SAMENVATTING
Waarderen van de Residentiële Markt
HOGENT – Mieke Paelinck
Gecombineerde & volledige samenvatting + examenvragen met antwoorden
Bronnen:
Syllabus Institutionele Context · VLABEL Kwaliteitscharter · DiPasquale & Wheaton
Hedonische Prijsmethode (KU Leuven/ERA) · TEGoVA Blue Book · RICS Red Book
Economie van de Woningmarkt (Vastmans e.a.) · Examen vragen Rendementsanalyse
1
,INHOUDSTAFEL
Table of Contents
DEEL 1 – INSTITUTIONELE CONTEXT ................................................................................. 5
1.1 Wat is een taxateur? ........................................................................................................... 5
1.2 Doel van de taxatieopdracht................................................................................................ 5
1.2.1 Aankoop en verkoop ........................................................................................................................... 5
1.2.2 Toekennen van krediet door de bank .................................................................................................... 5
1.2.3 Ruiling ................................................................................................................................................ 5
1.2.4 Aangifte van nalatenschap .................................................................................................................. 5
1.2.5 Onteigening ........................................................................................................................................ 6
1.2.6 Planschade bepalen ........................................................................................................................... 6
1.2.7 Verdeling ............................................................................................................................................ 6
1.2.8 Verzekering......................................................................................................................................... 6
1.2.9 Vennootschappen .............................................................................................................................. 6
1.2.10 Jaarrekening beursgenoteerde bedrijven ............................................................................................ 6
1.2.11 Controletaxatie ................................................................................................................................. 7
1.2.12 Huurprijsherziening ........................................................................................................................... 7
1.2.13 Gerechtelijke geschillen .................................................................................................................... 7
1.3 Beroepen van de taxateur.................................................................................................... 7
1.3.1 Vastgoedmakelaar .............................................................................................................................. 7
1.3.2 Landmeter-expert ............................................................................................................................... 7
1.3.3 Vastgoedexpert en schatter-expert ...................................................................................................... 8
1.3.4 Online taxateurs ................................................................................................................................. 8
1.3.5 Andere beroepspartijen ....................................................................................................................... 8
1.4 Grondslagen van de taxatieleer ........................................................................................... 8
1.4.1 Klassiek denken (1775–1850) – Adam Smith, Ricardo, Say .................................................................... 8
1.4.2 Neo-klassiek denken (na 1870) – Oostenrijkse School, Alfred Marshall .................................................. 8
1.4.3 Neo-institutioneel denken (jaren 80) – North 1990 ................................................................................ 9
1.4.4 Behavioral Finance (recent) – Shefrin, Pompian .................................................................................... 9
1.4.5 Worth vs. Value................................................................................................................................... 9
1.4.6 Investeringswaarde versus marktwaarde – concreet voorbeeld ........................................................... 10
1.4.7 Waarde vs. Prijs ................................................................................................................................ 10
1.4.8 Residentieel vastgoed: taxateur versus eigenaar ................................................................................ 10
1.5 Waardebegrippen (IVS) ..................................................................................................... 11
1.5.1 Marktwaarde (= venale waarde) ......................................................................................................... 11
1.5.2 Markthuur (market rent) .................................................................................................................... 11
1.5.3 Beleggingswaarde / Investeringswaarde............................................................................................. 11
1.5.4 Reële waarde (fair value) ................................................................................................................... 12
1.6 Taxatiestandaarden .......................................................................................................... 12
1.6.1 Valuation standards – waarom?......................................................................................................... 12
1.6.2 IVS / IFRS .......................................................................................................................................... 12
1.6.3 RICS Red Book .................................................................................................................................. 12
1.6.4 EVS – TEGoVA Blue Book ................................................................................................................... 13
1.6.5 BIV – VLABEL .................................................................................................................................... 13
1.6.6 Wettelijke standaarden ..................................................................................................................... 13
1.7 Taxatieproces ................................................................................................................... 13
1.7.1 Te ondernemen stappen ................................................................................................................... 13
1.7.2 Opdrachtbevestiging (IVS 101) ........................................................................................................... 13
1.7.3 Onderzoek en opname ...................................................................................................................... 14
2
