GOEDERENRECHT
Week 1: de grens tussen goederenrecht en overeenkomstenrecht
Literatuur
Normaal binden overeenkomsten alleen partijen, maar artikel 6:251 en 6:252 vormen uitzonderingen
doordat bepaalde contractuele rechten en verplichtingen automatisch met een goed kunnen meegaan
bij overdracht.
Bij een kwalitatief recht in de zin van artikel 6:251 gaat het om een uit een overeenkomst voortvloeiend
overdraagbaar recht dat zo nauw samenhangt met een goed van de schuldeiser dat het belang daarbij
alleen bestaat zolang hij dat goed bezit. Als aan die voorwaarden is voldaan, gaat het recht van
rechtswege mee over op de verkrijger onder bijzondere titel. Een verkrijger onder bijzondere titel is
iemand die eigenaar wordt van één of meer specifieke goederen door overdracht, verjaring of
onteigening, waarbij de rechtspositie van de voorganger niet volledig wordt overgenomen, bijvoorbeeld
door een koopovereenkomst.
Voorwaarden:
- Het recht moet verband houden met een goed dat aan de schuldeiser toebehoort, bijvoorbeeld
een woning of onderneming
- Het recht moet uit de overeenkomst voorvloeien, dit kan expliciet bedongen zijn maar ook een
wettelijk recht dat ontstaat door wanprestatie binnen een contract zoals een recht op herstel of
een schadevergoeding
- Het recht moet voor overgang vatbaar zijn, als overdracht is uitgesloten door beding of door de
aard van het recht, gaat het niet mee over
- Een recht dat in zodanig verband staat met het aan de schuldeiser toebehorend goed dat hij bij
dat recht slechts belang heeft zolang hij het goed behoudt, als het belang logisch meeverhuist
met het goed, gaat het recht mee over
Als aan deze voorwaarden is voldaan, gaat het recht van rechtswege mee over bij overdracht onder
bijzondere titel. Er is geen cessie en geen aparte akte nodig. Wel kan de verkrijger de overgang
weigeren. Partijen kunnen ook onderling afspreken dat het recht niet overgaat. Wanneer bij het
kwalitatieve recht een tegenprestatie hoort, gaat ook de verplichting tot die tegenprestatie mee over
voor zover die betrekking heeft op de periode na overdracht. De vervreemder blijft in bepaalde gevallen
nog hoofdelijk aansprakelijk voor die tegenprestatie, vooral om de wederpartij te beschermen als de
verkrijger minder draagkrachtig is.
Een kwalitatieve verplichting in de zin van artikel 6:252 is de spiegel aan schuldenaarszijde: een
contractuele verplichting die bij overdracht van een registergoed automatisch op rechtsopvolgers (en
eventueel gebruikers) gaat rusten. Dit kan alleen onder strikte eisen:
- Het moet gaan om een verplichting met betrekking tot een registergoed
- Die bestaat uit dulden of niet-doen (doen of betalen kan alleen als beperkte ondersteunende
nevenverplichting)
- Er moet uitdrukkelijk een kwalitatief beding zijn gemaakt
- En dat beding moet zijn vastgelegd in een notariële akte en ingeschreven in de openbare
registers. Die inschrijving is constitutief: zonder inschrijving geen derdenwerking, ook niet bij
kennis.
De verplichting moet voldoende functioneel of fysiek verband houden met het goed. Dat verband hoeft
minder nauw te zijn dan bij kwalitatieve rechten van artikel 6:251, maar moet wel reëel zijn. Het gaat
om verplichtingen die raken aan bevoegdheden die de rechthebbende juist uit hoofde van zijn recht op
het goed heeft. Bij eigendom, erfpacht, opstal en vruchtgebruik zal dit verband meestal aanwezig
1
,kunnen zijn. Bij hypotheek en erfdienstbaarheid minder snel. Er moet ten minste een functionele of
fysieke relatie met het goed bestaan.
De verplichting van de eigenaar en die van de gebruiker zijn niet hoofdelijk. Ieder is zelfstandig
gebonden voor zijn eigen verplichting. Gedrag van personen die vanwege de eigenaar aanwezig zijn
kan wel aan de eigenaar worden toegerekend via de normale regels van hulppersonen.
