de Rabobank zich zonder meer op de auto van Carels verhalen?
- Nee, in beginsel niet
- De vordering van de Rabobank staat bijna nooit in de hypotheekakte beschreven, het is een
bankhypotheek à Dan kijken naar HR: Rabobank/Visser
- Als de bank zich wil verhalen op andere goederen dan het hypothecair verbonden goed (in
casu het huis van Carels), kan dat niet bij de bankhypotheek als de vordering van de bank
niet in de akte omschreven staat
o Dat is bij de Rabobank bijna altijd het geval
- De Rabobank moet zich daarom tot de rechter wenden voor het restant van de vordering, zij
kan zich krachtens parate executie verhalen op het huis, art. 3:269 BW
Restbepalingen afd. 3.9.1
- Art. 3:299 BW zaaksvervanging à eerst na mededeling door pandhouder ontstaat
bevoegdheid tot inning, art. 3:246 BW
- Art. 3:233/234 BW à derdenpand en -hypotheek
o Aansprakelijkheid van derde pand- en hypotheekgever voor waardedaling van het
goed (art. 3:233 BW) resp. aanwijsrecht (art. 3:234 BW)
- Art. 3:235 BW à toeëigeningsverbod
o Dit geldt niet bij pandrecht in kader van financiële zekerhedenovereenkomst, art.
7:53 BW
HC 2 Onroerend-goedrecht II
Inleiding & Erfdienstbaarheden, kwalitatieve verbintenis en kettingbeding
Beperkt recht, art. 3:8 BW