, 1.7.4 Optimale aanwending (Highest and Best Use – HBU) .......................................................................... 14
1.7.5 Waarderingsmethoden ..................................................................................................................... 14
1.7.6 Rapporteren ..................................................................................................................................... 14
1.7.7 Kwaliteitscontrole ............................................................................................................................. 15
1.8 Taxatie-onzekerheden ...................................................................................................... 15
Samenvatting Deel 1 – wat je moet kennen .................................................................................................. 15
DEEL 2 – VLABEL KWALITEITSCHARTER ...........................................................................17
2.1 Inleidend gedeelte ............................................................................................................ 17
2.2 Beschrijving van het onroerend goed ................................................................................. 17
2.2.1 Algemene beschrijving ...................................................................................................................... 17
2.2.2 Bijzondere beschrijving (bebouwde eigendommen) ............................................................................ 17
2.2.3 Stedenbouwkundige gegevens .......................................................................................................... 17
2.2.4 Juridische gegevens .......................................................................................................................... 17
2.2.5 Verplichte bijlagen ............................................................................................................................ 17
2.3 Analyse en vergelijkingspunten ......................................................................................... 18
2.4 Gemotiveerd besluit ......................................................................................................... 18
2.5 Controle door VLABEL ....................................................................................................... 18
DEEL 3 – PRODUCTFACTOREN (Analyse van het object) ...................................................19
3.1 Waardebepalende factoren – 3 categorieën ....................................................................... 19
3.2 Analyse van het object: Grootte – IPMS .............................................................................. 19
3.2.1 Meetstandaarden ............................................................................................................................. 19
3.2.2 IPMS – International Property Measurement Standards Coalition (20 mei 2013) ................................... 19
3.2.3 Oppervlakte: praktisch toegepast ...................................................................................................... 20
3.2.4 Praktische tips & tricks bij opmeten ................................................................................................... 20
3.3 Ligging (utiliteit) ................................................................................................................ 20
3.3.1 Identificatie van het onroerend goed .................................................................................................. 20
3.3.2 Identificatie van de locatie (macro → meso → micro) ............................................................................ 21
3.4 Juridisch-stedenbouwkundige kenmerken (utiliteit) ........................................................... 21
3.4.1 Stedenbouwkundige kenmerken........................................................................................................ 21
3.4.2 Juridische kenmerken ....................................................................................................................... 21
3.4.3 Onderdelen van vastgoed & zakelijke rechten..................................................................................... 21
3.5 Functionaliteit (utiliteit) – Bijzonder uitgangspunt & HABU .................................................. 22
3.6 Staat, grootte, leeftijd, kwaliteit, milieu, terrein (intrinsieke kenmerken) ............................ 22
3.6.1 Terreinkenmerken ............................................................................................................................. 22
3.6.2 Gebouwkenmerken........................................................................................................................... 22
3.7 Vergelijkende methode – toegepast ................................................................................... 22
3.7.1 Appreciatie bij vergelijking ................................................................................................................. 22
3.7.2 Soorten correcties ............................................................................................................................ 23
3.7.3 Verschilpunten objectiveren .............................................................................................................. 23
3.8 Vetusiteit (sleet) – uitgebreide toepassing.......................................................................... 23
3.8.1 Definitie ........................................................................................................................................... 23
3.8.2 Technische vetusiteit ........................................................................................................................ 23
3.8.3 Praktische regel voor sleet (Methode 1) .............................................................................................. 24
3.8.4 Functionele (economische) vetusiteit ................................................................................................ 24
3.8.5 Externe vetusiteit .............................................................................................................................. 24
3.8.6 Technische vetusiteit: Methode 3 – proportionele verrekening............................................................. 24
3.8.7 Combinatie technisch + functioneel .................................................................................................. 24
3.8.8 Impact van vetusiteit: wanneer welke methode? ................................................................................ 24
3.8.9 Levensduur van gebouwelementen (MMG2017) ................................................................................. 24
3.8.10 Vochtigheid in gebouwen – symptomen ........................................................................................... 25
3
, 3.9 Impact van EPC ................................................................................................................ 25
3.10 Analytische methode (intrinsieke waardemethode) – schema ........................................... 25
3.11 Situering waardebepalende factoren in het taxatieproces ................................................ 25
