Vastgoedexploitatie
Vivian Peters
Inhoudsopgave
Deel 1 Inleiding vastgoedexploitatie............................................................................................................... 1
H1: De markt voor vastgoedexploitatie................................................................................................................1
Wat is vastgoedexploitatie..............................................................................................................................1
Vastgoedmanagementpiramide......................................................................................................................2
Taken van de vastgoedmanagementorganisatie.............................................................................................3
Opdrachtgevers van de VMO..........................................................................................................................3
Vastgoedexploitatiesector in Nederland.........................................................................................................4
Toekomst van vastgoedexploitatie in Nederland............................................................................................4
H2 De vastgoedmanagementorganisatie.............................................................................................................5
Plaats binnen de vastgoedmanagementpiramide...........................................................................................5
Uitbesteden van propertymanagement..........................................................................................................7
Omgeving van de VMO....................................................................................................................................8
Organisatiestructuur........................................................................................................................................9
Bouwstenen van de organisatiestructuur.......................................................................................................9
Specifieke managementaandachtsgebieden.................................................................................................11
H3 De vastgoedmanagementovereenkomst......................................................................................................11
Belang van een model vastgoedmanagementovereenkomst.......................................................................11
Hoofdlijnen van de overeenkomst................................................................................................................11
Onderdelen van de overeenkomst................................................................................................................11
Performance-indicatoren..............................................................................................................................12
Honorering.....................................................................................................................................................12
H4 Vastgoedexploitatie in internationale context..............................................................................................12
Verschillen op drie niveaus in een internationale context............................................................................12
Verschillen in werkomgeving.........................................................................................................................13
Verschillen op organisatieniveau...................................................................................................................13
Verschillen op persoonsniveau......................................................................................................................14
H5 Competenties en rollen van de vastgoedmanager.......................................................................................15
Competenties van de vastgoedmanager.......................................................................................................15
Rollen van de vastgoedmanager...................................................................................................................16
Competenties concreet gemaakt..................................................................................................................16
Deel 1 Inleiding vastgoedexploitatie
H1: De markt voor vastgoedexploitatie
Wat is vastgoedexploitatie
VMO – vastgoedmanagementorganisatie
,BO – Beleggingsorganisatie
Acquisitie – Kopen, aantrekken
Exploitatie – Beheren
Dispositie – Verkopen
Vastgoedexploitatie omvat tegenwoordig een grote diversiteit aan taken op verschillende
beleidsniveaus.
Vastgoedmanagementpiramide
Verschillende beleidsniveaus:
1. Strategisch beleidsniveau (portefeuillemanagement)
2. Tactisch beleidsniveau (assetmanagement)
3. Operationeel beleidsniveau (propertymanagement)
1 Strategisch beleidsniveau
Hier wordt het plan geformuleerd voor de gehele vastgoedportefeuille. Dit dient een gevolg
te zijn van de doelstellingen van de onderneming. Dit kan per vastgoedeigenaar verschillen.
Indien BO, wordt er een 4e laag genaamd fund management toegevoegd.
o Welk deel van de beleggingsportefeuille wordt belegd in vastgoed?
Ongeacht het type vastgoedeigenaar zal op strategisch niveau periodiek een
portefeuilleplan opgesteld worden.
o Dit omvat de uitgangspunten voor de gewenste wijzigingen in de
portefeuilleopbouw (acquisitie en dispositie) en voor de exploitatie in hoofdlijnen.
o Om dit te onderbouwen is managementinformatie vanuit het tactische
beleidsniveau van groot belang.
2 Tactisch beleidsniveau
Hier vindt een vertaling plaats van het strategisch portefeuilleplan in een concreet
objectbeleid. Als basis voor de besluitvorming dienen de performance analyses van de
objecten in de portefeuille.
, Een performance analyse (PA) kan financieel van aard zijn.
o Voor een BO is de financiële aard het voornaamste doel.
Ongeacht het type vastgoedeigenaar zal op basis van de PA beoordeeld worden of de
objecten in de portefeuille voldoen aan de in het strategisch portefeuilleplan opgestelde
criteria.
