Samenvatting Projectadministratie&
Werfopvolging
1. Het begrip “Aanneming” H1
Aanneming is een overeenkomst waarbij de ene partij (de aannemer) zich jegens de
andere partij (de opdrachtgever) verbindt om tegen een bedongen prijs en in volle
onafhankelijkheid een werk uit te voeren of een dienst te presteren .
Aanneming is huur van werken, dit is in essentie een overeenkomst om iets te doen:
De uitvoering van een bepaald werk of prestatie, al dan niet materieel of intellectueel
van aard, al dan niet uitgebreid met de levering van goederen.
3 soorten van een Aanneming
- De huur van werklieden
- De huur van vervoerders
- De huur van aannemers van werken die handelen ingevolge bestekken of
aannemingen.
(Enkel de aanneming op bestek omvat bouwovereenkomsten)
Binnen de aanneming op bestek onderscheidt men op zijn beurt aanneming van
werken, aanneming van leveringen en aanneming van diensten .
Ook de bemiddelingsovereenkomst van de vastgoedmakelaar wordt in de rechtsleer
gekwalificeerd als aannemingsovereenkomst (“aanneming van diensten”).
Aannemer
NIET! => onderschikte van bouwheer
WEL! => onafhankelijk + verantwoordelijk voor acties van hem en zijn
werknemers
2. De bouwpartners en hun onderlinge relaties H1
a. Samenstelling van het bouwteam
Bij ieder project zijn minstens twee partijen betrokken:
- De bouwheer (Opdrachtgever, aanbesteder)
- De aannemer (uitvoerder)
- De architect (ontwerper)
- Veiligheidscoördinator
- Energieauditeur
, b. Juridisch kader van een bouwproject:
De relaties tussen de verschillende bouwpartners worden in hoofdzaak vastgelegd in
contracten.
Op bouwcontracten zijn de voorschriften van het burgerlijk wetboek betreffende
- Aannemingen op bestek of bij akkoord (art. 1779 BW + art. 1787-1799 BW) van
toepassing
- Het contractenrecht (art. 1107 en 1135 BW),
Bepaalde bouwcontracten worden door de wetgever wel zeer nauwkeurig geregeld
door rechtsregels van dwingende van aard7, bv.:
- oprichting van woningen bestemd voor verkoop-op-plan door de wet Breyne;
- openbare werken door de wet op de overheidsopdrachten;
- de 10-jarige aansprakelijkheid van ontwerpers en uitvoerders voor ernstige gebreken;
-…
De Wet Breyne: Woningbouwwet, wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw
en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen.
De onderlinge relaties tussen bouwheer, ontwerpers en uitvoerders worden gestuurd
door twee belangrijke principes die tot doel hebben de bouwheer als consument te
beschermen:
1. De bouwheer wordt door de wetgever beschouwd als leek in technische
materie.
2. Onverenigbaarheid tussen het beroep van architect en het beroep van
aannemer:
c. Contractuele aansprakelijkheid
Een bouwovereenkomst is een wederkerige overeenkomst onder bezwarende titel. De
contractuele aansprakelijkheid die door dergelijke overeenkomst ontstaat wordt
geregeld door de regels van het Burgerlijk Wetboek omtrent de wederkerige contracten
(art. 1134 e.v. BW).
De mogelijke sancties voor contractuele wanprestaties zijn:
1. gedwongen uitvoering in natura;
2. gedwongen uitvoering bij equivalent (schadevergoeding);
3. toepassing van een contractueel schadebeding;
4. gerechtelijke ontbinding ten laste van de in gebreke gebleven medecontractant.
De bewijslast van de wanprestatie zal verschillen naargelang de overeenkomst als
resultaatsverbintenis dan wel als middelenverbintenis gekwalificeerd wordt.
d. Aansprakelijkheid tegenover derden
De grondslag van de buitencontractuele aansprakelijkheid ligt in BW art.1382 e.v.
