Projectontwikkeling
Hoofdstuk 1: Ruimtelijke Ordening
1. Overzicht van de wetgeving
1.1 Verleden
1.1.1 De periode tussen 1830 to 1962
Het enige dat er in deze tijdsperiode werd gerealiseerd is de Besluitwet van 1946, dit
werd de aanzet tot de stedenbouwwet van 1962. In 1945 wordt de woningnood geschat
op ongeveer 250.000 nieuwe woningen door WOII, pas in 1948 komt er een
woonbeleid.
Na de Tweede Wereldoorlog zijn er drie grote wetten voor het huisvestingsbeleid:
A. Wet de Taeye (1948)
- Eigendomsverwerving en privaat initiatief via premies en toekenning van hypothecaire
leningen.
- Dwingende of voorwaardelijke regels inzake oppervlakte, comfort, uitrusting en
indeling van de woning.
- De boosdoener op vlak van gespreide verstedelijking en lintbebouwing.
B. Wet Brunfaut (1949)
- Meer gericht op lagere inkomens en stimuleerde de bouw van sociale huurwoningen.
- Oprichting van Nationaal Fonds voor de Huisvesting.
- Verantwoordelijk voor het uitvoeren van wegeninfrastructuur van sociale
woonwijken, ook wel gezien als de wet ter bevordering van de collectieve sociale
(huur)woningen.
C. Wet op de Krotopruiming (1953)
- Sanering van krotwoningen waarbij sociale huisvestingsmaatschappijen dienden in te
staan voor de heropbouw van de vrijgekomen ruimte waarbij een deel van de
woningen was voorbestemd voor de bewoners van de gesloopte woningen.
→ Examenvraag
1.1.2 De periode van 1962 tot 1999
In 1962 kwam er eindelijk de ‘organieke wet op de stedenbouw en ruimtelijke
ordening’. Dit was het eerste wettelijke kader voor de organisatie van de ruimtelijke
ordening in België.
Het gaf de basis tot enkele grondbeginselen:
- De RO moet onder toezicht van het rijk gebeuren
- De gemeenten maken hun plannen van aanleg op; het rijk de streek- en
gewestplannen. De provinciale overheid heeft een adviserende taak.
- Alle bestemmingen ingeschreven in een plan van aanleg kunnen door onteigening
voor algemeen nut tot stand komen.
1/102 Dylan De Temmerman
,- De gemeenten maken bouwverordeningen op.
- Vergoeding voor eigendomsbeperking is enkel verschuldigd wanneer verboden wordt
te bouwen tgv een goedgekeurd plan van aanleg of onteigening.
In 1996 kwamen er twee nieuwe decreten:
-> Het planningsdecreet = Het decreet dat de aanzet gaf tot de structuurplanning en
de goedkeuring van het RSV.
-> Het coördinatiedecreet = De meest recente versie van de stedenbouwwet van 1962
en al haar wijzigingen.
1.1.3 De periode van 1999 tot 2009+
In 1999 werd een nieuw decreet omtrent de organisatie van de ruimtelijke ordening
goedgekeurd. Het bevat de volgende grondbeginselen en is nog steeds bepalend voor
de hedendaagse werking van de RO in Vlaanderen.
A. Algemene bepalingen
Opmaken van jaarverslagen en jaarprogramma’s op 3 niveaus: gemeente, provincie en
gewest
B. Planning
Opmaken Ruimtelijke structuurplannen op drie niveaus, bestaande uit 3 delen:
-> Bindend gedeelte (Belangrijkste gedeelte)
-> Richtinggevend gedeelte
-> Informatief gedeelte
C. Vergunningen
Plannenregister: Een inventaris van alle plannen die aanwezig zijn binnen een
gemeentebestuur bestaande uit:
-> Een lijst met gegevens van al deze plannen
-> De plancontouren op kaart
-> De eigenlijke plannen
Het plannenregister is bedoeld om geconsulteerd te worden bij de beoordeling van
een stedenbouwkundige vergunningsaanvraag en elke vraag naar de
gebruiksmogelijkheden van een perceel of gebouw.
Sinds 1999 is het verplicht om een digitale databank te hebben van alle plannen en
vergunningen.
Vergunningenregister: Een inventaris van alle verleende vergunningen en diverse
(stedenbouwkundige vergunningen, verkavelingsvergunningen, bouwmisdrijven,
stedenbouwkundige attesten…) binnen het gemeentebestuur sinds 1962, eventueel
ook weergegeven op kaart.
