Gebiedsontwikkeling
Inhoud
Colleges
College A1: Functioneren van grond- en vastgoedmarkten
College A2: Functioneren van grond- en vastgoedmarkten
College B1+B2: Economische analyses grondmarkten
College C1: Ontwikkelingsmodellen, grondbeleidsinstrumenten en grondbeleid
College C2: Geschiedenis grondbeleid in NL
College C3+C4: Geschiedenis grondbeleid in NL
College C4: Case transformatie bedrijventerrein naar wonen
College D1: Investeren en beleggen in vastgoed
Gastcollege E1: Middelgrote winkelcentra
Gastcollege E2: Provincie Gelderland Woonbeleid
Gastcollege E3: Praktijk van gebiedsontwikkeling
Gastcollege E4: Stikstof
Literatuur
De werking van de grondmarkt (Van der Krabben, 2021)
Veranderingen grondmarkt en gevolgen (Segeren, 2007)
Ontwikkeling van bedrijventerreinen (Needham, 2014)
Grondexploitatiewet (VROM)
Grenzen gemeentelijk grondbeleid (Buitelaar, 2018)
Verhalen van gebiedsoverstijgende kosten (Gielen 2018)
Capture value increase in urban development (Gielen, 2010)
Historie grondbeleid in NL (Greef, 1997)
,College A1: Functioneren grond- en vastgoedmarkten
- 1 miljoen nieuwe huizen bouwen tot 2030/2040, maar waar?
- Gebiedsontwikkeling van woningen duurder in binnenstedelijk gebied en minder opbrengst
- China urbaniseert sneller dan VS
● te hoog urbanisatietempo leidt tot cage homes in Hongkong
- Gebiedsontwikkeling en klimaat strategieën
● preventief: dijken, wateropslag, geen bebouwing
● aanpassing gebouwen: op een terp of drijvend
● niets doen: initiatief gelegd bij private bewoners
- Gebiedsontwikkeling en energietransitie
● Aardgasvrije wijken
● Duurzame wijk de Groene Tuinen in Driebergen
Vraagstukken
- wie is de eigenaar?
- wat is de waarde van grond en vastgoed?
- gebiedsontwikkeling: beschikking over de grond
- waardecreatie: aan wie komt de waarde toe?
- value capturing en kostenverhaal voor publieke voorzieningen
- regie: wie neemt het initiatief?
- grondbeleid
- publiek-private samenwerking
- investeringsstrategieën
Deze cursus
- Grondprijstheorie; land economics
- Grond- en vastgoedmarkt
,- Grondbeleid en regelgeving
- Grond- en vastgoedexploitaties
- Grondmanagement: de praktijk
● waardetoename naar wie?
● kostenverhaal publieke werken
○ bouwrijp maken
○ infrastructuur en openbare ruimte
○ sociale woningbouw
● ontwikkelingsmodel: beschikking over de grond
○ actief
○ publiek-privaat
○ passief
Typen interventies
- Actief grondbeleid
- Regels voor kostenverhaal en value capturing
- Belastingheffing op waardestijging grond
Inhoud en opbouw
- Grondmanagement cruciaal voor realisatie ruimtelijke beleidsdoelen
- kenmerken grondmanagement/grondbeleid
● met name lokale overheid; rol gemeentelijke grondbedrijven
● uitvoeringsgericht; implementatie van ruimtelijk beleid
● besturingsinstrument; voorzieningen die niet door markt worden gerealiseerd
- grondbeleid geen doel op zich, maar middel voor realiseren ruimtelijke beleidsdoelen
- grondmarkt onderwerp van politiek debat
● verdeling ontwikkelingswinst
● onteigening
● rol gemeente
● recht op zelfrealisatie
- grondexploitatie
● inzicht in kosten en opbrengsten en hun factoren
● kostensoorten en kostendragers
College A2: Functioneren grond- en vastgoedmarkten
Werking van de grondmarkt en gevolgen voor de woningmarkt
1) functioneren van de woningmarkt
, 2) discussie over grondmarkt en grondbeleid
3) werking van de grondmarkt en rol van de overheid: markt- en overheidsfalen
4) woningbouw en marktmacht grondeigenaren
5) interventies: wat zou je er aan kunnen doen
1) Functioneren van de woningmarkt
- ontwikkeling huizenprijzen 2000-2020: 175.000 naar 325.000
● verkoopprijs (2018-2020) stijgt mee: 285.0000 naar 380.000
- particuliere beleggers goed voor 15-40% van woningtransacties
- woonquote 2018: 30% eigenaar, 43% huur, 37% sociale huur
● tevredenheid daalt in alle categorieën licht
- prognose bevolkingsgroei NL 2019-2050: 17,3 miljoen naar 19,3 miljoen
- huishouddensgrootte 1998-2020: 2,3 naar 2,1
- aantal huishoudens 2019-2050: alleenstaand groeit, samenwonend daalt → stabiel aantal
- nieuwbouw 2012-2019: corporatiewoning daalt; huur en koop groeit
- prognose woningtekort: piek 415.000 in 2024, maar daling tot 130.000 in 2049
● doorstroming het probleem: gat tussen goedkope sociale huur en koop te groot
○ minste middelprijs woningen, terwijl meeste mensen met middeninkomen
2) Discussie over grondmarkt en grondbeleid
- Aan wie komt de waardestijging van grond toe?
