Hoofdstuk 1. Wat is facility management?
‘Ik zorg ervoor dat u uw werk beter kunt doen.’
Facility management= Het management van alle diensten die aan de werkomgeving
gerelateerd zijn en die nodig zijn om mensen te ondersteunen bij het leveren van
toegevoegde waarde aan een organisatie ondersteunende functie (in het ziekenhuis
schoonmaken van operatiekamer)
Derde werkplek: locaties buiten de werkomgeving van het bedrijf of de thuiswerkplek
FM kan verantwoordelijk zijn voor de optimale omgeving op fysiek of virtueel gebied:
Fysiek: gebouwde omgeving inclusief inrichting (school, fabriek, ziekenhuis)
Virtueel: alle mogelijke werkplekken buiten de omgeving van het bedrijf (thuiswerken, in de
trein)
Organisatiestructuur: de manier waarop taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden in een
organisatie verdeeld zijn en hoe de onderlinge relaties geregeld zijn (weergegeven in organogram)
Strategisch: het beleid vaststellen en de koers van doelstellingen afstemmen op de externe
omgeving (DESTEP)= topmanagement: richten
Tactisch: kijkend naar eigen organisatie, het beleid vertalen naar acties= middenkader en
ondersteunende functies: inrichten
Operationeel: kijkend naar de uitvoering van diensten, verrichten van werkzaamheden=
uitvoerende kern: verrichten
Het is niet gebruikelijk dat een facilitair manager veel contact heeft met het bestuur, dit omdat FM
maar een onderdeel van de organisatie is. Omdat het wel al meespeelt bij de ontwikkeling kan de
manager wel af en toe de belangen bespreken.
Ontwikkelingsfasen facilitaire organisatie:
Beheerorganisatie: focus op uitvoering, lage uitbestedingsgraad, diverse leveranciers die op
basis van inspanning worden gecontracteerd (meeste eigen beheer) (gemiddeld
voorkomend)
Regieorganisatie: focus op afstemmen vraag en aanbod, enkele partners die op basis van
prestatieafspraken gecontracteerd worden, een compacte sturende organisatie (gemiddeld
eigen beheer) (meest voorkomend)
Demand-organisatie: minimale organisatie, focus op vraag definiëren, samenwerking met
één of enkele partners in een langdurige relatie (weinig eigen beheer) (minst voorkomend)
1.3 De taken en verantwoordelijkheden van de facility professional
Fit-for-use: afgestemd op de wensen en behoeften van organisaties en gebruikers: omgeving, ruimte,
techniek, services, processen, mensen, beleving, middelen, meerwaarde en organisatie
Om dit te realiseren moet er rekening worden gehouden met: de interne klant, de externe klant,
diensten, de fysieke omgeving, de derde werkplek, de afstemming van vraag en aanbod met de
organisatie en de facilitaire inkoop van middelen
Er zijn vier rollen te onderscheiden van facility professionals:
1. Facility manager: geven sturing aan diensten en voorzieningen
2. Specialist: zijn specialist voor specifieke diensten en voorzieningen (kan een inkoper zijn)
3. Adviseur: betrokken bij ontwerp en inrichting van facility management, ze geven advies
, 4. Ondernemer: kan alle drie de rollen hebben, maar dan voor eigen rekening en risico
1.4 De ontwikkeling van het vakgebied
Ontwikkelingen op facilitair gebied verschillen per continent, dit is te linken aan: de
ontwikkelingsfase, de mate van professionalisering, de benaderingswijze (beïnvloed door lokale
trends) de markt zal steeds meer standaardiseren door internationalisering
Soorten normen:
1. Technische normen: bieden houvast aan de organisatie om onderdelen op verschillende
niveaus op dezelfde manier in te richten
2. Managementsysteemnormen: samenhangende of beïnvloede elementen om een beleid en
doelstelling vast te stellen
1.5 De positionering van facility management
Het is belangrijk om de bijdrage die facility management heeft voor een organisatie, zichtbaar te
maken, op deze manier wordt de meerwaarde duidelijk.