→ Examenvraag
D. Overgangsbepalingen
De gemeenten die sinds 1 mei 2005 voldeden aan de volgende vijf voorwaarden, zijn
toegetreden tot het nieuw decreet en kunnen bijgevolg autonoom handelen bij het
verlenen van vergunningen (ontvoogding).
2/102 Dylan De Temmerman
,-> Ze hebben een goedgekeurd gemeentelijk structuurplan
-> Ze hebben een stedenbouwkundige ambtenaar
-> Ze hebben een vastgesteld plannenregister en vergunningenregister
-> Ze hebben een register van onbebouwde percelen
Gemeenten die voldoen zullen niet langer BPA’s opmaken maar RUP’s, zolang er
echter geen vervangend RUP opgemaakt is, blijven de bestaande BPA’s van kracht.
Geen enkele gemeente kan een BPA meer aanvragen, enkel nog RUP.
Derden kunnen vanaf nu ook beroep aantekenen tegen een verkregen
stedenbouwkundige vergunning.
1.1 Heden
1.2.1 Periode van 2009 tot heden
Sinds 2009 wordt het kader van de ruimtelijke ordening in Vlaanderen gevormd door de
Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Deze Codex is het gevolg van een groot aantal
ingrijpende wijzigingen in de bestaande regelgeving. In het bijzonder met betrekking tot
het ruimtelijke plannings- vergunningen- en handhavingsbeleid en de daaropvolgende
coördinatie van de geldende regels.
A. Planologie
- Vereenvoudigingsmaatregelen zoals de mogelijkheid voor aangrenzende gemeenten
om één gezamenlijk structuurplan op te stellen.
- Voor ruimtelijke projecten van gewestelijk en strategisch belang werd in de
mogelijkheid voorzien om af te wijken van een aantal procedureregels en in plaats
daarvan een gezamenlijke procedure te voeren om een RUP en RSP op te maken.
- Door het nieuwe decreet is de regeling inzake planbaten operationeel geworden.
B. Vergunningen
- Vergunningsplichtige handelingen, meldingsplichtige handelingen en vrijgestelde
handelingen.
- Het volledigheidsonderzoek van de aanvraag wordt uitgebreid met een
ontvankelijkheidsonderzoek, dit houdt in dat ook zal worden onderzocht of een volledig
dossier wel een onderzoek te gronde toelaat en worden de beslissingstermijnen
berekend vanaf de dag na deze waarop het resultaat van het onderzoek aan de
aanvrager wordt verstuurd.
- De vergunning wordt uitvoerbaar als de aanvrager niet binnen de 35 dagen op de
hoogte wordt gebracht van een administratief beroep.
As-built attest = Attest waarin wordt verklaard dat handelingen met betrekking tot een
constructie of gebouwencomplex niet of slechts marginaal afwijken van de plannen die
het voorwerp uitmaken van de stedenbouwkundige vergunning of de melding.
C. Handhaving
Dit is sinds 2009 actief voor wijzigingen i.v.m. herstelvorderingen, boetes en minnelijke
schikkingen.
3/102 Dylan De Temmerman
, 1.2.2 De Codextrein en het Instrumentendecreet
A. Codextrein
- Impact op de projectontwikkeling en makkelijker kunnen afwijken bij BPA die ouder
zijn dan 15 jaar.
- Indien een vergunninghouder de vergunde werken niet tijdig (binnen 2 jaar) heeft
kunnen starten, is een verlenging mogelijk.
- Verkavelingsvoorschriften ouder dan 15 jaar zullen geen weigeringsgrond meer
inhouden.
B. Instrumentendecreet
- Verhandelbare ontwikkelingsrechten
- Van 80% naar 100% planschade
- Van max. 30% naar max. 50% planbaten
1.2 Samengevat
→ Handig schema voor betere visualisatie op examen (eigenlijk moet je dit als eerste
instuderen)
4/102 Dylan De Temmerman
, 2. Wetten en plannen binnen het huidig ruimtelijk beleid
2.1 Stedenbouwwet van 1962 en de bodembestemmingsplannen
Bodembestemmingsplannen = Bestemming van het grondgebied vastleggen op basis
van strikt gescheiden functies in strikt gescheiden gebieden. Dit zijn o.a.
Gewestplannen, APA en BPA.
A. Karakteristieken van het Bestemmingsplan
- Bindend en verordenend → Verplichtingen aan de overheid en de burger onder de
vorm van voorschriften
- Onsamenhangende aanpak → Plannen zonder na te denken aan de impact op de
omgevende ruimte.
