Gebouwenbeheer
Deel Syndicusschap
Hoofdstuk 1: Mede-eigendom
Vastgoedmakelaar is iemand die 1 of meer van volgende activiteiten uitoefent:
1) Bemiddelaar → Wie voor rekening van derden bijstand verleent met het oog op het
tot stand komen van een overeenkomst van verkoop, aankoop, verhuring of
overdracht van onroerende goederen.
2) Syndicus → Wie handelt in het kader van het beheer en behoud van de gemene
delen van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen.
3) Rentmeester → Wie voor rekening van derden activiteiten ontwikkelt inzake het
beheer van onroerende goederen of rechten, andere dan de activiteit van syndicus.
→ Wie als vastgoedmakelaar-syndicus aan de slag wil, moet ingeschreven zijn als
vastgoedmakelaar-syndici.
→ De VME moet in KBO de syndicus vermelden.
Drie soorten meervoudige- en mede-eigendom
1. Collectieve eigendom
Tijdelijke maatschap → Meerdere personen doen een inbreng in een afzonderlijk
patrimonium met een gemeenschappelijk doel.
Vb. Verschillende aannemers brengen materieel in een tijdelijke vennootschap om
autosnelwegen te verlengen.
Een tijdelijke maatschap heeft geen rechtspersoonlijkheid en eigen zetel en er is geen
onderscheid tussen het vermogen van de vennoten of van de vennootschap. Als de
Dylan De Temmerman 2B2
,vennootschap haar schulden niet kan betalen dan kan de SE de vennoten individueel
aanspreken.
2. Multi-eigendom
Verschillende eigenaars hebben gedurende een beperkte tijd genot van het goed.
Vb. Time-sharing wordt vaak toegepast voor 2e verblijven in zuiderse landen.
Verschillende eigenaard van een appartement in Spanje zullen elk maar een vooraf
bepaalde periode van 7-14 dagen zelf dit appartement kunnen bewonen.
3. Mede-eigendom → Het eigendomsrecht op 1 zaak hoort toe aan verschillende
personen, mede-eigenaars hebben elk een aandeel. Niemand heeft het exclusief recht
over een deel van de zaak.
1. Gewone of toevallige Mede-eigendom (art. 3.69-3.75 NBW)
- Eigendomsrecht op een zaak hoort toe aan verschillende personen die toevallig in
deze situatie verzeild zijn geraakt vb. Door erfenis
- Een tijdelijke situatie → Te allen tijde kan iemand vragen uit onverdeeldheid te
treden.
→ Men kan pacten sluiten voor max. 5 jaar om in
onverdeeldheid te blijven.
- Is grotendeels suppletief recht, indien de mede-eigenaars in een overeenkomst
andere afspraken maken, heeft die overeenkomst voorrang op de wet.
De gewone mede-eigendom eindigt door:
- Verdeling
- Vermenging (ofwel koopt 1 deelgenoot alles op van de ander, ofwel verkopen alle
deelgenoten hun aandeel aan dezelfde derde)
- Afstand van het recht van mede-eigendom door een mede-eigenaar indien er maar 2
mede-eigenaars zijn (vb. Verwerpen van een erfenis)
Suppletieve regels van gewone mede-eigendom
- Art. 3.69 NBW → Het aandeel van de mede-eigenaar is belangrijk, het bepaalt zijn
deel in de rechten en in de lasten van de eigendom.
- Art. 3.70 NBW → Iedere mede-eigenaar kan over zijn aandeel beschikken en het met
zakelijke rechten bezwaren.
Vb. Een hypotheek vestigen op het aandeel in het onverdeeld huis, niet op het volledig
huis.
- Art. 3.71 + 3.72 NBW → Iedere mede-eigenaar kan de gemeenschappelijke zaak
gebruiken en genieten maar hiervoor gelden 2 beperkingen:
Dylan De Temmerman 2B2
,1. De bestemming van de onverdeelde zaak moet men respecteren
→ 1 van de mede-eigenaars maf het huis bewonen als dit kan voor de anderen, maar
kan van het woonhuis geen winkel of werkplaats maken.