- Actief grondbeleid en batenafroming; strijd om het surplus
- Invloed ruimtelijk beleid op woningprijzen
- Aanbodelasticiteit en (onbenutte) plancapaciteit
- Grondeigendom en marktmacht
- Marktselectie: gronduitgifte en aanbestedingen
- Onrendabele top in gebiedsontwikkeling en woningbouwsubsidies
Aan wie komt de waardestijging van grond toe?
- 1977 niet eens over wijzigingen inzake grondpolitiek
Actief grondbeleid en batenafroming
- opnieuw actief grondbeleid? woningbouw dreigt vast te lopen zonder aankoop gemeenten
- waardestijgingen grond
● bestemmingswijziging naar ruwe bouwgrond: strijd om surplus
● grondontwikkeling naar bouwrijpe grond: grondkosten
● vastgoedontwikkeling naar vastgoed: bouwkosten
Aanbodelasticiteit in woningaanbod laag
- laag aanbodelasticiteit: aanbod reageert weinig bij prijsverandering
- regulatory tax = marktprijs - marginale kosten
- te weinig bouwgrond, maar ook onbenutte plancapaciteit: wel plannen, geen uitvoer
Grondeigendom en marktselectie
- grondeigendom goed beschermd → verwervingsprijzen hoog
Marktselectie: gronduitgifte en aanbestedingen
Inhoud
Colleges
College A1: Functioneren van grond- en vastgoedmarkten
College A2: Functioneren van grond- en vastgoedmarkten
College B1+B2: Economische analyses grondmarkten
College C1: Ontwikkelingsmodellen, grondbeleidsinstrumenten en grondbeleid
College C2: Geschiedenis grondbeleid in NL
College C3+C4: Geschiedenis grondbeleid in NL
College C4: Case transformatie bedrijventerrein naar wonen
College D1: Investeren en beleggen in vastgoed
Gastcollege E1: Middelgrote winkelcentra
Gastcollege E2: Provincie Gelderland Woonbeleid
Gastcollege E3: Praktijk van gebiedsontwikkeling
Gastcollege E4: Stikstof
Literatuur
De werking van de grondmarkt (Van der Krabben, 2021)
Veranderingen grondmarkt en gevolgen (Segeren, 2007)
Ontwikkeling van bedrijventerreinen (Needham, 2014)
Grondexploitatiewet (VROM)
Grenzen gemeentelijk grondbeleid (Buitelaar, 2018)
Verhalen van gebiedsoverstijgende kosten (Gielen 2018)
Capture value increase in urban development (Gielen, 2010)
Historie grondbeleid in NL (Greef, 1997)
,College A1: Functioneren grond- en vastgoedmarkten
- 1 miljoen nieuwe huizen bouwen tot 2030/2040, maar waar?
- Gebiedsontwikkeling van woningen duurder in binnenstedelijk gebied en minder opbrengst
- China urbaniseert sneller dan VS
● te hoog urbanisatietempo leidt tot cage homes in Hongkong
- Gebiedsontwikkeling en klimaat strategieën
● preventief: dijken, wateropslag, geen bebouwing
● aanpassing gebouwen: op een terp of drijvend
● niets doen: initiatief gelegd bij private bewoners
- Gebiedsontwikkeling en energietransitie
● Aardgasvrije wijken
● Duurzame wijk de Groene Tuinen in Driebergen
Vraagstukken
- wie is de eigenaar?
- wat is de waarde van grond en vastgoed?
- gebiedsontwikkeling: beschikking over de grond
- waardecreatie: aan wie komt de waarde toe?
