Vastgoedrecht
Module 1: Koop-verkoop van een onroerend goed
1. Essentiële bestanddelen en kenmerken van de koopovereenkomst
Regelgeving: Burgerlijk Wetboek - Titel VI. Koop (artikelen 1582 ev. BW)
Artikel 1582 BW: Wettelijke omschrijving van ‘koop’
Koop is een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de
andere om daarvoor een prijs te betalen.
Hij kan bij authentieke of bij onderhandse akte worden aangegaan.
Artikel 1583 BW:
Hjj is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten
aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de
zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is.
Art. 1582 BW: Essentiële bestanddelen van een koop:
o Leveren van de zaak - Eigendomsoverdracht (door verkoper)
o Betaling van koopprijs (door de koper)
Art. 1583 BW:
sprake van een geldige koop-verkoop van zodra overeenstemming inzake zaak en prijs
o OOK indien zaak nog niet wordt geleverd
o OOK indien nog geen document/contract wordt opgemaakt (kan dus mondeling)
Kenmerken van de koopovereenkomst:
o Ten bezwarende titel (vs. ten kosteloze titel)
o Wederkerig (vs. eenzijdig)
o Consensueel (= door loutere wilsovereenstemming, ‘solo consensu’ vs. plechtig of
zakelijk contract)
Praktijk: opmaak onderhandse overeenkomst (compromis) omwille van BEWIJSREDENEN
Koop-verkoop van onroerende goederen (ORG): opmaak notariële akte verplicht met oog op
tegenstelbaarheid aan derden (zie verder)(betreft GEEN geldigheidsvoorwaarde)
Art. 1583 BW: Eigendomsoverdracht van zodra koop tot stand komt
• staat los van levering (en betaling)
• samen met overdracht van eigendom gaat ook het risico over (!)
• welke risico’s draag je als eigenaar van onroerend goed
o Schade, het hele verzekeringsverhaal
o risico gaat over vanaf moment van verkoop
o In compromis wordt vaak gezet dat risico pas overgaat bij
eigendomsoverdracht
1
,Van aanvullend recht (partijen kunnen dus anders overeenkomen)
• Bv. Overeenkomen in de onderhandse overeenkomst dat eigendom over de zaak pas
overgaat op het moment van het verlijden van de notariële akte ( = clausule van
eigendomsvoorbehoud)
Verkopen van andermans goed is nietig en kan aanleiding geven tot schadevergoeding
(1599 BW). De werkelijke eigenaar kan revindiceren.
Koop-verkoop onder opschortende voorwaarde (art. 1584 BW)
• Geldige koop komt tot stand maar de uitvoering ervan (afdwingbaarheid van de
verbintenissen) gebeurt pas van zodra een toekomstige, onzekere gebeurtenis
plaatsvindt (art. 1181 BW)
o Bv. koop van een onroerend goed gebeurt vaak onder opschortende
voorwaarde van het verkrijgen van een hypothecaire lening bij de bank
• 3 verschillende banken moeten hebben geweigerd voor opschortende
voorwaarde
• Deze voorwaarde is niet verplicht
• Bescherming koper!
