Samenvatting IGOBIV71 Juridische, fiscaal en financieel recht

Leersamenvatting Minor IGOBIV71
Juridische, financieel-technische en fiscale structuur

Voor het tentamen is het belangrijk om kennis te hebben over de volgende punten:
- Juridische aspecten structurering vastgoedbelegging
- Fiscale aspecten bij beleggen in vastgoed
- Financiering van vastgoed
- Verband tussen juridische, fiscale en financieringsstructuur
- Riskmanagement

Juridische structuren (week 1 en 2)

Structurering van een vastgoedbelegging
Het is noodzakelijk om een vastgoedbelegging juridisch te structuren, vanwege:
 Regulering door wetgeving
 Structuren die voor de markt herkenbaar zijn
 Fiscale status (heeft een relatie met de juridische structuur)
Belang van juridische structuur
 Rechten en plichten
 Rechtspersoonlijkheid
 Aansprakelijkheid
 Corporate governance= Het goed efficiënt en verantwoord leiden van een
onderneming alsmede het afleggen van verantwoording richting
belanghebbenden
 Toezicht (AFM= toezicht houden op de financiële markten en zorgen dat
de markten op een duidelijke en eerlijke manier werken)
 Informatievoorziening
 Fiscaliteit

Een vastgoedbelegging kan zowel in direct als indirect onroerend goed zijn.
(Onroerend goed= grond en alles wat daarmee verbonden is en niet makkelijk te verplaatsen
is, enkele kenmerken hiervan: vermogensobject, grote investering, lange levensduur en niet
verplaatsbaar)

 Direct: de belegger is hierbij rechtstreeks eigenaar van het onroerend goed. De
vermogenstitel heeft rechtstreeks recht op de opbrengsten, het meerderheidsbelang
en de zeggenschap over het vastgoed
Kenmerken direct onroerend goed:
 Vermogensopbrengst en productiemiddel
 Niet verplaatsbaar
 Kwetsbaar voor omgeving
 Grote investering
 Lange levensduur
 Minder liquide

Voordelen:

,  Stabiele inkomensstroom
 Aantrekkelijk rendement/risico verhouding
 Fiscale voordelen
 Beleggen voor diversificatie van beleggingsportefeuille
Nadelen:
 Grote investering per eenheid
 Kennis en organisatie nodig
 Niet liquide
 Markten zijn niet transparant (waarderingsproblematiek)
 Indirect: belang nemen in een vastgoedobject of vastgoedportefeuille middels
aandelen, obligaties of bewijzen van participatie met daarbij geen invloed op de
exploitatie van het vastgoed (de belegger is dus niet rechtstreeks eigenaar van het
onroerend goed)
Beleggen in indirect onroerend goed kan zowel beursgenoteerd (publiek) als
niet-beursgenoteerd (privaat) (zie schema hieronder)




(Reit= real invest investmenttrust = belastingvrije structuur) = een bedrijf dat
inkomstengenerend onroerend goed bezit en dat in de meeste gevallen ook exploiteert.
Reit’s bezitten veelal commercieel onroerend goed, waaronder kantoren, woningen,
winkelcentra (reit=vastgoedfondsen)

Dakfondsen zijn beleggingsfondsen die zelf weer in andere beleggingsfondsen belegt
(funds of funds) (enorme spreiding=laag risico)

Beleggingsfonds= een instelling die geld van derden belegt in aandelen/fondsen/obligaties.
Er zijn twee soorten beleggingsfondsen, namelijk gesloten en open:

- Gesloten (Closed-end fonds): een beleggingsfonds waarbij het aantal aandelen
gedurende looptijd van het fonds vast staat. Hierdoor wordt de koers van het
aandeel (liquiditeit) bepaald door de vraag en aanbod van de markt. Gesloten
fondsen kennen geen overdracht van participaties, want de participaties liggen vast
en zijn dus niet op de beurs verhandelbaar. De beurskoers van gesloten fondsen
kunnen dan ook afwijken van de intrinsieke waarde

- Open (Open-end fonds): een beleggingsfonds die elk moment aandelen kan uitgeven
en terugbetalen, er is dus altijd een tegenpartij wat ervoor zorgt dat de beurskoers

, ongeveer gelijk is aan de intrinsieke waarde. Open fondsen kennen wel overdracht
van participaties en zijn wel verhandelbaar op de beurs

