[DATUM]
WAARDEREN
VASTGOED 2021-2022
LAURA MYLLE
HOGENT
,Deel 1: institutionele en grondslagen van
waarderingsleer
Taxatie proces
1. Doel van de taxatieopdracht
Aankoop en verkoop
• Prijsvork en relatie met marktprijzen = prijszetting
• Beperkte schattingsmethodes
• Uitgebreid schattingsverslag
• BIV Plichtenleer
Toekennen van krediet door de bank
• Loondienst, zelfstandig of losse medewerker
• Gedwongen verkoopwaarde
Ruiling
• Verschil in waarde
• Projectontwikkelaars
• Ruilrecht shm’s
o Gelijkwaardig indien niet meer dan ¼ prijsverschil
• Enkel registratierecht op hoogste waarde!
Aangifte in nalatenschap
• Grondslag voor erfbelasting
• Tekortschatting bij verschil van 10% of meer
• Verkoop 2 jaar na aangifte
• Regularisatie mogelijk
• Waardeoordeel van taxateur niet bindend voor administratie
→ schatter-expert (kwaliteitsvereisen van schattingsverslagen)
• Gratis schatting obv econometrisch model = bindend, maar beroep mogelijk
Planschade bepalen
• ≠onteigeningen tot algemeen nut
o Billijke en voorafgaandelijke vergoeding
• Instrumentendecreet van de Vlaamse regering
o “betonstop” of “bouwshift”
• Schadevergoeding door bestemmingswijziging
o Schade moet ontstaan binnen de 5 jaar na bestemmingswijziging!
o 80% van de waardevermindering (start: geïndexeerde oorspronkelijke
verwervingsprijs)
, o Voorstel om 100% te vergoeden?
Doel van de taxatieopdracht (2)
• Verdeling
• Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen
o Nieuwbouwwaarde en/of werkelijke waarde
• Bij vennootschappen
o In-en uitbreng van onroerende goederen (belasten als VAA)
o Waardering vruchtgebruik
• Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
o GVV: 4 keer per jaar
Doel van de taxatieopdracht (3)
• Controletaxatie
o Prijsbewimpeling
• Bij gerechtelijke geschillen of juridische problemen
• Bij huurprijsherziening
o 20% of 15% stijging of daling ten gevolge van nieuwe omstandigheden
2. Beroep van de taxateur
Vastgoedmakelaar
Art. 46.
De schattingen en ramingen van de vastgoedmakelaar-bemiddelaar, zowel beknopte
als uitgebreide, moeten oprecht verricht worden, onverminderd eventuele
verfijningen.
Art. 47.
De vastgoedmakelaar-bemiddelaar is verplicht zijn opdrachtgever op de hoogte te
stellen van zijn voorbehoud met betrekking tot de prijs die deze laatste oordeelt of
verwacht te komen in het akder van een schatting of het verhandelen van zijn goed,
indien deze prijs, naar zijn mening, duidelijk niet in verhouding staat – daar hij te
hoog of te laag is – tot de waare van het goed of de prijs die kan bekomen worden op
de markt.
, Vastgoedmakelaar (2)
• Waardevolle marktkennis
• Concurrentie
o Prijszetting (appraisal)
o Gratis?
o Informatieplicht
▪ Tuchtprocedures BIV → contractueel verantwoordelijk“De
vastgoedmakelaar begaat een zware contractuele fout wanneer
hij een verkoopopdracht aanvaardt waarvan de vraagprijs niet
realistisch is en hij hiervan de opdrachtgevers niet informeert.”
• Taxatie-afdeling los van makelaarsafdeling
➔ nederlands betekenen allebij de woorden ‘taxaties’
Landmeter-expert
• Terreinen afpalen, grenserkenning, ...
• Beschermde titel
• Schattingsverslagen ihkv transacties door gemeenten, provincies,
gemeentelijke en provinciale verzelfstandige agentschappen, OCMW’sen
sociale woonorganisaties
o < 2 jaar
o Min.-en maxwaarde, apply or explain
• Vroeger: nalatenschappen
• Grondwettelijk Hof
• Ook makelaarsactiviteiten. Schatting nooit gratis.
