Huurrecht boek 7 BW
- Algemeen deel > art. 7:201-310 BW
- Middenstandsbedrijfsruimte > art. 7:290-310 (afdeling 6)
290-bedrijfsruimte > gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die
krachtens bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, restaurant- of
cafébedrijf, hotelbedrijf, kampeerbedrijf, afhaal- of besteldienst of een ander
ambachtsbedrijf.
Strekking 290-bedrijfsruimte > bescherming van de zwakkere partij (huurder) door
termijnbescherming en huurprijsbescherming. Huurder is afhankelijk van de
plaatsgebondenheid en moet zeker weten dat hij gedurende een bepaalde termijn
(meestal minimaal 10 jaar) gebruik kan maken van de locatie.
Semi-dwingend recht:
- 7:291 lid 1 BW > partijen mogen uitsluitend afwijken van de dwingende
bepalingen van afdeling 6, wanneer dat ten gunste van de huurder is.
- Afspraken die in strijd met 7:291 gemaakt zijn, zijn vernietigbaar (uitsluitend voor
de huurder).
- Contractueel mag gekozen worden voor toepassing van de strenge regels van
afdeling 6 (vanuit een ander huurregime), andersom mag dit niet.
Mogelijkheden om de strenge regels van afdeling 6 te omzeilen:
- Vooraf (voor ondertekening van de overeenkomst) toestemming vragen aan de
kantonrechter voor één of meer afwijkende bedingen 7:291 lid 2 BW.
- Een overeenkomst sluiten op grond van 7:301 BW (2 jaar of korter).
Wettelijke huurtermijnen 290-bedrijfsruimte (indien er géén afwijkende
partijafspraken gemaakt zijn) > afdeling 6 bepaalt dwingend dat er áltijd (in totaal)
sprake moet zijn van een minimum van 10 huurjaren:
- 1e huurtermijn > 5 jaar 7:292 lid 1 BW, automatisch te verlengen met een…
- …2e huurtermijn > 5 jaar, tenzij opgezegd 7:292 lid 2 BW
- Daarna > automatische verlenging voor onbepaalde tijd, tenzij opgezegd 7:300 lid
1 BW.
Wettelijke huurtermijnen 290-bedrijfsruimte (indien er wél afwijkende
partijafspraken gemaakt zijn) > minimumtermijn is in totaal 10 jaar, waarbij de eerste
huurtermijn altijd ten minste 5 jaar moet zijn. Partijen hebben binnen dat kader
mogelijkheden om nadere afspraken te maken:
- Partijen kunnen kiezen voor een eerste huurtermijn die langer duurt dan 5 jaar,
maar korter duurt dan 10 jaar 7:292 lid 1 en 2 BW. Dan volgt automatisch een
tweede termijn die in totaal weer tot een totaal van 10 jaar leidt (6+4, 7+3 etc.).
- Partijen mogen ook kiezen voor een eerste huurtermijn van 10 jaar of langer.
,Beëindiging huurovereenkomst > huurovereenkomst eindigt nooit automatisch en
loopt altijd door voor onbepaalde tijd, tenzij er met succes wordt opgezegd door huurder
of verhuurder.
Einde van de huurovereenkomst:
- Opzegging > wettelijke of contractuele mogelijkheid om de huurovereenkomst op
te zeggen. In geval van opzegging zijn zowel huurder als verhuurder gebonden
aan de geldende huurtermijnen.
- Ontbinding > in geval van wanprestatie. In geval van ontbinding zijn partijen niet
gebonden aan de geldende huurtermijnen.
Opzegging:
- Uitgangspunt is dat op een ‘knip’ (overgangsperiode van een termijn naar de
volgende termijn) zowel huurder als verhuurder kunnen opzeggen (opzegtermijn
van 1 jaar).
- Opzeggen midden in een huurtermijn is niet mogelijk!
- Wanneer ten behoeve van een knip een optie is overeengekomen, is er sprake van
eenzijdig recht. Een optie bestaat nooit op grond van de wet, maar geldt
uitsluitend wanneer dat contractueel is overeengekomen.
