Samenvatting Fiscale aspecten van het vastgoed

Fiscale Aspecten Van Het Vastgoed




Fiscale Aspecten Van Het Vastgoed
Financiering van de aankoop van
vastgoed
1. Inleiding – definitie
 Wat is een financiering?
o Geld ontlenen omdat eigen inbreng onvoldoende is
o Rente of interest betalen
o Zekerheid van terugbetaling: waarborg


2. Topics
2.1 Waarborgen
 Soorten waarborgen
o Borgstelling: persoon
 Anderen (al dan niet familieleden) beloven de lening af te betalen
als de kredietnemer dat niet meer kan
 Door de ondertekening van een zogenaamde ‘borgakte’ in het
voordeel van de kredietverstrekker
o Pand: waardepapieren (obligaties, aandelen en dergelijke)
 Degene die de waardepapieren in pand geeft, blijft de eigenaar
 Als de kredietnemer de lening niet meer zou afbetalen, dan kan de
kredietverstrekker (na het vervullen van een aantal formaliteiten)
de waardepapieren verkopen om het krediet terugbetaald te krijgen
 Hypotheek of hypothecaire volmacht op OG Cf. hierna2.2 Vaste of variabele
intrestvoet

Voorbeeld – combinatie van waarborgen:
Een jongeman wil het huis zijn hun dromen kopen en de vraagprijs is 200.000 eur. De
door de bank aangestelde schatter bevestigt die waarde. De bank wil 90% van het
bedrag, of 180.000 eur lenen maar de jongeman wil een krediet ten belope van 100%,
ten belope van 200.000 eur dus, want hij voorziet dat hij nog een aantal
opfrissingswerken zal moeten uitvoeren. Gelukkig zijn de ouders van de jongeman
bereid kasbons bij de bank in pand te geven ter waarde van 20.000 eur. De bank
beschikt dan over 180.000 eur (waarde van de hypotheek ) + 20.000 eur (pand op de
kasbons van de ouders) aan waarborgen. Op basis daarvan staat de bank een krediet
voor 200.000 eur toe. Zo kan de jongeman het huis kopen.

Financiering gewaarborgd door een hypotheek op een OG
 Hypotheek – definities
o Hypotheek – aanhorigheden – hypothecaire kredietakte –
hypotheekkantoor – hypotheekregister – registratierechten –

1

, Fiscale Aspecten Van Het Vastgoed


registratiebelasting – recht op hypotheekvestiging – hypotheekrechten – de
rang
 Soorten financieringen met hypotheek
 Hypotheek - definities
o Een juridisch mechanisme: Kan de kredietnemer het krediet niet meer
terugbetalen, dan kan de kredietverstrekker de woning verkopen om zijn
geld te recupereren
 Een hypotheek wordt genomen ten belope van de som die de kredietverstrekker
als waarborg wil of aanvaardt
o In beginsel ten belope van het kredietbedrag, vermeerderd met
wat de “aanhorigheden” worden genoemd
 Doorgaans 10 %
 Daarmee dekt de kredietverstrekker de kosten (de
woonverzekering, beslagkosten, enz.) die moeten gemaakt worden
als u uw lening niet meer kan afbetalen en er wordt gewacht op de
gedwongen verkoop van uw woning
*** Bijzondere vorm van een inpandgeving omdat het wordt ingeschreven in
een register en het is publiek zichtbaar***
 Hypotheek - definities (vervolg)
o De hypotheek wordt gevestigd en de inschrijving op het hypotheekkantoor
(cf. infra) kan alleen via een authentieke akte (notariële akte), genaamd
de hypothecaire kredietakte
 Deze hypothecaire kredietakte is voor de schuldeiser de
uitvoerbare titel om bij wanbetaling onmiddellijk de
beslagrechter te vatten voor de gedwongen openbare
verkoop van het onroerend goed
o Bekendmaking: Na de ondertekening van de akte zorgt de notaris ervoor
dat de hypotheek (m.a.w. de bevoorrechte positie van de schuldeiser) op
de woning wordt ingeschreven in het register van een staatsinstelling, het
hypotheekkantoor, zodat belanghebbende derden (“eender wie”) daar
tegen betaling kennis van kunnen nemen (het “hypotheekregister”)
 Een hypothecaire inschrijving geldt altijd voor 30 jaar
Authentieke akte: je moet naar de notaris om het te bevestigen
Contactueel is bank u tegenpartij, maar bevestiging zal altijd moeten gebeuren door de
notaris




o Hypotheek - definities (vervolg)
 Op die akte moeten registratierechten en registratiebelasting
worden betaald (cf. later)
 Het “recht op hypotheekvestiging” (Vlaams)
Hypothecaire o 1% op het door de hypotheek gewaarborgde bedrag
kredietakte: totaal 1,3%
 “Hypotheekrechten” (federaal)
intrest op betalen
o 0,3% op het door de hypotheek gewaarborgde
bedrag


