Toolbox marktkennis samenvatting

TOOLBOX MARKTKENNIS
2526

1. RESIDENTIEEL VASTGOED
1.1. WOONLANDSCHAP
De domeinen van het woonlandschap:
 Kopen
- Privaat
- Sociaal
 Huren
- Privaat
- Sociaal
 Investeren
 Beleggen

We gaan minder moeten in open bebouwing bouwen -> we moeten onze grond
beter benutten.
71% is in vlaanderen eigenaar van zijn eigen woning; 29% woont in een
huurmarkt.
= We zitten in een eigenaarsmarkt
-> Dit is uitzonderlijk ivm onze buurlanden; voor ons is dit een
nichemarkt. (klein specifiek deel vd markt)
(dit hangt wel af van regio/stad ; bv. In gent is deze verhouding 50/50)

Onze private huurmarkt stijgt wel lichtjes over de laatste jaren

Hypotheek = Als u uw lening niet meer kan betalen zal uw bank u woning/grond
in onderpand nemen, en je woning/grond gaan openbaar verkopen om zo je
schulden af te betalen bij de bank.




2

,1.2. KOPEN
1.2.1. EINDGEBRUIKER-EIGENAAR
Vraagperspectief
Er is een cyclus
-> er is dagelijks een vraag voor
nieuwe woning
-> er is altijd behoeft voor verhuis;
gelukkig want moest dit er niet
zijn is de vastgoed sector eigenlijk
nutteloos



We kunnen verhuisredenen/initiatieven gaan groeperen
 Kwalitatief (Technische eisen, EPC, Functies, Imago)
 Kwantitatief (Oppervlakte, gezinsuitbreiding, ruimtefuncties)
 Locatie (woonwerk-verkeer, natuur, omgeving)
 Financieel (betaalbaar, te duur, mag duurder)

Deze initiatieven zorgen voor een dynamische vraag – statisch aanbod.
(vraag en aanbod kan soms wel even duren in de vastgoedmarkt)


Woningprijs
Wat bepaaldt de woningprijs? Vraag en aanbod
Ability = Besteedbaar budget (kan ik het financieel aan?)
 beschikbaar inkomen – ontleningscapaciteit
 KUNNEN ; de koopkracht -> eigen middelen + ontleningscapaciteit
Willingness = De wil om te gaan kopen
 WILLEN

Bij veel vraag en weinig aanbod -> grote stijging vd prijzen vd
vastgoedmarkt.
BV. In corona steeg de vraag voor bureau, tuin en terras
-> hierdoor was er meer vraag maar er was te weinig aanbod
-> stijging van deze huisprijzen.




2

,Waar haal je je budget om te kopen? Ability (kunnen)
 Eigen middelen (EM)
 Hypothecaire lening (HL) (onroerend onderpand/hypotheek)
 Andere

- Dit is afhankelijk van elke redenenen
- Leeftijd
- Gezinstoestand
- Inkomensevoultie
- Spaarsnelheid
- Toevalligheden

Woningprijzen hangen af van je ABILITY die afhangd van determinerende
factoren zoals lenen: ontleningscapaciteit
 Inkomen
- Inkomen (besteedbaar inkomen -> woonquote
- Fascaliteit (woonbonus)
- Premies?
 Uitgaven
- Interestvoet
- Fiscaliteit (BTW, registratie
- Hypotheektype

De laatste 10 jaar steeg het inkomen x10, let wel op er speelt veel inflatie
mee. De laatste jaren tot 1 jaar terug lagen de rentevoeten zeer laat, nu
beginnen deze opnieuw sterk te stijgen

Afbetalingsratio = initiële afbetaling hypotheek in verhouding tot het
inkomen
 Verschilt niet substantieel doorheen de recente tijd =
stabiel tot licht stijged
(belangrijk ifv de determinerende factoren)
Woningqoute = verhouding afbetaling/huur + woonkosten tussen en
inkomen
 Maximaal 30% van je inkomen naar wonen
 In vlaanderen en europa ligt het gemiddelde op 25% van het
inkomen

Maar de reële ontleningslast (= wat je maandelijks betaald voor je
lening) daalt
 Inflatie (geld word minder zwaar)
 Loonstijging (lening blijft gelijk, woonquote daalt)


2

,  Herfinancieringen (je kan je lening heronderhandelen bij lagere
rente)
Hoe kan de woningprijs sterk stijgen als de initiële afbetalingsratio bijna
niet veranderd?
 Inkomensevolutie
 Evolutie hypothecaire intrestvoete
Sinds 1982 een sterke daling vd rente. Bij een gelijke
maandelijkse afbetaling berschuift de betaling van vooral
interest naar meer kapitaalaflossig, wat zeer belangrijk is.
Hierdoor kan men meer kapitaal lenen, wat leidt tot een groter
besteedbaar budget
 Looptijd hypothicaire lening
- Gestart met invoering van woonbonus -> langere fiscale
aftrek
- Langere looptijd –> langer maandelijkse afbetaliing
- Zelfde afbetaling -> hoger leenbaar bedrag
-> Verhoging van de woonprijzen
 Beleningsgraad
- 90% vd starters lenen + lenen vaak een zeer hoog %
- Doorstromers lenen minder + meer EM -> duurder
segment
 Fiscaliteit (-> bouwsparen en woonbonus)




Woningprijzen bij willingness, heb je ook determinerende factore
Vertrouwen in kopen van discrete goederen
 Economische situatie
 Werkloosheid
 Finaciele situatie vd gezinnen
 Spaarcapaciteit vd gezinnen




2