Transformatie van bedrijfspand naar
appartementen in Rijswijk
Hogeschool NCOI: HBO Vastgoed & Makelaardij
I. Moerman
Studentnummer 4774449
Docent: Dhr. E. de Ruiter
Datum: 5 december 2021
Module: Makelaardijleer en Taxaties
,Voorwoord
Voor u ligt de moduleopdracht ‘Transformatie van bedrijfspand naar appartementen in Rijswijk’. Deze
moduleopdracht is geschreven als eindopdracht voor de module Makelaardijleer en Taxaties. Deze
module is onderdeel van de opleiding Vastgoed en Makelaardij.
In april 2021 ben ik gestart met een opleiding Vastgoed en Makelaardij aan de hogeschool NCOI. Ik
wil graag mijn kennis verbreden op het gebied van vastgoed zodat ik in een toekomstige functie zou
kunnen toepassen. Op dit moment ben ik werkzaam bij een grote woningcorporatie in Den Haag.
Omdat deze opdracht niet binnen de business van een woningcorporatie valt heb ik een fictief
makelaarskantoor opgericht.
De module heb ik gevolgd onder begeleiding van de heer E. de Ruiter. Ik wil graag de heer De Ruiter
bedanken voor de fijne begeleiding en duidelijke uitleg tijdens de lessen. Dit heeft mij handvatten
gegeven om deze opdracht te kunnen maken. Tot slot wil ik de medestudenten bedanken voor input
tijdens de lessen.
Ingrid Moerman,
Zevenhuizen, 5 december 2021
1
, Samenvatting
In dit document leest u een investeringsvoorstel voor een transformatie van bedrijfspand naar
appartementen. Het betreft een object gevestigd in Rijswijk aan de Laan van Zuid Hoorn 63. Rijswijkse
Makelaardij heeft onderzoek gedaan naar mogelijkheden voor dit object en is tot de conclusie
gekomen dat dit een interessante investering is.
Rijswijkse Makelaardij is een betrouwbare partner in de vastgoedsector. In dit document is er
beschreven hoe er ethisch wordt gehandeld. De betrokkenheid, deskundigheid, betrouwbaarheid en
onafhankelijkheid zijn beschreven. De dienstverlening van het kantoor is uitgebreid met deskundig
personeel op het gebied van investeringen en beheren van vastgoed.
De visie op de huidige woningmarkt is uitgeschreven. Er is geconstateerd dat er een grote vraag is
naar starterswoningen en een groot woning te kort is. Het verduurzamen van woningen wordt steeds
belangrijker. In de investeringen wordt dit ook meegenomen. Met de huidige stijging in de gasprijzen is
een energie neutrale woning voor de huurders belangrijk.
In Nederland staat er een grote oppervlakte aan bedrijfsruimten leeg waardoor een transformatie een
perfecte uitkomst is. Er is geconstateerd dat een transformatie in Nederland vaker voorkomt. In 2020
zijn 12.480 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad door middel van een transformatie.
Het object is uitermate geschikt voor transformatie naar 5 startersappartementen. De huidige
actualiteit wordt toegepast, zo wordt het object voorzien van zonnepanelen op het dak en worden er
inductiekookplaten geplaatst in ieder appartement. Er wordt getransformeerd naar 5 starterswoningen
met een gemiddelde woonoppervlakte van 47 vierkante meter.
De totale investering is voor een deel berekend op basis van aannames. Deze aannames zijn
realistisch. De investering is uitgedrukt in de BAR en NAR berekening. Het bruto aanvangsrendement
is 5,44% en het netto aanvangsrendement is 2,70%. Ook is de residuele waarde van het kantoorpand
berekend. Na transformatie is de verwachting dat de appartementen tegen een marktconforme
waarde worden verkocht. De minimale opbrengst per appartement bedraagt 160.411 euro. Er zijn
onlangs vergelijkbare appartementen aangeboden voor een hogere prijs, hierdoor gaan wij er vanuit
dat er een hogere opbrengst mogelijk is, echter is dit niet meegenomen in de berekening. Een concept
van de koopovereenkomst is opgenomen in de bijlage.