DEEL 4 – DiPASQUALE & WHEATON: VIERKWADRANTENMODEL ......................................27
4.1 Marktimperfecties vastgoed.............................................................................................. 27
4.2 Het vierkwadrantenmodel (werkt TEGEN DE KLOK IN) ........................................................ 27
4.3 Cap-rate / BAR / NAR ......................................................................................................... 28
4.4 Actoren in het model ......................................................................................................... 28
DEEL 5 – HEDONISCHE PRIJSMETHODE (KU Leuven / ERA) ...............................................29
5.1 Probleemstelling .............................................................................................................. 29
5.2 Databronnen vergeleken ................................................................................................... 29
5.3 Hedonisch prijsmodel (Rosen 1974) ................................................................................... 29
5.4 Resultaten (2005Q1 – 2013Q2) ........................................................................................... 29
5.5 Relatief belang van prijsdeterminanten ............................................................................. 30
DEEL 6 – ECONOMIE VAN DE WONINGMARKT..................................................................31
6.1 Prijsvorming op de koopmarkt – Ontleningscapaciteit ........................................................ 31
6.2 Consumentenvertrouwen (kortetermijnevenwicht) ............................................................ 31
6.3 Huurmarkt Vlaanderen (schets 2013) ................................................................................. 31
6.4 Huurprijsindices ............................................................................................................... 32
6.5 Rendement verhuurder (anno 2013) ................................................................................... 32
6.6 Vergelijking huur- en koopmarkt ........................................................................................ 32
DEEL 7 – INKOMSTENBENADERING & RENDEMENTSANALYSE..........................................33
7.1 Inkomensbegrippen – cascade .......................................................................................... 33
7.2 Schattingsmethoden – Inkomstenbenadering .................................................................... 33
7.3 Inkomensgerelateerde begrippen ...................................................................................... 34
7.4 Vruchtgebruik – berekeningsmethoden ............................................................................. 35
7.5 Financiële hefboom .......................................................................................................... 35
7.6 Share deal vs. Asset deal .................................................................................................. 35
7.7 Commercieel & Industrieel vastgoed – specifieke examenpunten....................................... 36
DEEL 8 – KERNBEGRIPPEN VOOR HET EXAMEN ...............................................................37
8.1 Alle definities – volledig uit het hoofd ................................................................................. 37
8.2 Geheugensteuntjes – volgorde en hiërarchie ...................................................................... 38
8.3 Alle examenvragen gebundeld – met antwoorden ............................................................... 38
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Waarderen van de Residentiële Markt
HOGENT – Mieke Paelinck
Gecombineerde & volledige samenvatting + examenvragen met antwoorden
Bronnen:
Syllabus Institutionele Context · VLABEL Kwaliteitscharter · DiPasquale & Wheaton
Hedonische Prijsmethode (KU Leuven/ERA) · TEGoVA Blue Book · RICS Red Book
Economie van de Woningmarkt (Vastmans e.a.) · Examen vragen Rendementsanalyse
1
,INHOUDSTAFEL
Table of Contents
DEEL 1 – INSTITUTIONELE CONTEXT ................................................................................. 5
1.1 Wat is een taxateur? ........................................................................................................... 5
1.2 Doel van de taxatieopdracht................................................................................................ 5
1.2.1 Aankoop en verkoop ........................................................................................................................... 5
1.2.2 Toekennen van krediet door de bank .................................................................................................... 5
1.2.3 Ruiling ................................................................................................................................................ 5
1.2.4 Aangifte van nalatenschap .................................................................................................................. 5
1.2.5 Onteigening ........................................................................................................................................ 6
1.2.6 Planschade bepalen ........................................................................................................................... 6
1.2.7 Verdeling ............................................................................................................................................ 6
1.2.8 Verzekering......................................................................................................................................... 6
1.2.9 Vennootschappen .............................................................................................................................. 6
1.2.10 Jaarrekening beursgenoteerde bedrijven ............................................................................................ 6
1.2.11 Controletaxatie ................................................................................................................................. 7
1.2.12 Huurprijsherziening ........................................................................................................................... 7
1.2.13 Gerechtelijke geschillen .................................................................................................................... 7
1.3 Beroepen van de taxateur.................................................................................................... 7
1.3.1 Vastgoedmakelaar .............................................................................................................................. 7
1.3.2 Landmeter-expert ............................................................................................................................... 7
1.3.3 Vastgoedexpert en schatter-expert ...................................................................................................... 8
1.3.4 Online taxateurs ................................................................................................................................. 8
1.3.5 Andere beroepspartijen ....................................................................................................................... 8
