WAARDEBEPALING 2
2022
Docent: Sam Stilten
,INHOUDSOPGAVE
Module 1 Basisprincipes van waardebepaling ........................................................................................................ 6
3. basis van de waarde ........................................................................................................................................ 6
4. het schattingsproces ....................................................................................................................................... 7
4.2 de opdracht afbakenen ............................................................................................................................. 7
4.3 analyse van het vastgoedobject ................................................................................................................ 7
4.4 vaststellen van de schattingsmethode ...................................................................................................... 8
4.5 eindoordeel ............................................................................................................................................... 8
5 beroepsreglementering.................................................................................................................................... 8
6. taxatiestandaarden ......................................................................................................................................... 9
6.1 Kamer van Vastgoed-experten (kavex) ..................................................................................................... 9
6.2 international valuation standards council (IVSC) ...................................................................................... 9
6.3 Royal institute of chartered surveyors (rics) ............................................................................................. 9
6.4 IAS/IFRS ..................................................................................................................................................... 9
6.5 status quaestionis van het vakgebied ..................................................................................................... 10
Module 2 Productkenmerken van onroerend goed ............................................................................................. 10
1 Waardebepalende factoren ........................................................................................................................... 10
1.1 vastgoed .................................................................................................................................................. 10
1.3 synergie tussen productfactoren, utiliteit en marktfactoren .................................................................. 10
2 productkenmerken van het gronddeel .......................................................................................................... 12
3 productkenmerken van de opstallen ............................................................................................................. 12
4 gebruiksrechten ............................................................................................................................................. 12
4.1 volle eigendom ........................................................................................................................................ 12
4.2 partiële rechten ....................................................................................................................................... 12
4.3 eigendom belast met hypotheek ............................................................................................................ 12
Module 3 vetustiteit.............................................................................................................................................. 13
1 begripsomschrijving ....................................................................................................................................... 13
1.1 definitie................................................................................................................................................ 13
1.2 Technische vetustiteit ............................................................................................................................. 13
1.3 functionele vetustiteit ......................................................................................................................... 14
1.4 economische vetustiteit ...................................................................................................................... 14
1.5 externe vetustiteit ............................................................................................................................... 14
2 berekening van de gemiddelde vetustiteit .................................................................................................... 14
2.1 empirische methodes .............................................................................................................................. 14
2.2 afschrijving .............................................................................................................................................. 15
3 gedetailleerde berekening: break down methode ........................................................................................ 16
, 3.2 invloed van bouwgebreken ..................................................................................................................... 16
3.3 berekening .............................................................................................................................................. 16
3.4 negatieve waarde .................................................................................................................................... 16
Module 4 kostenbenadering ................................................................................................................................. 17
1 uitgangspunt .................................................................................................................................................. 17
2 analytische methode ................................................................................................................................ 17
3 Depreciated replacement cost (Drc) ........................................................................................................ 18
3.1 uitgangspunt ........................................................................................................................................... 18
3.2 aandachtspunten bij de berekening van de vervangingswaarde ............................................................ 18
4 residuele waarde...................................................................................................................................... 18
4.1 uitgangspunt ........................................................................................................................................... 18
4.2 inschatten van de optimale aanwending ................................................................................................ 19
4.3 begroten van de verkoopopbrengsten ................................................................................................... 19
4.4 begroten van de ontwikkelingskosten .................................................................................................... 19
4.5 evaluatie .................................................................................................................................................. 19
Module 5 inkomstenbenadering ........................................................................................................................... 19
1 uitgangspunt .................................................................................................................................................. 19
2 netto inkomsten (NOI) ............................................................................................................................. 20
2.1 definitie van NOI .................................................................................................................................. 20
2.2 bruto huurinkomsten: Estimated Rental Value (ERV) ......................................................................... 20
2.3 leegstandsprognose............................................................................................................................. 21
2.4 aanvullende inkomsten ....................................................................................................................... 21
2.5 eigenaarskosten................................................................................................................................... 21
3 aandachtspunten met betrekking tot de yield ............................................................................................... 23
3.1 definitie ................................................................................................................................................... 23
3.2 constituenten van de yield ...................................................................................................................... 23
3.3 berekening uit vergelijkingspunten ......................................................................................................... 24
3.4 implicit yield vs. Explicit yield .................................................................................................................. 24
module 6 Inkomstenbenadering – schattingsmethodes....................................................................................... 24
1 kapitalisatie van de huurinkomsten ............................................................................................................... 24
1.2 term and reversion .................................................................................................................................. 24
1.3 Hardcore (layer) ...................................................................................................................................... 25
2 discounted cash flow methode (DCF) ............................................................................................................ 26
2.1 uitgangspunt ........................................................................................................................................... 26
2.2 samenstelling van de kasstromen ........................................................................................................... 27
2.4 risico’s en onzekerheid ............................................................................................................................ 28
2.5 bespreking ............................................................................................................................................... 28
, 3 gross operating profit methode (GOP) ........................................................................................................... 29