Het blijft verbintenisrechtelijk van aard, met toepassing van de gewone sancties van Boek 6 omdat het
een verbintenis blijft. Bij een bedongen tegenprestatie gaat ook het recht daarop mee over, voor zover
mee ingeschreven.
Kwalitatieve verplichtingen kunnen tenietgaan of worden gewijzigd volgens de gewone regels van het
verbintenissenrecht, zoals ontbinding, vernietiging of wijziging wegens onvoorziene omstandigheden.
Daarnaast bestaat een speciale regeling in artikel 6:259 waarmee de rechter een kwalitatieve
verplichting of een kettingbeding kan wijzigen of ontbinden als voortzetting strijdig is met het algemeen
belang of als de schuldeiser geen redelijk belang meer heeft. Dit is bedoeld als correctiemechanisme
tegen langdurige en zware lasten op registergoederen. Wijzigingen kunnen worden ingeschreven in de
registers.
Kwalitatieve verplichtingen lijken op erfdienstbaarheden, maar zijn juridisch anders. Een
erfdienstbaarheid is een zakelijk recht en ontstaat door vestiging. Een kwalitatieve verplichting is een
verbintenisrechtelijke figuur die door overeenkomst ontstaat en verbintenisrechtelijk blijft, deze wordt
wel een erfdienstbaarheid zonder heersend erf genoemd. De regels van het verbintenissenrecht, zoals
ontbinding en schadevergoeding, blijven van toepassing.
Wanneer niet aan de eisen van artikel 6:252 kan worden voldaan, kan men werken met een
kettingbeding. Een kettingbeding is een afspraak waarbij iemand zich verplicht iets te doen of na te laten
én diezelfde verplichting moet doorgeven aan zijn rechtsopvolger (bijvoorbeeld bij verkoop van grond of
vastgoed). Daarbij wordt elke koper contractueel verplicht dezelfde verplichting door te geven aan de
volgende koper. Dit is zwakker dan een kwalitatieve verplichting, omdat het doorgeven kan worden
vergeten of bewust achterwege kan blijven. Dan resteert alleen een schadevergoedingsvordering tegen
de contractspartij die het beding niet heeft doorgelegd. Tot slot kan de rechter kwalitatieve verplichtingen
en kettingbedingen wijzigen of geheel of gedeeltelijk ontbinden wanneer voortzetting in strijd is met het
algemeen belang of wanneer de schuldeiser geen redelijk belang meer heeft bij nakoming. In beginsel
kan dat pas na tien jaar, behalve bij strijd met een geldend bestemmingsplan.
Rechtspraak
Blaauboer/Berlips (1905)
In de casus was contractueel afgesproken dat een eigenaar een weg zou aanleggen, een positieve
verplichting die samenhangt met het perceel. Vervolgens veranderde de eigendomssituatie. De vraag
was of deze verplichting automatisch overgaat op de nieuwe eigenaar van het perceel.
De HR oordeelde dat deze verplichting niet automatisch overging op de nieuwe eigenaar van het
perceel. Ook als de verplichting nauw samenhangt met het perceel blijft zij een persoonlijke verbintenis
tussen de oorspronkelijke contractspartijen. De overdracht van het goed bevrijdt de oorspronkelijke
schuldenaar dus niet en belast de nieuwe eigenaar ook niet vanzelf.
De HR benadrukt dat het verbintenissenrecht en het goederenrecht strikt van elkaar gescheiden zijn.
Verbintenissen werken relatief, dus alleen tussen partijen, terwijl het goederenrecht absoluut is en werkt
tegenover iedereen. Als men zou aannemen dat contractuele verplichtingen automatisch aan een zaak
gaan kleven, dan zou dit onderscheid verdwijnen en dit is volgens de HR in strijd met het systeem van
2
,de wet. Een verplichting gaat dus niet vanzelf over op de nieuwe eigenaar en de oorspronkelijke
eigenaar wordt door de overdracht ook niet bevrijd van die verplichting.
De HR voert hiervoor een aantal redenen aan:
1. Scheiding tussen verbintenissenrecht en goederenrecht: moeten strikt gescheiden blijven,
verbintenissenrecht werkt relatief, goederenrecht absoluut.
