Samenvatting - Eigendomsanalyse Juridische Due Diligence

JURIDISCHE DUE DILIGENCE
1. WAT IS JURIDISCHE DUE DILIGENCE?

Bij de aankoop van een onroerend goed wil de koper zeker zijn dat:

1. de verkoper werkelijk eigenaar is;
2. de verkoper het goed mag verkopen;
3. de eigendomstitel solide is;
4. er geen rechten van derden zijn die de koper later kunnen benadelen;
5. de koper het goed vrij en onbelast verkrijgt.

Bij eigendomsproblemen zijn er twee grote mogelijkheden:

• er is iets mis met het eigendomsrecht;
• er is iets mis met de eigendomstitel.

ZAKENRECHT VS. CONTRACTENRECHT

Zakenrecht
→ gaat over het zakelijke recht zelf, bijvoorbeeld de overdracht van eigendom.

Contractenrecht
→ gaat over de overeenkomst die aan de eigendomsoverdracht ten grondslag ligt.

BELANGRIJK

Een probleem uit het verleden kan doorwerken naar de huidige koper.

Daarom moet je niet alleen de huidige verkoop onderzoeken, maar ook de voorgeschiedenis van de
eigendom.

2. EIGENDOMSRECHT

DEFINITIE

Het eigendomsrecht is het meest volledige en alomvattende zakelijke recht op een goed.

De eigenaar heeft drie belangrijke bevoegdheden:

UTI = GEBRUIK

De eigenaar mag het goed gebruiken.

Bijvoorbeeld:

, • zelf in een woning wonen;
• een woning verhuren;
• het goed normaal gebruiken.

FRUI = GENOT

De eigenaar heeft recht op de vruchten en opbrengsten.

Natuurlijke vruchten
→ bijvoorbeeld wat op een stuk grond groeit.

Burgerlijke vruchten
→ bijvoorbeeld:

• huurinkomsten;
• dividenden;
• interesten.

ABUTI = BESCHIKKING

Dit onderscheidt eigendom van andere zakelijke rechten.

De eigenaar kan:

Feitelijk beschikken

• goed vernietigen;
• wijzigen;
• waarde verminderen.

Juridisch beschikken

• verkopen;
• ruilen;
• inbrengen in een vennootschap;
• schenken.

EZELSBRUG

EIGENDOM = UTI + FRUI + ABUTI
Gebruik + Genot + Beschikking

3. KENMERKEN VAN HET EIGENDOMSRECHT

VOLLEDIG

De eigenaar heeft in principe:

gebruik + genot + beschikking




2

,VOORTDUREND/ EEUWIGDUREND

Het eigendomsrecht is in principe niet tijdelijk.

Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld:

• vruchtgebruik;
• erfpacht;
• opstal.

Deze beperkte zakelijke rechten zijn tijdelijk.

OVERDRAAGBAAR

Eigendom kan worden overgedragen door bijvoorbeeld:

• verkoop;
• schenking;
• ruil;
• inbreng.

NIET VATBAAR VOOR BEVRIJDENDE VERJARING

Het eigendomsrecht verdwijnt niet automatisch omdat de eigenaar het lange tijd niet heeft
uitgeoefend.

EXCLUSIEF

De eigenaar kan anderen uitsluiten van de bevoegdheden die bij zijn eigendom horen.

Bij meerdere eigenaars:

→ mede-eigendom.

4. EIGENDOMSRECHT VS. BEPERKTE ZAKELIJKE RECHTEN

Beperkte zakelijke rechten zijn onder andere:

• vruchtgebruik
• erfpacht
• opstal

De titularis hiervan heeft niet dezelfde volledige beschikkingsbevoegdheid over het goed als een
eigenaar.




3

, 5. BEPERKINGEN OP DE BESCHIKKINGSBEVOEGDHEID

Eigendom is zeer ruim, maar niet onbeperkt.

Beperkingen kunnen voortkomen uit:

1. de wet;
2. rechten van derden;
3. contractuele afspraken.

1 CONTRACTUEEL VERVREEMDINGSVERBOD

Een contractueel vervreemdingsverbod is slechts geldig wanneer beide voorwaarden vervuld zijn:

1. de beperking is beperkt in de tijd;
2. de beperking beantwoordt aan een rechtmatig belang.

VOORBEELD

Bij een schenking kan worden bepaald dat de begiftigde pas vanaf 25 jaar over een
effectenportefeuille mag beschikken.

2 WETTELIJK VERVREEMDINGSVERBOD

De wet kan zelf een vervreemdingsverbod opleggen.

VOORBEELD: PACHTER

Een pachter die via zijn wettelijk voorkooprecht eigenaar wordt van een landbouwgoed kan een:

• exploitatieplicht;
• vervreemdingsverbod

hebben.

Volgens de DD-samenvatting geldt hierbij een vervreemdingsverbod van 5 jaar.

ERFRECHTELIJKE OVERNAME

Bij bepaalde erfrechtelijke regelingen kan een erfgenaam een goed tegen schattingswaarde
overnemen.

Daarbij kan eveneens een wettelijk vervreemdingsverbod gelden.




4