• Zuiver potestatieve voorwaarde is verboden (nietig)
o 1 van de partijen die alles in hand heeft om de ovk niet te laten doorgaan
• Duidelijke formulering is belangrijk (termijn, kennisgeving, …)
• Opschortende voorwaarde niet vervuld? Koop gaat niet door
Koop-verkoop onder ontbindende voorwaarde
Ook mogelijk: uitdrukkelijk ontbindende voorwaarde (art. 1383 en 1384 BW)
o Bv. koop komt tot stand maar wordt van rechtswege ontbonden bij bijvoorbeeld
niet-betaling
o Zie ook verder (‘einde koop’)
DE PRIJS
Art. 1591 BW: de prijs moet bepaald (of bepaalbaar) zijn
2
, o Prijs moet vastgesteld kunnen worden ahv objectieve criteria, bv. verwijzing naar
marktprijzen op moment van levering
o In geld (anders: ruil ipv koop)
o Hebben specifieke registratierechten
o Dus niet: Verkoop ‘tegen een nader te bepalen prijs’
2. Praktisch verloop
Onderhandse verkoop wordt opgemaakt door vastgoedmakelaar of notaris
Verkoper stelt vastgoedmakelaar of notaris aan voor opmaak onderhandse akte
- notariële akte wordt opgemaakt door notaris van koper
o kan dezelfde zijn of niet (meestal 2 verschillende)
Na ondertekening van onderhandse overeenkomst begint termijn van 4 maanden
- in die termijn verwacht bureau van rechtszekerheid betaling van de rechten
onderhandse koop-verkoop
- door de notaris
- bevat al bijna alle verplcihte bepalingen die ook in notariële akte moeten staan
onderhandse akte bestaat niet enkel onderhandse overeenkomst
2.1. precontractuele fase
Verkoop via vastgoedmakelaar
- Tussenpersoon tussen verkoper en koper
- Lastgevings- of aannemingscontract afgesloten met de verkoper
- Kan notaris niet vervangen
- Mogelijke diensten:
o Prijsbepaling
o Adverteren
o Onderhandelen
o Ontwerp voorbereiden (ter voorbereiding van de notariële akte)
- https://www.biv.be/
o Erkenning door BIV nodig BIV-nummer
o Stage
o Statuut zelfstandige
- Ereloon voor makelaar: gangbare bedrag is vaan 3%
o Voor heel dure panden vaak minder
3
, o Soms ook clausules die bepalen ‘vanaf het pand verkocht wordt boven de 2
miljoen, krijgt makelaar bv 5 %’
Praktijk: koper doet bod en wacht af of verkoper aanvaardt
• Een gepreciseerd aanbod is bindend maar kan steeds ingetrokken worden (tenzij
aankoopbelofte werd gedaan, gekoppeld aan specifieke termijn – zie volgende slide)
• Geen vormvereisten, aanbod kan zowel mondeling als schriftelijk
• Tegenpartij kan reageren met tegenbod of met weigering of met aanvaarding
• Door aanvaarding van het aanbod komt koop tot stand!
Na het bod
Praktisch :
- Opmaak onderhandse verkoopovereenkomst (compromis)
- Ondertekening : start looptijd van 4 maanden waarbinnen de verkooprechten dienen
te worden betaald
Of
- Opmaak wederzijdse of wederkerige koop- en verkoopbelofte (WOP)
Aankoopoptie of verkoopbelofte (door de verkoper)
= een eenzijdige belofte vanwege de verkoper die zich engageert om enkel aan een
welbepaalde koper te verkopen aan de daartoe bepaalde prijs en dit gedurende de tussen
partijen afgesproken (optie)termijn (de verkoper verleent een aankoopoptie aan de
kandidaat-koper)
• De koper ziet zich verzekerd van de kans om het onroerend goed te bekomen voor de
afgesproken prijs, maar heeft daartoe nog een bedenktijd
• De verkoper kan voor het blokkeren van het goed een vergoeding
(‘immobilisatiepremie’ of ‘optievergoeding’) vragen (= betalende optie).
• Indien de koper binnen de afgesproken termijn beslist om het goed te kopen
(=‘lichten van de optie’), komt op dat moment de koop tot stand!
• Indien de koper beslist om het goed niet aan te kopen, komt geen koop tot stand
(verkoper behoudt doorgaans de vergoeding)
• Formulering moet duidelijk en ondubbelzinnig zijn, ook wat modaliteiten betreft (hoe
optie lichten, gedurende welke termijn is optie geldig, ed.)
Verkoopoptie of aankoopbelofte (door de koper)
= Een eenzijdige belofte vanwege de koper om gedurende een afgesproken termijn een
aanbod te handhaven mbt een bepaald goed, tegen welbepaalde prijs
• Aanvaarding van het bod door de verkoper, brengt koopovereenkomst tot stand
In de praktijk: Wederzijdse of wederkerige koop- en verkoopbelofte
o Formule die in de praktijk regelmatig wordt gebruikt voor vastgoedtransacties
o Er wordt geen compromis afgesloten
o Doel: totstandkoming koop uitstellen (bv. om verkooprecht uit te stellen)
o Combinatie van
1) een verkoopbelofte (door de verkoper)
o Gedurende een bepaalde termijn (bv. 6 maanden)
4
Module 1: Koop-verkoop van een onroerend goed
1. Essentiële bestanddelen en kenmerken van de koopovereenkomst
Regelgeving: Burgerlijk Wetboek - Titel VI. Koop (artikelen 1582 ev. BW)
Artikel 1582 BW: Wettelijke omschrijving van ‘koop’
Koop is een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de
andere om daarvoor een prijs te betalen.