2. Een persoonlijke verbintenis beperkt het eigendomsrecht niet: een persoonlijke verbintenis
heeft geen goederenrechtelijke werking.
3. Gesloten stelsel van zakelijke rechten: zakelijke lasten worden maar beperkt toegestaan en
bestaan alleen uit verplichtingen tot een dulden of een niet-doen. Een positieve verplichting past
daar niet in.
4. Openbaarheid en rechtszekerheid: zakelijke lasten moeten kenbaar zijn via de openbare
registers, dit beschermt derden en zorgt voor rechtszekerheid. Contractuele verplichtingen
staan daar meestal niet in. Wanneer zulke verplichtingen toch automatisch overgaan zouden
derden zijn gebonden aan lasten die niet openbaar kenbaar zijn.
Bij rechtsopvolging onder bijzondere titel kan de actieve kant van een rechtsverhouding, een
vorderingsrecht, onder omstandigheden overgaan op de verkrijger van dat goed, maar de passieve
kant, de schuld, niet automatisch.
Kort: een contractuele verplichting die betrekking heeft op een onroerende zaak gaat niet automatisch
mee op een nieuwe eigenaar bij overdracht van die zaak. De HR bevestigt de strikte scheiding tussen
het verbintenissenrecht en goederenrecht, mede wegens het gesloten stelsel van zakelijke rechten.
Eilandgebied Curaçao/Erven Boyé (1985)
Het gaat over een oud beding bij verkoop van een plantage op Curacao waarbij was afgesproken dat
bij winning en uitvoer van bepaalde delfstoffen per hoeveelheid een bedrag moest worden betaald aan
Boyé en zijn rechtsopvolgers. Dit beding stond al in een transportakte uit 1893 en werd daarna bij
overdracht steeds opnieuw in de akten vermeld. Dit is te verklaren omdat men voor Blaauboer/Berlips
nog aannam dat zulke verplichtingen op rechtsopvolgers overgingen. Na 1905 was daarvoor juist een
kettingbeding met doorgeefplicht nodig. In 1974 werd de plantage verkocht aan Curacao maar in die
laatste akte werd het beding niet opnieuw opgelegd en werd er zelfs gegarandeerd dat er geen
persoonlijke verplichtingen meer rustten.
De HR stelt voorop dat het Boyé-beding geen zakelijke werking heeft maar een verbintenisrechtelijk
karakter draagt. Het hof mocht het beding wel uitleggen als een kettingbeding, dus als een contractuele
verplichting die bij iedere overdracht opnieuw moet worden opgelegd, ook al was dat niet letterlijk zo
geformuleerd. Dat kan volgens de HR uit de omstandigheden volgen, zoals het steeds opnieuw
opnemen van het beding in de akten en het feit dat het beding bedoeld was om toekomstige eigenaren
te binden. Daarmee ontstaat een verplichting tot eerbiediging en een doorgeefplicht bij verdere
overdracht.
Het hof ging volgens de HR echter te ver door te oordelen dat Curacao automatisch onrechtmatig
handelde door te profiteren van de wanprestatie van zijn verkoper, alleen omdat het beding kenbaar
was uit de aankomsttitel en omdat schade voor de erven Boyé dreigde. Daarmee gaf het hof feitelijk
toch een quasi-zakelijke werking aan het beding. De HR benadrukt dat profiteren van wanprestatie niet
automatisch onrechtmatig is. Daarvoor zijn extra omstandigheden nodig. Van belang is vooral wat de
koper wist of moest weten op het moment van de koop (niet pas bij de levering) omdat partijen dan hun
verplichtingen aangaan. Relevant is of de koper het beding bij de koop kende, of hij de strekking ervan
begreep, of er een onderzoeksplicht bestond, hoe voorzienbaar en ernstig het nadeel voor de
begunstigden was en of de koper invloed had op het niet doorleggen van het beding.
3
, Kort: een oud beding over een perceel kan als kettingbeding kan worden uitgelegd, maar zo’n beding
heeft geen automatische goederenrechtelijke werking + een koper die profiteert van het niet-doorleggen
van zo’n beding handelt niet automatisch onrechtmatig maar dat hangt af van concrete omstandigheden
zoals kennis van het beding bij de koop en de voorzienbaarheid van nadeel voor de begunstigde.