2. Hetzelfde recht van de mede-eigenaars eerbiedigen
→ 1 van de mede-eigenaars kan het huis niet afbreken, want dan kunnen de anderen
dit niet meer bewonen als zij dat zouden willen.
Daden van behoud en voorlopig beheer → Handelingen die ertoe strekken de zaak of
haar vruchten tegen plotse of voorbijgaande nadelen of gebeurtenissen te
beschermen of voordelen niet te laten voorbijgaan.
Vb. Beschadigd dak laten maken, betalen van belasting
- Art. 3.73 NBW → Bepaalde daden van beheer kunnen enkel mits goedkeuring van
alle ME’s
→ vb. Verhuring van een huis, verkoop van het huis
- Art. 3.74 NBW → Elke ME betaalt mee voor onderhoudskosten, beheerkosten en
belasting, dit gebeurt volgens het aandeel.
2. Vrijwillige Mede-eigendom (art. 3.76-3.77 NBW)
- Op basis van een overeenkomst: Vb. Ongehuwden kopen appartement en maken
afspraken in koopovereenkomst.
- In de overeenkomst worden afspraken gemaakt i.v.m. rechten en plichten van de
partijen en de verdeling van de kosten.
- Einde: Contract van bepaalde duur → Termijn respecteren
Contract van onbepaalde duur → Redelijke opzeggingstermijn (max. 5 jaar)
3. Gedwongen Mede-eigendom (art. 3.78-3.100 NBW)
- Door de natuur of bestemming van het goed kan er geen verdeling optreden.
Vb. Appartementsrecht → Traphal, gevel, dak kan mogelijk toebehoren aan 1 enkele
eigenaar.
- Is eeuwigdurend
NBW onderscheid:
→ Algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
Dylan De Temmerman 2B2
,- Van toepassing bij
vb.
Gemeenschappelijke
oprit bij twee huizen
- Indien geen
afspraken zijn
gemaakt, dan zijn art.
3.76 tem. 3.83 NBW
van toepassing
(suppletief recht).
A. Omvang van de aandelen (art. 3.80 NBW)
- Het onverdeeld aandeel wordt bepaald door de waarde van het privatieve deel waar
het bij hoort. Het kan zijn dat een bepaalde ME een hoger aandeel heeft omdat hij
meer gebruik maakt van het gemeenschappelijk gedeelte.
B. Verdeling van de lasten (art. 3. 81 NBW)
- Kosten van onderhoud en herstelling
- Verdeeld volgens waarde van elk privatief deel (= aandelen)
- Afwijken kan via overeenkomst (volgens nut voor privatief deel of volgens combinatie
nut en waarde privatief deel)
→ Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen
- Appartementenrecht
- art. 3.84 tem. 3.100 NBW van toepassing
- Volledig dwingend recht
Voorbeeld gemeenschappelijke oprit dat niks te maken heeft met het
appartementenrecht:
→ Twee huizen naast elkaar hebben een gemeenschappelijke oprit. Dit zijn dus 2
privatieve delen (2 huizen) en 1 gemeenschappelijk deel (oprit). Het gaat dus om
gedwongen mede-eigendom. → Dit gaat ook mee van eigenaar op eigenaar bij
verkoop (versterkte accessoriteit)
→ Kan gevraagd worden op het examen!
Wat met appartementen die niet meer onder het appartementenrecht vallen?
→ Vallen onder algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
Inleidende begrippen van het appartementenrecht
1. Basisakte + reglement van mede-eigendom (RME) = de statuten
→ Opgemaakt via notariële akte en overgeschreven op Kantoor Rechtszekerheid in
hypotheekregisters voor tegenstelbaarheid.
+ Verplicht onderhands reglement van interne orde (RIO).
