Samenvatting Waarderen
2. Doel vd taxatieopdracht
Doel: Opdrachtgever informeren over de waarde vd getaxeerde onroerende zaak
- Basis voor latere beslissingen (bv: aankoop, belanstingsaangifte, ..)
2.1 Aankoop en verkoop
Koper en verkoper kunnen op basis van waardebep. Een vastgoedobj. Aankopen of
verkopen, of oordelen of de geboden of gevraagde prij aanvaardbaar is.
2.2 Toekennen v krediet door de bank
Fin. Inst. Doen vaak beroep op schatters om de waarde ve vastgoedobj. Te bepalen, met oog
op toestaan ve lening. Dit kan bv een hypothecaire lening zijn, kaskrediet, persoonlijke
lening, … Zodat de bank eventueel aanslag kan leggen op VG object indien wanbetaling, …
2.3 Verdeling
Naar aanleiding v echtscheiding kan VG obj. Getaxeerd worden om een eerlijke verdeling
mogelijk te maken.
Dit is niet alleen bij echtscheiding.
2.4 Ruiling
- Vb 1: Woning in ruil voor app. -> waarde verschil, dus waardering nodig om verschil
te bepalen
- Projectontwikkelaars maken vaak gebruik van ruilen (“recht van Opstal”)
- Ruil kan tussen 2 natuurlijke pers, ook tussen natuurlijk en rechtspersoon bv:
socialehuisvesting
- Ruiling geniet v fiscaal voordeel, nl. 2 eigendomsoverdrachten maar alleen hoogste
overdacht registratierechten moet betalen
2.5 Aangifte vd nalatenschap
Erfgenamen hebben de plicht om aangifte vd nalatenschap in te dienen bij registrat. Kantoor
waar overledene laatste fiscale woonplaats had. De waarde vh ORG wordt aangegeven en
dient al grondslag v berekening successierecht.
Indien onderschatting met min 10% versch. tss aangegev. en “echte” waarde ->
-> tekortschatting (= aanvul. Rechen verschuldigd PLUS belastingsverhoging)
,2.6 Aflsuiten verzekeringspolis en na schadegeval.
Om de te verzekeren waarde in een polis te kunnen bepalen, kan beroep gdn w op zowel
verzekeringmaatsch. Als een deskundige om pand te schatten.
Een geheel andere manier als bepalen verkoopwaarde -> grond kan nooit verdwijven
Taxatie gebaseerd op nieuwbouwwaarde
2.7 Bij vennootschappen
Indien ORG in of uit vennootschap gehaald w, is berdrijfsrevisor verplicht taxatie op te
maken.
Bij opricht ve vennootsch. Dient bedrijfsrevisor te beschikken over waarde VG obj. Om dze in
te brengen. (fiscaal voordeel)
Vruchtgebruikconstr. W vaak gebr om registr. Rechten en meerwaardebelast. Te voorkomen
Daarom doen boekhouders en taxateurs beroep op een taxateur teneinde de
enonom. waarde vh tijdel vruchtgebr te bepalen.
Ook dienen beurgenoteerde bedrijven hun VG pertefeuille jaarlijks id jaarrek op te nemen.
- Specifieke vorm v venootschappen: Gereglementeerde Venootschappen (GVV)
Met beperkte inleg in 1 keer over ruim gespreide VG portefeuille wenst te
beschikken, kiest best v aandelen v GVV.
Strenge regels: 4 keer/jaar schatten en schuldgraad mag max 65% zijn.
2.8 Jaarrek v beursgenoteerde bedrijven
Taxateur aangesteld om waarde VG portefeuille vast te taxeren en in jaarrek v beursgenot
bedrijf op te nemen.
Taxateur moet rek houden met richtlijnen International Accounting Standard (IFRS). Slechts
bep aantal richtlijnen hebben betrekking op waarderen ORG. Wijze v waarderen is afh vh
doel.