Kwalitatieve rechten (2007)
Bij de ontwikkeling van een recreatiepark sloten de kopers van bungalows koopovereenkomsten met
Vaate. In de algemene voorwaarden was opgenomen dat de exploitant het onderhoud van wegen, groen
en andere gemeenschappelijke voorzieningen verzorgde en toegang tot faciliteiten bood. In ruil
daarvoor moesten de eigenaren jaarlijks een parkbijdrage betalen. Later werden de
gemeenschappelijke voorzieningen overgedragen aan andere vennootschappen. Een aantal eigenaren
weigerden vervolgens om de parkbijdrage nog te betalen. De vraag was of het recht om de parkbijdrage
te innen automatisch was overgegaan met de overdracht als een kwalitatief recht in de zin van artikel
6:651.
De HR stelt voorop dat een recht alleen een kwalitatief recht is als het zo nauw verbonden is met een
bepaald goed van de schuldeiser, dat deze bij dat recht alleen belang heeft zolang hij eigenaar is van
dat goed. Het hof had in een zaak geoordeeld dat een dergelijk voldoende verband ontbrak, omdat een
splitsing mogelijk was tussen de eigendom van de infrastructuur en de exploitatieovereenkomst. De
parkbijdrage was volgens de uitleg de tegenprestatie voor exploitatie en diensten, en niet voor de
eigendom zelf. De HR bevestigt dit: het recht op betaling van de parkbijdrage is hier niet zonder meer
een kwalitatief recht. Doorslaggevend is of er werkelijk een zodanig verband bestaat tussen het
vorderingsrecht en het eigendom van het goed. Als exploitatie en eigendom van elkaar te scheiden zijn,
ontbreekt dat verband.
Kort: een vorderingsrecht is alleen een kwalitatief recht als het zo nauw samenhangt met een bepaald
goed van de schuldeiser dat het belang daarbij alleen bestaat zolang hij dat goed bezit. Als het recht
vooral ziet op exploitatie of dienstverlening en niet op het enkele eigendom van het goed, gaat het niet
van rechtswege mee over bij overdracht.
Tennisvereniging de Ypelaar (2012)
In 1982 werd tussen een tennisvereniging en omwonenden afgesproken dat de tennisvereniging bij 4
banen geen lichtmasten zou plaatsen, in ruil voor dat de bewoners de bezwaren tegen de andere
lichtmasten zouden intrekken. Ruim 20 jaar later wou de tennisvereniging toch de lichtmasten plaatsen.
De vraag was of de tennisvereniging ten opzichte van de originele bewoners nog gebonden was aan
de afspraak, en ten opzichte van de nieuwe bewoners.
De HR corrigeert het hof op 2 punten. Ten eerste oordeelt de HR dat bij de vraag of het recht mee
overgaat met een goed moet worden gekeken naar het recht dat geldt op het moment van overdracht.
Omdat de nieuwe bewoners het goed in 2005 hebben verkregen moet worden getoetst aan artikel
6:251 over kwalitatieve rechten en niet het oude BW. Een kwalitatief recht is een uit een overeenkomst
voortvloeiend recht dat zo nauw met een goed samenhangt dat de rechthebbende er alleen belang bij
heeft zolang hij dat goed bezit. Een kwalitatief recht gaat van rechtswege over op de nieuwe eigenaar.
Omdat het nieuwe recht moet worden toegepast is dus niet vereist dat de rechtsvoorganger bedongen
heeft dat het recht overgaat op rechtsopvolgers.
Ten tweede stelt de tennisvereniging dat zij ten opzichte van de oude bewoners niet meer gebonden is
aan de afspraak door gewijzigde omstandigheden. Wijziging of ontbinding wegens onvoorziene
omstandigheden van artikel 6:258 kan alleen via een constitutieve rechterlijke uitspraak en daarvoor is
in kort geding geen plaats. Als een dergelijk beroep wordt opgevat als een beroep op de beperkende
werking van de redelijkheid en billijkheid van artikel 6:248 lid 2, geldt een strenge maatstaf. De vraag
is dan niet of het onredelijk is om de vereniging aan de afspraak te houden, maar of gebondenheid naar
4
Week 1: de grens tussen goederenrecht en overeenkomstenrecht
Literatuur
Normaal binden overeenkomsten alleen partijen, maar artikel 6:251 en 6:252 vormen uitzonderingen
doordat bepaalde contractuele rechten en verplichtingen automatisch met een goed kunnen meegaan
bij overdracht.