- In geval van een optie kan de huurder eenzijdig besluiten om de
huurovereenkomst voort te zetten, dan wel op te zeggen. Een verhuurder kan in
dat geval de overeenkomst op een knip dus niet beëindigen, ook niet wanneer er
sprake is van een geldige opzeggingsgrond.
Opzegging huurovereenkomst > zonder opzegging loopt een huurovereenkomst in
beginsel altijd door, ongeacht de afgesproken huurtermijn 7:300 BW.
Vereisten opzegging 7:293 en 7:294 BW:
- Eén jaar opzegtermijn (huurder/verhuurder).
- Opzegging moet schriftelijk bij aangetekende brief of deurwaardersexploit
(huurder/
verhuurder).
- Gronden van opzegging moeten direct bij de opzegging vermeldt worden
(verhuurder).
Mogelijkheden tot opzegging voor de verhuurder (ontbinding wegens
wanprestatie staat hier los van) > verhuurder heeft altijd een opzeggingsgrond
nodig!
- Na afloop van de eerste huurperiode tot het einde van het 10e huurjaar > slechte
bedrijfsvoering (slecht huurderschap), dringend eigen gebruik 7:296 lid 1 BW.
- Na afloop van (de verlening van) de eerste huurperiode, vanaf het 10 e huurjaar,
behalve slechte bedrijfsvoering en dringend eigen gebruik ook > weigeren van
, nieuwe overeenkomst, verwezenlijking van bestemmingsplan + belangenafweging
7:296 lid 5 BW.
Slechte bedrijfsvoering:
- Indien de huurder het bedrijf niet naar behoren uitoefent.
- Het is niet vereist dat de verhuurder nadeel ondervindt van de slechte
bedrijfsvoering.
- Hangt af van alle omstandigheden van het geval.
Dringend eigen gebruik:
- Persoonlijk gebruik
- Duurzaam gebruik
- Verhuurder moet kunnen aantonen dat hij het object dringend zelf nodig heeft
(vaak aan de orde in het geval van renovatie).
Artikel 7:296 lid 2 BW > dringend eigen gebruik door een ‘opvolgende’ verhuurder.
- Schriftelijke kennisgeving aan de zittende huurder door ‘opvolgende’ verhuurder.
- Opzegging kan niet eerder dan 3 jaar ná de schriftelijke kennisgeving
(afkoelingsperiode), hierbij moeten de oorspronkelijk afgesproken huurtermijnen
gerespecteerd worden.
- Opzegtermijn van één jaar.
LET OP: de afkoelingsperiode geldt alleen tijdens de eerste 10 jaren van het contract.
Redelijk aanbod van een nieuwe huurovereenkomst:
- Iemand die opnieuw tegen redelijke voorwaarden kan huren, maar dit niet doet,
hoeft geen bescherming te krijgen.
- Aanbod van een nieuwe huurovereenkomst mag niet enkel om een
huurprijswijziging gaan.
Verwezenlijking van een bestemmingsplan:
- Als de verhuurder een krachtens geldend bestemmingsplan op het verhuurde
liggende bestemming wil verwezenlijken.
- De ontwikkelingen in de betreffende gemeente dienen tot de verwezenlijking
aanleiding te geven.
- Soms heeft de verhuurder een schadevergoedingsverplichting ten opzichte van de
huurder, bijv. wanneer hij willens en wetens een pand verhuurd wetende dat er
een andere bestemming op dat perceel ligt.
Huurovereenkomsten voor een duur van 2 jaar of korter 7:301 BW:
- Algemene mogelijkheid tot afwijking van de wettelijke huurtermijnen, met een
maximum van 2 jaar. Bijv. bij pop-up stores, gelegenheidswinkels (carnaval).
- Artikel 7:291-7:300 BW zijn buiten werking (dus géén huurtermijnbescherming
voor de huurder).
- De aanvang en het einde van de huur moeten vaststaan of bepaalbaar zijn.