Hij kan bij authentieke of bij onderhandse akte worden aangegaan.
Artikel 1583 BW:
Hjj is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten
aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de
zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is.
Art. 1582 BW: Essentiële bestanddelen van een koop:
o Leveren van de zaak - Eigendomsoverdracht (door verkoper)
o Betaling van koopprijs (door de koper)
Art. 1583 BW:
sprake van een geldige koop-verkoop van zodra overeenstemming inzake zaak en prijs
o OOK indien zaak nog niet wordt geleverd
o OOK indien nog geen document/contract wordt opgemaakt (kan dus mondeling)
Kenmerken van de koopovereenkomst:
o Ten bezwarende titel (vs. ten kosteloze titel)
o Wederkerig (vs. eenzijdig)
o Consensueel (= door loutere wilsovereenstemming, ‘solo consensu’ vs. plechtig of
zakelijk contract)
Praktijk: opmaak onderhandse overeenkomst (compromis) omwille van BEWIJSREDENEN
Koop-verkoop van onroerende goederen (ORG): opmaak notariële akte verplicht met oog op
tegenstelbaarheid aan derden (zie verder)(betreft GEEN geldigheidsvoorwaarde)
Art. 1583 BW: Eigendomsoverdracht van zodra koop tot stand komt
• staat los van levering (en betaling)
• samen met overdracht van eigendom gaat ook het risico over (!)
• welke risico’s draag je als eigenaar van onroerend goed
o Schade, het hele verzekeringsverhaal
o risico gaat over vanaf moment van verkoop
o In compromis wordt vaak gezet dat risico pas overgaat bij
eigendomsoverdracht
1
,Van aanvullend recht (partijen kunnen dus anders overeenkomen)
• Bv. Overeenkomen in de onderhandse overeenkomst dat eigendom over de zaak pas
overgaat op het moment van het verlijden van de notariële akte ( = clausule van
eigendomsvoorbehoud)
Verkopen van andermans goed is nietig en kan aanleiding geven tot schadevergoeding
(1599 BW). De werkelijke eigenaar kan revindiceren.
Koop-verkoop onder opschortende voorwaarde (art. 1584 BW)
• Geldige koop komt tot stand maar de uitvoering ervan (afdwingbaarheid van de
verbintenissen) gebeurt pas van zodra een toekomstige, onzekere gebeurtenis
plaatsvindt (art. 1181 BW)
o Bv. koop van een onroerend goed gebeurt vaak onder opschortende
voorwaarde van het verkrijgen van een hypothecaire lening bij de bank
• 3 verschillende banken moeten hebben geweigerd voor opschortende
voorwaarde
• Deze voorwaarde is niet verplicht
• Bescherming koper!
