Tema 8. Arrendamientos
1. El arrendamiento en general
Regula el artículo 1542 del Código Civil «el arrendamiento puede ser de cosas, o de obras, o de servicios».
Las tres figuras englobadas son heterogéneas no obstante, posteriormente se les ha dado una regulación
totalmente diversa.
Hay dos figuras en el contrato de arrendamiento:
Arrendador: el que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra, o prestar el servicio.
Arrendatario: adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar.
Art. 1546 CC «Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el
servicio, y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a
pagar».
Los distintos contratos de arrendamiento comparten caracteres, estos son: ser contratos consensuales,
bilaterales, onerosos conmutativos y temporales, que se perfeccionan por el consentimiento, crean obligaciones
recíprocas a cambio de un precio y que no pueden tener carácter indefinido porque equivaldría a una
enajenación
2. El arrendamiento de cosas
2.1. Concepto
Artículo 1543 CC «En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de
una cosa por tiempo determinado y precio cierto».Los dos elementos del contrato son el precio y la duración
temporal del contrato.
Estos dos artículos establecen reglas sobre la duración del contrato para los casos en que las partes no hayan
fijado plazo:
Art. 1577, «El arrendamiento de un predio rústico, cuando no se fija su duración, se entiende
hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca
arrendada diere en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para
obtenerlos»
Art. 1581 CC, «Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho
por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días
cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento
especial, cumplido el término»
Renato Barraza 1 Derecho Civil I
, 2.2. Clases y regulación
Por su regulación:
Puede ser de cosas inmuebles (de fincas rústicas o urbanas), de cosas muebles, semovientes, buques y
aeronaves, bienes incorporales y derechos. La regla general es que pueden ser objeto del arrendamiento todas
las clases de bienes y derechos privados. Salvo la excepción del artículo 1545 CC «Los bienes fungibles que se
consumen con el uso no pueden ser materia de este contrato».
Por la legislación aplicable:
Arrendamientos de inmuebles pueden ser:
- Comunes. Regulados por el CC
- Especiales. Regulados por las Leyes 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
Debido a la existencia de estas leyes especiales son escasos los arrendamientos de inmuebles a los que se aplica
la regulación del CC. No obstante, esta regulación se aplica supletoriamente de igual forma a los
Arrendamientos regulados por LAU y LAR.
2.3. La regulación del Código Civil
Capacidad para contratar:
o Puede ser arrendador toda persona que tenga capacidad para realizar actos de
Administración. No pueden serlo los incapacitados ni menores. «El padre y el tutor,
respecto de los bienes del hijo menor y el administrador de bienes que no tenga
poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de
seis años» (art. 1548).
o La capacidad para ser arrendatario es la general para contratar.
Precio:
o El art. 1543 exige precio cierto, lo que supone que:
1. El precio ha de ser existente, pues si falta el contrato es ineficaz. Art.
1547.
2. Cierto, o sea, no simulado y determinado o determinable.
3. Puede no consistir en dinero sino en especie y en frutos, y también en
forma mixta de dinero-especie. Si se paga en un porcentaje de los frutos, el
contrato es de aparcería (regulada específicamente por la LAR) y no de
arrendamiento.
Duración:
o El art. 1543 exige que el contrato tenga una duración de determinada, pues el de
duración ilimitada es nulo. Si las partes no han establecido ninguna duración en el
contrato, el Código regula los siguientes supuestos:
Renato Barraza 2 Derecho Civil I
1. El arrendamiento en general
Regula el artículo 1542 del Código Civil «el arrendamiento puede ser de cosas, o de obras, o de servicios».
Las tres figuras englobadas son heterogéneas no obstante, posteriormente se les ha dado una regulación
totalmente diversa.
Hay dos figuras en el contrato de arrendamiento:
Arrendador: el que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra, o prestar el servicio.
Arrendatario: adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar.
Art. 1546 CC «Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el
servicio, y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a
pagar».
Los distintos contratos de arrendamiento comparten caracteres, estos son: ser contratos consensuales,
bilaterales, onerosos conmutativos y temporales, que se perfeccionan por el consentimiento, crean obligaciones
recíprocas a cambio de un precio y que no pueden tener carácter indefinido porque equivaldría a una
enajenación
2. El arrendamiento de cosas
2.1. Concepto
Artículo 1543 CC «En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de
una cosa por tiempo determinado y precio cierto».Los dos elementos del contrato son el precio y la duración
temporal del contrato.
Estos dos artículos establecen reglas sobre la duración del contrato para los casos en que las partes no hayan
fijado plazo:
Art. 1577, «El arrendamiento de un predio rústico, cuando no se fija su duración, se entiende
hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca
arrendada diere en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para
obtenerlos»
Art. 1581 CC, «Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho
por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días
cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento
especial, cumplido el término»
Renato Barraza 1 Derecho Civil I
, 2.2. Clases y regulación
Por su regulación:
Puede ser de cosas inmuebles (de fincas rústicas o urbanas), de cosas muebles, semovientes, buques y
aeronaves, bienes incorporales y derechos. La regla general es que pueden ser objeto del arrendamiento todas
las clases de bienes y derechos privados. Salvo la excepción del artículo 1545 CC «Los bienes fungibles que se
consumen con el uso no pueden ser materia de este contrato».
Por la legislación aplicable:
Arrendamientos de inmuebles pueden ser:
- Comunes. Regulados por el CC
- Especiales. Regulados por las Leyes 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
Debido a la existencia de estas leyes especiales son escasos los arrendamientos de inmuebles a los que se aplica
la regulación del CC. No obstante, esta regulación se aplica supletoriamente de igual forma a los
Arrendamientos regulados por LAU y LAR.
2.3. La regulación del Código Civil
Capacidad para contratar:
o Puede ser arrendador toda persona que tenga capacidad para realizar actos de
Administración. No pueden serlo los incapacitados ni menores. «El padre y el tutor,
respecto de los bienes del hijo menor y el administrador de bienes que no tenga
poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de
seis años» (art. 1548).
o La capacidad para ser arrendatario es la general para contratar.
Precio:
o El art. 1543 exige precio cierto, lo que supone que:
1. El precio ha de ser existente, pues si falta el contrato es ineficaz. Art.
1547.
2. Cierto, o sea, no simulado y determinado o determinable.
3. Puede no consistir en dinero sino en especie y en frutos, y también en
forma mixta de dinero-especie. Si se paga en un porcentaje de los frutos, el
contrato es de aparcería (regulada específicamente por la LAR) y no de
arrendamiento.
Duración:
o El art. 1543 exige que el contrato tenga una duración de determinada, pues el de
duración ilimitada es nulo. Si las partes no han establecido ninguna duración en el
contrato, el Código regula los siguientes supuestos:
Renato Barraza 2 Derecho Civil I
