DEEL 1: institutionele context en grondslagen van waarderingsleer
Taxatieproces
Institutionele context (breder kader waarbinnen je kunt werken om taxatie tot een goed einde te
brengen)
Analyse object: productfactoren
Analyse object: marktfactoren
Optimale aanwending (reconversie, herontwikkeling, andere bestemmingen?)
Waarderingsmethode
Eindwaarde en rapportage
1. Institutionele context
- Doel van taxatieopdracht
- Beroep van de taxateur
- Taxatieproces: opdrachtgever
- Grondslagen van taxatieleer
- Waardebegrippen
- Taxatiestandaarden
- Taxatieproces
- Taxatie-onzekerheden
1.1. Doel van de taxatieopdracht
- Waarom?
➔ Taxatie vormt vaak basis voor latere belangrijke beslissing, het is een schakel in het
besluitvormingsproces van de opdrachtgever.
- Basis voor latere beslissing
- Second opinion (subjectief)
- Als verplichting (wettelijk of juridisch verplicht worden → waarde van onroerend goed gekend
zijn)
1.1.1. Aankoop & verkoop
- Aftoetsen van prijsvork object met marktprijzen = prijszetting
- Opmaak van verslag = waardebepaling
- Beperkte schattingsmethodes
- Koper en verkoper kunnen op basis van waardering met kennis van zaken een object
aankopen of verkopen
- Uitgebreid schattingsverslag
- BIV Plichtleer (correct uitvoeren)
1.1.2. Toekennen van krediet door de bank
- Loondienst bij de bank, zelfstandig of losse medewerker
➔ Prijsafspraken bij de schatters (aan een bepaald tarief afgesproken met de bank)
- Financiële instellingen doen beroep op een taxateur om de waarde te bepalen met het oog op
het toestaan van een lening.
➔ Hypothecaire lening
➔ Kaskrediet
➔ Persoonlijke lening
, - Gedwongen verkoopwaarde (= je wordt verplicht je ORG te verkopen, openbare verkoop,
weinig marketing → er wordt verwacht dat de marktwaarde ligt dan normaal → de prijs zal
lager zijn)
1.1.3. Ruiling
- Ruilen van objecten/gronden + eventuele opleg/aftrek
- Verschil in waarde
- Projectontwikkelaars (gaat een stuk grond ruilen voor bv een afgewerkt appartement of
meerdere afhankelijk van de waarde van de grond)
- Ruilrecht shm’s
➔ Gelijkwaardig indien niet meer dan ¼ prijsverschil
- Bij een ruilling vinden twee eigendomsoverdrachten plaatst waarvan slechts de RR betaald
moeten worden op de overdracht met het hoogste opeisbare RR.
- Enkel registratierecht op hoogste waarde! (je zou anders 2x registratierechten moeten
betalen op de verkoop van je grond en op de aankoop van je appartement → er wordt bij een
ruil maar 1x registratierechten betaald op hetgeen met de hoogste waarde)
1.1.4. Vennootschappen
- Indien onroerende goederen in of uit een vennootschap worden gehaald, zal een
bedrijfsrevisor een taxatie opmaken
• Economische waarde van het tijdelijk VG
• Fiscale voordelen: registratierechten en meerwaardebelasting
• Let op: Verkopen aan ‘eigen vennootschap’ (te) hoge prijs om zo belastingvrij geld uit de
vennootschap te halen.