Waardeketen van Porter: geeft primaire en secundaire processen weer en laat hiermee de
toegevoegde waarde zien
Succes-katalysator: indirecte resultaten bekijken om zo het beeld te veranderen en tot betere
resultaten te komen, waarbij facility management ook belangrijk is
FM-value map: geeft de meerwaarde van facility management aan door te kijken naar
tevredenheid, kostenbeheersing, ondersteuning van productiviteit, vergroting van betrouwbaarheid,
vergroting van aanpassingsvormen en de ondersteuning van cultuur
De meerwaarde hangt af van de waardestrategie die gebruikt wordt:
1. Operational excellence (kostenleiderschap): zo laag mogelijke kosten
2. Product leadership (productleiderschap): focus op het product, verbeteren en onderscheiden
3. Customer intimacy (klantenpartnerschap): focus op relatie met klanten, letten op wensen en
eisen
Hoofdstuk 2. Invloed van maatschappelijke dynamiek op werk en werkomgeving
2.1 Inleiding
Mixed-reality: het onderscheid tussen fysiek en virtueel vervaagt steeds meer
2.2 Het belang van scenario’s
FM’er is verantwoordelijk voor het managen en coördineren van de facilitaire afdeling en het
inspelen op maatschappelijke ontwikkelingen
Scenarioplanning:
1. Trends en ontwikkelingen in kaart brengen DESTEP
2. Vaststellen belangrijkste drijvende krachten
3. Opstellen van een scenario matrix
4. Vertalen van de scenario’s naar FM impactanalyse
, Marktveroveringsslag Innovatieslag
Prijzenslag Bezuinigingsslag
Horizontaal: zelfwerkzaamheid, verticaal: draagkracht
2.3 t/m 2.8 DESTEP
- Demografisch: bevolkingsopbouw, vergrijzing, urbanisatie
- Economisch: hoogconjunctuur en laagconjunctuur
Kenniseconomie: kennis belangrijk
Deeleconomie: gezamenlijke consumptie
Netwerkeconomie: netwerken wereldwijd
Mobiliteit en bereikbaarheid
Circulaire economie
- Sociaal-maatschappelijk
24-uurs economie: tijd en plaats steeds minder belangrijk
Groeiende pluriformiteit
Beleveniseconomie: belevenis van producten zijn belangrijkst
- Technologisch: services, smart building= een gebouw dat iets doet voor de gebruiker, smart
cities= stad die wordt beheerd door hoogwaardige technologie
- Ecologisch: people, planet, profit
- Politiek-juridisch: wetten en regels
Hoofdstuk 3. De beleving van de werkomgeving
3.1 Inleiding
Middelen facilitair bedrijf: gedrag, services en omgeving
Zintuigen gast: zien, ruiken, proeven, tasten en horen
In het gastvrijheidsmodel zie je dat de klant behoeften en
doelstellingen heeft, de dienstverlener kan producten, de
omgeving en gedrag inzetten om hieraan te voldoen
3.2 Hard services
Hard services: gebouw gebonden activiteiten (omgeving)
Vastgoedmanagement: ontwikkelen, beheren en afstoten van gebouwen en terreinen
Huisvestigingsmanagement:
- Vastgoed in eigen beheer/huur invloed op financiële positie
- Afwegingen in locatiekeuze en gebouwtypen
- Zo goed mogelijke oplossing, efficiënt gebruik van ruimte en zo laag mogelijke kosten
- Een makelaar kan hierbij helpen maar moet dan wel over enige informatie beschikken, o.a.
de wensen en mogelijkheden belangrijk om hierbij te kijken naar wie tegelijk werkt,
hoeveel ruimte ze nodig hebben en hoeveel mensen wanneer thuiswerken
- Bruto vloeroppervlak= oppervlakte van hele ruimte met ook muren erbij
- Netto vloeroppervlak= oppervlakte van alle ruimtes zonder muren
‘Ik zorg ervoor dat u uw werk beter kunt doen.’