3.1 uitgangspunt ........................................................................................................................................... 29
3.2 methode .................................................................................................................................................. 29
Module 7 Industrieel en logistiek vastgoed .......................................................................................................... 30
inleiding ............................................................................................................................................................. 30
1.1 begripsomschrijving ................................................................................................................................ 30
1.2 Stedenbouwkundige randvoorwaarden ................................................................................................. 30
2 locatieparameters ......................................................................................................................................... 31
2.1 belangrijkste regio’s voor de semi-industriële vastgoedmarkt. .............................................................. 31
2.2 gebruiksbeperkingen bij industriegronden ............................................................................................. 31
3 terreinkenmerken .......................................................................................................................................... 32
3.1 geografische kenmerken ......................................................................................................................... 32
3.2 bodemgesteldheid .................................................................................................................................. 32
3.4 veiligheid ................................................................................................................................................. 33
4 gebouwkenmerken ........................................................................................................................................ 33
4.1 inplanting op het terrein ......................................................................................................................... 33
4.2 indeling van het gebouw ......................................................................................................................... 33
4.3 bouwfysische kenmerken........................................................................................................................ 33
5 huurovereenkomst ......................................................................................................................................... 35
6 waardebepaling .............................................................................................................................................. 35
6.1 kostenbenadering ................................................................................................................................... 35
6.2 inkomstenbelasting ................................................................................................................................. 36
Module 8 Kantoorgebouwen ................................................................................................................................ 36
1 begripsomschrijving ....................................................................................................................................... 36
2 kwaliteitscriteria met betrekking tot de ligging ............................................................................................. 36
3 bouwfysische kenmerken van kantoorgebouwen ......................................................................................... 37
3.1 oppervlakte en indeling........................................................................................................................... 37
3.2 toegankelijkheid ...................................................................................................................................... 37
3.3 architectuur ............................................................................................................................................. 37
3.4 duurzaamheid: the green wave .............................................................................................................. 38
3.5 binnenklimaat ......................................................................................................................................... 38
3.6 ventilatie ................................................................................................................................................. 38
3.6 facilitaire voorzieningen .......................................................................................................................... 38
4 waardebepaling .............................................................................................................................................. 38
4.1 schattingsmethode.................................................................................................................................. 38
4.2 berekening van de huurwaarde .............................................................................................................. 39
4.2.3 kwaliteit van de huurder ...................................................................................................................... 39
2022
Docent: Sam Stilten
,INHOUDSOPGAVE
Module 1 Basisprincipes van waardebepaling ........................................................................................................ 6
3. basis van de waarde ........................................................................................................................................ 6
4. het schattingsproces ....................................................................................................................................... 7
4.2 de opdracht afbakenen ............................................................................................................................. 7
4.3 analyse van het vastgoedobject ................................................................................................................ 7
4.4 vaststellen van de schattingsmethode ...................................................................................................... 8
4.5 eindoordeel ............................................................................................................................................... 8
5 beroepsreglementering.................................................................................................................................... 8
6. taxatiestandaarden ......................................................................................................................................... 9
6.1 Kamer van Vastgoed-experten (kavex) ..................................................................................................... 9
6.2 international valuation standards council (IVSC) ...................................................................................... 9
6.3 Royal institute of chartered surveyors (rics) ............................................................................................. 9
6.4 IAS/IFRS ..................................................................................................................................................... 9
6.5 status quaestionis van het vakgebied ..................................................................................................... 10
Module 2 Productkenmerken van onroerend goed ............................................................................................. 10
1 Waardebepalende factoren ........................................................................................................................... 10
1.1 vastgoed .................................................................................................................................................. 10
1.3 synergie tussen productfactoren, utiliteit en marktfactoren .................................................................. 10
2 productkenmerken van het gronddeel .......................................................................................................... 12
3 productkenmerken van de opstallen ............................................................................................................. 12
4 gebruiksrechten ............................................................................................................................................. 12
4.1 volle eigendom ........................................................................................................................................ 12
4.2 partiële rechten ....................................................................................................................................... 12
4.3 eigendom belast met hypotheek ............................................................................................................ 12
Module 3 vetustiteit.............................................................................................................................................. 13
1 begripsomschrijving ....................................................................................................................................... 13
1.1 definitie................................................................................................................................................ 13
1.2 Technische vetustiteit ............................................................................................................................. 13
1.3 functionele vetustiteit ......................................................................................................................... 14
1.4 economische vetustiteit ...................................................................................................................... 14
1.5 externe vetustiteit ............................................................................................................................... 14
2 berekening van de gemiddelde vetustiteit .................................................................................................... 14
2.1 empirische methodes .............................................................................................................................. 14
2.2 afschrijving .............................................................................................................................................. 15
3 gedetailleerde berekening: break down methode ........................................................................................ 16
, 3.2 invloed van bouwgebreken ..................................................................................................................... 16