Bij een kwalitatief recht in de zin van artikel 6:251 gaat het om een uit een overeenkomst voortvloeiend
overdraagbaar recht dat zo nauw samenhangt met een goed van de schuldeiser dat het belang daarbij
alleen bestaat zolang hij dat goed bezit. Als aan die voorwaarden is voldaan, gaat het recht van
rechtswege mee over op de verkrijger onder bijzondere titel. Een verkrijger onder bijzondere titel is
iemand die eigenaar wordt van één of meer specifieke goederen door overdracht, verjaring of
onteigening, waarbij de rechtspositie van de voorganger niet volledig wordt overgenomen, bijvoorbeeld
door een koopovereenkomst.
Voorwaarden:
- Het recht moet verband houden met een goed dat aan de schuldeiser toebehoort, bijvoorbeeld
een woning of onderneming
- Het recht moet uit de overeenkomst voorvloeien, dit kan expliciet bedongen zijn maar ook een
wettelijk recht dat ontstaat door wanprestatie binnen een contract zoals een recht op herstel of
een schadevergoeding
- Het recht moet voor overgang vatbaar zijn, als overdracht is uitgesloten door beding of door de
aard van het recht, gaat het niet mee over
- Een recht dat in zodanig verband staat met het aan de schuldeiser toebehorend goed dat hij bij
dat recht slechts belang heeft zolang hij het goed behoudt, als het belang logisch meeverhuist
met het goed, gaat het recht mee over
Als aan deze voorwaarden is voldaan, gaat het recht van rechtswege mee over bij overdracht onder
bijzondere titel. Er is geen cessie en geen aparte akte nodig. Wel kan de verkrijger de overgang
weigeren. Partijen kunnen ook onderling afspreken dat het recht niet overgaat. Wanneer bij het
kwalitatieve recht een tegenprestatie hoort, gaat ook de verplichting tot die tegenprestatie mee over
voor zover die betrekking heeft op de periode na overdracht. De vervreemder blijft in bepaalde gevallen
nog hoofdelijk aansprakelijk voor die tegenprestatie, vooral om de wederpartij te beschermen als de
verkrijger minder draagkrachtig is.
Een kwalitatieve verplichting in de zin van artikel 6:252 is de spiegel aan schuldenaarszijde: een
contractuele verplichting die bij overdracht van een registergoed automatisch op rechtsopvolgers (en
eventueel gebruikers) gaat rusten. Dit kan alleen onder strikte eisen:
- Het moet gaan om een verplichting met betrekking tot een registergoed
- Die bestaat uit dulden of niet-doen (doen of betalen kan alleen als beperkte ondersteunende
nevenverplichting)
- Er moet uitdrukkelijk een kwalitatief beding zijn gemaakt
- En dat beding moet zijn vastgelegd in een notariële akte en ingeschreven in de openbare
registers. Die inschrijving is constitutief: zonder inschrijving geen derdenwerking, ook niet bij
kennis.
De verplichting moet voldoende functioneel of fysiek verband houden met het goed. Dat verband hoeft
minder nauw te zijn dan bij kwalitatieve rechten van artikel 6:251, maar moet wel reëel zijn. Het gaat
om verplichtingen die raken aan bevoegdheden die de rechthebbende juist uit hoofde van zijn recht op
het goed heeft. Bij eigendom, erfpacht, opstal en vruchtgebruik zal dit verband meestal aanwezig
1
,kunnen zijn. Bij hypotheek en erfdienstbaarheid minder snel. Er moet ten minste een functionele of
fysieke relatie met het goed bestaan.
De verplichting van de eigenaar en die van de gebruiker zijn niet hoofdelijk. Ieder is zelfstandig
gebonden voor zijn eigen verplichting. Gedrag van personen die vanwege de eigenaar aanwezig zijn
kan wel aan de eigenaar worden toegerekend via de normale regels van hulppersonen.