Facility management= Het management van alle diensten die aan de werkomgeving
gerelateerd zijn en die nodig zijn om mensen te ondersteunen bij het leveren van
toegevoegde waarde aan een organisatie ondersteunende functie (in het ziekenhuis
schoonmaken van operatiekamer)
Derde werkplek: locaties buiten de werkomgeving van het bedrijf of de thuiswerkplek
FM kan verantwoordelijk zijn voor de optimale omgeving op fysiek of virtueel gebied:
Fysiek: gebouwde omgeving inclusief inrichting (school, fabriek, ziekenhuis)
Virtueel: alle mogelijke werkplekken buiten de omgeving van het bedrijf (thuiswerken, in de
trein)
Organisatiestructuur: de manier waarop taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden in een
organisatie verdeeld zijn en hoe de onderlinge relaties geregeld zijn (weergegeven in organogram)
Strategisch: het beleid vaststellen en de koers van doelstellingen afstemmen op de externe
omgeving (DESTEP)= topmanagement: richten
Tactisch: kijkend naar eigen organisatie, het beleid vertalen naar acties= middenkader en
ondersteunende functies: inrichten
Operationeel: kijkend naar de uitvoering van diensten, verrichten van werkzaamheden=
uitvoerende kern: verrichten
Het is niet gebruikelijk dat een facilitair manager veel contact heeft met het bestuur, dit omdat FM
maar een onderdeel van de organisatie is. Omdat het wel al meespeelt bij de ontwikkeling kan de
manager wel af en toe de belangen bespreken.
Ontwikkelingsfasen facilitaire organisatie:
Beheerorganisatie: focus op uitvoering, lage uitbestedingsgraad, diverse leveranciers die op
basis van inspanning worden gecontracteerd (meeste eigen beheer) (gemiddeld
voorkomend)
Regieorganisatie: focus op afstemmen vraag en aanbod, enkele partners die op basis van
prestatieafspraken gecontracteerd worden, een compacte sturende organisatie (gemiddeld
eigen beheer) (meest voorkomend)
Demand-organisatie: minimale organisatie, focus op vraag definiëren, samenwerking met
één of enkele partners in een langdurige relatie (weinig eigen beheer) (minst voorkomend)
1.3 De taken en verantwoordelijkheden van de facility professional
Fit-for-use: afgestemd op de wensen en behoeften van organisaties en gebruikers: omgeving, ruimte,
techniek, services, processen, mensen, beleving, middelen, meerwaarde en organisatie
Om dit te realiseren moet er rekening worden gehouden met: de interne klant, de externe klant,
diensten, de fysieke omgeving, de derde werkplek, de afstemming van vraag en aanbod met de
organisatie en de facilitaire inkoop van middelen
Er zijn vier rollen te onderscheiden van facility professionals:
1. Facility manager: geven sturing aan diensten en voorzieningen
2. Specialist: zijn specialist voor specifieke diensten en voorzieningen (kan een inkoper zijn)
3. Adviseur: betrokken bij ontwerp en inrichting van facility management, ze geven advies
, 4. Ondernemer: kan alle drie de rollen hebben, maar dan voor eigen rekening en risico
1.4 De ontwikkeling van het vakgebied
Ontwikkelingen op facilitair gebied verschillen per continent, dit is te linken aan: de
ontwikkelingsfase, de mate van professionalisering, de benaderingswijze (beïnvloed door lokale
trends) de markt zal steeds meer standaardiseren door internationalisering
Soorten normen:
1. Technische normen: bieden houvast aan de organisatie om onderdelen op verschillende
niveaus op dezelfde manier in te richten
2. Managementsysteemnormen: samenhangende of beïnvloede elementen om een beleid en
doelstelling vast te stellen
1.5 De positionering van facility management
Het is belangrijk om de bijdrage die facility management heeft voor een organisatie, zichtbaar te
maken, op deze manier wordt de meerwaarde duidelijk.