2
appartementen in Rijswijk
Hogeschool NCOI: HBO Vastgoed & Makelaardij
I. Moerman
Studentnummer 4774449
Docent: Dhr. E. de Ruiter
Datum: 5 december 2021
Module: Makelaardijleer en Taxaties
,Voorwoord
Voor u ligt de moduleopdracht ‘Transformatie van bedrijfspand naar appartementen in Rijswijk’. Deze
moduleopdracht is geschreven als eindopdracht voor de module Makelaardijleer en Taxaties. Deze
module is onderdeel van de opleiding Vastgoed en Makelaardij.
In april 2021 ben ik gestart met een opleiding Vastgoed en Makelaardij aan de hogeschool NCOI. Ik
wil graag mijn kennis verbreden op het gebied van vastgoed zodat ik in een toekomstige functie zou
kunnen toepassen. Op dit moment ben ik werkzaam bij een grote woningcorporatie in Den Haag.
Omdat deze opdracht niet binnen de business van een woningcorporatie valt heb ik een fictief
makelaarskantoor opgericht.
De module heb ik gevolgd onder begeleiding van de heer E. de Ruiter. Ik wil graag de heer De Ruiter
bedanken voor de fijne begeleiding en duidelijke uitleg tijdens de lessen. Dit heeft mij handvatten
gegeven om deze opdracht te kunnen maken. Tot slot wil ik de medestudenten bedanken voor input
tijdens de lessen.
Ingrid Moerman,
Zevenhuizen, 5 december 2021
1
, Samenvatting
In dit document leest u een investeringsvoorstel voor een transformatie van bedrijfspand naar
appartementen. Het betreft een object gevestigd in Rijswijk aan de Laan van Zuid Hoorn 63. Rijswijkse
Makelaardij heeft onderzoek gedaan naar mogelijkheden voor dit object en is tot de conclusie
gekomen dat dit een interessante investering is.
Rijswijkse Makelaardij is een betrouwbare partner in de vastgoedsector. In dit document is er
beschreven hoe er ethisch wordt gehandeld. De betrokkenheid, deskundigheid, betrouwbaarheid en
onafhankelijkheid zijn beschreven. De dienstverlening van het kantoor is uitgebreid met deskundig
personeel op het gebied van investeringen en beheren van vastgoed.
De visie op de huidige woningmarkt is uitgeschreven. Er is geconstateerd dat er een grote vraag is
naar starterswoningen en een groot woning te kort is. Het verduurzamen van woningen wordt steeds
belangrijker. In de investeringen wordt dit ook meegenomen. Met de huidige stijging in de gasprijzen is
een energie neutrale woning voor de huurders belangrijk.
In Nederland staat er een grote oppervlakte aan bedrijfsruimten leeg waardoor een transformatie een
perfecte uitkomst is. Er is geconstateerd dat een transformatie in Nederland vaker voorkomt. In 2020
zijn 12.480 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad door middel van een transformatie.
Het object is uitermate geschikt voor transformatie naar 5 startersappartementen. De huidige
actualiteit wordt toegepast, zo wordt het object voorzien van zonnepanelen op het dak en worden er
inductiekookplaten geplaatst in ieder appartement. Er wordt getransformeerd naar 5 starterswoningen
met een gemiddelde woonoppervlakte van 47 vierkante meter.
De totale investering is voor een deel berekend op basis van aannames. Deze aannames zijn
realistisch. De investering is uitgedrukt in de BAR en NAR berekening. Het bruto aanvangsrendement
is 5,44% en het netto aanvangsrendement is 2,70%. Ook is de residuele waarde van het kantoorpand
berekend. Na transformatie is de verwachting dat de appartementen tegen een marktconforme
waarde worden verkocht. De minimale opbrengst per appartement bedraagt 160.411 euro. Er zijn
onlangs vergelijkbare appartementen aangeboden voor een hogere prijs, hierdoor gaan wij er vanuit
dat er een hogere opbrengst mogelijk is, echter is dit niet meegenomen in de berekening. Een concept
van de koopovereenkomst is opgenomen in de bijlage.
2
