Vastgoedrecht: Deel HUUR
Deel A: Gewone huur (gemeen recht) en woninghuur
Hoofdstuk 1: Wezenlijke bestanddelen en geldigheidsvereisten
1.1 Kenmerken van de huurovereenkomst
Art. 1709 BW: Huur van goederen / Art. 1711: huishuur, pacht en huur van
werk
Eerst onderscheid maken of men te maken heeft: gemeen huurrecht of
woninghuurrecht.
Huurovereenkomst voor woninghuur= huurovereenkomst met
betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder. Dit wordt getoetst
aan de inschrijving van huurder in bevolkingsregister. Regels woninghuur:
dwingend recht!
Omdat deze wetsbepalingen van toepassing zouden zijn, is vereist dat de
overeenkomst betrekking heeft op een huurovereenkomst voor woning
dat tot hoofdverblijfplaats van de huurder wordt bestemd, bestemming
waarmee de verhuurder bij het afsluiten van de huurovereenkomst mee
akkoord moet gaan.
Een huurovereenkomst heeft volgende kenmerken:
Consensueel: overeenkomst komt tot stand door wederzijds
(mondeling) akkoord over de zaak en de prijs.
Wederzijds: afsluiten van huurcontract brengt wederzijds
verbintenissen tot stand. In ruil voor het verschaffen van gebruik en
genot van een zaak wordt huurgeld betaald.
Onder bezwarende titel: er moet betaald worden voor het gebruik
en genot van de zaak (=huurprijs).
Voortdurend: verbintenissen zetten zich verder in de tijd zolang de
overeenkomst duurt (aflopend = koopovereenkomst).
Tijdelijk: de duur van een contract wordt door partijen bepaald en
kan voor bepaalde of onbepaalde duur worden afgesloten.
Huurcontract kan nooit eeuwigdurend afgesloten worden! Bepaalde
duur: begin- en einddatum staan vast, onbepaalde duur: enkel
begindatum staat vast (eindigt als partijen initiatief hiertoe nemen).
Principieel niet-persoonsgebonden: in principe is huurcontract
niet intuitu personae. Huurder mag zijn recht aan een 3e afstaan
tenzij contractueel verboden. Ook overlijden huurder stelt geen
einde aan de huur (huurovereenkomst gaat over op erfgenamen
indien ze nalatenschap aanvaarden). Ook bij faillissement huurder
komt geen einde aan het huurcontract, de curator doet in dit geval
de verder zetting van de verbintenissen van de huurder.
Contractueel kan er steeds bepaald worden dat de
huurovereenkomst wel persoonsgebonden is.
1
, 1.2 Hoofdbestanddelen van een huurovereenkomst
1.2.1 De zaak
Verhuurbaar: zowel roerende als onroerende goederen (gebouwen of
grond).
Niet verhuurbaar: zijn goederen buiten de handel (bv. goederen van
publiek domein) en bij wet niet verhuurbare rechten (bv. recht op
bewoning kan niet afgestaan/verhuurd worden).
Huur van ORG= bevoegdheid van vrederechter van de plaats waar ORG
ligt.
Huur van RG= >€2500: rechtbank van eerste aanleg / <€2500:
vrederechter
Beschrijving van de zaak (art. 1730 BW):
De verhuurde zaak dient duidelijk omschreven te worden aan de hand van
objectieve criteria zo niet is er geen sprake van huur.
Bij de huurovereenkomst kunnen bijlagen gevoegd worden met betrekking
tot de identificatie/detaillering van het verhuurde goed, zoals:
1. De plaatsbeschrijving (=nauwkeurige,schriftelijke beschrijving van
staat van het goed)
Doel: betwistingen tijdens en op het einde van de huur te vermijden. De
plaatsbeschrijving van intrede en uittrede worden met elkaar vergeleken
om uit te maken of er huurschade werd aangericht. Indien ze niet
hetzelfde zijn, kan er schadevergoeding aan gekoppeld worden. Huurder
niet verantwoordelijk voor slijtage door ouderdom en voor overmacht.
* Wanneer: bij intrede of max. 1 maand na intrede
* Kosten: consensueel te bepalen, meestal op gemene kosten van
huurder/verhuurder
* Moet geregistreerd worden op registratiekantoor
* Partijen bereiken geen overeenstemming => vrederechter wijst
deskundige aan die plaatsbeschrijving zal opmaken
* Wet zegt dat er verplicht een plaatsbeschrijving moet opgemaakt
worden, maar legt geen sanctie bij het uitblijven ervan. Het al dan niet
opstellen van een plaatsbeschrijving heeft verschillende juridische
gevolgen bij het einde van de huurovereenkomst.
* Geen plaatsbeschrijving= huurder vermoed (weerlegbaar vermoeden)
het pand te hebben ontvangen in de staat waarin het zich bevindt op het
einde van de huurovereenkomst. Verhuurder kan door alle middelen van
recht aantonen dat fout bij huurder ligt.
* Wel plaatsbeschrijving= huurder moet gehuurde goed teruggeven in
staat waarin hij het gekregen heeft.