3.3 berekening .............................................................................................................................................. 16
3.4 negatieve waarde .................................................................................................................................... 16
Module 4 kostenbenadering ................................................................................................................................. 17
1 uitgangspunt .................................................................................................................................................. 17
2 analytische methode ................................................................................................................................ 17
3 Depreciated replacement cost (Drc) ........................................................................................................ 18
3.1 uitgangspunt ........................................................................................................................................... 18
3.2 aandachtspunten bij de berekening van de vervangingswaarde ............................................................ 18
4 residuele waarde...................................................................................................................................... 18
4.1 uitgangspunt ........................................................................................................................................... 18
4.2 inschatten van de optimale aanwending ................................................................................................ 19
4.3 begroten van de verkoopopbrengsten ................................................................................................... 19
4.4 begroten van de ontwikkelingskosten .................................................................................................... 19
4.5 evaluatie .................................................................................................................................................. 19
Module 5 inkomstenbenadering ........................................................................................................................... 19
1 uitgangspunt .................................................................................................................................................. 19
2 netto inkomsten (NOI) ............................................................................................................................. 20
2.1 definitie van NOI .................................................................................................................................. 20
2.2 bruto huurinkomsten: Estimated Rental Value (ERV) ......................................................................... 20
2.3 leegstandsprognose............................................................................................................................. 21
2.4 aanvullende inkomsten ....................................................................................................................... 21
2.5 eigenaarskosten................................................................................................................................... 21
3 aandachtspunten met betrekking tot de yield ............................................................................................... 23
3.1 definitie ................................................................................................................................................... 23
3.2 constituenten van de yield ...................................................................................................................... 23
3.3 berekening uit vergelijkingspunten ......................................................................................................... 24
3.4 implicit yield vs. Explicit yield .................................................................................................................. 24
module 6 Inkomstenbenadering – schattingsmethodes....................................................................................... 24
1 kapitalisatie van de huurinkomsten ............................................................................................................... 24
1.2 term and reversion .................................................................................................................................. 24
1.3 Hardcore (layer) ...................................................................................................................................... 25
2 discounted cash flow methode (DCF) ............................................................................................................ 26
2.1 uitgangspunt ........................................................................................................................................... 26
2.2 samenstelling van de kasstromen ........................................................................................................... 27
2.4 risico’s en onzekerheid ............................................................................................................................ 28
2.5 bespreking ............................................................................................................................................... 28
, 3 gross operating profit methode (GOP) ........................................................................................................... 29
3.1 uitgangspunt ........................................................................................................................................... 29
3.2 methode .................................................................................................................................................. 29
Module 7 Industrieel en logistiek vastgoed .......................................................................................................... 30
inleiding ............................................................................................................................................................. 30
1.1 begripsomschrijving ................................................................................................................................ 30
1.2 Stedenbouwkundige randvoorwaarden ................................................................................................. 30
2 locatieparameters ......................................................................................................................................... 31
2.1 belangrijkste regio’s voor de semi-industriële vastgoedmarkt. .............................................................. 31
2.2 gebruiksbeperkingen bij industriegronden ............................................................................................. 31
3 terreinkenmerken .......................................................................................................................................... 32
3.1 geografische kenmerken ......................................................................................................................... 32
3.2 bodemgesteldheid .................................................................................................................................. 32
3.4 veiligheid ................................................................................................................................................. 33
4 gebouwkenmerken ........................................................................................................................................ 33
4.1 inplanting op het terrein ......................................................................................................................... 33
4.2 indeling van het gebouw ......................................................................................................................... 33
4.3 bouwfysische kenmerken........................................................................................................................ 33
5 huurovereenkomst ......................................................................................................................................... 35
6 waardebepaling .............................................................................................................................................. 35
6.1 kostenbenadering ................................................................................................................................... 35
6.2 inkomstenbelasting ................................................................................................................................. 36
Module 8 Kantoorgebouwen ................................................................................................................................ 36
1 begripsomschrijving ....................................................................................................................................... 36
2 kwaliteitscriteria met betrekking tot de ligging ............................................................................................. 36
3 bouwfysische kenmerken van kantoorgebouwen ......................................................................................... 37
3.1 oppervlakte en indeling........................................................................................................................... 37
3.2 toegankelijkheid ...................................................................................................................................... 37
3.3 architectuur ............................................................................................................................................. 37
3.4 duurzaamheid: the green wave .............................................................................................................. 38
3.5 binnenklimaat ......................................................................................................................................... 38
3.6 ventilatie ................................................................................................................................................. 38
3.6 facilitaire voorzieningen .......................................................................................................................... 38
4 waardebepaling .............................................................................................................................................. 38
4.1 schattingsmethode.................................................................................................................................. 38
4.2 berekening van de huurwaarde .............................................................................................................. 39
4.2.3 kwaliteit van de huurder ...................................................................................................................... 39
