Hoorcollege aantekeningen Onroerendgoedrecht

Week 4

Onderwerp: Erfpacht en opstal

Literatuur: Pitlo H 12.3 en 12.4

Arresten:



Voorbereiding Hoorcollege week 4

Erfpacht ex 5:85

 Definitie: zakelijk recht van eens anders onroerende zaak het volledige genot te hebben en
daarvan de vruchten te trekken
 Partijen kunnen zelf de duur van het recht bepalen ex 5:86, let ook op 5:98 (erfpacht loopt
door als de zaak niet ontruimd wordt wanneer de termijn van het erfpacht verstreken is)
NB. Van de verlenging is inschrijving niet vereist. Derdenbescherming ex 3:24 is er NIET, want
de verkrijger van de zaak moet op 5:98 bedacht zijn en dus moeten nagaan of ontruiming
heeft plaatsgevonden
 Kan om niet worden verkregen of er kan een geldsom voor het recht betaald worden (= de
canon. Sanctie bij 2 jaar niet betalen, is opzeggen erfpacht en verschuldigde canon
verrekenen met de vergoeding die de eigenaar ex 5:87 lid 2 aan de erfpachter verschuldigd
is. Deze vordering kan zelfs vóór eventuele hypotheekhouders geïnd worden.)
 Zwaarst drukkende genotsrecht op eens anders onroerende zaak, zie ook 5:89 lid 1
 Qua inhoud vergelijkbaar met vruchtgebruik
 Inhoud:
- In sterke mate bepaald door de bij de vestiging overeengekomen erfpachtvoorwaarden
- Wet geeft nodige voorschriften, maar daar kan in de akte van vestiging (=
erfpachtvoorwaarden) van worden afgeweken. In sommige gevallen is de wet dwingend,
dan moet uit die dwingende bepaling blijken in hoeverre afwijking is toegestaan
- Aard van het erfpacht brengt bepaalde beperkingen met zich mee, want de bedingen
moeten in voldoende verband met de wettelijke omschrijving worden gebracht. (dit
verband is er wel bij een verplichting tot het betalen van zakelijke belastingen/tot het
verdelgen van ratten op de in de erfpacht uitgegeven zaak, maar NIET bij een verplichting
tot het verrichten van werkzaamheden bij de eigenaar thuis.)
 Erfpachtrechten worden doorgaans niet door particulieren verleend, maar door
institutionele erfpachtuitgevers, zoals de gemeente, Rijkswaterstaat. Zij maken gebruik van
standaard-erfpachtvoorwaarden en deze kunnen worden beschouwd als algemene
voorwaarden in de zin van afd. 6.5.3. ex 6:216 wordt het mogelijk gemaakt die afdeling toe
te passen op de zakenrechtelijke erfpachtverhouding
 Uitleg van erfpachtvoorwaarden geschiedt ongeveer hetzelfde als uitleg van de akte tot
verlening van een erfdienstbaarheid. Bij geschil tussen partijen bij de vestiging zijn de
verklaringen en gedragingen doorslaggevend. Bij derden gelden meer objectieve
maatstaven.
 Ontstaat door vestiging/door verjaring, net als bij erfdienstbaarheden.
Vestiging ex 3:98 jo. 3:84 lid 1 jo. 3:89  Geldige titel/beschikkingsbevoegdheid (3:81 lid
1)/vestigingshandeling (tussen partijen opgemaakte akte gevolgd door inschrijving in de
openbare registers)

, Wettelijke rechten

 Gebruik: ex 5:89 heeft de erfpachter hetzelfde genot van de zaak als een eigenaar. Hij mag
de zaak volledig gebruiken en daarvan de vruchten trekken, heeft het genot van de
erfdienstbaarheden en oefent het jacht- en visrecht uit. In de akte van vestiging kan het
gebruik echter worden beperkt. Jo. 5:90  voordelen van roerende aard zijn gevonden
schatten/opgegraven delfstoffen en voordelen van onroerende aard zijn door aanwas aan
water gelegen land/door de erfpachter opgericht gebouw of werk
 Eerbiedigen van de bestemming: GEEN handelingen in strijd met de bestemming van de in
erfpacht gegeven zaak verrichten. Sanctie is schade vergoeden aan de eigenaar/verbod
opleggen/erfpacht opzeggen (in ernstige gevallen)
 Verwijderen gebouwen/werken/beplantingen:
- Als het verplicht is aangebracht, mag het niet verwijderd worden. Erfpachter krijgt dan
een recht op vergoeding bij eindigen van zijn recht ex 5:99
- Als het onverplicht is aangebracht, mag het verwijderd worden, MITS de zaak in de oude
toestand teruggebracht wordt ex 5:89 lid 3. Dit mag ook gedurende de looptijd van het
erfpacht
 Onderhoud dient op eigen kosten van de erfpachter te geschieden ex 5:96 (financiële
lasten/belasting op onroerende zaken/lasten voortvloeiend uit burenrecht)
NB. Tot groot onderhoud is de erfpachter NIET verplicht, TENZIJ de noodzaak hiertoe
voortvloeit uit nalatigheid ten aanzien van kleine herstellingen. De eigenaar is evenmin tot
groot onderhoud verplicht, maar de erfpachter dient hem wel van de noodzaak van de grote
herstellingen in kennis te stellen en hem gelegenheid te geven deze te verrichten ex 5:96 lid
3  regelend recht
 Procederen: de erfpachter kan zelfstandig de acties instellen die nodig zijn om zijn recht te
handhaven ex 5:95
 Erfpachter mag zijn recht vervreemden (Een algeheel vervreemdingsverbod met absolute
werking heeft dus geen zin, want men mag overdracht van het recht obligatoir verbieden,
maar dat maakt de erfpachter NIET beschikkingsonbevoegd. WEL kan ex 5:91 aan de
beschikkingsmacht beperkingen worden gesteld.), vruchtgebruik erop vestigen/bezwaren
met hypotheek (er zijn geen mogelijkheden om het bezwaren van de zaak tegen te gaan) of
in appartementsrechten splitsen (ex 5:91 jo. 5:106/107 jo. 5:91 lid 3).
 Ondererfpacht mag ex 5:93; hiervoor is een notariële akte en inschrijving daarvan in de
openbare registers nodig.
 Bevoegdheid ten aanzien van de zaak van de erfpacht is het verhuren/verpachten ervan ex
5:94. Deze bevoegdheid kan in de akte van vestiging worden beperkt of uitgesloten
 Kwalitatieve verplichting ex 6:252 kan de erfpachter alleen aangaan ten aanzien van zijn
erfpachtrecht en NIET ten aanzien van de zaak, want aan hem behoort alleen het
erfpachtrecht toe. Van de zaak is hij slechts houder.

Tenietgaan erfpacht

 Volgens algemene wijzen van tenietgaan ex 3:81 lid 2
 Opzegging
- Door erfpachter ex 5:87 lid 1: opzeggingstermijn van een jaar en geschiedt bij exploot ex
5:88. Bevoegdheid tot opzegging kan in de akte van vestiging worden
uitgesloten/beperkt
- Door eigenaar: in de akte van vestiging kan hem een bevoegdheid tot opzegging worden
toegekend. De opzeggingstermijn is hier ook een jaar en geschiedt ook bij exploot ex