Fiscale transparantie onder beleggingsfondsen
Een fiscaal transparant beleggingsfonds wordt voor de winstbelastingen genegeerd. Een
fiscaal transparant fonds doet zelf dus geen aangifte vennootschapsbelasting – en is dus ook
geen winstbelasting verschuldigd. In plaats daarvan worden de resultaten van een fiscaal
transparant fonds pro rata toegerekend aan de beleggers. Zij geven hun aandeel in het
resultaat van het fonds aan in hun eigen aangifte inkomstenbelasting of
vennootschapsbelasting. De winstbelastingbehandeling van beleggers in een fiscaal
transparant vastgoedbeleggingsfonds komt zo overeen met de winstbelastingbehandeling
van beleggers die rechtstreeks in vastgoed beleggen. Fiscale transparante
vastgoedbeleggingsfondsen worden veelal vormgegeven als CV of Fonds voor gemene
rekening

Indirect beursgenoteerd vastgoed
Kenmerken beursgenoteerd indirect vastgoed
 NV
 Vastgoedfonds of dakfonds, wel/geen REIT
 Beleggen in aandelen
 Beleggingsstrategie (breed en specialistisch)
 Risico-rendement profiel (risico van vastgoed en verschillen in kwaliteit
van portefeuille en aandelenbeheer (agio= aandelen met een hogere
waarde dan de nominale waarde en disagio = aandelen met een lagere
waarde dan de nominale waarde)
 Flexibiliteit en liquiditeit (gesloten en open beleggingsfondsen)
 Fiscale positie
 Zeggenschap en beleggingsbeleid (deelnemen is conformeren aan
beleid
 Kennis van financiële markten
 Wettelijk toezicht door AFM en DNB

Voordelen beursgenoteerd indirect vastgoed
 Geen lokale expertise nodig
 Investering met kleine bedragen
 Liquiditeit (beursgenoteerd aandeel)
 Geen overdrachtsbelasting (fiscaal voordelig)
 Minder emotionele waarde
 Mogelijke voordelen hefboomwerking
 Benchmarking vastgoed (EPRA=Beursgenoteerd, INREV= niet
beursgenoteerd) Epra= een beursindex die wereldwijd wordt gebruikt
om prestaties van beursgenoteerde vastgoedbedrijven en REIT’s te
vergelijken. INREV= platform voor het delen van kennis over niet-
beursgenoteerde vastgoedsector

Nadelen beursgenoteerd indirect vastgoed
 Weinig invloed op investeringsbeleid

,  Marktgevoel kan wegvallen
 Risico door financiering vreemd vermogen
 Volatiel (veel bewegelijkheid) rendement mogelijk

Beursgenoteerd indirect vastgoed voorbeelden:
 Wereldhave
 WDP
 Deutsche Wohnen
 NSI

Niet-beursgenoteerd indirect vastgoed
Niet- beursgenoteerde indirect vastgoed kunnen juridisch worden gestructureerd middels
de volgende structuren:
 CV’s
Kenmerken CV:
 Vorm van een VOF, geen rechtspersoon
 Beherend vennoot hebben dagelijkse leiding en zijn aansprakelijk
met privévermogen en stille vennoot alleen financieel betrokken
en zijn aansprakelijk tot aan de investering
 Juridische eigendom onderbrengen bij bewaarder (meestal een
stichting)
 Inschrijven KvK
 Fiscaal: IB of VpB
Oprichting CV:
 Stap 1 Vergunning nodig van AFM
 Stap 2 AFM-toets op informatieverstrekking, juiste gegevens,
betrouwbaarheid en deskundigheid van beheerder en bewaarder,
voldoet de administratieve organisatie (AO) van de beheerder aan
de wet
Belang van een goede AO= risico’s binnen een organisatie
beperken en fraude voorkomen
 Stap 3 Na oprichting CV; rapport met bevindingen naar de
accountant voor AFM
 Stap 4 na akkoord AFM; einde toezicht
De AFM is als bewaker alleen aan het begin van de oprichting van
de CV betrokken, dit heeft als gevolg dat een belegger meer risico
loopt als de organisatie wordt aangepast en er dan niet meer
gecontroleerd wordt
Voordelen CV’s
 Gemakkelijk op te richten
 Geen verplicht startkapitaal
 Bepaalde belastingvoordelen (beherend vennoot wordt gezien als
ondernemer en kan dus profiteren van bepaalde
belastingvermindering en draagt inkomensbelasting af dus heeft
recht op AOW)
Nadelen CV’s
 Liquiditeit en verhandelbaarheid