Art. 1382 B.W.: “Elke daad van de mens, waardoor schade aan een ander
wordt veroorzaakt, verplicht degene door wiens schuld de schade is ontstaan, deze te
vergoeden”.
Art. 1383 B.W.: “Ieder is aansprakelijk niet alleen voor de schade welke hij door zijn daad, maar
ook voor die welke hij door zijn nalatigheid of door zijn onvoorzichtigheid heeft veroorzaakt”.
De toepassing van de buitencontractuele aansprakelijkheid gebeurt volgens het
principe van schade door bewezen fout. De aansprakelijkheid vereist de drie
constituenten fout, schade en causaal verband.
p. V -2
, e. Aansprakelijkheid ‘in solidum’:
De architect en aannemer kunnen ook in solidum verantwoordelijk gesteld worden voor
fouten in de uitvoering, begaan door de aannemer, maar die mede te wijten zijn aan een
gebrek aan toezicht op de uitvoering van de werken. Controle op de uitvoering is
immers een onderdeel van de verplichte minimale opdracht van de architect.
f. Burgerlijke aansprakelijkheid en strafrechtelijke aansprakelijkheid:
Strafrechtelijke aansprakelijkheid ontstaat wanneer iemand een overtreding begaat
tegen een strafrechtelijke bepaling uit de wet. Zodra de inbreuk vastgesteld wordt, kan
ze in het belang van de samenleving aanleiding geven tot het opleggen van een straf
door de rechtbank. De meest voorkomende straffen zijn boetes en gevangenisstraffen15.
Burgerlijke aansprakelijkheid betreft een overtreding van een regel van het
privaatrecht. Dit kan een wetsbepaling of een contractuele bepaling zijn. De overtreding
benadeelt een partij en geeft aanleiding tot een herstelverplichting in hoofde van de
overtredende partij, ten voordele van de benadeelde partij16.
Aanneming behoort in hoofdzaak tot het privaatrecht.
Nochtans kan de strafrechtelijke aansprakelijkheid van de bouwpartners wel in het
gedrang komen, o.m.:
- De wet Stedenbouw voorziet dat eenieder die vergunning plichtige werken laat
uitvoeren kan worden bestraft indien voor deze werken geen geldige vergunning werd
afgeleverd. De opdrachtgever is verantwoordelijk om de vergunningen te bekomen. De
mogelijke straffen zijn boetes, gevangenisstraf en/of opgelegde herstelmaatregelen.
- De Welzijnswet verplicht de naleving van de algemene preventiemaatregelen op
tijdelijke en mobiele bouwplaatsen en legt de aanstelling van een veiligheidscoördinator
op. De mogelijke straffen zijn boetes en/of gevangenisstraf.
- De EPB-decreet legt boetes op voor de aangifteplichtige indien de EPB-aangifte
ontbreekt en indien de uitgevoerde werken niet overeenstemmen met de opgelegde
voorschriften.
- Eenieder die werkt met een aannemer die fiscale en/of sociale schulden heeft, is
hoofdelijk aansprakelijk voor betaling van een deel van de schulden van de
medecontractant.
- Eenieder die door gebrek aan voorzichtigheid of voorzorg onopzettelijk lichamelijk
schade (letsel of overlijden) veroorzaakt, is overeenkomstig art.
418 SW schuldig aan het strafmisdrijf onopzettelijke doding en verwondingen. Het
foutcriterium wordt in deze context beoordeeld volgens dezelfde maatstaven als bij
aansprakelijkheid op grond van de artikelen 1382-1383 BW.
p. V -3
, 3. De bouwheer H1
a. De taak van de bouwheer
De bouwheer/ opdrachtgever is de natuurlijke of rechtspersoon voor wiens rekening
een bouwwerk wordt verwezenlijkt.
De bouwheer is diegene die het initiatief neemt om een bouwwerk te laten oprichten.