1.1.5. Controletaxatie
- Kantoor Rechtszekerheid waakt over de juistheid van de aangegeven waarde-
registratierechten
- Enige prijsbewimpeling wordt doorgevoerd naar de vrederechter
1.1.6. Huurprijsherziening
- Elke 3-jarige periode afsluiten van huurherziening
- >20% hogere of lagere huurwaarde
1.1.7. Onteigening
- Gedwongen eigendomsontzegging genomen vanuit algemeen belang
- Schadevergoeding → wordt verkeregen op basis van waardebepaling (= venale waarde=
marktwaarde + extra vergoeding)
1.1.8. Aangifte in nalatenschap
- Grondslag voor erfbelasting
- Tekortschatting bij verschil van 10% of meer
- Verkoop 2 jaar na aangifte
- Regularisatie mogelijk
- Waardeoordeel van taxateur niet bindend voor administratie
➔ Schatter-expert (kwaliteitsvereisen van schattingsverslagen)
- Gratis schatting obv econometrisch model (= automatische taxatie, het is een
computermodel) = bindend, maar beroep mogelijk
1.1.9. Planschade bepalen
Planschade = de schade die de eigenaar van een bebouwbare grond ondervindt als zijn grond door
bestemmingswijziging niet meer bebouwbaar of vekavelbaar is
,- Onteigeningen tot algemeen nut
➔ Billijke (= correcte) en voorafgaande vergoeding (voor onteigening)
- Instrumentendecreet van de Vlaamse regering
➔ Betonstop of bouwshift
- Schadevergoeding door bestemmingswijziging (bv: van bouwgrond naar landbouwgrond)
➔ Schade moet ontstaan binnen de 5 jaar na bestemmingswijziging!
➔ 80% van de waardevermindering (start: geïndexeerde oorspronkelijke
verwervingsprijs)
➔ Voorstel om 100% te vergoeden?
1.2. Doel van de taxatieopdracht (2)
- Verdeling
- Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen
• Nieuwbouwwaarde en/of werkelijke waarde
- Bij vennootschappen
• In- en uitbreiding van onroerende goederen (belasten als VAA)
• Waardering vruchtgebruik
- Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
• GVV: 4 keer per jaar
- Controletaxatie
• Prijsbewimpeling
- Bij gerechtelijke geschillen of juridische problemen
- Bij huurprijsherziening
• 20 % of 15% stijging of daling ten gevolge van nieuwe omstandigheden
2. Beroep van de taxateur
2.1. Vastgoedmakelaar (1)
2.2. Vastgoedmakelaar (2)
- Waardevolle marktkennis
- Concurrentie
• Prijszetting (appraisal)
• Gratis?
• Informatieplicht
➔ Tuchtprocedures BIV → contractueel verantwoordelijk
“De vastgoedmakelaar begaat een zware contractuele fout wanneer hij een
verkoopopdracht aanvaardt waarvan de vraagprijs niet realistisch is en hij hiervan de
opdrachtgevers niet informeert.”
- Taxatie-afdeling los van makelaarsafdeling
, 2.3. Landmeter-expert
- Terreinen afpalen, grenserkenning, …
- Beschermde titel
- Schattingsverslagen in kader van transacties door gemeenten, provincies, gemeentelijk en
provinciale verzelfstandige agentschappen, OCMW’s en sociale woonorganisaties
• <2 jaar
• Min.- en maxwaarde, apply or explain
- Vroeger: nalatenschappen
- Grondwettelijk Hof
- Ook makelaarsactiviteiten. Schatting is nooit gratis
2.4. Vastgoedexpert en schatter-expert
- Kamer van Vastgoed-Experten (Kavex)
• Beroepsvereniging
• Geen titelbescherming
- Schatter-expert: decreet Vlabel
2.5. Online ‘taxateurs’
- Computermodel
- Immoprice, Realo, Immoweb, Zimmo,…
➔ Hoe meer mensen dit doen hoe meer dit in hun voordeel speelt om zelf
nauwkeurige schattingen te maken
- “Online schattingen kunnen tot 20 procent afwijken van verkoopprijs” (artikel op Chamilio)
2.6. Andere beroepspartijen
- Architect (kostenbenadering)
- Notaris
- Interne taxateurs
3. Taxatieproces: opdrachtgever
- Formuleren van de opdracht
- Informatiebron (opgepast met aannames)
4. Grondslagen van taxatieleer
- Geschiedenis van de prijsvorming
• Klassieke denken
• Neo-klassieke denken
Taxatieproces
Institutionele context (breder kader waarbinnen je kunt werken om taxatie tot een goed einde te
brengen)
Analyse object: productfactoren
Analyse object: marktfactoren
Optimale aanwending (reconversie, herontwikkeling, andere bestemmingen?)