1.4 Grondslagen van de taxatieleer ........................................................................................... 8
1.4.1 Klassiek denken (1775–1850) – Adam Smith, Ricardo, Say .................................................................... 8
1.4.2 Neo-klassiek denken (na 1870) – Oostenrijkse School, Alfred Marshall .................................................. 8
1.4.3 Neo-institutioneel denken (jaren 80) – North 1990 ................................................................................ 9
1.4.4 Behavioral Finance (recent) – Shefrin, Pompian .................................................................................... 9
1.4.5 Worth vs. Value................................................................................................................................... 9
1.4.6 Investeringswaarde versus marktwaarde – concreet voorbeeld ........................................................... 10
1.4.7 Waarde vs. Prijs ................................................................................................................................ 10
1.4.8 Residentieel vastgoed: taxateur versus eigenaar ................................................................................ 10
1.5 Waardebegrippen (IVS) ..................................................................................................... 11
1.5.1 Marktwaarde (= venale waarde) ......................................................................................................... 11
1.5.2 Markthuur (market rent) .................................................................................................................... 11
1.5.3 Beleggingswaarde / Investeringswaarde............................................................................................. 11
1.5.4 Reële waarde (fair value) ................................................................................................................... 12
1.6 Taxatiestandaarden .......................................................................................................... 12
1.6.1 Valuation standards – waarom?......................................................................................................... 12
1.6.2 IVS / IFRS .......................................................................................................................................... 12
1.6.3 RICS Red Book .................................................................................................................................. 12
1.6.4 EVS – TEGoVA Blue Book ................................................................................................................... 13
1.6.5 BIV – VLABEL .................................................................................................................................... 13
1.6.6 Wettelijke standaarden ..................................................................................................................... 13
1.7 Taxatieproces ................................................................................................................... 13
1.7.1 Te ondernemen stappen ................................................................................................................... 13
1.7.2 Opdrachtbevestiging (IVS 101) ........................................................................................................... 13
1.7.3 Onderzoek en opname ...................................................................................................................... 14
2
, 1.7.4 Optimale aanwending (Highest and Best Use – HBU) .......................................................................... 14
1.7.5 Waarderingsmethoden ..................................................................................................................... 14
1.7.6 Rapporteren ..................................................................................................................................... 14
1.7.7 Kwaliteitscontrole ............................................................................................................................. 15
1.8 Taxatie-onzekerheden ...................................................................................................... 15
Samenvatting Deel 1 – wat je moet kennen .................................................................................................. 15
DEEL 2 – VLABEL KWALITEITSCHARTER ...........................................................................17
2.1 Inleidend gedeelte ............................................................................................................ 17
2.2 Beschrijving van het onroerend goed ................................................................................. 17
2.2.1 Algemene beschrijving ...................................................................................................................... 17
2.2.2 Bijzondere beschrijving (bebouwde eigendommen) ............................................................................ 17
2.2.3 Stedenbouwkundige gegevens .......................................................................................................... 17
2.2.4 Juridische gegevens .......................................................................................................................... 17
2.2.5 Verplichte bijlagen ............................................................................................................................ 17
2.3 Analyse en vergelijkingspunten ......................................................................................... 18
2.4 Gemotiveerd besluit ......................................................................................................... 18
2.5 Controle door VLABEL ....................................................................................................... 18
DEEL 3 – PRODUCTFACTOREN (Analyse van het object) ...................................................19
3.1 Waardebepalende factoren – 3 categorieën ....................................................................... 19
3.2 Analyse van het object: Grootte – IPMS .............................................................................. 19
3.2.1 Meetstandaarden ............................................................................................................................. 19
3.2.2 IPMS – International Property Measurement Standards Coalition (20 mei 2013) ................................... 19
3.2.3 Oppervlakte: praktisch toegepast ...................................................................................................... 20
3.2.4 Praktische tips & tricks bij opmeten ................................................................................................... 20
3.3 Ligging (utiliteit) ................................................................................................................ 20
3.3.1 Identificatie van het onroerend goed .................................................................................................. 20
3.3.2 Identificatie van de locatie (macro → meso → micro) ............................................................................ 21