Dylan De Temmerman 2B2
,2. Onderscheid privatieve (kavel) en gemeenschappelijke of gemene delen
- Privatief → Appartement zelf
- Gemeenschappelijk → Traphal, lift of dak
3. Beheer van gemeenschappelijke delen door VME
→ Neemt beslissingen in Algemene Vergadering
4. Verplichte aanstelling van een syndicus
→ Vertegenwoordigt de VME, voert beslissingen van de VME uit en is het permanent
orgaan van de VME.
5. Verplichte aanstelling van een rekencommissaris (of college)
→ Controleert financieel beheer door syndicus
→ Verplicht elk jaar aan te stellen
6. Raad van mede-eigendom
→ Controleert syndicus op alles wat geen financieel beheer is
→ Enkel verplicht voor gebouwen vanaf 20 kavels
Hoofdstuk 2: Toepassing van het appartementenrecht
Drie voorwaarden voor toepassing van het appartementenrecht (art. 3.84 1 e lid NBW):
1) Gebouw of groep van gebouwen
- Kan 1 appartementsblok zijn of een groep van gebouwen (vb. Center Parcs)
- Bestemming is niet relevant (residentie, kantoor, winkel...)
Is het gebouw in oprichting?
→ Onroerend goed waarop gebouw kan worden opgericht
- Graad van afwerking is niet bepalend, wel of er meer dan 1 eigenaar is.
Voorwaarde: De zakelijke rechten op de toekomstige constructies horen toe of zijn
bestemd aan verschillende eigenaars.
Wet Breyne → Bij verkoop op plan moeten de statuten opgemaakt worden voor er 1
appartement kan verkocht worden.
→ Appartement op plan bestaat nog niet, maar wel juridisch via omschrijving in
statuten
→ Bij compromis moet een kopie van de overgeschreven statuten toegevoegd worden
→ Vanaf 1e verkoop is appartementenrecht van toepassing
2) Gesplitst eigendomsrecht
- Splitsing kan horizontaal of verticaal zijn, het moet aan verschillende personen
toebehoren (niet verhuurd).
Dylan De Temmerman 2B2
, - Opdeling vruchtgebruik en naakte eigendom is niet voldoende (geen onverdeeldheid)
- Geen toepassing indien er 1 eigenaar is die alle appartementen verhuurt
3) Elke ME heeft een private kavel en een aandeel in de gemeenschappelijke delen
- Ook van toepassing wanneer gemeenschappelijke delen groter of belangrijker zijn
dan private delen (vb. Cohousing).
- <-> Unitaire visie in Nederland, Zwitserland of Oostenrijk: heel het gebouw is in
mede-eigendom en elke ME heeft een exclusief gebruiksrecht van een deel
(=appartement).
- In België gebruikt men een dualistische visie → De ME’s zijn allemaal titularis van een
exclusief eigendomsrecht op hun private kavel en hebben een onverdeeld aandeel in
de gemeenschappelijke delen.
Wat als je de wet weigert? (art. 3.84, 1e lid NBW)
- Zijn er aan de drie voorwaarden voldaan? → Automatisch appartementenrecht van
toepassing
- Wet voorziet uitzondering mits er aan drie cumulatieve voorwaarden wordt voldaan:
1) Gerechtvaardigd door de aard van de gemene delen
Vb. Verschillende huizen met enkel een gemeenschappelijke binnenplaats of
parkeerplaatsen.
→ Dit gaat niet over de private delen, indien de gemene delen weinig onderhoud
vragen, of beperkt zijn waardoor het beheer eenvoudig kan georganiseerd worden,
kan men het appartementenrecht verlaten.
2) Alle ME’s zijn akkoord
→ Beslissing bij eenparigheid (alle ME’s aanwezig en stemmen allemaal ja)
→ In notariële akte laten vaststellen en in hypotheekregisters laten overschrijven
3) Een vereenvoudigde basisakte opstellen
Gevolg:
→ Geen VME, geen AV, geen syndicus…
→ Algemene bepalingen gedwongen ME zijn weer van toepassing
Dylan De Temmerman 2B2
Deel Syndicusschap
Hoofdstuk 1: Mede-eigendom
Vastgoedmakelaar is iemand die 1 of meer van volgende activiteiten uitoefent:
1) Bemiddelaar → Wie voor rekening van derden bijstand verleent met het oog op het
tot stand komen van een overeenkomst van verkoop, aankoop, verhuring of
overdracht van onroerende goederen.
