Samenvatting Hoorcolleges Recht en Economie
Hoorcollege 1 Recht en Economie
Woningmarkt:
Overzicht:
enkele feiten over wonen
het overheidsbeleid en de daarbij gebruikte instrumenten
wat is er mis op de woningmarkt?
hoe kan het beter: een brede hervorming
het Woonakkoord en het actuele kabinetsbeleid
Belang van wonen: wonen is een eerste levensbehoefte, het gemiddeld financieel belang
van wonen is groot: gemiddeld besteden Nederlanders 30% van hun netto inkomen aan
woonlasten. In Nederland staan ruim 7 miljoen zelfstandige woningen, daarvan 4,1 miljoen
koopwoningen (57%) en 3,1 miljoen huurwoningen. Ongeveer 78% van de huurwoningen
hoort tot de sociale (beschermde sector) en 22% tot de vrije sector. Dit is uitzonderlijk, in
andere landen is dit percentage veel hoger. Normaal gesproken worden er jaarlijks 80.000
woningen gebouwd in NL. Tijdens de crisis is dit aantal afgenomen omdat er een grote crisis
is in de bouwsector. We bouwen veel woningen: bevolkingsgroei, kleinere gezinnen en meer
zelfstandigen.
Doelstellingen van de overheid:
zorgen voor voldoende aanbod van woonruimte
zorgen voor betaalbaarheid van woningen, ook voor lagere inkomens
zorgen voor voldoende kwaliteit van woningen
Iedereen heeft recht op een goede woonruimte, dit is een grondrecht.
Instrumenten koopwoningen:
Subsidiëring van huiseigenaren d.m.v hypotheekrenteaftrek, dwz: de rente die over
de hypotheeklening wordt betaald is aftrekbaar voor de belastingen – zie voorbeeld
hieronder.
Belasting op eigen woning (dat heet eigenwoningforfait), maar die is voor de meeste
mensen veel lager dan de aftrek. Er is dus een positief saldo, de subsidiering van de
eigen woning is hoger dan de belasting die je moet betalen.
Overdrachtsbelasting bij de aankoop van een woning (2%).
Onroerende zaak belasting van de gemeente.
Voorbeeld fiscale subsidie:
1. Inkomen: 50.000 belastingtarief: 40% te betalen belasting: 20.000 (geen eigen
woningbezitter)
2. Inkomen: 50.000 (eigen woningbezitter)
Betaalde hypotheekrente:10.000
Belastingtarief: 40% te betalen belasting: 16.000 (40% van 40.000)
Fiscale subsidie: 4.000 voor de eigen woningbezitter.
,Instrumenten huurwoningen:
regulering van de huren: de huren worden kunstmatig laag gehouden in de sociale
sector (maximaal € 710 in 2016). Boven 710 euro is het vrije sector.
bescherming van huurders: een huurder kan niet zo maar uit woning worden gezet,
er is namelijk een contract.
regels voor de toewijzing van huurwoningen, waarbij inkomen en urgentie van belang
zijn. Je moet tot een bepaalde doelgroep behoren en aan bepaalde voorwaarden
voldoen.
subsidie voor huurders: huurtoeslag die afhankelijk is van hoogte van de huur en van
de hoogte van het huishoudinkomen, alleen wanneer je een eigen voordeur hebt.
Gevolg van huurtoeslag die afhankelijk is van de huur: bevordert de mobiliteit. Maar
mensen met een laag inkomen kunnen ook duurder gaan huren omdat de overheid
mee betaalt. Het verstoort de keuzes omdat mensen duurder gaan wonen dan ze
kunnen. Gevolg van huurtoeslag die afhankelijk is van het inkomen: je wordt minder
gestimuleerd om te werken, hoe meer je verdient hoe minder huurtoeslag je
ontvangt. Dit leidt tot een hoge marginale druk aan de onderkant van de
arbeidsmarkt. Dit is een knelpunt op de woningmarkt.
Overige instrumenten:
Ruimtelijkeordeningsbeleid: op veel plaatsen mag niet zo maar gebouwd worden. Dit
wordt bepaald door bestemmingsplannen. Bij nieuwbouw gelden ook
minimumkwaliteitseisen en bouwvoorschriften
Knelpunten met huren:
kunstmatig lagere huren vergroten de vraag naar huurwoningen en verminderen het
aanbod. Schaarste (meer vraag, minder aanbod) neemt dus toe door het ingrijpen
met de prijs door de overheid. Dit gebeurt vooral in de randstad waar er veel vraag is
naar sociale huurwoningen.
daardoor: lange wachtlijsten (in Amsterdam soms 10 jaar wachten)
Mensen blijven in goedkope huurwoningen zitten als hun inkomen veel hoger wordt
('scheefwonen'); het gaat om meer dan 700.000 huishoudens.