IAS 40: waardering v invest VG (VG w gehouden v huuropbr of waardestijging)
IAS 16: ORG v eigen gebruik
, 2.9 Cntroletaxatie
Bij elke eigendomsoverdracht waakt de ontvanger over de registrat, juistheid aangegev prijs
of waarde ve goed. Bedoeling is om registratierecht waar Staat recht op heeft niet te laten
ontglippen.
Ontvanger heeft 2j tijd om na registr v akte, controle uit te voeren en bijrechten te eisen.
Bijrechten: de te weinig betaalde registr rechten ten gevolg v verschil tss aangeg waarde of
prijs in akte en door administr geschatte waarde.
Prijsbewimpeling: lagere warde of prijs in akte zetten om regstr kost te verkleinen.
Vorm v belasting ontduiking, kan correctioneel bestraft w.
2.10 Gerechtelijke geschillen/ Juridische procedures
Rechters en advocaten in juridische procedures w vaak geconfronteerd met het prob dat ze
een waarde moeten toeken aan een ORG, daarvoor w een expert/ schatter aangesteld
-Meest voorkomend: echscheiding of erfenis
-Ook taxateur nodig v: overname, beslaglegging, huurwaardegeschillen, …
Taxateur zal dergel opdrachten grondig onderbouwen en motiveren, niet hetzelfde
als waardering VG
2.11 Huurprijs herzieningen
Huurder en verhuurder kunnen regime vd Woninghuurwet met onderling akkoord huurprijs
herzien, tss 3e en 6e maand VOOR verstrijken v elke 3jarige periode.
Indien geen akkoord, zal prijs door vrederechter w bepaald.
Voor herziening huurprijs geldt voorwaarde dat: normale huurwaarde min 20% hoger/lager
moet zijn ten gevolge v nieuwe onstandigdheden.
Handelshuur prijs herzien: vordering w ingesteld bij vrederechter gedurende laatste 3
maand v 3jarige periode. Voorwaarde: herziening mr mogelijk bij stijging/daling normale
huurwaarde met min 15% ten gevolge nieuwe omstandigdh.
(omstandheden: objectief of buiten wil vd partijen)
2. Doel vd taxatieopdracht
Doel: Opdrachtgever informeren over de waarde vd getaxeerde onroerende zaak
- Basis voor latere beslissingen (bv: aankoop, belanstingsaangifte, ..)
2.1 Aankoop en verkoop
Koper en verkoper kunnen op basis van waardebep. Een vastgoedobj. Aankopen of
verkopen, of oordelen of de geboden of gevraagde prij aanvaardbaar is.
2.2 Toekennen v krediet door de bank
Fin. Inst. Doen vaak beroep op schatters om de waarde ve vastgoedobj. Te bepalen, met oog
op toestaan ve lening. Dit kan bv een hypothecaire lening zijn, kaskrediet, persoonlijke
lening, … Zodat de bank eventueel aanslag kan leggen op VG object indien wanbetaling, …
2.3 Verdeling
Naar aanleiding v echtscheiding kan VG obj. Getaxeerd worden om een eerlijke verdeling
mogelijk te maken.
Dit is niet alleen bij echtscheiding.
2.4 Ruiling
- Vb 1: Woning in ruil voor app. -> waarde verschil, dus waardering nodig om verschil
te bepalen
- Projectontwikkelaars maken vaak gebruik van ruilen (“recht van Opstal”)
- Ruil kan tussen 2 natuurlijke pers, ook tussen natuurlijk en rechtspersoon bv:
socialehuisvesting
- Ruiling geniet v fiscaal voordeel, nl. 2 eigendomsoverdrachten maar alleen hoogste
overdacht registratierechten moet betalen
2.5 Aangifte vd nalatenschap
Erfgenamen hebben de plicht om aangifte vd nalatenschap in te dienen bij registrat. Kantoor
waar overledene laatste fiscale woonplaats had. De waarde vh ORG wordt aangegeven en
dient al grondslag v berekening successierecht.
Indien onderschatting met min 10% versch. tss aangegev. en “echte” waarde ->
-> tekortschatting (= aanvul. Rechen verschuldigd PLUS belastingsverhoging)
,2.6 Aflsuiten verzekeringspolis en na schadegeval.