2) Syndicus → Wie handelt in het kader van het beheer en behoud van de gemene
delen van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen.
3) Rentmeester → Wie voor rekening van derden activiteiten ontwikkelt inzake het
beheer van onroerende goederen of rechten, andere dan de activiteit van syndicus.
→ Wie als vastgoedmakelaar-syndicus aan de slag wil, moet ingeschreven zijn als
vastgoedmakelaar-syndici.
→ De VME moet in KBO de syndicus vermelden.
Drie soorten meervoudige- en mede-eigendom
1. Collectieve eigendom
Tijdelijke maatschap → Meerdere personen doen een inbreng in een afzonderlijk
patrimonium met een gemeenschappelijk doel.
Vb. Verschillende aannemers brengen materieel in een tijdelijke vennootschap om
autosnelwegen te verlengen.
Een tijdelijke maatschap heeft geen rechtspersoonlijkheid en eigen zetel en er is geen
onderscheid tussen het vermogen van de vennoten of van de vennootschap. Als de
Dylan De Temmerman 2B2
,vennootschap haar schulden niet kan betalen dan kan de SE de vennoten individueel
aanspreken.
2. Multi-eigendom
Verschillende eigenaars hebben gedurende een beperkte tijd genot van het goed.
Vb. Time-sharing wordt vaak toegepast voor 2e verblijven in zuiderse landen.
Verschillende eigenaard van een appartement in Spanje zullen elk maar een vooraf
bepaalde periode van 7-14 dagen zelf dit appartement kunnen bewonen.
3. Mede-eigendom → Het eigendomsrecht op 1 zaak hoort toe aan verschillende
personen, mede-eigenaars hebben elk een aandeel. Niemand heeft het exclusief recht
over een deel van de zaak.
1. Gewone of toevallige Mede-eigendom (art. 3.69-3.75 NBW)
- Eigendomsrecht op een zaak hoort toe aan verschillende personen die toevallig in
deze situatie verzeild zijn geraakt vb. Door erfenis
- Een tijdelijke situatie → Te allen tijde kan iemand vragen uit onverdeeldheid te
treden.
→ Men kan pacten sluiten voor max. 5 jaar om in
onverdeeldheid te blijven.
- Is grotendeels suppletief recht, indien de mede-eigenaars in een overeenkomst
andere afspraken maken, heeft die overeenkomst voorrang op de wet.
De gewone mede-eigendom eindigt door:
- Verdeling
- Vermenging (ofwel koopt 1 deelgenoot alles op van de ander, ofwel verkopen alle
deelgenoten hun aandeel aan dezelfde derde)
- Afstand van het recht van mede-eigendom door een mede-eigenaar indien er maar 2
mede-eigenaars zijn (vb. Verwerpen van een erfenis)
Suppletieve regels van gewone mede-eigendom
- Art. 3.69 NBW → Het aandeel van de mede-eigenaar is belangrijk, het bepaalt zijn
deel in de rechten en in de lasten van de eigendom.
- Art. 3.70 NBW → Iedere mede-eigenaar kan over zijn aandeel beschikken en het met
zakelijke rechten bezwaren.
Vb. Een hypotheek vestigen op het aandeel in het onverdeeld huis, niet op het volledig
huis.
- Art. 3.71 + 3.72 NBW → Iedere mede-eigenaar kan de gemeenschappelijke zaak
gebruiken en genieten maar hiervoor gelden 2 beperkingen:
Dylan De Temmerman 2B2
,1. De bestemming van de onverdeelde zaak moet men respecteren
→ 1 van de mede-eigenaars maf het huis bewonen als dit kan voor de anderen, maar
kan van het woonhuis geen winkel of werkplaats maken.