Dat betekent subsidie voor hoge inkomens en is slecht voor doorstroming
(mobiliteit), omdat de huur kunstmatig laag wordt gehouden.
Subsidies zijn vaak goed bedoeld, maar leidt vaak tot storingen die vervelende effecten
hebben.
Knelpunten met kopen:
hypotheekrente-aftrek stimuleert de vraag naar woningen waardoor de prijs ook
stijgt, maar aanbod past zich daar niet bij aan (oa vanwege beperkingen ruimtelijke
ordening), waardoor de prijzen tot aan de crisis fors zijn gestegen. Dankzij de
ruimtelijke ordening kan het aanbod niet toenemen ondanks de prijstijging en
daardoor ontstaat er geen evenwicht.
, In economenjargon: de prijselasticiteit van het aanbod is zeer laag. Het aanbod past
zich nauwelijks aan, aan de prijsverandering.
De waarde van eigen woningen is de laatste 30 jaar verviervoudigd, gecorrigeerd
voor inflatie; laatste jaren terugval door crisis.
Daardoor is het voor starters op de woningmarkt heel moeilijk geworden om een
woning te kopen wegens de hoge prijzen. Voor de scheefwoners is er niet veel
alternatief, omdat de huurwoningen te klein zijn en de koopwoningen te duur.
Motivatie hypotheekrente-aftrek:
het stimuleert het bezit van een eigen woning en dat wordt door politici belangrijk
gevonden.
maar er zijn geen sterke economische motieven waarom we dit op grote schaal
subsidiëren. Het maatschappelijk belang is niet zo groot om dit te subsidieren.
Nadelen hypotheekrente-aftrek:
het kost de schatkist enorm veel geld: jaarlijks circa 11 miljard euro, het is een van
de grootse uitgavenposten. Maar dit zie je niet rechtstreeks terug omdat het een
vermindering is op de belasting die de overheid ontvangt.
deze subsidie komt vooral ten goede aan hogere inkomens, die in duurdere huizen
wonen met hogere hypotheken en dus meer belastingaftrek hebben want zij betalen
ook veel belasting (hoger percentage); zie voorbeeld
het stimuleert tot veel lenen en weinig aflossen: hypotheekschuld in Ned. op dit
moment ca. 650 miljard euro – hoogste ter wereld. Dit komt omdat wij tot kort het
enigste land ter wereld waren met een volledige hyptoheekrente-aftrek.
hoge hypotheekschuld maakt huishoudens kwetsbaar als de rente stijgt en / of de
huizenprijs daalt
Voorbeeld: Koopprijs: 2,5 mil, hypotheek: 2 mil, hypotheekrente (4%): 80.000 euro,
belastingtarief: 52%, belastingaftrek: 41.600.
Kernpunt credietcrisis: belangrijkste aanleiding was dat de woningmarkt in de VS inzakte,
banken gaven hypotheken aan mensen die dit niet konden betalen. Dit gaat goed zolang de
woningen in waarde blijven stijgen, maar toen de waarde ging dalen ging het helemaal mis.
Gevolgen van de crisis:
economische malaise heeft geleid tot forse verslechtering woningmarkt
huizenprijzen zijn tussen 2008 en 2013 circa 25% gedaald
daardoor kwamen circa 1 miljoen mensen 'onder water‘ te staan, dwz
hypotheekschuld is hoger dan actuele waarde woning. Dit komt ook omdat wij in
Nederland hoge hypotheken hebben verschaft vaak zelfs 110% van de waarde van
de woning. Dit is een groot economisch probleem. Als je het huis wil verkopen kan
dat niet omdat je de hyptoheek niet kan aflossen, je zit vast in de woning. Dit beperkt
de mobiliteit op de woningmarkt.
Er zijn tijdens de crisis nog maar heel weinig huizen gebouwd, sinds 2013 weer
herstel: prijzen stijgen weer, aantal verkopen trekt weer aan. Als de woningen in
waarde stijgen, stimuleert dit de bestedingen en het vertrouwen in de economie.