De bouwheer:
- stelt de architect aan, die hem verder zal bijstaan bij het doorlopen van de
administratieve procedures
- stelt in voorkomend geval gespecialiseerde studiebureaus aan
- stelt de veiligheidscoördinator aan bij ‘grote bouwplaatsen’ (zie verder)
- is de aangifteplichtige met betrekking tot de EPB-reglementering
- stelt in voorkomend geval de bodemdeskundige aan, en neemt het initiatief tot de
conform verklaring van het technisch verslag grondverzet
- is de medecontractant van de aannemer bij de aannemingsovereenkomst
- is verantwoordelijk voor het bekomen van de nodige vergunningen
- vraagt in voorkomend geval de subsidies en premies aan.
Hij is de verantwoordelijke van het project en betaald voor alles en moet beschikken
over nodige vergunningen.
b. De verantwoordelijkheden van de bouwheer
De bouwheer kan zijn:
- een privaatrechtelijke rechtspersoon: particulier of vennootschap.
- een publiekrechtelijke rechtspersoon: een overheid of een ander organisme van
openbaar nut.
Hieronder worden de verantwoordelijkheden van opdrachtgevers van bouwwerken in
het algemeen besproken:
▪ Contractuele aansprakelijkheid:
De bouwheer dient in te staan voor het nakomen van zijn verplichtingen jegens de
medecontractanten.
Volgens het aannemingsrecht geldt algemeen het volgende:
1.De bouwheer moet de uitvoering van het werk bevorderen:
- hij moet de mogelijkheden verschaffen (vergunningen, toegang, …)
- hij moet de middelen verschaffen (plannen, werfcontrole, …)
- hij moet de nodige inlichtingen verschaffen (informatieverplichting tegenover zijn
medecontractanten);
2. de bouwheer moet de aannemingssom betalen;
3. de bouwheer moet het uitgevoerde werk opnemen (in ontvangst nemen en
aanvaarden).
▪ Buitencontractuele aansprakelijkheid:
Indien bij de uitvoering van werken schade berokkend wordt aan derden, bv. eigenaars
van aanpalende erven, kunnen deze derde schadelijders een buitencontractuele
vordering instellen tegen de opdrachtgever.
p. V -4
Werfopvolging
1. Het begrip “Aanneming” H1
Aanneming is een overeenkomst waarbij de ene partij (de aannemer) zich jegens de
andere partij (de opdrachtgever) verbindt om tegen een bedongen prijs en in volle
onafhankelijkheid een werk uit te voeren of een dienst te presteren .
Aanneming is huur van werken, dit is in essentie een overeenkomst om iets te doen:
De uitvoering van een bepaald werk of prestatie, al dan niet materieel of intellectueel
van aard, al dan niet uitgebreid met de levering van goederen.
3 soorten van een Aanneming
- De huur van werklieden
- De huur van vervoerders
- De huur van aannemers van werken die handelen ingevolge bestekken of
aannemingen.
(Enkel de aanneming op bestek omvat bouwovereenkomsten)
Binnen de aanneming op bestek onderscheidt men op zijn beurt aanneming van
werken, aanneming van leveringen en aanneming van diensten .
Ook de bemiddelingsovereenkomst van de vastgoedmakelaar wordt in de rechtsleer
gekwalificeerd als aannemingsovereenkomst (“aanneming van diensten”).
Aannemer
NIET! => onderschikte van bouwheer
WEL! => onafhankelijk + verantwoordelijk voor acties van hem en zijn
werknemers
2. De bouwpartners en hun onderlinge relaties H1
a. Samenstelling van het bouwteam
Bij ieder project zijn minstens twee partijen betrokken:
- De bouwheer (Opdrachtgever, aanbesteder)
- De aannemer (uitvoerder)
- De architect (ontwerper)
- Veiligheidscoördinator
- Energieauditeur
, b. Juridisch kader van een bouwproject:
De relaties tussen de verschillende bouwpartners worden in hoofdzaak vastgelegd in
contracten.