2. Hetzelfde recht van de mede-eigenaars eerbiedigen
→ 1 van de mede-eigenaars kan het huis niet afbreken, want dan kunnen de anderen
dit niet meer bewonen als zij dat zouden willen.
Daden van behoud en voorlopig beheer → Handelingen die ertoe strekken de zaak of
haar vruchten tegen plotse of voorbijgaande nadelen of gebeurtenissen te
beschermen of voordelen niet te laten voorbijgaan.
Vb. Beschadigd dak laten maken, betalen van belasting
- Art. 3.73 NBW → Bepaalde daden van beheer kunnen enkel mits goedkeuring van
alle ME’s
→ vb. Verhuring van een huis, verkoop van het huis
- Art. 3.74 NBW → Elke ME betaalt mee voor onderhoudskosten, beheerkosten en
belasting, dit gebeurt volgens het aandeel.
2. Vrijwillige Mede-eigendom (art. 3.76-3.77 NBW)
- Op basis van een overeenkomst: Vb. Ongehuwden kopen appartement en maken
afspraken in koopovereenkomst.
- In de overeenkomst worden afspraken gemaakt i.v.m. rechten en plichten van de
partijen en de verdeling van de kosten.
- Einde: Contract van bepaalde duur → Termijn respecteren
Contract van onbepaalde duur → Redelijke opzeggingstermijn (max. 5 jaar)
3. Gedwongen Mede-eigendom (art. 3.78-3.100 NBW)
- Door de natuur of bestemming van het goed kan er geen verdeling optreden.
Vb. Appartementsrecht → Traphal, gevel, dak kan mogelijk toebehoren aan 1 enkele
eigenaar.
- Is eeuwigdurend
NBW onderscheid:
→ Algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
Dylan De Temmerman 2B2
,- Van toepassing bij
vb.
Gemeenschappelijke
oprit bij twee huizen
- Indien geen
afspraken zijn
gemaakt, dan zijn art.
3.76 tem. 3.83 NBW
van toepassing
(suppletief recht).
A. Omvang van de aandelen (art. 3.80 NBW)
- Het onverdeeld aandeel wordt bepaald door de waarde van het privatieve deel waar
het bij hoort. Het kan zijn dat een bepaalde ME een hoger aandeel heeft omdat hij
meer gebruik maakt van het gemeenschappelijk gedeelte.
B. Verdeling van de lasten (art. 3. 81 NBW)
- Kosten van onderhoud en herstelling
- Verdeeld volgens waarde van elk privatief deel (= aandelen)
- Afwijken kan via overeenkomst (volgens nut voor privatief deel of volgens combinatie
nut en waarde privatief deel)
→ Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen
- Appartementenrecht
- art. 3.84 tem. 3.100 NBW van toepassing
- Volledig dwingend recht
Voorbeeld gemeenschappelijke oprit dat niks te maken heeft met het
appartementenrecht:
→ Twee huizen naast elkaar hebben een gemeenschappelijke oprit. Dit zijn dus 2
privatieve delen (2 huizen) en 1 gemeenschappelijk deel (oprit). Het gaat dus om
gedwongen mede-eigendom. → Dit gaat ook mee van eigenaar op eigenaar bij
verkoop (versterkte accessoriteit)
→ Kan gevraagd worden op het examen!
Wat met appartementen die niet meer onder het appartementenrecht vallen?
→ Vallen onder algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
Inleidende begrippen van het appartementenrecht
1. Basisakte + reglement van mede-eigendom (RME) = de statuten
→ Opgemaakt via notariële akte en overgeschreven op Kantoor Rechtszekerheid in
hypotheekregisters voor tegenstelbaarheid.
+ Verplicht onderhands reglement van interne orde (RIO).