Om de te verzekeren waarde in een polis te kunnen bepalen, kan beroep gdn w op zowel
verzekeringmaatsch. Als een deskundige om pand te schatten.
Een geheel andere manier als bepalen verkoopwaarde -> grond kan nooit verdwijven
Taxatie gebaseerd op nieuwbouwwaarde
2.7 Bij vennootschappen
Indien ORG in of uit vennootschap gehaald w, is berdrijfsrevisor verplicht taxatie op te
maken.
Bij opricht ve vennootsch. Dient bedrijfsrevisor te beschikken over waarde VG obj. Om dze in
te brengen. (fiscaal voordeel)
Vruchtgebruikconstr. W vaak gebr om registr. Rechten en meerwaardebelast. Te voorkomen
Daarom doen boekhouders en taxateurs beroep op een taxateur teneinde de
enonom. waarde vh tijdel vruchtgebr te bepalen.
Ook dienen beurgenoteerde bedrijven hun VG pertefeuille jaarlijks id jaarrek op te nemen.
- Specifieke vorm v venootschappen: Gereglementeerde Venootschappen (GVV)
Met beperkte inleg in 1 keer over ruim gespreide VG portefeuille wenst te
beschikken, kiest best v aandelen v GVV.
Strenge regels: 4 keer/jaar schatten en schuldgraad mag max 65% zijn.
2.8 Jaarrek v beursgenoteerde bedrijven
Taxateur aangesteld om waarde VG portefeuille vast te taxeren en in jaarrek v beursgenot
bedrijf op te nemen.
Taxateur moet rek houden met richtlijnen International Accounting Standard (IFRS). Slechts
bep aantal richtlijnen hebben betrekking op waarderen ORG. Wijze v waarderen is afh vh
doel.
IAS 40: waardering v invest VG (VG w gehouden v huuropbr of waardestijging)
IAS 16: ORG v eigen gebruik
, 2.9 Cntroletaxatie
Bij elke eigendomsoverdracht waakt de ontvanger over de registrat, juistheid aangegev prijs
of waarde ve goed. Bedoeling is om registratierecht waar Staat recht op heeft niet te laten
ontglippen.
Ontvanger heeft 2j tijd om na registr v akte, controle uit te voeren en bijrechten te eisen.
Bijrechten: de te weinig betaalde registr rechten ten gevolg v verschil tss aangeg waarde of
prijs in akte en door administr geschatte waarde.
Prijsbewimpeling: lagere warde of prijs in akte zetten om regstr kost te verkleinen.
Vorm v belasting ontduiking, kan correctioneel bestraft w.
2.10 Gerechtelijke geschillen/ Juridische procedures
Rechters en advocaten in juridische procedures w vaak geconfronteerd met het prob dat ze
een waarde moeten toeken aan een ORG, daarvoor w een expert/ schatter aangesteld
-Meest voorkomend: echscheiding of erfenis
-Ook taxateur nodig v: overname, beslaglegging, huurwaardegeschillen, …
Taxateur zal dergel opdrachten grondig onderbouwen en motiveren, niet hetzelfde
als waardering VG
2.11 Huurprijs herzieningen
Huurder en verhuurder kunnen regime vd Woninghuurwet met onderling akkoord huurprijs
herzien, tss 3e en 6e maand VOOR verstrijken v elke 3jarige periode.
Indien geen akkoord, zal prijs door vrederechter w bepaald.
Voor herziening huurprijs geldt voorwaarde dat: normale huurwaarde min 20% hoger/lager
moet zijn ten gevolge v nieuwe onstandigdheden.
Handelshuur prijs herzien: vordering w ingesteld bij vrederechter gedurende laatste 3
maand v 3jarige periode. Voorwaarde: herziening mr mogelijk bij stijging/daling normale
huurwaarde met min 15% ten gevolge nieuwe omstandigdh.
(omstandheden: objectief of buiten wil vd partijen)