- Statisch karakter → Ze laten geen flexibiliteit toe, ze liggen vast na het nemen van
beslissingen.
2.1.1 Het Gewestplan
Gewestplannen zijn plannen die onze ruimte opdelen in strikt gescheiden functionele
zones. Zo zijn er de woonzones, recreatiezones, parkzones, industriezones… Deze
plannen zijn echter al 50 jaar oud en daardoor niet echt meer up-to date.
Doordat er een overaanbod aan woonzones werd gecreëerd, deden de gewestplannen
uiteindelijk het omgekeerde van wat hun doel was. Het is nog overal van kracht, tenzij
het vervangen werd door een RUP.
Verplichte inhoud → Aanduiding bestaande toestand, maatregelen nodig om te
voldoen aan economische en sociale behoeften van het gewest en verbetering
verkeerswegen.
Facultatieve inhoud → Algemene voorschriften van esthetische aard, geheel of
gedeeltelijk de zaken die in een gemeentelijk plan van aanleg zijn opgenomen.
2.1.2 De plannen van aanleg
2 soorten:
- APA = Algemeen plan van aanleg (omschrijft een hele gemeente)
- BPA = Bijzonder plan van aanleg (omschrijft een wijk, perceel…)
Een BPA kan heel gedetailleerd zijn en bestaat uit zowel het bestemmingsplan zelf als
de uitgeschreven voorschriften betreffende de plaatsing, grootte en welstand van de
gebouwen en afsluitingen, alsook de binnenplaatsen en tuinen.
2.2 Decreet van 1999 en de ruimtelijke structuurplannen
A. Karakteristieken van structuurplannen en uitvoeringsplannen
2.2.1 Ruimtelijk structuurplan
Het zijn plannen die antwoord geven op cruciale vragen zoals hoeveel woningen er over
vijf jaar moeten zijn en op welke locaties gaan we die bouwen en hoeveel groen gaan
we aanleggen… Ze geven geen concrete vergunningen af.
Het geeft een langetermijnvisie op de ruimtelijke ontwikkeling van het gebied in
kwestie. Ieder RSP bevat een bindend, richtinggevend en informatief gedeelte.
5/102 Dylan De Temmerman
Hoofdstuk 1: Ruimtelijke Ordening
1. Overzicht van de wetgeving
1.1 Verleden
1.1.1 De periode tussen 1830 to 1962
Het enige dat er in deze tijdsperiode werd gerealiseerd is de Besluitwet van 1946, dit
werd de aanzet tot de stedenbouwwet van 1962. In 1945 wordt de woningnood geschat
op ongeveer 250.000 nieuwe woningen door WOII, pas in 1948 komt er een
woonbeleid.
Na de Tweede Wereldoorlog zijn er drie grote wetten voor het huisvestingsbeleid:
A. Wet de Taeye (1948)
- Eigendomsverwerving en privaat initiatief via premies en toekenning van hypothecaire
leningen.
- Dwingende of voorwaardelijke regels inzake oppervlakte, comfort, uitrusting en
indeling van de woning.
- De boosdoener op vlak van gespreide verstedelijking en lintbebouwing.
B. Wet Brunfaut (1949)
- Meer gericht op lagere inkomens en stimuleerde de bouw van sociale huurwoningen.
- Oprichting van Nationaal Fonds voor de Huisvesting.
- Verantwoordelijk voor het uitvoeren van wegeninfrastructuur van sociale
woonwijken, ook wel gezien als de wet ter bevordering van de collectieve sociale
(huur)woningen.
C. Wet op de Krotopruiming (1953)
- Sanering van krotwoningen waarbij sociale huisvestingsmaatschappijen dienden in te
staan voor de heropbouw van de vrijgekomen ruimte waarbij een deel van de
woningen was voorbestemd voor de bewoners van de gesloopte woningen.
→ Examenvraag
1.1.2 De periode van 1962 tot 1999
In 1962 kwam er eindelijk de ‘organieke wet op de stedenbouw en ruimtelijke
ordening’. Dit was het eerste wettelijke kader voor de organisatie van de ruimtelijke
ordening in België.
Het gaf de basis tot enkele grondbeginselen:
- De RO moet onder toezicht van het rijk gebeuren
- De gemeenten maken hun plannen van aanleg op; het rijk de streek- en
gewestplannen. De provinciale overheid heeft een adviserende taak.