De conclusies uit deze beoordeling leiden tot het objectbeleid. Dit kan inhouden:
o Doorexploiteren
o Renoveren
o Herontwikkelen
o Dispositie (verkopen)
Ook kan op het tactisch beleidsniveau besloten worden om nieuwe objecten aan te kopen.
Nieuwe projecten kunnen worden verworven door ontwikkeling dan wel door aankoop van
door projectontwikkelaars of derden op de markt gebrachte objecten.
3 Operationeel beleidsniveau
Hierop vindt de uitvoering van het objectbeleid plaats. Hier wordt pas echt duidelijk hoe
multidisciplinair het vakgebied eigenlijk is. Waar VMO’s werken in opdracht van BO’s.
Deze zijn. Door de volgende disciplines te onderscheiden:
o Administratief management
o Financieel management
o Technisch/facilitair management
o Commercieel management
Op dit niveau vinden ook concrete activiteiten plaats ten behoeve van aan- en verkoop.
De dispositie of verkoop van vastgoedobjecten kan per object dan wel door middel van
uitponden verschillen.
o Het begeleiden van het uitponden van woningen is typisch een activiteit op dit
niveau.
Taken van de vastgoedmanagementorganisatie
De managementactiviteiten kunnen deels uitbesteed worden aan een externe partij.
Bij BO’s is dit vaak het geval.
Opdrachtgevers van de VMO
Verschil tussen directe vastgoedbelegging en indirecte vastgoedbelegging.
Directe vastgoedbelegging is eenvoudig gezegd een belegging in stenen. Een BO is dan
ook rechtstreeks eigenaar
Indirecte vastgoedbelegging is een belegging in vastgoedaandelen. Je hebt hierbij recht
op een deel van de opbrengsten van het vastgoed.
o In geval van een indirecte belegging heeft de BO geen meerderheidsbelang en dus
ook geen zeggenschap over het management van het vastgoed.
Typen vastgoedbeleggers (direct):
1. Particuliere beleggers
2. Institutionele BO’s
3. Vastgoedfondsen
4. Vastgoed-Cv’s of vastgoedmaatschappen
Vivian Peters
Inhoudsopgave
Deel 1 Inleiding vastgoedexploitatie............................................................................................................... 1
H1: De markt voor vastgoedexploitatie................................................................................................................1
Wat is vastgoedexploitatie..............................................................................................................................1
Vastgoedmanagementpiramide......................................................................................................................2
Taken van de vastgoedmanagementorganisatie.............................................................................................3
Opdrachtgevers van de VMO..........................................................................................................................3
Vastgoedexploitatiesector in Nederland.........................................................................................................4
Toekomst van vastgoedexploitatie in Nederland............................................................................................4
H2 De vastgoedmanagementorganisatie.............................................................................................................5
Plaats binnen de vastgoedmanagementpiramide...........................................................................................5
Uitbesteden van propertymanagement..........................................................................................................7
Omgeving van de VMO....................................................................................................................................8
Organisatiestructuur........................................................................................................................................9
Bouwstenen van de organisatiestructuur.......................................................................................................9
Specifieke managementaandachtsgebieden.................................................................................................11
H3 De vastgoedmanagementovereenkomst......................................................................................................11
Belang van een model vastgoedmanagementovereenkomst.......................................................................11
Hoofdlijnen van de overeenkomst................................................................................................................11
Onderdelen van de overeenkomst................................................................................................................11
Performance-indicatoren..............................................................................................................................12
Honorering.....................................................................................................................................................12
H4 Vastgoedexploitatie in internationale context..............................................................................................12
Verschillen op drie niveaus in een internationale context............................................................................12
Verschillen in werkomgeving.........................................................................................................................13
Verschillen op organisatieniveau...................................................................................................................13
Verschillen op persoonsniveau......................................................................................................................14
H5 Competenties en rollen van de vastgoedmanager.......................................................................................15
Competenties van de vastgoedmanager.......................................................................................................15
Rollen van de vastgoedmanager...................................................................................................................16
Competenties concreet gemaakt..................................................................................................................16
Deel 1 Inleiding vastgoedexploitatie
H1: De markt voor vastgoedexploitatie
Wat is vastgoedexploitatie
VMO – vastgoedmanagementorganisatie
,BO – Beleggingsorganisatie
Acquisitie – Kopen, aantrekken
Exploitatie – Beheren
Dispositie – Verkopen
Vastgoedexploitatie omvat tegenwoordig een grote diversiteit aan taken op verschillende
beleidsniveaus.
