Deel 1 Inleiding Vastgoedexploitatie
Hoofdstuk 1: De markt voor vastgoedexploitatie
Vastgoedmanager = de persoon
Vasgoedmanagementorganisatie (VMO) = de organisatie die in opdracht van één of meerdere
(institutionele) beleggingsorganisatie (BO’s) het management van de vastgoed(deel) portefeuille
uitoefent
3 beleidsniveaus binnen de vastgoedmanagementpiramide
1. Strategisch niveau (portefeuillemanagement)
De sturing leidt tot kaders en richtlijnen voor de lagen eronder.
Ongeacht het type vastgoedeigenaar zal op strategisch niveau periodiek (om de 3 jaar, met
jaarlijkse bijstelling) een portefeuilleplan worden vervaardigd. Dit omvat de uitgangspunten voor
de gewenste wijzigingen in de portefeuilleopbouw (acquisitie en dispositie) en voor de
exploitatie in hoofdlijnen.
Het is primair verantwoordelijk voor e volgende activiteiten (wordt schriftelijk vastgelegd in een
strategisch document; portefeuille- of portfoliobeleidsplan):
Allocatiebeleid
Bepaald in welke sector wordt belegd en op welke manier; indirect (via al dan niet
gespecialiseerde vastgoedfondsen) of direct (door zelf vastgoed aan te kopen)
Risicomanagement
Risico’s die onderscheiden worden op strategisch, tactisch en operationeel niveau en op
welke wijze deze worden beheerst
o Economisch risico
o Leegstandrisico
o Debiteurenrisico
o Fiscaal/juridisch risico
o Marktwaarderisico
o Politiek risico/regelgeving
Belangrijk dat het fund management kan beschikken over adequate
managementinformatie en dat taken, verantwoordelijkheden, bevoegdheden en
procedures op alle niveaus helder zijn.
Uitbesteden assetmanagement
Belangrijk omdat de performance van de beleggingen voor een belangrijk deel afhangt
van het functioneren van asset- en propertymanagement en omdat wet- en regelgeving
steeds verdergaande eisen stellen aan de manier waarop uitbestedingsrelaties worden
aangegaan en ingevuld.
Acquisitie en dispositie
Fund management stelt hiervoor criteria op ten aanzien van rendement, risicoprofiel,
sector, volume en landen/regio’s waarin mag worden geïnvesteerd. Als objecten niet
meer binnen het rendementrisicoprofiel vallen, moeten ze worden verkocht en moet er
geïnvesteerd worden in vastgoed dat wel binnen de randvoorwaarden past.
Portefeuilleoptimalisatie
Ook het in exploitatie gehouden vastgoed moet worden getoetst op performance.
Hiermee wordt het directe rendement bedoeld dat verkregen wordt uit
huuropbrengsten, en het indirecte rendement in de vorm van waardeontwikkeling.
Hoofdstuk 1: De markt voor vastgoedexploitatie
Vastgoedmanager = de persoon
Vasgoedmanagementorganisatie (VMO) = de organisatie die in opdracht van één of meerdere
(institutionele) beleggingsorganisatie (BO’s) het management van de vastgoed(deel) portefeuille
uitoefent
3 beleidsniveaus binnen de vastgoedmanagementpiramide
1. Strategisch niveau (portefeuillemanagement)
De sturing leidt tot kaders en richtlijnen voor de lagen eronder.
Ongeacht het type vastgoedeigenaar zal op strategisch niveau periodiek (om de 3 jaar, met
jaarlijkse bijstelling) een portefeuilleplan worden vervaardigd. Dit omvat de uitgangspunten voor
de gewenste wijzigingen in de portefeuilleopbouw (acquisitie en dispositie) en voor de
exploitatie in hoofdlijnen.
Het is primair verantwoordelijk voor e volgende activiteiten (wordt schriftelijk vastgelegd in een
strategisch document; portefeuille- of portfoliobeleidsplan):
Allocatiebeleid
Bepaald in welke sector wordt belegd en op welke manier; indirect (via al dan niet
gespecialiseerde vastgoedfondsen) of direct (door zelf vastgoed aan te kopen)
Risicomanagement
Risico’s die onderscheiden worden op strategisch, tactisch en operationeel niveau en op
welke wijze deze worden beheerst
o Economisch risico
o Leegstandrisico
o Debiteurenrisico
o Fiscaal/juridisch risico
o Marktwaarderisico
o Politiek risico/regelgeving
Belangrijk dat het fund management kan beschikken over adequate
managementinformatie en dat taken, verantwoordelijkheden, bevoegdheden en
procedures op alle niveaus helder zijn.
Uitbesteden assetmanagement
Belangrijk omdat de performance van de beleggingen voor een belangrijk deel afhangt
van het functioneren van asset- en propertymanagement en omdat wet- en regelgeving
steeds verdergaande eisen stellen aan de manier waarop uitbestedingsrelaties worden
aangegaan en ingevuld.
Acquisitie en dispositie
Fund management stelt hiervoor criteria op ten aanzien van rendement, risicoprofiel,
sector, volume en landen/regio’s waarin mag worden geïnvesteerd. Als objecten niet
meer binnen het rendementrisicoprofiel vallen, moeten ze worden verkocht en moet er
geïnvesteerd worden in vastgoed dat wel binnen de randvoorwaarden past.
Portefeuilleoptimalisatie
Ook het in exploitatie gehouden vastgoed moet worden getoetst op performance.
Hiermee wordt het directe rendement bedoeld dat verkregen wordt uit
huuropbrengsten, en het indirecte rendement in de vorm van waardeontwikkeling.