- Algemeen deel > art. 7:201-310 BW
- Middenstandsbedrijfsruimte > art. 7:290-310 (afdeling 6)
290-bedrijfsruimte > gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die
krachtens bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, restaurant- of
cafébedrijf, hotelbedrijf, kampeerbedrijf, afhaal- of besteldienst of een ander
ambachtsbedrijf.
Strekking 290-bedrijfsruimte > bescherming van de zwakkere partij (huurder) door
termijnbescherming en huurprijsbescherming. Huurder is afhankelijk van de
plaatsgebondenheid en moet zeker weten dat hij gedurende een bepaalde termijn
(meestal minimaal 10 jaar) gebruik kan maken van de locatie.
Semi-dwingend recht:
- 7:291 lid 1 BW > partijen mogen uitsluitend afwijken van de dwingende
bepalingen van afdeling 6, wanneer dat ten gunste van de huurder is.
- Afspraken die in strijd met 7:291 gemaakt zijn, zijn vernietigbaar (uitsluitend voor
de huurder).
- Contractueel mag gekozen worden voor toepassing van de strenge regels van
afdeling 6 (vanuit een ander huurregime), andersom mag dit niet.
Mogelijkheden om de strenge regels van afdeling 6 te omzeilen:
- Vooraf (voor ondertekening van de overeenkomst) toestemming vragen aan de
kantonrechter voor één of meer afwijkende bedingen 7:291 lid 2 BW.
- Een overeenkomst sluiten op grond van 7:301 BW (2 jaar of korter).
Wettelijke huurtermijnen 290-bedrijfsruimte (indien er géén afwijkende
partijafspraken gemaakt zijn) > afdeling 6 bepaalt dwingend dat er áltijd (in totaal)
sprake moet zijn van een minimum van 10 huurjaren:
- 1e huurtermijn > 5 jaar 7:292 lid 1 BW, automatisch te verlengen met een…
- …2e huurtermijn > 5 jaar, tenzij opgezegd 7:292 lid 2 BW
- Daarna > automatische verlenging voor onbepaalde tijd, tenzij opgezegd 7:300 lid
1 BW.
Wettelijke huurtermijnen 290-bedrijfsruimte (indien er wél afwijkende
partijafspraken gemaakt zijn) > minimumtermijn is in totaal 10 jaar, waarbij de eerste
huurtermijn altijd ten minste 5 jaar moet zijn. Partijen hebben binnen dat kader
mogelijkheden om nadere afspraken te maken:
- Partijen kunnen kiezen voor een eerste huurtermijn die langer duurt dan 5 jaar,
maar korter duurt dan 10 jaar 7:292 lid 1 en 2 BW. Dan volgt automatisch een
tweede termijn die in totaal weer tot een totaal van 10 jaar leidt (6+4, 7+3 etc.).
- Partijen mogen ook kiezen voor een eerste huurtermijn van 10 jaar of langer.
,Beëindiging huurovereenkomst > huurovereenkomst eindigt nooit automatisch en
loopt altijd door voor onbepaalde tijd, tenzij er met succes wordt opgezegd door huurder
of verhuurder.
Einde van de huurovereenkomst:
- Opzegging > wettelijke of contractuele mogelijkheid om de huurovereenkomst op
te zeggen. In geval van opzegging zijn zowel huurder als verhuurder gebonden
aan de geldende huurtermijnen.
- Ontbinding > in geval van wanprestatie. In geval van ontbinding zijn partijen niet
gebonden aan de geldende huurtermijnen.
Opzegging:
- Uitgangspunt is dat op een ‘knip’ (overgangsperiode van een termijn naar de
volgende termijn) zowel huurder als verhuurder kunnen opzeggen (opzegtermijn
van 1 jaar).
- Opzeggen midden in een huurtermijn is niet mogelijk!
- Wanneer ten behoeve van een knip een optie is overeengekomen, is er sprake van
eenzijdig recht. Een optie bestaat nooit op grond van de wet, maar geldt
uitsluitend wanneer dat contractueel is overeengekomen.
