Samenvatting huurrecht | Minor Kanton

SAMENVATTING HUURRECHT
Hoofdstuk 1: Algemene inleiding in de huurwetgeving

1.3 Verschillende huurregimes

1.3.1 Algemeen deel  Art. 7:201-231 BW
Art. 7:201-231 zijn (met uitzondering van art. 7:230a) algemene bepalingen die op alle
huurovereenkomsten, ongeacht het huurobject, van toepassing zijn.

 Art. 7:201 omschrijft het wettelijke begrip ‘huur’.
 Art. 7:203-211 geven de verplichtingen van de verhuurder
 Art. 7:212-225 regelen de verplichtingen van de huurder
 Art. 7:226-231 bevatten bepalingen over de gevolgen van overdracht van
verhuurde zaken en over het eindigen van de huur
 Art. 7:230a komt aan de orde in 1.3.4 (en in 13.7)

1.3.2 Woonruimtebepalingen  Art. 7:232-282 BW
Op woonruimte zijn, naast de algemene bepalingen, speciale bepalingen, de zogenaamde
woonruimtebepalingen van toepassing. Het gaat hierbij vooral om bepalingen over:

 De huurprijs van woonruimte (en andere door de huurder te betalen
vergoedingen)
 Over de rechtpositie van huisgenoten van de huurder
 Over het eindigen van de huur van woonruimte.

Woonruimtebepalingen is van toepassing op gebouwde onroerende zaak die als
zelfstandige woning of als niet zelfstandige woning is verhuurd, alsmede op de
onroerende aanhorigheden. Zowel eengezinswoningen als kamers vallen daaronder. Ook
woonwagens en standplaatsen vallen hieronder. De woonruimtebepalingen blijven buiten
toepassing als dit voor een tijdelijke periode is, zoals vakantie. (Art. 732 lid 2 BW).

Huuropzeggingsbescherming: de verhuurder die de huur opzegt is daarbij verbonden aan
een limitatief aantal gronden.

Huurprijsbescherming: de partijen zij vrij de huurprijs te bepalen, maar dat de huurder de
aanvangshuur kan laten toetsen en dat jaarlijks beide partijen een voorstel tot
huurprijsverhoging dan wel huurprijsverlaging kunnen doen, dat zij door de
huurcommissie en nadien door de kantonrechter kunnen laten toetsen.

Wat is er een verschil tussen een onzelfstandige woonruimte en zelfstandige
woonruimte?
Er is sprake van een zelfstandige woonruimte (art. 7:234 BW) als de woning ten eerste
een eigen toegang heeft, eventueel vanuit een gemeenschappelijke ruimte. Ten tweede
moet de huurder de woning kunnen bewonen zonder afhankelijk te zijn van belangrijke
voorzieningen buiten de eigen woning. Een onzelfstandige woonruimte heeft dus geen
eigen toegang en afhankelijke voorzieningen.

1.3.3 Bedrijfsruimtebepalingen  Art. 7:290-310 BW
Te denken valt aan winkels, ambachtsbedrijven en horeca (restaurant- en cafébedrijf). Op
een HO van 2 jaar of korter zijn de bepalingen inzake duur en beëindiging van de HO niet
van toepassing.

Investeringsbescherming: huurovereenkomst die betrekking heeft op 290-bedrijfsruimte
in totaal 10 jaar duurt, zij het dat er een mogelijkheid is om de overeenkomst na 5 jaar te
doen eindigen.

, Huurprijsbescherming: partijen kunnen vrij de huurprijs afspreken, maar ruwweg
gesproken hebben partijen het recht om de huurprijs aan de kantonrechter ter toetsing
voor te leggen na afloop van de overeengekomen duur of telkens wanneer 5 jaren zijn
verstreken sinds de dag waarop de huurprijs laatstelijk door partijen is vastgesteld.

1.3.4 Huur van ‘overige’ gebouwde onroerende zaken  Art. 7:230a BW
Voor de huur van een gebouwde onroerende zaak die geen woonruimte of 290-
bedrijfsruimte is, geldt geen opzegginsbescherming, maar (in totaal) maximaal 3 jaar
ontruimingsbescherming. Dat betekent in de praktijk vaak dat een HO wel eindigt, maar
dat de huurder nog niet direct hoeft te ontruimen.

230a gebouwen:

 Fabrieken
 Banken
 Bioscopen
 Reisbureaus
 Opslagruimten
 Beroepsoefenaren gehuurde praktijkruimten
 Kantoren
 Garageboxen
 Sportaccommodaties
 Verenigingsgebouwen

Ontruimingsbescherming: de huurder heeft in beginsel ontruimingsbescherming
gedurende 2 maanden na het tijdstip waartegen de verhuurder hem ontruiming heeft
aangezegd. Anders dan bij toepasselijkheid van de woonruimtebepalingen en de 290-
bedrijfsruimtebepalingen, rust op de huurder het initiatief om te voorkomen dat hij na
ommekomst van die 2 maanden daadwerkelijk moet ontruimen. (Hij zal de rechter
moeten verzoeken om de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden te
verlengen.

Voor de huurder van 230a-ruimten geldt geen huurprijsbescherming. Partijen kunnen de
huurprijs vrij overeenkomen.

1.3.5 (Semi)dwingend recht
Veel bepalingen zijn van dwingend of semidwingend recht  het is niet of slechts beperkt
mogelijk om in de huurovereenkomst af te wijken van de wettelijke bepalingen in
kwestie: art. 7:272-281 kan niet worden afgeweken ten nadele van de huurder. Als
afwijking ten nadele van de huurder niet mogelijk is, is sprake van semidwingend recht.

Dwingend/semidwingend/aanvullend recht: wat doet het ertoe voor een
huurder.
Door dwingend recht mag er niet afgeweken worden van wettelijke bepalingen.
Bij semi-dwingend recht mag er bij een schriftelijke overeenkomst worden afgeweken van
de wettelijke bepalingen, zoals dit niet nadelig is voor de huurder.
Bij aanvullend recht mogen de verhuurder en huurder daarvan afwijken, zolang de wet dit
toestaat.

1.3.6 Schematisch overzicht van de huurregimes

Wettelijke regeling Van toepassing op
Art. 7:201-231 (m.u.v. 7:230 a) Roerende zaken en onroerende zaken,
gebouwd of ongebouwd en voorts- voor
zover de strekking van de bepalingen of
de aard van het recht zich daartegen niet
verzet- op vermogensrechten.
Art. 7:230a Gebouwde onroerende zaken, niet zijnde