Het blijft verbintenisrechtelijk van aard, met toepassing van de gewone sancties van Boek 6 omdat het
een verbintenis blijft. Bij een bedongen tegenprestatie gaat ook het recht daarop mee over, voor zover
mee ingeschreven.
Kwalitatieve verplichtingen kunnen tenietgaan of worden gewijzigd volgens de gewone regels van het
verbintenissenrecht, zoals ontbinding, vernietiging of wijziging wegens onvoorziene omstandigheden.
Daarnaast bestaat een speciale regeling in artikel 6:259 waarmee de rechter een kwalitatieve
verplichting of een kettingbeding kan wijzigen of ontbinden als voortzetting strijdig is met het algemeen
belang of als de schuldeiser geen redelijk belang meer heeft. Dit is bedoeld als correctiemechanisme
tegen langdurige en zware lasten op registergoederen. Wijzigingen kunnen worden ingeschreven in de
registers.
Kwalitatieve verplichtingen lijken op erfdienstbaarheden, maar zijn juridisch anders. Een
erfdienstbaarheid is een zakelijk recht en ontstaat door vestiging. Een kwalitatieve verplichting is een
verbintenisrechtelijke figuur die door overeenkomst ontstaat en verbintenisrechtelijk blijft, deze wordt
wel een erfdienstbaarheid zonder heersend erf genoemd. De regels van het verbintenissenrecht, zoals
ontbinding en schadevergoeding, blijven van toepassing.
Wanneer niet aan de eisen van artikel 6:252 kan worden voldaan, kan men werken met een
kettingbeding. Een kettingbeding is een afspraak waarbij iemand zich verplicht iets te doen of na te laten
én diezelfde verplichting moet doorgeven aan zijn rechtsopvolger (bijvoorbeeld bij verkoop van grond of
vastgoed). Daarbij wordt elke koper contractueel verplicht dezelfde verplichting door te geven aan de
volgende koper. Dit is zwakker dan een kwalitatieve verplichting, omdat het doorgeven kan worden
vergeten of bewust achterwege kan blijven. Dan resteert alleen een schadevergoedingsvordering tegen
de contractspartij die het beding niet heeft doorgelegd. Tot slot kan de rechter kwalitatieve verplichtingen
en kettingbedingen wijzigen of geheel of gedeeltelijk ontbinden wanneer voortzetting in strijd is met het
algemeen belang of wanneer de schuldeiser geen redelijk belang meer heeft bij nakoming. In beginsel
kan dat pas na tien jaar, behalve bij strijd met een geldend bestemmingsplan.
Rechtspraak
Blaauboer/Berlips (1905)
In de casus was contractueel afgesproken dat een eigenaar een weg zou aanleggen, een positieve
verplichting die samenhangt met het perceel. Vervolgens veranderde de eigendomssituatie. De vraag
was of deze verplichting automatisch overgaat op de nieuwe eigenaar van het perceel.
De HR oordeelde dat deze verplichting niet automatisch overging op de nieuwe eigenaar van het
perceel. Ook als de verplichting nauw samenhangt met het perceel blijft zij een persoonlijke verbintenis
tussen de oorspronkelijke contractspartijen. De overdracht van het goed bevrijdt de oorspronkelijke
schuldenaar dus niet en belast de nieuwe eigenaar ook niet vanzelf.
De HR benadrukt dat het verbintenissenrecht en het goederenrecht strikt van elkaar gescheiden zijn.
Verbintenissen werken relatief, dus alleen tussen partijen, terwijl het goederenrecht absoluut is en werkt
tegenover iedereen. Als men zou aannemen dat contractuele verplichtingen automatisch aan een zaak
gaan kleven, dan zou dit onderscheid verdwijnen en dit is volgens de HR in strijd met het systeem van
2
,de wet. Een verplichting gaat dus niet vanzelf over op de nieuwe eigenaar en de oorspronkelijke
eigenaar wordt door de overdracht ook niet bevrijd van die verplichting.
De HR voert hiervoor een aantal redenen aan:
1. Scheiding tussen verbintenissenrecht en goederenrecht: moeten strikt gescheiden blijven,
verbintenissenrecht werkt relatief, goederenrecht absoluut.