Op bouwcontracten zijn de voorschriften van het burgerlijk wetboek betreffende
- Aannemingen op bestek of bij akkoord (art. 1779 BW + art. 1787-1799 BW) van
toepassing
- Het contractenrecht (art. 1107 en 1135 BW),
Bepaalde bouwcontracten worden door de wetgever wel zeer nauwkeurig geregeld
door rechtsregels van dwingende van aard7, bv.:
- oprichting van woningen bestemd voor verkoop-op-plan door de wet Breyne;
- openbare werken door de wet op de overheidsopdrachten;
- de 10-jarige aansprakelijkheid van ontwerpers en uitvoerders voor ernstige gebreken;
-…
De Wet Breyne: Woningbouwwet, wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw
en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen.
De onderlinge relaties tussen bouwheer, ontwerpers en uitvoerders worden gestuurd
door twee belangrijke principes die tot doel hebben de bouwheer als consument te
beschermen:
1. De bouwheer wordt door de wetgever beschouwd als leek in technische
materie.
2. Onverenigbaarheid tussen het beroep van architect en het beroep van
aannemer:
c. Contractuele aansprakelijkheid
Een bouwovereenkomst is een wederkerige overeenkomst onder bezwarende titel. De
contractuele aansprakelijkheid die door dergelijke overeenkomst ontstaat wordt
geregeld door de regels van het Burgerlijk Wetboek omtrent de wederkerige contracten
(art. 1134 e.v. BW).
De mogelijke sancties voor contractuele wanprestaties zijn:
1. gedwongen uitvoering in natura;
2. gedwongen uitvoering bij equivalent (schadevergoeding);
3. toepassing van een contractueel schadebeding;
4. gerechtelijke ontbinding ten laste van de in gebreke gebleven medecontractant.
De bewijslast van de wanprestatie zal verschillen naargelang de overeenkomst als
resultaatsverbintenis dan wel als middelenverbintenis gekwalificeerd wordt.
d. Aansprakelijkheid tegenover derden
De grondslag van de buitencontractuele aansprakelijkheid ligt in BW art.1382 e.v.
Art. 1382 B.W.: “Elke daad van de mens, waardoor schade aan een ander
wordt veroorzaakt, verplicht degene door wiens schuld de schade is ontstaan, deze te
vergoeden”.
Art. 1383 B.W.: “Ieder is aansprakelijk niet alleen voor de schade welke hij door zijn daad, maar
ook voor die welke hij door zijn nalatigheid of door zijn onvoorzichtigheid heeft veroorzaakt”.
De toepassing van de buitencontractuele aansprakelijkheid gebeurt volgens het
principe van schade door bewezen fout. De aansprakelijkheid vereist de drie
constituenten fout, schade en causaal verband.
p. V -2
, e. Aansprakelijkheid ‘in solidum’:
De architect en aannemer kunnen ook in solidum verantwoordelijk gesteld worden voor
fouten in de uitvoering, begaan door de aannemer, maar die mede te wijten zijn aan een
gebrek aan toezicht op de uitvoering van de werken. Controle op de uitvoering is
immers een onderdeel van de verplichte minimale opdracht van de architect.
f. Burgerlijke aansprakelijkheid en strafrechtelijke aansprakelijkheid:
Strafrechtelijke aansprakelijkheid ontstaat wanneer iemand een overtreding begaat
tegen een strafrechtelijke bepaling uit de wet. Zodra de inbreuk vastgesteld wordt, kan
ze in het belang van de samenleving aanleiding geven tot het opleggen van een straf
door de rechtbank. De meest voorkomende straffen zijn boetes en gevangenisstraffen15.
Burgerlijke aansprakelijkheid betreft een overtreding van een regel van het
privaatrecht. Dit kan een wetsbepaling of een contractuele bepaling zijn. De overtreding
benadeelt een partij en geeft aanleiding tot een herstelverplichting in hoofde van de
overtredende partij, ten voordele van de benadeelde partij16.
Aanneming behoort in hoofdzaak tot het privaatrecht.