• Zuiver potestatieve voorwaarde is verboden (nietig)
o 1 van de partijen die alles in hand heeft om de ovk niet te laten doorgaan
• Duidelijke formulering is belangrijk (termijn, kennisgeving, …)
• Opschortende voorwaarde niet vervuld? Koop gaat niet door
Koop-verkoop onder ontbindende voorwaarde
Ook mogelijk: uitdrukkelijk ontbindende voorwaarde (art. 1383 en 1384 BW)
o Bv. koop komt tot stand maar wordt van rechtswege ontbonden bij bijvoorbeeld
niet-betaling
o Zie ook verder (‘einde koop’)
DE PRIJS
Art. 1591 BW: de prijs moet bepaald (of bepaalbaar) zijn
2
, o Prijs moet vastgesteld kunnen worden ahv objectieve criteria, bv. verwijzing naar
marktprijzen op moment van levering
o In geld (anders: ruil ipv koop)
o Hebben specifieke registratierechten
o Dus niet: Verkoop ‘tegen een nader te bepalen prijs’
2. Praktisch verloop
Onderhandse verkoop wordt opgemaakt door vastgoedmakelaar of notaris
Verkoper stelt vastgoedmakelaar of notaris aan voor opmaak onderhandse akte
- notariële akte wordt opgemaakt door notaris van koper
o kan dezelfde zijn of niet (meestal 2 verschillende)
Na ondertekening van onderhandse overeenkomst begint termijn van 4 maanden
- in die termijn verwacht bureau van rechtszekerheid betaling van de rechten
onderhandse koop-verkoop
- door de notaris
- bevat al bijna alle verplcihte bepalingen die ook in notariële akte moeten staan
onderhandse akte bestaat niet enkel onderhandse overeenkomst
2.1. precontractuele fase
Verkoop via vastgoedmakelaar
- Tussenpersoon tussen verkoper en koper
- Lastgevings- of aannemingscontract afgesloten met de verkoper
- Kan notaris niet vervangen
- Mogelijke diensten:
o Prijsbepaling
o Adverteren
o Onderhandelen
o Ontwerp voorbereiden (ter voorbereiding van de notariële akte)
- https://www.biv.be/
o Erkenning door BIV nodig BIV-nummer
o Stage
o Statuut zelfstandige
- Ereloon voor makelaar: gangbare bedrag is vaan 3%
o Voor heel dure panden vaak minder
3
, o Soms ook clausules die bepalen ‘vanaf het pand verkocht wordt boven de 2
miljoen, krijgt makelaar bv 5 %’
Praktijk: koper doet bod en wacht af of verkoper aanvaardt
• Een gepreciseerd aanbod is bindend maar kan steeds ingetrokken worden (tenzij
aankoopbelofte werd gedaan, gekoppeld aan specifieke termijn – zie volgende slide)
• Geen vormvereisten, aanbod kan zowel mondeling als schriftelijk
• Tegenpartij kan reageren met tegenbod of met weigering of met aanvaarding
• Door aanvaarding van het aanbod komt koop tot stand!
Na het bod
Praktisch :
- Opmaak onderhandse verkoopovereenkomst (compromis)
- Ondertekening : start looptijd van 4 maanden waarbinnen de verkooprechten dienen
te worden betaald
Of
- Opmaak wederzijdse of wederkerige koop- en verkoopbelofte (WOP)
Aankoopoptie of verkoopbelofte (door de verkoper)
= een eenzijdige belofte vanwege de verkoper die zich engageert om enkel aan een
welbepaalde koper te verkopen aan de daartoe bepaalde prijs en dit gedurende de tussen
partijen afgesproken (optie)termijn (de verkoper verleent een aankoopoptie aan de
kandidaat-koper)
• De koper ziet zich verzekerd van de kans om het onroerend goed te bekomen voor de
afgesproken prijs, maar heeft daartoe nog een bedenktijd
• De verkoper kan voor het blokkeren van het goed een vergoeding
(‘immobilisatiepremie’ of ‘optievergoeding’) vragen (= betalende optie).
• Indien de koper binnen de afgesproken termijn beslist om het goed te kopen
(=‘lichten van de optie’), komt op dat moment de koop tot stand!
• Indien de koper beslist om het goed niet aan te kopen, komt geen koop tot stand
(verkoper behoudt doorgaans de vergoeding)
• Formulering moet duidelijk en ondubbelzinnig zijn, ook wat modaliteiten betreft (hoe
optie lichten, gedurende welke termijn is optie geldig, ed.)
Verkoopoptie of aankoopbelofte (door de koper)
= Een eenzijdige belofte vanwege de koper om gedurende een afgesproken termijn een
aanbod te handhaven mbt een bepaald goed, tegen welbepaalde prijs
• Aanvaarding van het bod door de verkoper, brengt koopovereenkomst tot stand
In de praktijk: Wederzijdse of wederkerige koop- en verkoopbelofte
o Formule die in de praktijk regelmatig wordt gebruikt voor vastgoedtransacties
o Er wordt geen compromis afgesloten
o Doel: totstandkoming koop uitstellen (bv. om verkooprecht uit te stellen)
o Combinatie van
1) een verkoopbelofte (door de verkoper)
o Gedurende een bepaalde termijn (bv. 6 maanden)
4