- Alle bestemmingen ingeschreven in een plan van aanleg kunnen door onteigening
voor algemeen nut tot stand komen.
1/102 Dylan De Temmerman
,- De gemeenten maken bouwverordeningen op.
- Vergoeding voor eigendomsbeperking is enkel verschuldigd wanneer verboden wordt
te bouwen tgv een goedgekeurd plan van aanleg of onteigening.
In 1996 kwamen er twee nieuwe decreten:
-> Het planningsdecreet = Het decreet dat de aanzet gaf tot de structuurplanning en
de goedkeuring van het RSV.
-> Het coördinatiedecreet = De meest recente versie van de stedenbouwwet van 1962
en al haar wijzigingen.
1.1.3 De periode van 1999 tot 2009+
In 1999 werd een nieuw decreet omtrent de organisatie van de ruimtelijke ordening
goedgekeurd. Het bevat de volgende grondbeginselen en is nog steeds bepalend voor
de hedendaagse werking van de RO in Vlaanderen.
A. Algemene bepalingen
Opmaken van jaarverslagen en jaarprogramma’s op 3 niveaus: gemeente, provincie en
gewest
B. Planning
Opmaken Ruimtelijke structuurplannen op drie niveaus, bestaande uit 3 delen:
-> Bindend gedeelte (Belangrijkste gedeelte)
-> Richtinggevend gedeelte
-> Informatief gedeelte
C. Vergunningen
Plannenregister: Een inventaris van alle plannen die aanwezig zijn binnen een
gemeentebestuur bestaande uit:
-> Een lijst met gegevens van al deze plannen
-> De plancontouren op kaart
-> De eigenlijke plannen
Het plannenregister is bedoeld om geconsulteerd te worden bij de beoordeling van
een stedenbouwkundige vergunningsaanvraag en elke vraag naar de
gebruiksmogelijkheden van een perceel of gebouw.
Sinds 1999 is het verplicht om een digitale databank te hebben van alle plannen en
vergunningen.
Vergunningenregister: Een inventaris van alle verleende vergunningen en diverse
(stedenbouwkundige vergunningen, verkavelingsvergunningen, bouwmisdrijven,
stedenbouwkundige attesten…) binnen het gemeentebestuur sinds 1962, eventueel
ook weergegeven op kaart.
→ Examenvraag
D. Overgangsbepalingen
De gemeenten die sinds 1 mei 2005 voldeden aan de volgende vijf voorwaarden, zijn
toegetreden tot het nieuw decreet en kunnen bijgevolg autonoom handelen bij het
verlenen van vergunningen (ontvoogding).
2/102 Dylan De Temmerman
,-> Ze hebben een goedgekeurd gemeentelijk structuurplan
-> Ze hebben een stedenbouwkundige ambtenaar
-> Ze hebben een vastgesteld plannenregister en vergunningenregister
-> Ze hebben een register van onbebouwde percelen
Gemeenten die voldoen zullen niet langer BPA’s opmaken maar RUP’s, zolang er
echter geen vervangend RUP opgemaakt is, blijven de bestaande BPA’s van kracht.
Geen enkele gemeente kan een BPA meer aanvragen, enkel nog RUP.
Derden kunnen vanaf nu ook beroep aantekenen tegen een verkregen
stedenbouwkundige vergunning.
1.1 Heden
1.2.1 Periode van 2009 tot heden
Sinds 2009 wordt het kader van de ruimtelijke ordening in Vlaanderen gevormd door de
Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Deze Codex is het gevolg van een groot aantal
ingrijpende wijzigingen in de bestaande regelgeving. In het bijzonder met betrekking tot
het ruimtelijke plannings- vergunningen- en handhavingsbeleid en de daaropvolgende
coördinatie van de geldende regels.
A. Planologie
- Vereenvoudigingsmaatregelen zoals de mogelijkheid voor aangrenzende gemeenten
om één gezamenlijk structuurplan op te stellen.
- Voor ruimtelijke projecten van gewestelijk en strategisch belang werd in de
mogelijkheid voorzien om af te wijken van een aantal procedureregels en in plaats
daarvan een gezamenlijke procedure te voeren om een RUP en RSP op te maken.
- Door het nieuwe decreet is de regeling inzake planbaten operationeel geworden.
B. Vergunningen
- Vergunningsplichtige handelingen, meldingsplichtige handelingen en vrijgestelde
handelingen.