- In geval van een optie kan de huurder eenzijdig besluiten om de
huurovereenkomst voort te zetten, dan wel op te zeggen. Een verhuurder kan in
dat geval de overeenkomst op een knip dus niet beëindigen, ook niet wanneer er
sprake is van een geldige opzeggingsgrond.
Opzegging huurovereenkomst > zonder opzegging loopt een huurovereenkomst in
beginsel altijd door, ongeacht de afgesproken huurtermijn 7:300 BW.
Vereisten opzegging 7:293 en 7:294 BW:
- Eén jaar opzegtermijn (huurder/verhuurder).
- Opzegging moet schriftelijk bij aangetekende brief of deurwaardersexploit
(huurder/
verhuurder).
- Gronden van opzegging moeten direct bij de opzegging vermeldt worden
(verhuurder).
Mogelijkheden tot opzegging voor de verhuurder (ontbinding wegens
wanprestatie staat hier los van) > verhuurder heeft altijd een opzeggingsgrond
nodig!
- Na afloop van de eerste huurperiode tot het einde van het 10e huurjaar > slechte
bedrijfsvoering (slecht huurderschap), dringend eigen gebruik 7:296 lid 1 BW.
- Na afloop van (de verlening van) de eerste huurperiode, vanaf het 10 e huurjaar,
behalve slechte bedrijfsvoering en dringend eigen gebruik ook > weigeren van
, nieuwe overeenkomst, verwezenlijking van bestemmingsplan + belangenafweging
7:296 lid 5 BW.
Slechte bedrijfsvoering:
- Indien de huurder het bedrijf niet naar behoren uitoefent.
- Het is niet vereist dat de verhuurder nadeel ondervindt van de slechte
bedrijfsvoering.
- Hangt af van alle omstandigheden van het geval.
Dringend eigen gebruik:
- Persoonlijk gebruik
- Duurzaam gebruik
- Verhuurder moet kunnen aantonen dat hij het object dringend zelf nodig heeft
(vaak aan de orde in het geval van renovatie).
Artikel 7:296 lid 2 BW > dringend eigen gebruik door een ‘opvolgende’ verhuurder.
- Schriftelijke kennisgeving aan de zittende huurder door ‘opvolgende’ verhuurder.
- Opzegging kan niet eerder dan 3 jaar ná de schriftelijke kennisgeving
(afkoelingsperiode), hierbij moeten de oorspronkelijk afgesproken huurtermijnen
gerespecteerd worden.
- Opzegtermijn van één jaar.
LET OP: de afkoelingsperiode geldt alleen tijdens de eerste 10 jaren van het contract.
Redelijk aanbod van een nieuwe huurovereenkomst:
- Iemand die opnieuw tegen redelijke voorwaarden kan huren, maar dit niet doet,
hoeft geen bescherming te krijgen.
- Aanbod van een nieuwe huurovereenkomst mag niet enkel om een
huurprijswijziging gaan.
Verwezenlijking van een bestemmingsplan:
- Als de verhuurder een krachtens geldend bestemmingsplan op het verhuurde
liggende bestemming wil verwezenlijken.
- De ontwikkelingen in de betreffende gemeente dienen tot de verwezenlijking
aanleiding te geven.
- Soms heeft de verhuurder een schadevergoedingsverplichting ten opzichte van de
huurder, bijv. wanneer hij willens en wetens een pand verhuurd wetende dat er
een andere bestemming op dat perceel ligt.
Huurovereenkomsten voor een duur van 2 jaar of korter 7:301 BW:
- Algemene mogelijkheid tot afwijking van de wettelijke huurtermijnen, met een
maximum van 2 jaar. Bijv. bij pop-up stores, gelegenheidswinkels (carnaval).
- Artikel 7:291-7:300 BW zijn buiten werking (dus géén huurtermijnbescherming
voor de huurder).
- De aanvang en het einde van de huur moeten vaststaan of bepaalbaar zijn.
