Hoofdstuk 9
De NEN 2632 geeft de begripsomschrijving en de indeling van de
exploitatiekosten weer. De norm is van toepassing op onroerend goed, namelijk
gebouwen en terreinen. De NEN 2632 bevat de volgende vijf hoofdgroepen;
A1. Vaste kosten A2. Energiekosten A3. Onderhoudskosten A4. Administratieve
beheerskosten A5. Specifieke bedrijfskosten.
A1. Vaste kosten; zijn de kosten die verbonden zijn aan het in eigendom en
gebruik hebben van onroerend goed. Hierbij kan er gedacht worden aan;
- Rente en afschrijving.
- Erfpachtcanon; wordt de grond in erfpacht verkregen dan is er bij de realisatie
van het onroerend goed geen geld betaald voor het verkrijgen van de grond->
geen investering. Wel wordt er betaald voor het gebruik van de grond.
- Belastingen en heffingen (retributies); hierbij moet gedacht worden aan de
onroerend- zaakbelasting (OZB) o.b.v. de beschikking Waarde Onroerende Zaken
(WOZ)
- Verzekeringen – Huur – Huurderving
A2. Energiekosten; Dit zijn de kosten van het energieverbruik van het
onroerend goed. Wordt onderscheiden in;
- Elektriciteit – Brandstoffen – Stadsverwarming – Andere energiebronnen – Water
A3. Onderhoudskosten; Zijn de kosten die nodig zijn om het onroerend goed
kwalitatief op peil te houden, zodat de gebruiker erin kan functioneren. Wordt
verdeeld in technisch en schoonmaak.
Technisch onderhoud; kosten die voortvloeien uit het in standhouden van functies
van het onroerend goed d.m.v. herstellen, vervangen en andere soortgelijke
activiteiten.
Schoonmaakonderhoud; kosten voor het verwijderen van vuil en reinigen.
A4. Administratieve beheerskosten.
A5. Specifieke bedrijfskosten; zijn kosten van het gebruik van onroerend goed
die voortvloeien uit het functioneren van het bedrijf in het desbetreffende
gebouw. (bewaking en beveiliging).
De NEN 2632 maakt behalve een verdeling in 5 hoofdgroepen een verdeling van
de kosten naar feitelijke situatie waarin ze ontstaat. Drie mogelijkheden zijn er;
- In eigendom hebben van onroerend goed; hierbij hebben de
, exploitatiekosten betrekking op een gering aantal kostensoorten, zie figuur blz.
222.
- Gebruiksklaar instandhouden van onroerend goed; het gebouw wordt
hier niet daadwerkelijk gebruikt. Het staat leeg, maar de eigenaar wil het in een
dusdanige situatie brengen, dat een potentiële gebruiker het direct kan
betrekken.
- Gedeeltelijk of volledig gebruik van onroerend goed; Zodra een gebouw
in gebruik wordt genomen, komen er aanvullende exploitatiekosten bij.
De juiste registratie van de kosten maakt uiteindelijk een vergelijking met de
gangbare normen mogelijk.
Het merendeel van het onroerend goed wordt heden ten dage gehuurd. De
berekening van het huurniveau vindt vaak haar oorsprong bij de nieuwbouw.
D.m.v. het zogenaamde bruto-aanvangsrendement (BAR) t.o.v. de gedane
investering wordt de aanvangshuurprijs bepaald. Het bruto aanvangsrendement
wordt berekend door de jaarhuur te delen door de aanschafprijs van het vastgoed
+ bijkomende kosten. Hier volgt een % uit; een relatief laag bruto-
aanvangsrendement is gerechtvaardigd als het gaat om een hoogwaardig en
volledig verhuurder toplocatie. Vb. zie blz. 224
De exploitatiekosten van onroerend goed zijn de afgelopen dertig jaar sterk
gestegen. De belangrijkste ontwikkelingen die deze stijging veroorzaken, zijn;
- Toegenomen technische ontwikkelingen in gebouwen; de technische
uitrusting is steeds omvangrijker geworden. Dit heeft tot gevolg gehad dat de
gemiddelde bouwkosten toenamen. Daarnaast zorgen de extra installaties voor
een verhoging van onderhouds- en energiekosten.
- Verhoogd ruimtegebruik per medewerker; Net netto-ruimtegebruik per mw
is toegenomen met gemiddeld 2 tot 4 m2 p.p.
- Toenemende mobiliteit; Dit heeft ervoor gezorgd dat er steeds meer
parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden.
- Toegenomen uitrustingsniveau; Voorbeelden zijn aanwezigheid van
restaurant, bibliotheek, fitness e.d.
Met het volgende van de NEN 2632:1980.nl Exploitatie kosten van Gebouwen –
Begripsomschrijvingen en indeling, worden de exploitatiekosten die ontstaan
door het in eigendom hebben, instandhouden of gebruiken van onroerend goed
vastgelegd ->vastlegging huisvestingskosten. Voor de totale kosten verbonden
aan gebouw, bedrijf en mens wordt het begrip facilitaire kosten gehanteerd.
Onderstaand figuur geeft een rubricering van de componenten die onderdeel zijn
van de facilitaire kosten. De organisatie gebonden kosten kunnen per organisatie
sterk verschillen. De doelstelling van een duidelijke rubricering is dat de
registratie van de fac. kosten kan plaatsvinden en vervolgend vergeleken kan
worden met de gangbare normen.