2. Een persoonlijke verbintenis beperkt het eigendomsrecht niet: een persoonlijke verbintenis
heeft geen goederenrechtelijke werking.
3. Gesloten stelsel van zakelijke rechten: zakelijke lasten worden maar beperkt toegestaan en
bestaan alleen uit verplichtingen tot een dulden of een niet-doen. Een positieve verplichting past
daar niet in.
4. Openbaarheid en rechtszekerheid: zakelijke lasten moeten kenbaar zijn via de openbare
registers, dit beschermt derden en zorgt voor rechtszekerheid. Contractuele verplichtingen
staan daar meestal niet in. Wanneer zulke verplichtingen toch automatisch overgaan zouden
derden zijn gebonden aan lasten die niet openbaar kenbaar zijn.
Bij rechtsopvolging onder bijzondere titel kan de actieve kant van een rechtsverhouding, een
vorderingsrecht, onder omstandigheden overgaan op de verkrijger van dat goed, maar de passieve
kant, de schuld, niet automatisch.
Kort: een contractuele verplichting die betrekking heeft op een onroerende zaak gaat niet automatisch
mee op een nieuwe eigenaar bij overdracht van die zaak. De HR bevestigt de strikte scheiding tussen
het verbintenissenrecht en goederenrecht, mede wegens het gesloten stelsel van zakelijke rechten.
Eilandgebied Curaçao/Erven Boyé (1985)
Het gaat over een oud beding bij verkoop van een plantage op Curacao waarbij was afgesproken dat
bij winning en uitvoer van bepaalde delfstoffen per hoeveelheid een bedrag moest worden betaald aan
Boyé en zijn rechtsopvolgers. Dit beding stond al in een transportakte uit 1893 en werd daarna bij
overdracht steeds opnieuw in de akten vermeld. Dit is te verklaren omdat men voor Blaauboer/Berlips
nog aannam dat zulke verplichtingen op rechtsopvolgers overgingen. Na 1905 was daarvoor juist een
kettingbeding met doorgeefplicht nodig. In 1974 werd de plantage verkocht aan Curacao maar in die
laatste akte werd het beding niet opnieuw opgelegd en werd er zelfs gegarandeerd dat er geen
persoonlijke verplichtingen meer rustten.
De HR stelt voorop dat het Boyé-beding geen zakelijke werking heeft maar een verbintenisrechtelijk
karakter draagt. Het hof mocht het beding wel uitleggen als een kettingbeding, dus als een contractuele
verplichting die bij iedere overdracht opnieuw moet worden opgelegd, ook al was dat niet letterlijk zo
geformuleerd. Dat kan volgens de HR uit de omstandigheden volgen, zoals het steeds opnieuw
opnemen van het beding in de akten en het feit dat het beding bedoeld was om toekomstige eigenaren
te binden. Daarmee ontstaat een verplichting tot eerbiediging en een doorgeefplicht bij verdere
overdracht.
Het hof ging volgens de HR echter te ver door te oordelen dat Curacao automatisch onrechtmatig
handelde door te profiteren van de wanprestatie van zijn verkoper, alleen omdat het beding kenbaar
was uit de aankomsttitel en omdat schade voor de erven Boyé dreigde. Daarmee gaf het hof feitelijk
toch een quasi-zakelijke werking aan het beding. De HR benadrukt dat profiteren van wanprestatie niet
automatisch onrechtmatig is. Daarvoor zijn extra omstandigheden nodig. Van belang is vooral wat de
koper wist of moest weten op het moment van de koop (niet pas bij de levering) omdat partijen dan hun
verplichtingen aangaan. Relevant is of de koper het beding bij de koop kende, of hij de strekking ervan
begreep, of er een onderzoeksplicht bestond, hoe voorzienbaar en ernstig het nadeel voor de
begunstigden was en of de koper invloed had op het niet doorleggen van het beding.
3
, Kort: een oud beding over een perceel kan als kettingbeding kan worden uitgelegd, maar zo’n beding
heeft geen automatische goederenrechtelijke werking + een koper die profiteert van het niet-doorleggen
van zo’n beding handelt niet automatisch onrechtmatig maar dat hangt af van concrete omstandigheden
zoals kennis van het beding bij de koop en de voorzienbaarheid van nadeel voor de begunstigde.