Waarderingsmethode
Eindwaarde en rapportage
1. Institutionele context
- Doel van taxatieopdracht
- Beroep van de taxateur
- Taxatieproces: opdrachtgever
- Grondslagen van taxatieleer
- Waardebegrippen
- Taxatiestandaarden
- Taxatieproces
- Taxatie-onzekerheden
1.1. Doel van de taxatieopdracht
- Waarom?
➔ Taxatie vormt vaak basis voor latere belangrijke beslissing, het is een schakel in het
besluitvormingsproces van de opdrachtgever.
- Basis voor latere beslissing
- Second opinion (subjectief)
- Als verplichting (wettelijk of juridisch verplicht worden → waarde van onroerend goed gekend
zijn)
1.1.1. Aankoop & verkoop
- Aftoetsen van prijsvork object met marktprijzen = prijszetting
- Opmaak van verslag = waardebepaling
- Beperkte schattingsmethodes
- Koper en verkoper kunnen op basis van waardering met kennis van zaken een object
aankopen of verkopen
- Uitgebreid schattingsverslag
- BIV Plichtleer (correct uitvoeren)
1.1.2. Toekennen van krediet door de bank
- Loondienst bij de bank, zelfstandig of losse medewerker
➔ Prijsafspraken bij de schatters (aan een bepaald tarief afgesproken met de bank)
- Financiële instellingen doen beroep op een taxateur om de waarde te bepalen met het oog op
het toestaan van een lening.
➔ Hypothecaire lening
➔ Kaskrediet
➔ Persoonlijke lening
, - Gedwongen verkoopwaarde (= je wordt verplicht je ORG te verkopen, openbare verkoop,
weinig marketing → er wordt verwacht dat de marktwaarde ligt dan normaal → de prijs zal
lager zijn)
1.1.3. Ruiling
- Ruilen van objecten/gronden + eventuele opleg/aftrek
- Verschil in waarde
- Projectontwikkelaars (gaat een stuk grond ruilen voor bv een afgewerkt appartement of
meerdere afhankelijk van de waarde van de grond)
- Ruilrecht shm’s
➔ Gelijkwaardig indien niet meer dan ¼ prijsverschil
- Bij een ruilling vinden twee eigendomsoverdrachten plaatst waarvan slechts de RR betaald
moeten worden op de overdracht met het hoogste opeisbare RR.
- Enkel registratierecht op hoogste waarde! (je zou anders 2x registratierechten moeten
betalen op de verkoop van je grond en op de aankoop van je appartement → er wordt bij een
ruil maar 1x registratierechten betaald op hetgeen met de hoogste waarde)
1.1.4. Vennootschappen
- Indien onroerende goederen in of uit een vennootschap worden gehaald, zal een
bedrijfsrevisor een taxatie opmaken
• Economische waarde van het tijdelijk VG
• Fiscale voordelen: registratierechten en meerwaardebelasting
• Let op: Verkopen aan ‘eigen vennootschap’ (te) hoge prijs om zo belastingvrij geld uit de
vennootschap te halen.