De vastgoedexpert en schatter-expert
• Kamer van Vastgoed-Experten (Kavex)
• Beroepsvereniging
• Geen titelbescherming
• Schatter-expert: decreet Vlabel
WAARDEREN
VASTGOED 2021-2022
LAURA MYLLE
HOGENT
,Deel 1: institutionele en grondslagen van
waarderingsleer
Taxatie proces
1. Doel van de taxatieopdracht
Aankoop en verkoop
• Prijsvork en relatie met marktprijzen = prijszetting
• Beperkte schattingsmethodes
• Uitgebreid schattingsverslag
• BIV Plichtenleer
Toekennen van krediet door de bank
• Loondienst, zelfstandig of losse medewerker
• Gedwongen verkoopwaarde
Ruiling
• Verschil in waarde
• Projectontwikkelaars
• Ruilrecht shm’s
o Gelijkwaardig indien niet meer dan ¼ prijsverschil
• Enkel registratierecht op hoogste waarde!
Aangifte in nalatenschap
• Grondslag voor erfbelasting
• Tekortschatting bij verschil van 10% of meer
• Verkoop 2 jaar na aangifte
• Regularisatie mogelijk
• Waardeoordeel van taxateur niet bindend voor administratie
→ schatter-expert (kwaliteitsvereisen van schattingsverslagen)
• Gratis schatting obv econometrisch model = bindend, maar beroep mogelijk
Planschade bepalen
• ≠onteigeningen tot algemeen nut
o Billijke en voorafgaandelijke vergoeding
• Instrumentendecreet van de Vlaamse regering
o “betonstop” of “bouwshift”
• Schadevergoeding door bestemmingswijziging
o Schade moet ontstaan binnen de 5 jaar na bestemmingswijziging!
o 80% van de waardevermindering (start: geïndexeerde oorspronkelijke
verwervingsprijs)
, o Voorstel om 100% te vergoeden?
Doel van de taxatieopdracht (2)
• Verdeling
• Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen
o Nieuwbouwwaarde en/of werkelijke waarde
• Bij vennootschappen
o In-en uitbreng van onroerende goederen (belasten als VAA)
o Waardering vruchtgebruik
• Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
o GVV: 4 keer per jaar
Doel van de taxatieopdracht (3)
• Controletaxatie
o Prijsbewimpeling
• Bij gerechtelijke geschillen of juridische problemen
• Bij huurprijsherziening
o 20% of 15% stijging of daling ten gevolge van nieuwe omstandigheden
2. Beroep van de taxateur
Vastgoedmakelaar
Art. 46.
De schattingen en ramingen van de vastgoedmakelaar-bemiddelaar, zowel beknopte
als uitgebreide, moeten oprecht verricht worden, onverminderd eventuele
verfijningen.
Art. 47.
De vastgoedmakelaar-bemiddelaar is verplicht zijn opdrachtgever op de hoogte te
stellen van zijn voorbehoud met betrekking tot de prijs die deze laatste oordeelt of
verwacht te komen in het akder van een schatting of het verhandelen van zijn goed,
indien deze prijs, naar zijn mening, duidelijk niet in verhouding staat – daar hij te
hoog of te laag is – tot de waare van het goed of de prijs die kan bekomen worden op
de markt.
, Vastgoedmakelaar (2)
• Waardevolle marktkennis
• Concurrentie
o Prijszetting (appraisal)
o Gratis?
o Informatieplicht
▪ Tuchtprocedures BIV → contractueel verantwoordelijk“De
vastgoedmakelaar begaat een zware contractuele fout wanneer
hij een verkoopopdracht aanvaardt waarvan de vraagprijs niet
realistisch is en hij hiervan de opdrachtgevers niet informeert.”
• Taxatie-afdeling los van makelaarsafdeling
➔ nederlands betekenen allebij de woorden ‘taxaties’
Landmeter-expert
• Terreinen afpalen, grenserkenning, ...
• Beschermde titel
• Schattingsverslagen ihkv transacties door gemeenten, provincies,
gemeentelijke en provinciale verzelfstandige agentschappen, OCMW’sen
sociale woonorganisaties
o < 2 jaar
o Min.-en maxwaarde, apply or explain
• Vroeger: nalatenschappen
• Grondwettelijk Hof
• Ook makelaarsactiviteiten. Schatting nooit gratis.
De vastgoedexpert en schatter-expert
• Kamer van Vastgoed-Experten (Kavex)
• Beroepsvereniging
• Geen titelbescherming
• Schatter-expert: decreet Vlabel
