UITWERKING AANTEKENINGEN
HOORCOLLEGE EN LITERATUUR
SCHERF II 2026
HOORCOLLEGE 3
,
, HOORCOLLEGE 4
DE PARADOX VAN DE OMZETBELASTING EN DE OVERDRACHTSBELASTING
De verhouding tussen de omzetbelasting (Wet OB 1968) en de overdrachtsbelasting
(WBR) is berucht om zijn paradoxale karakter. Op het eerste gezicht lijkt het aantrekkelijk
om vrijgesteld te zijn van btw: men hoeft immers geen btw af te dragen. In werkelijkheid
pakt dat vaak nadelig uit, omdat juist de btw-belaste levering de mogelijkheid biedt om
de betaalde btw in aftrek te brengen.
A. ONDERNEMER EN AFTREKMECHANISME
Een ondernemer in de zin van art. 7 Wet OB heeft het recht om de btw die hij bij de
aanschaf van goederen of diensten betaalt, als voorbelasting in aftrek te brengen (art.
15 Wet OB). Dit betekent dat de ondernemer btw die hij “voorschiet” bij zijn inkopen
uiteindelijk kan terugvragen van de Belastingdienst, zolang die goederen of diensten
worden gebruikt voor belaste prestaties. Voor hem vormt btw dus geen echte kostenpost.
Een particulier of een vrijgestelde ondernemer (bijvoorbeeld een arts of
onderwijsinstelling) daarentegen heeft geen aftrekrecht. Voor hen is btw een definitieve
last. Hieruit volgt de paradox:
Belast met btw → ondernemer voelt de belasting niet (want terug te vragen).
Vrijgesteld van btw → belastingdruk komt daadwerkelijk bij de verkrijger te
liggen.
📌 VOORBEELD 1: PARTICULIER VS. ONDERNEMER BIJ AANKOOP VAN EEN PAND
Situatie
Een winkelpand wordt verkocht voor € 1.000.000.
Omdat het een nieuwbouwpand is (binnen 2 jaar na ingebruikname), is de levering
btw-belast (21% = € 210.000).
Casus A: koper is ondernemer (bv die detailhandel drijft)
De bv betaalt € 1.210.000 aan de verkoper.
De € 210.000 btw kan de bv als voorbelasting terugvragen bij de
Belastingdienst (art. 15 Wet OB).
Per saldo kost het pand de bv dus € 1.000.000.
Bovendien geldt vrijstelling van overdrachtsbelasting (art. 15 lid 1 sub a WBR).
👉 De ondernemer voelt de btw niet als kostenpost.
Casus B: koper is particulier (geen ondernemer)
De particulier betaalt óók € 1.210.000.
Maar: hij heeft geen aftrekrecht, dus de € 210.000 btw blijft een definitieve
last.
Ook hier geldt vrijstelling van overdrachtsbelasting, maar daar heeft hij niets
extra’s aan.
👉 Voor de particulier kost hetzelfde pand dus € 210.000 méér.
, 📌 VOORBEELD 2: ZIEKENHUIS (VRIJGESTELDE ONDERNEMER)
Een ziekenhuis koopt een MRI-scanner voor € 1.000.000 + € 210.000 btw.
Omdat medische prestaties (art. 11 lid 1 sub c Wet OB) vrijgesteld zijn van btw,
kan het ziekenhuis de btw niet aftrekken.
De scanner kost het ziekenhuis dus effectief € 1.210.000.
Als een commerciële kliniek (btw-belast ondernemer) exact dezelfde scanner koopt en
wél belaste prestaties levert (bijv. cosmetische ingrepen met btw), kan zij de € 210.000
aftrekken. Voor haar kost de scanner effectief maar € 1.000.000.
✅ Conclusie:
Btw-belast = recht op aftrek → btw wordt “geneutraliseerd”.
Vrijgesteld = geen aftrekrecht → btw drukt volledig als kostenpost.
B. DOORWERKING NAAR DE OVERDRACHTSBELASTING
De overdrachtsbelasting (art. 2 WBR) is verschuldigd bij de verkrijging van in Nederland
gelegen onroerende zaken. Het tarief bedraagt tegenwoordig in beginsel 10,4% (art. 14
WBR, met enkele uitzonderingen). Dit kan leiden tot cumulatie van belastingen wanneer
naast overdrachtsbelasting óók btw wordt geheven.
Om dubbele heffing te voorkomen, kent art. 15 lid 1 sub a WBR een vrijstelling van
overdrachtsbelasting in situaties waarin de verkrijging al met btw is belast. De
gedachte is eenvoudig: de fiscus heft niet beide belastingen tegelijk over dezelfde
transactie.
Maar let op: deze vrijstelling grijpt alleen in wanneer daadwerkelijk btw verschuldigd is. Is
de levering van onroerend goed vrijgesteld van btw (art. 11 lid 1 sub a Wet OB – levering
van bestaande onroerende zaken en rechten daarop), dan mist de vrijstelling van
overdrachtsbelasting toepassing en betaalt de verkrijger dus vol overdrachtsbelasting.
UITGANGSPUNT OVERDRACHTSBELASTING
Art. 2 WBR: overdrachtsbelasting is verschuldigd bij de verkrijging van in
Nederland gelegen onroerende zaken.
Tarief (art. 14 WBR): in beginsel 10,4%, tenzij je onder een uitzondering valt
(bijvoorbeeld woningen voor eigen gebruik → 2%, of startersvrijstelling onder
voorwaarden).
Dus: bij elke levering van een pand moet je in principe overdrachtsbelasting betalen.
PROBLEEM: CUMULATIE MET BTW
Stel, je koopt een nieuw gebouwd pand.
