Derecho Civil III
Módulo 6. Registro de la Propiedad
1. Concepto de Registro de la Propiedad
El Registro de la Propiedad Inmobiliaria es, desde el punto de vista
organizativo, la oficina pública donde se realiza la función de declarar a la
generalidad las titularidades de los derechos reales sobre los bienes
inmuebles. Tal publicación se contiene en un suporte documental, los libros
del Registro, y refleja una doble realidad: material, es decir, la finca o
inmueble sobre la que recaen los derechos; y jurídica, la noticia de la
existencia de éstos.
El vehículo a través del cual estos derechos acceden al Registro son los
actos o contratos traslativos o constitutivos s de los mismos. Se les hace
constar en asientos en los libros, cuyos dos tipos principales son la
inscripción y la anotación preventiva.
2. Finca registral
2.1Sistema del folio real
El Registro de la Propiedad se organiza por fincas. Por eso se dice que
responde al sistema del llamado folio real, contrapuesto a otro organizado
por titulares, que se llamaría sistema del folio personal. En cada finca se
abre un folio en los libros del Registro, y en él se inscriben o anotan los
derechos reales que recaen sobre ella, dándose a cada finca un número
diferente y correlativo.
Los folios reales de cada una de las fincas registrales se contienen en el
llamado Libro de Inscripciones.
2.2Clases de fincas
1. La llamada finca material es un polígono perimetral de la superficie, o
un volumen edificado, individualizado a través de unos linderos o
límites de carácter continuo.
2. La llamada finca registral engloba varios supuestos:
- La que no necesita para ser concebida en su individualidad una
continuidad física, pero sí que los elementos que la componen
gocen de una cierta conexión económica.
- El agua como tal (¡no el cauce!), cuando su flujo tenga cierta
estabilidad.
- Las concesiones administrativas, es decir, la concesión misma,
que es un derecho, no una finca en sentido material.
- Los edificios en régimen de propiedad horizontal, aunque estén
meramente comenzados e incluso sólo proyectados. Se debe
hacer constar que los distintos pisos y locales de los edificios en
dicho régimen pueden, además, ser inscritos con el edificio al que
pertenecen de manera separada.
2.3Acceso de las fincas al Registro: la llamada inmatriculación
Las fincas acceden al Registro por primera vez a través de la llamada
inmatriculación, que en puridad no es otra cosa sino la descripción física de
aquéllas. Así pues, el acceso al Registro se produce con un asiento que no
sólo está ceñido a los caracteres físicos de la finca, sino que necesariamente
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hace publicidad de la propiedad de la misma. Esta primera inscripción o
inmatriculación está sometida a especiales exigencias formales.
Hay numerosos supuestos de procedimientos inmatriculatorios. Sin
embargo, los llamados medios inmatriculatorios generales se encuentran
enunciados en el art. 199 LH:
a) Expediente de dominio. o. Se trata de un procedimiento de
jurisdicción voluntaria en el que se solicita la declaración de que el
demandante ha adquirido la finca que pretende inmatricular.
b) Título público de adquisición. Es el medio más generalizado de
inmatriculación y precisa de la concurrencia de una serie de
elementos como:
Título público de adquisición a favor del que pretenda inscribir:
escritura pública de compraventa.
Acreditación fehaciente de la previa adquisición de la finca por
el transmitente o, en su defecto, acta de notoriedad.
Publicación de edictos en el tablón de anuncios del
Ayuntamiento donde radica la finca.
c) Certificado de dominio. Se trata de un sistema excepcional reservado
para las inmatriculaciones que se pretendan llevar a cabo a favor del
Estado, la provincia, el municipio, las comunidades autónomas.
2.4Modificaciones físicas y formales sobrevenidas de la finca
La finca puede sufrir, con el paso del tiempo, modificaciones:
1) De sus caracteres físicos, como por ejemplo si pasa de rústica a
urbana;
2) Formales de su trazado y linderos: agrupación, agregación,
segregación, división.
La agrupación se da cuando se reúnen dos o más fincas inscritas para
formar una sola, que se inscribirá con un número diferente, haciéndose
mención de ello al margen de cada una de las inscripciones de propiedad de
las fincas reunidas.
La segregación, por su parte, consiste en la separación de parte de una
finca inscrita para formar una nueva, inscribiéndose la porción segregada
con número diferente, y expresándose esta circunstancia al margen de la
inscripción de propiedad de la finca matriz.
Finalmente, la agregación consiste en anexionar a una finca inscrita otra u
otras.
3) Por inexactitud originaria o sobrevenida de la cabida, bien por
defecto, bien por exceso.
Estas modificaciones se pueden hacer constar en el Registro:
a) La modificación de los caracteres físicos, a través de lo previsto en los
arts. 51 y 308 RH.
b) Las modificaciones formales se tramitarán de acuerdo con lo previsto
en el art. 50 RH.