Vastgoedmanagementpiramide
Verschillende beleidsniveaus:
1. Strategisch beleidsniveau (portefeuillemanagement)
2. Tactisch beleidsniveau (assetmanagement)
3. Operationeel beleidsniveau (propertymanagement)
1 Strategisch beleidsniveau
Hier wordt het plan geformuleerd voor de gehele vastgoedportefeuille. Dit dient een gevolg
te zijn van de doelstellingen van de onderneming. Dit kan per vastgoedeigenaar verschillen.
Indien BO, wordt er een 4e laag genaamd fund management toegevoegd.
o Welk deel van de beleggingsportefeuille wordt belegd in vastgoed?
Ongeacht het type vastgoedeigenaar zal op strategisch niveau periodiek een
portefeuilleplan opgesteld worden.
o Dit omvat de uitgangspunten voor de gewenste wijzigingen in de
portefeuilleopbouw (acquisitie en dispositie) en voor de exploitatie in hoofdlijnen.
o Om dit te onderbouwen is managementinformatie vanuit het tactische
beleidsniveau van groot belang.
2 Tactisch beleidsniveau
Hier vindt een vertaling plaats van het strategisch portefeuilleplan in een concreet
objectbeleid. Als basis voor de besluitvorming dienen de performance analyses van de
objecten in de portefeuille.
, Een performance analyse (PA) kan financieel van aard zijn.
o Voor een BO is de financiële aard het voornaamste doel.
Ongeacht het type vastgoedeigenaar zal op basis van de PA beoordeeld worden of de
objecten in de portefeuille voldoen aan de in het strategisch portefeuilleplan opgestelde
criteria.
De conclusies uit deze beoordeling leiden tot het objectbeleid. Dit kan inhouden:
o Doorexploiteren
o Renoveren
o Herontwikkelen
o Dispositie (verkopen)
Ook kan op het tactisch beleidsniveau besloten worden om nieuwe objecten aan te kopen.
Nieuwe projecten kunnen worden verworven door ontwikkeling dan wel door aankoop van
door projectontwikkelaars of derden op de markt gebrachte objecten.
3 Operationeel beleidsniveau
Hierop vindt de uitvoering van het objectbeleid plaats. Hier wordt pas echt duidelijk hoe
multidisciplinair het vakgebied eigenlijk is. Waar VMO’s werken in opdracht van BO’s.
Deze zijn. Door de volgende disciplines te onderscheiden:
o Administratief management
o Financieel management
o Technisch/facilitair management
o Commercieel management
Op dit niveau vinden ook concrete activiteiten plaats ten behoeve van aan- en verkoop.
De dispositie of verkoop van vastgoedobjecten kan per object dan wel door middel van
uitponden verschillen.
o Het begeleiden van het uitponden van woningen is typisch een activiteit op dit
niveau.
Taken van de vastgoedmanagementorganisatie
De managementactiviteiten kunnen deels uitbesteed worden aan een externe partij.
Bij BO’s is dit vaak het geval.
Opdrachtgevers van de VMO
Verschil tussen directe vastgoedbelegging en indirecte vastgoedbelegging.
Directe vastgoedbelegging is eenvoudig gezegd een belegging in stenen. Een BO is dan
ook rechtstreeks eigenaar
Indirecte vastgoedbelegging is een belegging in vastgoedaandelen. Je hebt hierbij recht
op een deel van de opbrengsten van het vastgoed.
o In geval van een indirecte belegging heeft de BO geen meerderheidsbelang en dus
ook geen zeggenschap over het management van het vastgoed.
Typen vastgoedbeleggers (direct):
1. Particuliere beleggers
2. Institutionele BO’s
3. Vastgoedfondsen
4. Vastgoed-Cv’s of vastgoedmaatschappen
