Deel 3: Analyse van de marktfactoren
1 Waardebepalende factoren
- Intrinsieke factoren: aan het pand zelf
- Externe factoren: macro-economische marktfactoren die een invloed hebben op de prijsvorming
2 Werking van de vastgoedmarkt
2.1 Economische principes
Evenwichtsprijs komt tot stand daar waar vraag = aanbod.
à klopt niet helemaal in vastgoedmarkt door MARKTIMPERFECTIES
Vb. traagheid door lange productietijd
Individuele behoefte
In transparantie
Verschillende deelmarkten…
2.2 Vierkwadrantenmodel Wheaton & DiPasquale
- Doel?
Gewone vraag-aanbodmodel werkt niet voor vastgoed door imperfecties
- Wat?
Modelmatige weergave van de werking van de deelmarkten
1e kwadrant – huurmarkt: huurders & aanbieders komen samen
2e kwadrant – beleggersmarkt: vastgoedinvesteerders
3e kwadrant – nieuwbouwmarkt/ruimtemarkt: ontwikkelaars
4e kwadrant – vastgoedvoorraad: aanpaasing in voorraad na (1) - (3)
Pagina 1 van 5
, OVERZICHT
Door marktimperfecties is de vastgoedmarkt niet in evenwicht:
- Soms is VRAAG > AANBOD à SELLERMARKET
Verkoper heeft meer macht in handen en de prijzen zullen stijgen.
- Soms is VRAAG < AANBOD à BUYERSMARKET
Aankoper heeft meer macht in handen en de prijzen zullen dalen.
Vastgoedcyclus is niet rechtlijnig en is het resultaat van de werking van de deelmarkten. (koop- en huurmarkt)
3 Invloed van de marktfactoren
Deelmarkten: huurmarkt, koopmarkt, grondmarkt
- Evolutie vastgoedprijzen
- Evolutie aantal vastgoedtransacties
- Woningmarkt:
o Koopmarkt: 72% eigenaar
o Huurmarkt:
§ Privaat: 19%
§ Sociaal: 9%
- Evolutie mediaanverkoopprijzen
4 Prijsvorming - koopmarkt
- Inkomensevolutie
- Langetermijn intrestvoet
- Woonfiscaliteit ONTLENINGSCAPACITEIT
- Looptijd hypothecaire lening
- Beleningsgraad
- + Consumentenvertrouwen
4.1 Inkomensevolutie
- Laatste 40 jaar à nominale inkomen x 10
- Inkomens ↑ è ontleningscapaciteit ↑
4.2 Langetermijn interestvoet
- Sinds 1990 in dalende lijn
- Historische laagtes momenteel
- Hypothecaire interestvoet ↓ è ontleningscapaciteit ↑
Pagina 2 van 5
1 Waardebepalende factoren
- Intrinsieke factoren: aan het pand zelf
- Externe factoren: macro-economische marktfactoren die een invloed hebben op de prijsvorming
2 Werking van de vastgoedmarkt
2.1 Economische principes
Evenwichtsprijs komt tot stand daar waar vraag = aanbod.
à klopt niet helemaal in vastgoedmarkt door MARKTIMPERFECTIES
Vb. traagheid door lange productietijd
Individuele behoefte
In transparantie
Verschillende deelmarkten…
2.2 Vierkwadrantenmodel Wheaton & DiPasquale
- Doel?
Gewone vraag-aanbodmodel werkt niet voor vastgoed door imperfecties
- Wat?
Modelmatige weergave van de werking van de deelmarkten
1e kwadrant – huurmarkt: huurders & aanbieders komen samen
2e kwadrant – beleggersmarkt: vastgoedinvesteerders
3e kwadrant – nieuwbouwmarkt/ruimtemarkt: ontwikkelaars
4e kwadrant – vastgoedvoorraad: aanpaasing in voorraad na (1) - (3)
Pagina 1 van 5
, OVERZICHT
Door marktimperfecties is de vastgoedmarkt niet in evenwicht:
- Soms is VRAAG > AANBOD à SELLERMARKET
Verkoper heeft meer macht in handen en de prijzen zullen stijgen.
- Soms is VRAAG < AANBOD à BUYERSMARKET
Aankoper heeft meer macht in handen en de prijzen zullen dalen.
Vastgoedcyclus is niet rechtlijnig en is het resultaat van de werking van de deelmarkten. (koop- en huurmarkt)
3 Invloed van de marktfactoren
Deelmarkten: huurmarkt, koopmarkt, grondmarkt
- Evolutie vastgoedprijzen
- Evolutie aantal vastgoedtransacties
- Woningmarkt:
o Koopmarkt: 72% eigenaar
o Huurmarkt:
§ Privaat: 19%
§ Sociaal: 9%
- Evolutie mediaanverkoopprijzen
4 Prijsvorming - koopmarkt
- Inkomensevolutie
- Langetermijn intrestvoet
- Woonfiscaliteit ONTLENINGSCAPACITEIT
- Looptijd hypothecaire lening
- Beleningsgraad
- + Consumentenvertrouwen
4.1 Inkomensevolutie
- Laatste 40 jaar à nominale inkomen x 10
- Inkomens ↑ è ontleningscapaciteit ↑
4.2 Langetermijn interestvoet
- Sinds 1990 in dalende lijn
- Historische laagtes momenteel
- Hypothecaire interestvoet ↓ è ontleningscapaciteit ↑
Pagina 2 van 5