3.4 Juridisch-stedenbouwkundige kenmerken (utiliteit) ........................................................... 21
3.4.1 Stedenbouwkundige kenmerken........................................................................................................ 21
3.4.2 Juridische kenmerken ....................................................................................................................... 21
3.4.3 Onderdelen van vastgoed & zakelijke rechten..................................................................................... 21
3.5 Functionaliteit (utiliteit) – Bijzonder uitgangspunt & HABU .................................................. 22
3.6 Staat, grootte, leeftijd, kwaliteit, milieu, terrein (intrinsieke kenmerken) ............................ 22
3.6.1 Terreinkenmerken ............................................................................................................................. 22
3.6.2 Gebouwkenmerken........................................................................................................................... 22
3.7 Vergelijkende methode – toegepast ................................................................................... 22
3.7.1 Appreciatie bij vergelijking ................................................................................................................. 22
3.7.2 Soorten correcties ............................................................................................................................ 23
3.7.3 Verschilpunten objectiveren .............................................................................................................. 23
3.8 Vetusiteit (sleet) – uitgebreide toepassing.......................................................................... 23
3.8.1 Definitie ........................................................................................................................................... 23
3.8.2 Technische vetusiteit ........................................................................................................................ 23
3.8.3 Praktische regel voor sleet (Methode 1) .............................................................................................. 24
3.8.4 Functionele (economische) vetusiteit ................................................................................................ 24
3.8.5 Externe vetusiteit .............................................................................................................................. 24
3.8.6 Technische vetusiteit: Methode 3 – proportionele verrekening............................................................. 24
3.8.7 Combinatie technisch + functioneel .................................................................................................. 24
3.8.8 Impact van vetusiteit: wanneer welke methode? ................................................................................ 24
3.8.9 Levensduur van gebouwelementen (MMG2017) ................................................................................. 24
3.8.10 Vochtigheid in gebouwen – symptomen ........................................................................................... 25
3
, 3.9 Impact van EPC ................................................................................................................ 25
3.10 Analytische methode (intrinsieke waardemethode) – schema ........................................... 25
3.11 Situering waardebepalende factoren in het taxatieproces ................................................ 25
DEEL 4 – DiPASQUALE & WHEATON: VIERKWADRANTENMODEL ......................................27
4.1 Marktimperfecties vastgoed.............................................................................................. 27
4.2 Het vierkwadrantenmodel (werkt TEGEN DE KLOK IN) ........................................................ 27
4.3 Cap-rate / BAR / NAR ......................................................................................................... 28
4.4 Actoren in het model ......................................................................................................... 28
DEEL 5 – HEDONISCHE PRIJSMETHODE (KU Leuven / ERA) ...............................................29
5.1 Probleemstelling .............................................................................................................. 29
5.2 Databronnen vergeleken ................................................................................................... 29
5.3 Hedonisch prijsmodel (Rosen 1974) ................................................................................... 29
5.4 Resultaten (2005Q1 – 2013Q2) ........................................................................................... 29
5.5 Relatief belang van prijsdeterminanten ............................................................................. 30
DEEL 6 – ECONOMIE VAN DE WONINGMARKT..................................................................31
6.1 Prijsvorming op de koopmarkt – Ontleningscapaciteit ........................................................ 31
6.2 Consumentenvertrouwen (kortetermijnevenwicht) ............................................................ 31
6.3 Huurmarkt Vlaanderen (schets 2013) ................................................................................. 31
6.4 Huurprijsindices ............................................................................................................... 32
6.5 Rendement verhuurder (anno 2013) ................................................................................... 32
6.6 Vergelijking huur- en koopmarkt ........................................................................................ 32
DEEL 7 – INKOMSTENBENADERING & RENDEMENTSANALYSE..........................................33
7.1 Inkomensbegrippen – cascade .......................................................................................... 33
7.2 Schattingsmethoden – Inkomstenbenadering .................................................................... 33
7.3 Inkomensgerelateerde begrippen ...................................................................................... 34
7.4 Vruchtgebruik – berekeningsmethoden ............................................................................. 35
7.5 Financiële hefboom .......................................................................................................... 35
7.6 Share deal vs. Asset deal .................................................................................................. 35
7.7 Commercieel & Industrieel vastgoed – specifieke examenpunten....................................... 36
DEEL 8 – KERNBEGRIPPEN VOOR HET EXAMEN ...............................................................37
8.1 Alle definities – volledig uit het hoofd ................................................................................. 37
8.2 Geheugensteuntjes – volgorde en hiërarchie ...................................................................... 38
8.3 Alle examenvragen gebundeld – met antwoorden ............................................................... 38
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