1.1.5. Controletaxatie
- Kantoor Rechtszekerheid waakt over de juistheid van de aangegeven waarde-
registratierechten
- Enige prijsbewimpeling wordt doorgevoerd naar de vrederechter
1.1.6. Huurprijsherziening
- Elke 3-jarige periode afsluiten van huurherziening
- >20% hogere of lagere huurwaarde
1.1.7. Onteigening
- Gedwongen eigendomsontzegging genomen vanuit algemeen belang
- Schadevergoeding → wordt verkeregen op basis van waardebepaling (= venale waarde=
marktwaarde + extra vergoeding)
1.1.8. Aangifte in nalatenschap
- Grondslag voor erfbelasting
- Tekortschatting bij verschil van 10% of meer
- Verkoop 2 jaar na aangifte
- Regularisatie mogelijk
- Waardeoordeel van taxateur niet bindend voor administratie
➔ Schatter-expert (kwaliteitsvereisen van schattingsverslagen)
- Gratis schatting obv econometrisch model (= automatische taxatie, het is een
computermodel) = bindend, maar beroep mogelijk
1.1.9. Planschade bepalen
Planschade = de schade die de eigenaar van een bebouwbare grond ondervindt als zijn grond door
bestemmingswijziging niet meer bebouwbaar of vekavelbaar is
,- Onteigeningen tot algemeen nut
➔ Billijke (= correcte) en voorafgaande vergoeding (voor onteigening)
- Instrumentendecreet van de Vlaamse regering
➔ Betonstop of bouwshift
- Schadevergoeding door bestemmingswijziging (bv: van bouwgrond naar landbouwgrond)
➔ Schade moet ontstaan binnen de 5 jaar na bestemmingswijziging!
➔ 80% van de waardevermindering (start: geïndexeerde oorspronkelijke
verwervingsprijs)
➔ Voorstel om 100% te vergoeden?
1.2. Doel van de taxatieopdracht (2)
- Verdeling
- Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen
• Nieuwbouwwaarde en/of werkelijke waarde
- Bij vennootschappen
• In- en uitbreiding van onroerende goederen (belasten als VAA)
• Waardering vruchtgebruik
- Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
• GVV: 4 keer per jaar
- Controletaxatie
• Prijsbewimpeling
- Bij gerechtelijke geschillen of juridische problemen
- Bij huurprijsherziening
• 20 % of 15% stijging of daling ten gevolge van nieuwe omstandigheden
2. Beroep van de taxateur
2.1. Vastgoedmakelaar (1)
2.2. Vastgoedmakelaar (2)
- Waardevolle marktkennis
- Concurrentie
• Prijszetting (appraisal)
• Gratis?
• Informatieplicht
➔ Tuchtprocedures BIV → contractueel verantwoordelijk
“De vastgoedmakelaar begaat een zware contractuele fout wanneer hij een
verkoopopdracht aanvaardt waarvan de vraagprijs niet realistisch is en hij hiervan de
opdrachtgevers niet informeert.”
- Taxatie-afdeling los van makelaarsafdeling
, 2.3. Landmeter-expert
- Terreinen afpalen, grenserkenning, …
- Beschermde titel
- Schattingsverslagen in kader van transacties door gemeenten, provincies, gemeentelijk en
provinciale verzelfstandige agentschappen, OCMW’s en sociale woonorganisaties
• <2 jaar
• Min.- en maxwaarde, apply or explain
- Vroeger: nalatenschappen
- Grondwettelijk Hof
- Ook makelaarsactiviteiten. Schatting is nooit gratis
2.4. Vastgoedexpert en schatter-expert
- Kamer van Vastgoed-Experten (Kavex)
• Beroepsvereniging
• Geen titelbescherming
- Schatter-expert: decreet Vlabel
2.5. Online ‘taxateurs’
- Computermodel
- Immoprice, Realo, Immoweb, Zimmo,…
➔ Hoe meer mensen dit doen hoe meer dit in hun voordeel speelt om zelf
nauwkeurige schattingen te maken
- “Online schattingen kunnen tot 20 procent afwijken van verkoopprijs” (artikel op Chamilio)
2.6. Andere beroepspartijen
- Architect (kostenbenadering)
- Notaris
- Interne taxateurs
3. Taxatieproces: opdrachtgever
- Formuleren van de opdracht
- Informatiebron (opgepast met aannames)
4. Grondslagen van taxatieleer
- Geschiedenis van de prijsvorming
• Klassieke denken
• Neo-klassieke denken