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1. Concepto de Registro de la Propiedad
El Registro de la Propiedad Inmobiliaria es, desde el punto de vista
organizativo, la oficina pública donde se realiza la función de declarar a la
generalidad las titularidades de los derechos reales sobre los bienes
inmuebles. Tal publicación se contiene en un suporte documental, los libros
del Registro, y refleja una doble realidad: material, es decir, la finca o
inmueble sobre la que recaen los derechos; y jurídica, la noticia de la
existencia de éstos.
El vehículo a través del cual estos derechos acceden al Registro son los
actos o contratos traslativos o constitutivos s de los mismos. Se les hace
constar en asientos en los libros, cuyos dos tipos principales son la
inscripción y la anotación preventiva.
2. Finca registral
2.1Sistema del folio real
El Registro de la Propiedad se organiza por fincas. Por eso se dice que
responde al sistema del llamado folio real, contrapuesto a otro organizado
por titulares, que se llamaría sistema del folio personal. En cada finca se
abre un folio en los libros del Registro, y en él se inscriben o anotan los
derechos reales que recaen sobre ella, dándose a cada finca un número
diferente y correlativo.
Los folios reales de cada una de las fincas registrales se contienen en el
llamado Libro de Inscripciones.
2.2Clases de fincas
1. La llamada finca material es un polígono perimetral de la superficie, o
un volumen edificado, individualizado a través de unos linderos o
límites de carácter continuo.
2. La llamada finca registral engloba varios supuestos:
- La que no necesita para ser concebida en su individualidad una
continuidad física, pero sí que los elementos que la componen
gocen de una cierta conexión económica.
- El agua como tal (¡no el cauce!), cuando su flujo tenga cierta
estabilidad.
- Las concesiones administrativas, es decir, la concesión misma,
que es un derecho, no una finca en sentido material.
- Los edificios en régimen de propiedad horizontal, aunque estén
meramente comenzados e incluso sólo proyectados. Se debe
hacer constar que los distintos pisos y locales de los edificios en
dicho régimen pueden, además, ser inscritos con el edificio al que
pertenecen de manera separada.
2.3Acceso de las fincas al Registro: la llamada inmatriculación
Las fincas acceden al Registro por primera vez a través de la llamada
inmatriculación, que en puridad no es otra cosa sino la descripción física de
aquéllas. Así pues, el acceso al Registro se produce con un asiento que no
sólo está ceñido a los caracteres físicos de la finca, sino que necesariamente
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Módulo 6. Registro de la Propiedad
hace publicidad de la propiedad de la misma. Esta primera inscripción o
inmatriculación está sometida a especiales exigencias formales.
Hay numerosos supuestos de procedimientos inmatriculatorios. Sin
embargo, los llamados medios inmatriculatorios generales se encuentran
enunciados en el art. 199 LH:
a) Expediente de dominio. o. Se trata de un procedimiento de
jurisdicción voluntaria en el que se solicita la declaración de que el
demandante ha adquirido la finca que pretende inmatricular.
b) Título público de adquisición. Es el medio más generalizado de
inmatriculación y precisa de la concurrencia de una serie de
elementos como:
Título público de adquisición a favor del que pretenda inscribir:
escritura pública de compraventa.
Acreditación fehaciente de la previa adquisición de la finca por
el transmitente o, en su defecto, acta de notoriedad.
Publicación de edictos en el tablón de anuncios del
Ayuntamiento donde radica la finca.
c) Certificado de dominio. Se trata de un sistema excepcional reservado
para las inmatriculaciones que se pretendan llevar a cabo a favor del
Estado, la provincia, el municipio, las comunidades autónomas.
2.4Modificaciones físicas y formales sobrevenidas de la finca
La finca puede sufrir, con el paso del tiempo, modificaciones:
1) De sus caracteres físicos, como por ejemplo si pasa de rústica a
urbana;
2) Formales de su trazado y linderos: agrupación, agregación,
segregación, división.
La agrupación se da cuando se reúnen dos o más fincas inscritas para
formar una sola, que se inscribirá con un número diferente, haciéndose
mención de ello al margen de cada una de las inscripciones de propiedad de
las fincas reunidas.
La segregación, por su parte, consiste en la separación de parte de una
finca inscrita para formar una nueva, inscribiéndose la porción segregada
con número diferente, y expresándose esta circunstancia al margen de la
inscripción de propiedad de la finca matriz.
Finalmente, la agregación consiste en anexionar a una finca inscrita otra u
otras.
3) Por inexactitud originaria o sobrevenida de la cabida, bien por
defecto, bien por exceso.
Estas modificaciones se pueden hacer constar en el Registro:
a) La modificación de los caracteres físicos, a través de lo previsto en los
arts. 51 y 308 RH.
b) Las modificaciones formales se tramitarán de acuerdo con lo previsto
en el art. 50 RH.
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