Nochtans kan de strafrechtelijke aansprakelijkheid van de bouwpartners wel in het
gedrang komen, o.m.:
- De wet Stedenbouw voorziet dat eenieder die vergunning plichtige werken laat
uitvoeren kan worden bestraft indien voor deze werken geen geldige vergunning werd
afgeleverd. De opdrachtgever is verantwoordelijk om de vergunningen te bekomen. De
mogelijke straffen zijn boetes, gevangenisstraf en/of opgelegde herstelmaatregelen.
- De Welzijnswet verplicht de naleving van de algemene preventiemaatregelen op
tijdelijke en mobiele bouwplaatsen en legt de aanstelling van een veiligheidscoördinator
op. De mogelijke straffen zijn boetes en/of gevangenisstraf.
- De EPB-decreet legt boetes op voor de aangifteplichtige indien de EPB-aangifte
ontbreekt en indien de uitgevoerde werken niet overeenstemmen met de opgelegde
voorschriften.
- Eenieder die werkt met een aannemer die fiscale en/of sociale schulden heeft, is
hoofdelijk aansprakelijk voor betaling van een deel van de schulden van de
medecontractant.
- Eenieder die door gebrek aan voorzichtigheid of voorzorg onopzettelijk lichamelijk
schade (letsel of overlijden) veroorzaakt, is overeenkomstig art.
418 SW schuldig aan het strafmisdrijf onopzettelijke doding en verwondingen. Het
foutcriterium wordt in deze context beoordeeld volgens dezelfde maatstaven als bij
aansprakelijkheid op grond van de artikelen 1382-1383 BW.
p. V -3
, 3. De bouwheer H1
a. De taak van de bouwheer
De bouwheer/ opdrachtgever is de natuurlijke of rechtspersoon voor wiens rekening
een bouwwerk wordt verwezenlijkt.
De bouwheer is diegene die het initiatief neemt om een bouwwerk te laten oprichten.
De bouwheer:
- stelt de architect aan, die hem verder zal bijstaan bij het doorlopen van de
administratieve procedures
- stelt in voorkomend geval gespecialiseerde studiebureaus aan
- stelt de veiligheidscoördinator aan bij ‘grote bouwplaatsen’ (zie verder)
- is de aangifteplichtige met betrekking tot de EPB-reglementering
- stelt in voorkomend geval de bodemdeskundige aan, en neemt het initiatief tot de
conform verklaring van het technisch verslag grondverzet
- is de medecontractant van de aannemer bij de aannemingsovereenkomst
- is verantwoordelijk voor het bekomen van de nodige vergunningen
- vraagt in voorkomend geval de subsidies en premies aan.
Hij is de verantwoordelijke van het project en betaald voor alles en moet beschikken
over nodige vergunningen.
b. De verantwoordelijkheden van de bouwheer
De bouwheer kan zijn:
- een privaatrechtelijke rechtspersoon: particulier of vennootschap.
- een publiekrechtelijke rechtspersoon: een overheid of een ander organisme van
openbaar nut.
Hieronder worden de verantwoordelijkheden van opdrachtgevers van bouwwerken in
het algemeen besproken:
▪ Contractuele aansprakelijkheid:
De bouwheer dient in te staan voor het nakomen van zijn verplichtingen jegens de
medecontractanten.
Volgens het aannemingsrecht geldt algemeen het volgende:
1.De bouwheer moet de uitvoering van het werk bevorderen:
- hij moet de mogelijkheden verschaffen (vergunningen, toegang, …)
- hij moet de middelen verschaffen (plannen, werfcontrole, …)
- hij moet de nodige inlichtingen verschaffen (informatieverplichting tegenover zijn
medecontractanten);
2. de bouwheer moet de aannemingssom betalen;
3. de bouwheer moet het uitgevoerde werk opnemen (in ontvangst nemen en
aanvaarden).
▪ Buitencontractuele aansprakelijkheid:
Indien bij de uitvoering van werken schade berokkend wordt aan derden, bv. eigenaars
van aanpalende erven, kunnen deze derde schadelijders een buitencontractuele
vordering instellen tegen de opdrachtgever.
p. V -4