Mensen hebben meer vertrouwen als hun woning in waarde stijgt. Dankzij het beleid
van de Europese bank hebben we een extreem lage rente waardoor lenen erg
Hoorcollege 1 Recht en Economie
Woningmarkt:
Overzicht:
enkele feiten over wonen
het overheidsbeleid en de daarbij gebruikte instrumenten
wat is er mis op de woningmarkt?
hoe kan het beter: een brede hervorming
het Woonakkoord en het actuele kabinetsbeleid
Belang van wonen: wonen is een eerste levensbehoefte, het gemiddeld financieel belang
van wonen is groot: gemiddeld besteden Nederlanders 30% van hun netto inkomen aan
woonlasten. In Nederland staan ruim 7 miljoen zelfstandige woningen, daarvan 4,1 miljoen
koopwoningen (57%) en 3,1 miljoen huurwoningen. Ongeveer 78% van de huurwoningen
hoort tot de sociale (beschermde sector) en 22% tot de vrije sector. Dit is uitzonderlijk, in
andere landen is dit percentage veel hoger. Normaal gesproken worden er jaarlijks 80.000
woningen gebouwd in NL. Tijdens de crisis is dit aantal afgenomen omdat er een grote crisis
is in de bouwsector. We bouwen veel woningen: bevolkingsgroei, kleinere gezinnen en meer
zelfstandigen.
Doelstellingen van de overheid:
zorgen voor voldoende aanbod van woonruimte
zorgen voor betaalbaarheid van woningen, ook voor lagere inkomens
zorgen voor voldoende kwaliteit van woningen
Iedereen heeft recht op een goede woonruimte, dit is een grondrecht.
Instrumenten koopwoningen:
Subsidiëring van huiseigenaren d.m.v hypotheekrenteaftrek, dwz: de rente die over
de hypotheeklening wordt betaald is aftrekbaar voor de belastingen – zie voorbeeld
hieronder.
Belasting op eigen woning (dat heet eigenwoningforfait), maar die is voor de meeste
mensen veel lager dan de aftrek. Er is dus een positief saldo, de subsidiering van de
eigen woning is hoger dan de belasting die je moet betalen.
Overdrachtsbelasting bij de aankoop van een woning (2%).
Onroerende zaak belasting van de gemeente.
Voorbeeld fiscale subsidie:
1. Inkomen: 50.000 belastingtarief: 40% te betalen belasting: 20.000 (geen eigen
woningbezitter)
2. Inkomen: 50.000 (eigen woningbezitter)
Betaalde hypotheekrente:10.000
Belastingtarief: 40% te betalen belasting: 16.000 (40% van 40.000)
Fiscale subsidie: 4.000 voor de eigen woningbezitter.
,Instrumenten huurwoningen:
regulering van de huren: de huren worden kunstmatig laag gehouden in de sociale
sector (maximaal € 710 in 2016). Boven 710 euro is het vrije sector.
bescherming van huurders: een huurder kan niet zo maar uit woning worden gezet,
er is namelijk een contract.
regels voor de toewijzing van huurwoningen, waarbij inkomen en urgentie van belang
zijn. Je moet tot een bepaalde doelgroep behoren en aan bepaalde voorwaarden
voldoen.
subsidie voor huurders: huurtoeslag die afhankelijk is van hoogte van de huur en van
de hoogte van het huishoudinkomen, alleen wanneer je een eigen voordeur hebt.
Gevolg van huurtoeslag die afhankelijk is van de huur: bevordert de mobiliteit. Maar
mensen met een laag inkomen kunnen ook duurder gaan huren omdat de overheid
mee betaalt. Het verstoort de keuzes omdat mensen duurder gaan wonen dan ze
kunnen. Gevolg van huurtoeslag die afhankelijk is van het inkomen: je wordt minder
gestimuleerd om te werken, hoe meer je verdient hoe minder huurtoeslag je
ontvangt. Dit leidt tot een hoge marginale druk aan de onderkant van de
arbeidsmarkt. Dit is een knelpunt op de woningmarkt.
Overige instrumenten:
Ruimtelijkeordeningsbeleid: op veel plaatsen mag niet zo maar gebouwd worden. Dit
wordt bepaald door bestemmingsplannen. Bij nieuwbouw gelden ook
minimumkwaliteitseisen en bouwvoorschriften
Knelpunten met huren:
kunstmatig lagere huren vergroten de vraag naar huurwoningen en verminderen het
aanbod. Schaarste (meer vraag, minder aanbod) neemt dus toe door het ingrijpen
met de prijs door de overheid. Dit gebeurt vooral in de randstad waar er veel vraag is
naar sociale huurwoningen.
daardoor: lange wachtlijsten (in Amsterdam soms 10 jaar wachten)
Mensen blijven in goedkope huurwoningen zitten als hun inkomen veel hoger wordt
('scheefwonen'); het gaat om meer dan 700.000 huishoudens.