2

, Fiscale Aspecten Van Het Vastgoed


o Hypotheek - definities (vervolg)
 Er kunnen verschillende hypotheken op één woning genomen
worden
 Dan speelt ‘de rang’ een belangrijke rol
 De rang verwijst naar de plaats van de bank onder de
schuldeisers die na de eventuele verkoop van de woning
geld kunnen opeisen
 De eerste schuldeiser die zijn hypotheek inschrijft, krijgt de
‘eerste rang’
Eerste rang: als het fout
loopt is de eerste rang die  Elke nieuwe hypothecaire inschrijving krijgt een nieuwe rang
als eerst zijn geld terug  De kredietverstrekker vraagt meestal een hypotheek
krijgt. Daarom wilt een ‘in eerste rang’
bank altijd op eerste rang
o Op die manier wordt de bank als eerste uitbetaald bij
komen een gedwongen verkoop
(eerste rang lager dan o Een schuldeiser ‘in tweede rang’ wordt pas
tweede, derde rang, hoe terugbetaald nadat de eerste schuldeiser kreeg waar
lager rang hoe lager het hij recht op heeft
risico!) o Hoe lager de rang (de eerste rang is lager dan de
tweede rang…), hoe lager het risico voor de
kredietverstrekker

2.1.1 Soorten financieringen met hypotheek
1) De hypothecaire lening
2) De hypothecaire kredietopening
3) De hypothecaire volmacht / het hypothecair mandaat
2.1.1.1 De hypothecaire lening
START INSTRUMENT:
 Vast bedrag Iemand leent een vast bedrag en dat
 Terugbetaling in schijven wordt terugbetaald in schijven, een deel
terugbetaling in kapitaal en een deel
 Kapitaal en interest terugbetaling in interest


2.1.1.2 De hypothecaire kredietopening FLEXIBEL INSTRUMENT
 Men kent een kredietlijn toe
 Een bepaald bedrag waarover men gedurende bepaalde of onbepaalde termijn vrij
kan beschikken (eventueel heropnemen)
 Vaak voor woningkredieten (bijv. extra opname bij verbouwingen)
o Bij bouwen en renoveren moet men in het geval van een kredietopening
enkel intresten betalen op het al uitbetaalde kapitaal
 Het principe
 De kredietopening volgt de evolutie van de werken: de
kredietverstrekker geeft de nodige bedragen wanneer men
ze nodig heeft
o Daarmee betaalt men de factuur van de aannemer,
van de verwarmingsinstallateur, de aankoop van
bouwmaterialen, van keukenmeubilair, etc.


3

, Fiscale Aspecten Van Het Vastgoed


 De intresten worden berekend op de al gegeven bedragen
 Het grote voordeel
 Men moet naast de eventuele huur van de huidige woning
geen hypothecair krediet afbetalen terwijl men nog niet in
het nieuwe huis woont!
o In de praktijk betaalt men enkel intresten op het
kapitaal dat men gebruikt
o Men begint pas kapitaal terug te betalen als het
kapitaal volledig ter beschikking is gesteld
o De kredietverstrekker bouwt meestal een tijdlimiet
(doorgaans 12 maanden) in
 Zelfs al heeft men daarna niet het hele
kapitaal gebruikt, dan moet men toch
volledige aflossingen beginnen betalen
(intresten + kapitaal)
Verschil hypothecaire lening en kredietopening  In de praktijk betaalt men enkel
intresten op het kapitaal dat men gebruikt
2.1.1.3 De hypothecaire volmacht / het hypothecair mandaat
 (Nog) geen hypotheek: de ontlener geeft een volmacht aan de bank om het
mandaat zonder enige formaliteit of motivering om te zetten in een
effectieve hypotheek wanneer het dat nodig vindt omdat het vertrouwen
geschonden wordt bijv. wanneer aflossingen niet meer verricht worden
 Geen authentieke akte, geen inschrijving op het hypotheekkantoor: dus
minder kosten voor de ontlener
o De kosten van een hypothecaire volmacht zijn beduidend lager dan de
kosten van een hypothecair krediet
 Geen “recht op hypotheekvestiging” en geen
“hypotheekrechten“
 Slechts € 50 registratierecht (“algemeen vast recht”)
 Één vierde ereloon van de notaris

 Voordeel voor ontlener: kostenplaatje, minder kosten. Je hoeft er ook geen AA voor
op te maken (daarom zijn de kosten zo laag)
 Waarom werkt men niet altijd hiermee als het toch goedkoper is? Omdat de zekerheid
lager is voor de kredietgever


o Minder kosten voor de ontlener maar kleinere zekerheid voor de
kredietgever (hij heeft immers nog geen hypotheek en wanneer hij die
meent te moeten nemen, kan het te laat zijn omdat het goed reeds door
iemand anders is bezwaard)
o Kortom, de kredietgever zal dit slechts toestaan voor cliënten waarin hij
vertrouwen heeft
o Opgelet:
 Vroeger: geen hypotheek => geen woonbonus (dus best
nooit voor 100% mandaat)
 Nu: Met de recente afschaffing van de woonbonus in
Vlaanderen is vanuit fiscaal oogpunt voor de gezinswoning


4