Samenvatting - Vastgoedmanagement 2 (L.12704)

VASTGOEDMANAGEMENT 2
SAMENVATTING
WEEK 1

OPKOMST VOLKSHUISVESTING (TOT 1945)


REDENEN
 Industrialisatie
o Trek van platteland naar stad
 Nachtwakersstaat
o Overheid moest zich zo min mogelijk met de burgers bemoeien
o Huisvesting was geen overheidstaak -> geen bouweisen
 Te weinig goedkope woningen -> huurprijzen stegen sterk -> speculatie
 Gevolg revolutiebouw
o Inferieure bouwmaterialen, hoog tempo, slechte kwaliteit, slecht geschoolde arbeiders
en bouwfraude, bestaande (kleine) woningen gesplitst
 De gegoede burgerij en fabrikanten hebben ingegrepen
 Eerste coöperatieve bouwvereniging in 1852 (1899: 112 verenigingen met gemiddeld 70
woningen in bezit)
 Verzuiling


MOTIEVEN OM TE INTERVENIËREN
 Sociale bewogenheid van deel van gegoede burgerij
 Eigen belang van fabrikanten (gezonde werknemers kunnen harder werken)
 Politieke verschuivingen: arbeidersverenigingen begonnen druk uit te oefenen voor betere
huisvesting
 Angst voor revolutie
 Risico’s volksgezondheid


WONINGWET (1901)
 Doel: de kwaliteit van woningen verbeteren en slechte woningen tegengaan
 Hoe: door in de wet een aantal zaken te regelen
o Opstellen bouwvoorschriften
o Invoering bouwvergunning
o Gemeenten krijgen ook een controlerende taak bij bestaande bouw
o Gemeenten moeten bestemmingsplannen gaan opstellen voor de stad
o Financiële steun voor (sociale) woningbouw voor daartoe aangewezen partijen
 Gemeentelijke woningbedrijven
 Toegelaten instellingen: bijzonder particulier initiatief die alleen op het
gebied van de volkshuisvesting actief mochten zijn: denk aan coöperatieve
bouwverenigingen
 Woningwetwoningen: WOI
 Trage invoering
o 1904: eerste toegelaten instelling ingeschreven
o 1906: eerste woningwetwoningen worden gebouwd
 Verdere belangrijke gebeurtenissen

, o 1916: huurbevriezing
o 1918: intrede huurbescherming
o Na 1918: huurregulering i.p.v. huurbevriezing: meer marktwerking

DE GLORIETIJD VAN DE SOCIALE WONINGBOUW (1970-1995)


WOII
 Ervoor
o Verhuur van woonruimte is vooral een zaak voor particulieren
o Voordelen
 Huur komt maandelijks binnen
 Waarde vastgoed doorgaans stijgende lijn
 Erna
o Woningtekort 300.000 woningen
o Wederopbouw
o Veel regulering
o Verdere uitbouw van de verzorgingsstaat
 Volkshuisvesting werd centraal geleid en gefinancierd door de overheid
o Drie overheidstaken
 (Laten) bouwen
 Systeembouw, kwantiteit, homogeniteit
 (Laten) verdelen
 Intrede huurwoningdistributie: 1947 woonruimtewet als voorloper
van de latere huisvestingswet, regelde huurwoningverdeling
 1969: deze wet is voor grote delen van het land buiten werking gezet
(mede door toegenomen welvaart)
 1992: de wet wordt vervangen door de Huisvestingwet: gemeente ‘in
charge’ in verdeling schaarse woningen (sociale huur en lage koop)
onder lagere inkomensgroepen (middels o.a.
huisvestingsverordening)
 2015: de gewijzigde huisvestingswet treedt in werking
 (Laten) financieren
 Subsidiëring bouwkosten door overheid en lage huurprijzen i.v.m.
koppeling geleide loonpolitiek
 Huurwet in 1950: bescherming onredelijke huurprijzen en opzeggen
huur door verhuurder
o Verregaande overheidsbemoeienis om voldoende nieuwbouwwoningen te regelen
met een lage huur
o Middelen: gemengd stelsel van object- en subjectsubsidies
 Object: subsidie voor het object, zoals het gebouw
 Subject: subsidie voor het subject, zoals een individu


KOOPSECTOR
 Vanaf jaren 70 hypotheekrenteaftrek
 Nationale Hypotheek Garantie
 Doorstroming bevorderen: goedkope huursector krimpen
 Niet gelukt omdat doorstroming stagneert (gevolg: scheefwonen -> kloof huur-koop)

VAN HUREN NAAR KOPEN (VANAF 1995)

,  Afgelopen 150 jaar continu spanningsveld tussen overheidsbemoeienis en vrije markt
 Hoe kan er meer marktwerking worden toegepast in de volkshuisvesting (terugtredende
overheid), maar wel huisvesting worden gegarandeerd voor lagere inkomens?


SITUATIESCHETS
 Starters (buitenstaanders) worden geconfronteerd met lange wachttijden voor een sociale
huurwoning
 Voor starters is kopen vaak niet haalbaar vanwege te hoge koopprijzen i.c.m. beperkte
financierbaarheid, dit geldt ook vaak voor zittende huurders
 Zittende huurders kunnen vaker doorstromen naar een andere huurwoning, maar doen dit
niet altijd. Hoge mate van scheefwonen (gevestigden) doet doorstroming op de woningmarkt
mede stagneren waardoor lange wachttijden ontstaan
 Middeninkomens zitten vast op de woningmarkt door het te hoge inkomen voor een sociale
huurwoning
 Betaalbare duurdere huurwoningen zijn schaars en kopen vaak geen optie vanwege
beperkte financierbaarheid en beschikbaarheid


SCHEEFWONEN
 Goedkope scheefheid
o Mensen met een hoger inkomen huren een relatief goedkope sociale huurwoning
 Dure scheefheid
o Mensen uit de doelgroep van het sociaal huisvestingsbeleid die in een relatief dure
huurwoning wonen: zij ontvangen relatief veel huurtoeslag waardoor kosten overheid
oplopen


ROL WONINGCORPORATIES
 Fusies grotere woningcorporaties
o 1992: 1341 verenigingen met totaal 13.400 woningen
o 2015: 269 corporaties met totaal 2.500.000 woningen
 Vanaf 1995 gingen corporaties zich commerciëler profileren en aan de randen (en
daarbuiten) van hun taak opereren
o Dit heeft o.a. geleid tot een aantal schandalen
o In 2015 heeft dit geleid tot een herziene woningwet met een duidelijk afgebakend
kader voor woningcorporaties

WEEK 2

DE HUURMARKT


GEREGULEERDE HUURWONINGEN
Woningen waar de maximale hoogte van de huur door het aantal woningwaarderingsstelsel-punten
wordt bepaald

 Sociale huurwoning
o Contract afgesloten op of na 1 januari 2024: maximale (kale) huur €900,07
o T/m 143 WWS-punten
o Recht op huurtoeslag
 Middenhuurwoning
o Contract afgesloten op of na 1 juli 2024: huur gelegen tussen €900,07 - €1184,82