Dylan De Temmerman 2B2
,2. Onderscheid privatieve (kavel) en gemeenschappelijke of gemene delen
- Privatief → Appartement zelf
- Gemeenschappelijk → Traphal, lift of dak
3. Beheer van gemeenschappelijke delen door VME
→ Neemt beslissingen in Algemene Vergadering
4. Verplichte aanstelling van een syndicus
→ Vertegenwoordigt de VME, voert beslissingen van de VME uit en is het permanent
orgaan van de VME.
5. Verplichte aanstelling van een rekencommissaris (of college)
→ Controleert financieel beheer door syndicus
→ Verplicht elk jaar aan te stellen
6. Raad van mede-eigendom
→ Controleert syndicus op alles wat geen financieel beheer is
→ Enkel verplicht voor gebouwen vanaf 20 kavels
Hoofdstuk 2: Toepassing van het appartementenrecht
Drie voorwaarden voor toepassing van het appartementenrecht (art. 3.84 1 e lid NBW):
1) Gebouw of groep van gebouwen
- Kan 1 appartementsblok zijn of een groep van gebouwen (vb. Center Parcs)
- Bestemming is niet relevant (residentie, kantoor, winkel...)
Is het gebouw in oprichting?
→ Onroerend goed waarop gebouw kan worden opgericht
- Graad van afwerking is niet bepalend, wel of er meer dan 1 eigenaar is.
Voorwaarde: De zakelijke rechten op de toekomstige constructies horen toe of zijn
bestemd aan verschillende eigenaars.
Wet Breyne → Bij verkoop op plan moeten de statuten opgemaakt worden voor er 1
appartement kan verkocht worden.
→ Appartement op plan bestaat nog niet, maar wel juridisch via omschrijving in
statuten
→ Bij compromis moet een kopie van de overgeschreven statuten toegevoegd worden
→ Vanaf 1e verkoop is appartementenrecht van toepassing
2) Gesplitst eigendomsrecht
- Splitsing kan horizontaal of verticaal zijn, het moet aan verschillende personen
toebehoren (niet verhuurd).
Dylan De Temmerman 2B2
, - Opdeling vruchtgebruik en naakte eigendom is niet voldoende (geen onverdeeldheid)
- Geen toepassing indien er 1 eigenaar is die alle appartementen verhuurt
3) Elke ME heeft een private kavel en een aandeel in de gemeenschappelijke delen
- Ook van toepassing wanneer gemeenschappelijke delen groter of belangrijker zijn
dan private delen (vb. Cohousing).
- <-> Unitaire visie in Nederland, Zwitserland of Oostenrijk: heel het gebouw is in
mede-eigendom en elke ME heeft een exclusief gebruiksrecht van een deel
(=appartement).
- In België gebruikt men een dualistische visie → De ME’s zijn allemaal titularis van een
exclusief eigendomsrecht op hun private kavel en hebben een onverdeeld aandeel in
de gemeenschappelijke delen.
Wat als je de wet weigert? (art. 3.84, 1e lid NBW)
- Zijn er aan de drie voorwaarden voldaan? → Automatisch appartementenrecht van
toepassing
- Wet voorziet uitzondering mits er aan drie cumulatieve voorwaarden wordt voldaan:
1) Gerechtvaardigd door de aard van de gemene delen
Vb. Verschillende huizen met enkel een gemeenschappelijke binnenplaats of
parkeerplaatsen.
→ Dit gaat niet over de private delen, indien de gemene delen weinig onderhoud
vragen, of beperkt zijn waardoor het beheer eenvoudig kan georganiseerd worden,
kan men het appartementenrecht verlaten.
2) Alle ME’s zijn akkoord
→ Beslissing bij eenparigheid (alle ME’s aanwezig en stemmen allemaal ja)
→ In notariële akte laten vaststellen en in hypotheekregisters laten overschrijven
3) Een vereenvoudigde basisakte opstellen
Gevolg:
→ Geen VME, geen AV, geen syndicus…
→ Algemene bepalingen gedwongen ME zijn weer van toepassing
Dylan De Temmerman 2B2