De NEN 2632 geeft de begripsomschrijving en de indeling van de
exploitatiekosten weer. De norm is van toepassing op onroerend goed, namelijk
gebouwen en terreinen. De NEN 2632 bevat de volgende vijf hoofdgroepen;
A1. Vaste kosten A2. Energiekosten A3. Onderhoudskosten A4. Administratieve
beheerskosten A5. Specifieke bedrijfskosten.
A1. Vaste kosten; zijn de kosten die verbonden zijn aan het in eigendom en
gebruik hebben van onroerend goed. Hierbij kan er gedacht worden aan;
- Rente en afschrijving.
- Erfpachtcanon; wordt de grond in erfpacht verkregen dan is er bij de realisatie
van het onroerend goed geen geld betaald voor het verkrijgen van de grond->
geen investering. Wel wordt er betaald voor het gebruik van de grond.
- Belastingen en heffingen (retributies); hierbij moet gedacht worden aan de
onroerend- zaakbelasting (OZB) o.b.v. de beschikking Waarde Onroerende Zaken
(WOZ)
- Verzekeringen – Huur – Huurderving
A2. Energiekosten; Dit zijn de kosten van het energieverbruik van het
onroerend goed. Wordt onderscheiden in;
- Elektriciteit – Brandstoffen – Stadsverwarming – Andere energiebronnen – Water
A3. Onderhoudskosten; Zijn de kosten die nodig zijn om het onroerend goed
kwalitatief op peil te houden, zodat de gebruiker erin kan functioneren. Wordt
verdeeld in technisch en schoonmaak.
Technisch onderhoud; kosten die voortvloeien uit het in standhouden van functies
van het onroerend goed d.m.v. herstellen, vervangen en andere soortgelijke
activiteiten.
Schoonmaakonderhoud; kosten voor het verwijderen van vuil en reinigen.
A4. Administratieve beheerskosten.
A5. Specifieke bedrijfskosten; zijn kosten van het gebruik van onroerend goed
die voortvloeien uit het functioneren van het bedrijf in het desbetreffende
gebouw. (bewaking en beveiliging).
De NEN 2632 maakt behalve een verdeling in 5 hoofdgroepen een verdeling van
de kosten naar feitelijke situatie waarin ze ontstaat. Drie mogelijkheden zijn er;
- In eigendom hebben van onroerend goed; hierbij hebben de
, exploitatiekosten betrekking op een gering aantal kostensoorten, zie figuur blz.
222.
- Gebruiksklaar instandhouden van onroerend goed; het gebouw wordt
hier niet daadwerkelijk gebruikt. Het staat leeg, maar de eigenaar wil het in een
dusdanige situatie brengen, dat een potentiële gebruiker het direct kan
betrekken.
- Gedeeltelijk of volledig gebruik van onroerend goed; Zodra een gebouw
in gebruik wordt genomen, komen er aanvullende exploitatiekosten bij.
De juiste registratie van de kosten maakt uiteindelijk een vergelijking met de
gangbare normen mogelijk.
Het merendeel van het onroerend goed wordt heden ten dage gehuurd. De
berekening van het huurniveau vindt vaak haar oorsprong bij de nieuwbouw.
D.m.v. het zogenaamde bruto-aanvangsrendement (BAR) t.o.v. de gedane
investering wordt de aanvangshuurprijs bepaald. Het bruto aanvangsrendement
wordt berekend door de jaarhuur te delen door de aanschafprijs van het vastgoed
+ bijkomende kosten. Hier volgt een % uit; een relatief laag bruto-
aanvangsrendement is gerechtvaardigd als het gaat om een hoogwaardig en
volledig verhuurder toplocatie. Vb. zie blz. 224
De exploitatiekosten van onroerend goed zijn de afgelopen dertig jaar sterk
gestegen. De belangrijkste ontwikkelingen die deze stijging veroorzaken, zijn;
- Toegenomen technische ontwikkelingen in gebouwen; de technische
uitrusting is steeds omvangrijker geworden. Dit heeft tot gevolg gehad dat de
gemiddelde bouwkosten toenamen. Daarnaast zorgen de extra installaties voor
een verhoging van onderhouds- en energiekosten.
- Verhoogd ruimtegebruik per medewerker; Net netto-ruimtegebruik per mw
is toegenomen met gemiddeld 2 tot 4 m2 p.p.
- Toenemende mobiliteit; Dit heeft ervoor gezorgd dat er steeds meer
parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden.
- Toegenomen uitrustingsniveau; Voorbeelden zijn aanwezigheid van
restaurant, bibliotheek, fitness e.d.
Met het volgende van de NEN 2632:1980.nl Exploitatie kosten van Gebouwen –
Begripsomschrijvingen en indeling, worden de exploitatiekosten die ontstaan
door het in eigendom hebben, instandhouden of gebruiken van onroerend goed
vastgelegd ->vastlegging huisvestingskosten. Voor de totale kosten verbonden
aan gebouw, bedrijf en mens wordt het begrip facilitaire kosten gehanteerd.
Onderstaand figuur geeft een rubricering van de componenten die onderdeel zijn
van de facilitaire kosten. De organisatie gebonden kosten kunnen per organisatie
sterk verschillen. De doelstelling van een duidelijke rubricering is dat de
registratie van de fac. kosten kan plaatsvinden en vervolgend vergeleken kan
worden met de gangbare normen.