- Het volledigheidsonderzoek van de aanvraag wordt uitgebreid met een
ontvankelijkheidsonderzoek, dit houdt in dat ook zal worden onderzocht of een volledig
dossier wel een onderzoek te gronde toelaat en worden de beslissingstermijnen
berekend vanaf de dag na deze waarop het resultaat van het onderzoek aan de
aanvrager wordt verstuurd.
- De vergunning wordt uitvoerbaar als de aanvrager niet binnen de 35 dagen op de
hoogte wordt gebracht van een administratief beroep.
As-built attest = Attest waarin wordt verklaard dat handelingen met betrekking tot een
constructie of gebouwencomplex niet of slechts marginaal afwijken van de plannen die
het voorwerp uitmaken van de stedenbouwkundige vergunning of de melding.
C. Handhaving
Dit is sinds 2009 actief voor wijzigingen i.v.m. herstelvorderingen, boetes en minnelijke
schikkingen.
3/102 Dylan De Temmerman
, 1.2.2 De Codextrein en het Instrumentendecreet
A. Codextrein
- Impact op de projectontwikkeling en makkelijker kunnen afwijken bij BPA die ouder
zijn dan 15 jaar.
- Indien een vergunninghouder de vergunde werken niet tijdig (binnen 2 jaar) heeft
kunnen starten, is een verlenging mogelijk.
- Verkavelingsvoorschriften ouder dan 15 jaar zullen geen weigeringsgrond meer
inhouden.
B. Instrumentendecreet
- Verhandelbare ontwikkelingsrechten
- Van 80% naar 100% planschade
- Van max. 30% naar max. 50% planbaten
1.2 Samengevat
→ Handig schema voor betere visualisatie op examen (eigenlijk moet je dit als eerste
instuderen)
4/102 Dylan De Temmerman
, 2. Wetten en plannen binnen het huidig ruimtelijk beleid
2.1 Stedenbouwwet van 1962 en de bodembestemmingsplannen
Bodembestemmingsplannen = Bestemming van het grondgebied vastleggen op basis
van strikt gescheiden functies in strikt gescheiden gebieden. Dit zijn o.a.
Gewestplannen, APA en BPA.
A. Karakteristieken van het Bestemmingsplan
- Bindend en verordenend → Verplichtingen aan de overheid en de burger onder de
vorm van voorschriften
- Onsamenhangende aanpak → Plannen zonder na te denken aan de impact op de
omgevende ruimte.
- Statisch karakter → Ze laten geen flexibiliteit toe, ze liggen vast na het nemen van
beslissingen.
2.1.1 Het Gewestplan
Gewestplannen zijn plannen die onze ruimte opdelen in strikt gescheiden functionele
zones. Zo zijn er de woonzones, recreatiezones, parkzones, industriezones… Deze
plannen zijn echter al 50 jaar oud en daardoor niet echt meer up-to date.
Doordat er een overaanbod aan woonzones werd gecreëerd, deden de gewestplannen
uiteindelijk het omgekeerde van wat hun doel was. Het is nog overal van kracht, tenzij
het vervangen werd door een RUP.
Verplichte inhoud → Aanduiding bestaande toestand, maatregelen nodig om te
voldoen aan economische en sociale behoeften van het gewest en verbetering
verkeerswegen.
Facultatieve inhoud → Algemene voorschriften van esthetische aard, geheel of
gedeeltelijk de zaken die in een gemeentelijk plan van aanleg zijn opgenomen.
2.1.2 De plannen van aanleg
2 soorten:
- APA = Algemeen plan van aanleg (omschrijft een hele gemeente)
- BPA = Bijzonder plan van aanleg (omschrijft een wijk, perceel…)
Een BPA kan heel gedetailleerd zijn en bestaat uit zowel het bestemmingsplan zelf als
de uitgeschreven voorschriften betreffende de plaatsing, grootte en welstand van de
gebouwen en afsluitingen, alsook de binnenplaatsen en tuinen.
2.2 Decreet van 1999 en de ruimtelijke structuurplannen
A. Karakteristieken van structuurplannen en uitvoeringsplannen
2.2.1 Ruimtelijk structuurplan
Het zijn plannen die antwoord geven op cruciale vragen zoals hoeveel woningen er over
vijf jaar moeten zijn en op welke locaties gaan we die bouwen en hoeveel groen gaan
we aanleggen… Ze geven geen concrete vergunningen af.
Het geeft een langetermijnvisie op de ruimtelijke ontwikkeling van het gebied in
kwestie. Ieder RSP bevat een bindend, richtinggevend en informatief gedeelte.
5/102 Dylan De Temmerman