- value capturing en kostenverhaal voor publieke voorzieningen
- regie: wie neemt het initiatief?
- grondbeleid
- publiek-private samenwerking
- investeringsstrategieën
Deze cursus
- Grondprijstheorie; land economics
- Grond- en vastgoedmarkt
,- Grondbeleid en regelgeving
- Grond- en vastgoedexploitaties
- Grondmanagement: de praktijk
● waardetoename naar wie?
● kostenverhaal publieke werken
○ bouwrijp maken
○ infrastructuur en openbare ruimte
○ sociale woningbouw
● ontwikkelingsmodel: beschikking over de grond
○ actief
○ publiek-privaat
○ passief
Typen interventies
- Actief grondbeleid
- Regels voor kostenverhaal en value capturing
- Belastingheffing op waardestijging grond
Inhoud en opbouw
- Grondmanagement cruciaal voor realisatie ruimtelijke beleidsdoelen
- kenmerken grondmanagement/grondbeleid
● met name lokale overheid; rol gemeentelijke grondbedrijven
● uitvoeringsgericht; implementatie van ruimtelijk beleid
● besturingsinstrument; voorzieningen die niet door markt worden gerealiseerd
- grondbeleid geen doel op zich, maar middel voor realiseren ruimtelijke beleidsdoelen
- grondmarkt onderwerp van politiek debat
● verdeling ontwikkelingswinst
● onteigening
● rol gemeente
● recht op zelfrealisatie
- grondexploitatie
● inzicht in kosten en opbrengsten en hun factoren
● kostensoorten en kostendragers
College A2: Functioneren grond- en vastgoedmarkten
Werking van de grondmarkt en gevolgen voor de woningmarkt
1) functioneren van de woningmarkt
, 2) discussie over grondmarkt en grondbeleid
3) werking van de grondmarkt en rol van de overheid: markt- en overheidsfalen
4) woningbouw en marktmacht grondeigenaren
5) interventies: wat zou je er aan kunnen doen
1) Functioneren van de woningmarkt
- ontwikkeling huizenprijzen 2000-2020: 175.000 naar 325.000
● verkoopprijs (2018-2020) stijgt mee: 285.0000 naar 380.000
- particuliere beleggers goed voor 15-40% van woningtransacties
- woonquote 2018: 30% eigenaar, 43% huur, 37% sociale huur
● tevredenheid daalt in alle categorieën licht
- prognose bevolkingsgroei NL 2019-2050: 17,3 miljoen naar 19,3 miljoen
- huishouddensgrootte 1998-2020: 2,3 naar 2,1
- aantal huishoudens 2019-2050: alleenstaand groeit, samenwonend daalt → stabiel aantal
- nieuwbouw 2012-2019: corporatiewoning daalt; huur en koop groeit
- prognose woningtekort: piek 415.000 in 2024, maar daling tot 130.000 in 2049
● doorstroming het probleem: gat tussen goedkope sociale huur en koop te groot
○ minste middelprijs woningen, terwijl meeste mensen met middeninkomen
2) Discussie over grondmarkt en grondbeleid
- Aan wie komt de waardestijging van grond toe?
- Actief grondbeleid en batenafroming; strijd om het surplus
- Invloed ruimtelijk beleid op woningprijzen
- Aanbodelasticiteit en (onbenutte) plancapaciteit
- Grondeigendom en marktmacht
- Marktselectie: gronduitgifte en aanbestedingen
- Onrendabele top in gebiedsontwikkeling en woningbouwsubsidies
Aan wie komt de waardestijging van grond toe?
- 1977 niet eens over wijzigingen inzake grondpolitiek
Actief grondbeleid en batenafroming
- opnieuw actief grondbeleid? woningbouw dreigt vast te lopen zonder aankoop gemeenten
- waardestijgingen grond
● bestemmingswijziging naar ruwe bouwgrond: strijd om surplus
● grondontwikkeling naar bouwrijpe grond: grondkosten
● vastgoedontwikkeling naar vastgoed: bouwkosten
Aanbodelasticiteit in woningaanbod laag
- laag aanbodelasticiteit: aanbod reageert weinig bij prijsverandering
- regulatory tax = marktprijs - marginale kosten
- te weinig bouwgrond, maar ook onbenutte plancapaciteit: wel plannen, geen uitvoer
Grondeigendom en marktselectie
- grondeigendom goed beschermd → verwervingsprijzen hoog
Marktselectie: gronduitgifte en aanbestedingen