Waardeketen van Porter: geeft primaire en secundaire processen weer en laat hiermee de
toegevoegde waarde zien
Succes-katalysator: indirecte resultaten bekijken om zo het beeld te veranderen en tot betere
resultaten te komen, waarbij facility management ook belangrijk is
FM-value map: geeft de meerwaarde van facility management aan door te kijken naar
tevredenheid, kostenbeheersing, ondersteuning van productiviteit, vergroting van betrouwbaarheid,
vergroting van aanpassingsvormen en de ondersteuning van cultuur
De meerwaarde hangt af van de waardestrategie die gebruikt wordt:
1. Operational excellence (kostenleiderschap): zo laag mogelijke kosten
2. Product leadership (productleiderschap): focus op het product, verbeteren en onderscheiden
3. Customer intimacy (klantenpartnerschap): focus op relatie met klanten, letten op wensen en
eisen
Hoofdstuk 2. Invloed van maatschappelijke dynamiek op werk en werkomgeving
2.1 Inleiding
Mixed-reality: het onderscheid tussen fysiek en virtueel vervaagt steeds meer
2.2 Het belang van scenario’s
FM’er is verantwoordelijk voor het managen en coördineren van de facilitaire afdeling en het
inspelen op maatschappelijke ontwikkelingen
Scenarioplanning:
1. Trends en ontwikkelingen in kaart brengen DESTEP
2. Vaststellen belangrijkste drijvende krachten
3. Opstellen van een scenario matrix
4. Vertalen van de scenario’s naar FM impactanalyse
, Marktveroveringsslag Innovatieslag
Prijzenslag Bezuinigingsslag
Horizontaal: zelfwerkzaamheid, verticaal: draagkracht
2.3 t/m 2.8 DESTEP
- Demografisch: bevolkingsopbouw, vergrijzing, urbanisatie
- Economisch: hoogconjunctuur en laagconjunctuur
Kenniseconomie: kennis belangrijk
Deeleconomie: gezamenlijke consumptie
Netwerkeconomie: netwerken wereldwijd
Mobiliteit en bereikbaarheid
Circulaire economie
- Sociaal-maatschappelijk
24-uurs economie: tijd en plaats steeds minder belangrijk
Groeiende pluriformiteit
Beleveniseconomie: belevenis van producten zijn belangrijkst
- Technologisch: services, smart building= een gebouw dat iets doet voor de gebruiker, smart
cities= stad die wordt beheerd door hoogwaardige technologie
- Ecologisch: people, planet, profit
- Politiek-juridisch: wetten en regels
Hoofdstuk 3. De beleving van de werkomgeving
3.1 Inleiding
Middelen facilitair bedrijf: gedrag, services en omgeving
Zintuigen gast: zien, ruiken, proeven, tasten en horen
In het gastvrijheidsmodel zie je dat de klant behoeften en
doelstellingen heeft, de dienstverlener kan producten, de
omgeving en gedrag inzetten om hieraan te voldoen
3.2 Hard services
Hard services: gebouw gebonden activiteiten (omgeving)
Vastgoedmanagement: ontwikkelen, beheren en afstoten van gebouwen en terreinen
Huisvestigingsmanagement:
- Vastgoed in eigen beheer/huur invloed op financiële positie
- Afwegingen in locatiekeuze en gebouwtypen
- Zo goed mogelijke oplossing, efficiënt gebruik van ruimte en zo laag mogelijke kosten
- Een makelaar kan hierbij helpen maar moet dan wel over enige informatie beschikken, o.a.
de wensen en mogelijkheden belangrijk om hierbij te kijken naar wie tegelijk werkt,
hoeveel ruimte ze nodig hebben en hoeveel mensen wanneer thuiswerken
- Bruto vloeroppervlak= oppervlakte van hele ruimte met ook muren erbij
- Netto vloeroppervlak= oppervlakte van alle ruimtes zonder muren