HOORCOLLEGE EN LITERATUUR
SCHERF II 2026
HOORCOLLEGE 3
,
, HOORCOLLEGE 4
DE PARADOX VAN DE OMZETBELASTING EN DE OVERDRACHTSBELASTING
De verhouding tussen de omzetbelasting (Wet OB 1968) en de overdrachtsbelasting
(WBR) is berucht om zijn paradoxale karakter. Op het eerste gezicht lijkt het aantrekkelijk
om vrijgesteld te zijn van btw: men hoeft immers geen btw af te dragen. In werkelijkheid
pakt dat vaak nadelig uit, omdat juist de btw-belaste levering de mogelijkheid biedt om
de betaalde btw in aftrek te brengen.
A. ONDERNEMER EN AFTREKMECHANISME
Een ondernemer in de zin van art. 7 Wet OB heeft het recht om de btw die hij bij de
aanschaf van goederen of diensten betaalt, als voorbelasting in aftrek te brengen (art.
15 Wet OB). Dit betekent dat de ondernemer btw die hij “voorschiet” bij zijn inkopen
uiteindelijk kan terugvragen van de Belastingdienst, zolang die goederen of diensten
worden gebruikt voor belaste prestaties. Voor hem vormt btw dus geen echte kostenpost.
Een particulier of een vrijgestelde ondernemer (bijvoorbeeld een arts of
onderwijsinstelling) daarentegen heeft geen aftrekrecht. Voor hen is btw een definitieve
last. Hieruit volgt de paradox:
Belast met btw → ondernemer voelt de belasting niet (want terug te vragen).
Vrijgesteld van btw → belastingdruk komt daadwerkelijk bij de verkrijger te
liggen.
📌 VOORBEELD 1: PARTICULIER VS. ONDERNEMER BIJ AANKOOP VAN EEN PAND
Situatie
Een winkelpand wordt verkocht voor € 1.000.000.
Omdat het een nieuwbouwpand is (binnen 2 jaar na ingebruikname), is de levering
btw-belast (21% = € 210.000).
Casus A: koper is ondernemer (bv die detailhandel drijft)
De bv betaalt € 1.210.000 aan de verkoper.
De € 210.000 btw kan de bv als voorbelasting terugvragen bij de
Belastingdienst (art. 15 Wet OB).
Per saldo kost het pand de bv dus € 1.000.000.
Bovendien geldt vrijstelling van overdrachtsbelasting (art. 15 lid 1 sub a WBR).
👉 De ondernemer voelt de btw niet als kostenpost.
Casus B: koper is particulier (geen ondernemer)
De particulier betaalt óók € 1.210.000.
Maar: hij heeft geen aftrekrecht, dus de € 210.000 btw blijft een definitieve
last.
Ook hier geldt vrijstelling van overdrachtsbelasting, maar daar heeft hij niets
extra’s aan.
👉 Voor de particulier kost hetzelfde pand dus € 210.000 méér.
, 📌 VOORBEELD 2: ZIEKENHUIS (VRIJGESTELDE ONDERNEMER)
Een ziekenhuis koopt een MRI-scanner voor € 1.000.000 + € 210.000 btw.
Omdat medische prestaties (art. 11 lid 1 sub c Wet OB) vrijgesteld zijn van btw,
kan het ziekenhuis de btw niet aftrekken.
De scanner kost het ziekenhuis dus effectief € 1.210.000.
Als een commerciële kliniek (btw-belast ondernemer) exact dezelfde scanner koopt en
wél belaste prestaties levert (bijv. cosmetische ingrepen met btw), kan zij de € 210.000
aftrekken. Voor haar kost de scanner effectief maar € 1.000.000.
✅ Conclusie:
Btw-belast = recht op aftrek → btw wordt “geneutraliseerd”.
Vrijgesteld = geen aftrekrecht → btw drukt volledig als kostenpost.
B. DOORWERKING NAAR DE OVERDRACHTSBELASTING
De overdrachtsbelasting (art. 2 WBR) is verschuldigd bij de verkrijging van in Nederland
gelegen onroerende zaken. Het tarief bedraagt tegenwoordig in beginsel 10,4% (art. 14
WBR, met enkele uitzonderingen). Dit kan leiden tot cumulatie van belastingen wanneer
naast overdrachtsbelasting óók btw wordt geheven.
Om dubbele heffing te voorkomen, kent art. 15 lid 1 sub a WBR een vrijstelling van
overdrachtsbelasting in situaties waarin de verkrijging al met btw is belast. De
gedachte is eenvoudig: de fiscus heft niet beide belastingen tegelijk over dezelfde
transactie.
Maar let op: deze vrijstelling grijpt alleen in wanneer daadwerkelijk btw verschuldigd is. Is
de levering van onroerend goed vrijgesteld van btw (art. 11 lid 1 sub a Wet OB – levering
van bestaande onroerende zaken en rechten daarop), dan mist de vrijstelling van
overdrachtsbelasting toepassing en betaalt de verkrijger dus vol overdrachtsbelasting.
UITGANGSPUNT OVERDRACHTSBELASTING
Art. 2 WBR: overdrachtsbelasting is verschuldigd bij de verkrijging van in
Nederland gelegen onroerende zaken.
Tarief (art. 14 WBR): in beginsel 10,4%, tenzij je onder een uitzondering valt
(bijvoorbeeld woningen voor eigen gebruik → 2%, of startersvrijstelling onder
voorwaarden).
Dus: bij elke levering van een pand moet je in principe overdrachtsbelasting betalen.
PROBLEEM: CUMULATIE MET BTW
Stel, je koopt een nieuw gebouwd pand.