Dat betekent subsidie voor hoge inkomens en is slecht voor doorstroming
(mobiliteit), omdat de huur kunstmatig laag wordt gehouden.
Subsidies zijn vaak goed bedoeld, maar leidt vaak tot storingen die vervelende effecten
hebben.
Knelpunten met kopen:
hypotheekrente-aftrek stimuleert de vraag naar woningen waardoor de prijs ook
stijgt, maar aanbod past zich daar niet bij aan (oa vanwege beperkingen ruimtelijke
ordening), waardoor de prijzen tot aan de crisis fors zijn gestegen. Dankzij de
ruimtelijke ordening kan het aanbod niet toenemen ondanks de prijstijging en
daardoor ontstaat er geen evenwicht.
, In economenjargon: de prijselasticiteit van het aanbod is zeer laag. Het aanbod past
zich nauwelijks aan, aan de prijsverandering.
De waarde van eigen woningen is de laatste 30 jaar verviervoudigd, gecorrigeerd
voor inflatie; laatste jaren terugval door crisis.
Daardoor is het voor starters op de woningmarkt heel moeilijk geworden om een
woning te kopen wegens de hoge prijzen. Voor de scheefwoners is er niet veel
alternatief, omdat de huurwoningen te klein zijn en de koopwoningen te duur.
Motivatie hypotheekrente-aftrek:
het stimuleert het bezit van een eigen woning en dat wordt door politici belangrijk
gevonden.
maar er zijn geen sterke economische motieven waarom we dit op grote schaal
subsidiëren. Het maatschappelijk belang is niet zo groot om dit te subsidieren.
Nadelen hypotheekrente-aftrek:
het kost de schatkist enorm veel geld: jaarlijks circa 11 miljard euro, het is een van
de grootse uitgavenposten. Maar dit zie je niet rechtstreeks terug omdat het een
vermindering is op de belasting die de overheid ontvangt.
deze subsidie komt vooral ten goede aan hogere inkomens, die in duurdere huizen
wonen met hogere hypotheken en dus meer belastingaftrek hebben want zij betalen
ook veel belasting (hoger percentage); zie voorbeeld
het stimuleert tot veel lenen en weinig aflossen: hypotheekschuld in Ned. op dit
moment ca. 650 miljard euro – hoogste ter wereld. Dit komt omdat wij tot kort het
enigste land ter wereld waren met een volledige hyptoheekrente-aftrek.
hoge hypotheekschuld maakt huishoudens kwetsbaar als de rente stijgt en / of de
huizenprijs daalt
Voorbeeld: Koopprijs: 2,5 mil, hypotheek: 2 mil, hypotheekrente (4%): 80.000 euro,
belastingtarief: 52%, belastingaftrek: 41.600.
Kernpunt credietcrisis: belangrijkste aanleiding was dat de woningmarkt in de VS inzakte,
banken gaven hypotheken aan mensen die dit niet konden betalen. Dit gaat goed zolang de
woningen in waarde blijven stijgen, maar toen de waarde ging dalen ging het helemaal mis.
Gevolgen van de crisis:
economische malaise heeft geleid tot forse verslechtering woningmarkt
huizenprijzen zijn tussen 2008 en 2013 circa 25% gedaald
daardoor kwamen circa 1 miljoen mensen 'onder water‘ te staan, dwz
hypotheekschuld is hoger dan actuele waarde woning. Dit komt ook omdat wij in
Nederland hoge hypotheken hebben verschaft vaak zelfs 110% van de waarde van
de woning. Dit is een groot economisch probleem. Als je het huis wil verkopen kan
dat niet omdat je de hyptoheek niet kan aflossen, je zit vast in de woning. Dit beperkt
de mobiliteit op de woningmarkt.
Er zijn tijdens de crisis nog maar heel weinig huizen gebouwd, sinds 2013 weer
herstel: prijzen stijgen weer, aantal verkopen trekt weer aan. Als de woningen in
waarde stijgen, stimuleert dit de bestedingen en het vertrouwen in de economie.
Mensen hebben meer vertrouwen als hun woning in waarde stijgt. Dankzij het beleid
van de Europese bank hebben we een extreem lage rente waardoor lenen erg