2
Deel A: Gewone huur (gemeen recht) en woninghuur
Hoofdstuk 1: Wezenlijke bestanddelen en geldigheidsvereisten
1.1 Kenmerken van de huurovereenkomst
Art. 1709 BW: Huur van goederen / Art. 1711: huishuur, pacht en huur van
werk
Eerst onderscheid maken of men te maken heeft: gemeen huurrecht of
woninghuurrecht.
Huurovereenkomst voor woninghuur= huurovereenkomst met
betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder. Dit wordt getoetst
aan de inschrijving van huurder in bevolkingsregister. Regels woninghuur:
dwingend recht!
Omdat deze wetsbepalingen van toepassing zouden zijn, is vereist dat de
overeenkomst betrekking heeft op een huurovereenkomst voor woning
dat tot hoofdverblijfplaats van de huurder wordt bestemd, bestemming
waarmee de verhuurder bij het afsluiten van de huurovereenkomst mee
akkoord moet gaan.
Een huurovereenkomst heeft volgende kenmerken:
Consensueel: overeenkomst komt tot stand door wederzijds
(mondeling) akkoord over de zaak en de prijs.
Wederzijds: afsluiten van huurcontract brengt wederzijds
verbintenissen tot stand. In ruil voor het verschaffen van gebruik en
genot van een zaak wordt huurgeld betaald.
Onder bezwarende titel: er moet betaald worden voor het gebruik
en genot van de zaak (=huurprijs).
Voortdurend: verbintenissen zetten zich verder in de tijd zolang de
overeenkomst duurt (aflopend = koopovereenkomst).
Tijdelijk: de duur van een contract wordt door partijen bepaald en
kan voor bepaalde of onbepaalde duur worden afgesloten.
Huurcontract kan nooit eeuwigdurend afgesloten worden! Bepaalde
duur: begin- en einddatum staan vast, onbepaalde duur: enkel
begindatum staat vast (eindigt als partijen initiatief hiertoe nemen).
Principieel niet-persoonsgebonden: in principe is huurcontract
niet intuitu personae. Huurder mag zijn recht aan een 3e afstaan
tenzij contractueel verboden. Ook overlijden huurder stelt geen
einde aan de huur (huurovereenkomst gaat over op erfgenamen
indien ze nalatenschap aanvaarden). Ook bij faillissement huurder
komt geen einde aan het huurcontract, de curator doet in dit geval
de verder zetting van de verbintenissen van de huurder.
Contractueel kan er steeds bepaald worden dat de
huurovereenkomst wel persoonsgebonden is.
1
, 1.2 Hoofdbestanddelen van een huurovereenkomst
1.2.1 De zaak
Verhuurbaar: zowel roerende als onroerende goederen (gebouwen of
grond).
Niet verhuurbaar: zijn goederen buiten de handel (bv. goederen van
publiek domein) en bij wet niet verhuurbare rechten (bv. recht op
bewoning kan niet afgestaan/verhuurd worden).
Huur van ORG= bevoegdheid van vrederechter van de plaats waar ORG
ligt.
Huur van RG= >€2500: rechtbank van eerste aanleg / <€2500:
vrederechter
Beschrijving van de zaak (art. 1730 BW):
De verhuurde zaak dient duidelijk omschreven te worden aan de hand van
objectieve criteria zo niet is er geen sprake van huur.
Bij de huurovereenkomst kunnen bijlagen gevoegd worden met betrekking
tot de identificatie/detaillering van het verhuurde goed, zoals:
1. De plaatsbeschrijving (=nauwkeurige,schriftelijke beschrijving van
staat van het goed)
Doel: betwistingen tijdens en op het einde van de huur te vermijden. De
plaatsbeschrijving van intrede en uittrede worden met elkaar vergeleken
om uit te maken of er huurschade werd aangericht. Indien ze niet
hetzelfde zijn, kan er schadevergoeding aan gekoppeld worden. Huurder
niet verantwoordelijk voor slijtage door ouderdom en voor overmacht.
* Wanneer: bij intrede of max. 1 maand na intrede
* Kosten: consensueel te bepalen, meestal op gemene kosten van
huurder/verhuurder
* Moet geregistreerd worden op registratiekantoor
* Partijen bereiken geen overeenstemming => vrederechter wijst
deskundige aan die plaatsbeschrijving zal opmaken
* Wet zegt dat er verplicht een plaatsbeschrijving moet opgemaakt
worden, maar legt geen sanctie bij het uitblijven ervan. Het al dan niet
opstellen van een plaatsbeschrijving heeft verschillende juridische
gevolgen bij het einde van de huurovereenkomst.
* Geen plaatsbeschrijving= huurder vermoed (weerlegbaar vermoeden)
het pand te hebben ontvangen in de staat waarin het zich bevindt op het
einde van de huurovereenkomst. Verhuurder kan door alle middelen van
recht aantonen dat fout bij huurder ligt.
* Wel plaatsbeschrijving= huurder moet gehuurde goed teruggeven in
staat waarin hij het gekregen heeft.
2