Kwalitatieve rechten (2007)
Bij de ontwikkeling van een recreatiepark sloten de kopers van bungalows koopovereenkomsten met
Vaate. In de algemene voorwaarden was opgenomen dat de exploitant het onderhoud van wegen, groen
en andere gemeenschappelijke voorzieningen verzorgde en toegang tot faciliteiten bood. In ruil
daarvoor moesten de eigenaren jaarlijks een parkbijdrage betalen. Later werden de
gemeenschappelijke voorzieningen overgedragen aan andere vennootschappen. Een aantal eigenaren
weigerden vervolgens om de parkbijdrage nog te betalen. De vraag was of het recht om de parkbijdrage
te innen automatisch was overgegaan met de overdracht als een kwalitatief recht in de zin van artikel
6:651.
De HR stelt voorop dat een recht alleen een kwalitatief recht is als het zo nauw verbonden is met een
bepaald goed van de schuldeiser, dat deze bij dat recht alleen belang heeft zolang hij eigenaar is van
dat goed. Het hof had in een zaak geoordeeld dat een dergelijk voldoende verband ontbrak, omdat een
splitsing mogelijk was tussen de eigendom van de infrastructuur en de exploitatieovereenkomst. De
parkbijdrage was volgens de uitleg de tegenprestatie voor exploitatie en diensten, en niet voor de
eigendom zelf. De HR bevestigt dit: het recht op betaling van de parkbijdrage is hier niet zonder meer
een kwalitatief recht. Doorslaggevend is of er werkelijk een zodanig verband bestaat tussen het
vorderingsrecht en het eigendom van het goed. Als exploitatie en eigendom van elkaar te scheiden zijn,
ontbreekt dat verband.
Kort: een vorderingsrecht is alleen een kwalitatief recht als het zo nauw samenhangt met een bepaald
goed van de schuldeiser dat het belang daarbij alleen bestaat zolang hij dat goed bezit. Als het recht
vooral ziet op exploitatie of dienstverlening en niet op het enkele eigendom van het goed, gaat het niet
van rechtswege mee over bij overdracht.
Tennisvereniging de Ypelaar (2012)
In 1982 werd tussen een tennisvereniging en omwonenden afgesproken dat de tennisvereniging bij 4
banen geen lichtmasten zou plaatsen, in ruil voor dat de bewoners de bezwaren tegen de andere
lichtmasten zouden intrekken. Ruim 20 jaar later wou de tennisvereniging toch de lichtmasten plaatsen.
De vraag was of de tennisvereniging ten opzichte van de originele bewoners nog gebonden was aan
de afspraak, en ten opzichte van de nieuwe bewoners.
De HR corrigeert het hof op 2 punten. Ten eerste oordeelt de HR dat bij de vraag of het recht mee
overgaat met een goed moet worden gekeken naar het recht dat geldt op het moment van overdracht.
Omdat de nieuwe bewoners het goed in 2005 hebben verkregen moet worden getoetst aan artikel
6:251 over kwalitatieve rechten en niet het oude BW. Een kwalitatief recht is een uit een overeenkomst
voortvloeiend recht dat zo nauw met een goed samenhangt dat de rechthebbende er alleen belang bij
heeft zolang hij dat goed bezit. Een kwalitatief recht gaat van rechtswege over op de nieuwe eigenaar.
Omdat het nieuwe recht moet worden toegepast is dus niet vereist dat de rechtsvoorganger bedongen
heeft dat het recht overgaat op rechtsopvolgers.
Ten tweede stelt de tennisvereniging dat zij ten opzichte van de oude bewoners niet meer gebonden is
aan de afspraak door gewijzigde omstandigheden. Wijziging of ontbinding wegens onvoorziene
omstandigheden van artikel 6:258 kan alleen via een constitutieve rechterlijke uitspraak en daarvoor is
in kort geding geen plaats. Als een dergelijk beroep wordt opgevat als een beroep op de beperkende
werking van de redelijkheid en billijkheid van artikel 6:248 lid 2, geldt een strenge maatstaf. De vraag
is dan niet of het onredelijk is om de vereniging aan de afspraak te houden, maar of gebondenheid naar
4
