Hoofdstuk 10 Management van winkelcentra en winkels
De locatie voor winkelvastgoed is erg belangrijk. De winkellocatie bepaalt immers
de aard en de omvang van de consumentenstroom. De locatie van een
winkelpand kunnen we op twee manieren typeren. Allereerst is het de vraag tot
welk type winkelconcentratie het pand behoort. Daarnaast is het van belang te
weten waar het pand in deze winkelconcentratie precies gelegen is.
Nederland kent verschillende typen winkelconcentraties:
In de wederopbouw na WOII is men begonnen met het opbouwen en vervolgens
het versterken en in stand houden van een functioneel-hiërarchisch
winkelapparaat. Als centrale doelstellig werd gehanteerd dat het voor
consumenten mogelijk moest zijn om in de woonomgeving op loopafstand de
dagelijkse aankopen te doen.
Momenteel is de winkelconcentratie in Nederland als volgt getypeerd:
Centrale gebieden: zowel de traditionele binnensteden en
hoofdwinkelstraten als de centra van kleinere kernen
Ondersteunende centra: stadsdeel-, wijk- en buurtcentra
Overige centra: grootschalige concentraties op minder traditionele
locaties
Verspreide bewinkeling: verkooppunten buiten winkelgebieden
(restcategorie)
Een bekend onderscheid in bezoekmotieven van winkelcentra is:
- Run: boodschappen doen
- Fun: recreatief winkelen
- Doel: gericht aankopen doen
Voor de typering van de locatie binnen een winkelcentrum wordt ook wel een
indeling naar standplaatskwaliteiten gebruikt. Het uitgangspunt van deze
indeling is de A1-locatie (gebaseerd op een binnenstad):
A1-standkwaliteit
De winkelstraten (of gedeelten daarvan) die binnen een centrum de
hoogste bezoekersaantallen behalen, met een drukte-index van 100-75
Behoort tot het voetgangersdomein
Mode en warenhuizen zijn ruim vertegenwoordigd
A2-standkwaliteit
Locaties met een drukte-index van 75 tot 50 ten opzichte van het drukste
punt in het winkelgebied
De modebranche is ook hier ruim vertegenwoordigd
Landelijk en regionaal opererende filiaalbedrijven zijn ruim
vertegenwoordigd
B1-standkwaliteit
Locaties met een drukte-index van 50 to 25 ten opzichte van het drukste
punt in het winkelgebied
, Vaak dienen zich in deze straten ook andere voorzieningen aan, zoals
horeca, dienstverlening en baliefuncties, waaronder uitzendbureaus en
reisbureaus
B2-standkwaliteit
Locaties met een drukte-index van 25 tot 10 ten opzichte van een A1-
locatie
C-standkwaliteit
Locaties met een drukte-index van 10 tot 5 ten opzichte van een A1-locatie
Deze locaties kunnen worden getypeerd als aanloop-aanrijstraat met een
hoge mate van functiemenging
De VMO (vastgoedmanagementorganisatie) is verantwoordelijk voor het opstellen
van een marketingplan voor een winkelcentrum. Het marketingplan geeft inzicht
in de wijze waarop het winkelcentrum is gepositioneerd, welke ontwikkelingen
van invloed zijn op de marktpositie en welke acties mogelijk zijn om de
marktpositie te verbeteren. Het marketingplan wordt jaarlijks bijgesteld. Om een
marketingplan op te kunnen stellen is goed marktonderzoek noodzakelijk. Bij
marktonderzoek worden de volgende stappen ondernomen:
Stap 1: bepaling verzorgingsgebied
In de eerste plaats is het belangrijk om te weten waar de bezoekers van het
winkelcentrum wonen of waar ze vandaan komen.
Stap 2: concurrentieanalyse
Nadat het verzorgingsgebied is gedefinieerd, is het belangrijk een situatieanalyse
uit te voeren om een beeld te krijgen van de concurrerende winkelcentra en/of
winkelgebieden in het gebied
Stap 3: analyse van sterke en zwakke punten
Een analyse van de sterke en zwakke kanten van het centrum in vergelijking tot
de concurrentie laat zien wat het centrum anders en/of beter maakt dan de
andere centra in het gebied. Uitgaande van de benadering dat het winkelcentrum
feitelijk bestaat uit een verzameling van uiteenlopende producteigenschappen,
dient men het winkelcentrum te analyseren door deze afzonderlijke
producteigenschappen te beoordelen. Er kan onderscheid worden gemaakt in een
zevental hoofdgroepen van producteigenschappen (kwaliteiten), die elk een
reeks aspecten van het winkelcentrum betreffen. Deze kwaliteiten zijn:
1. Omgevingskwaliteit: aspecten die betrekking hebben op het marktgebied
en de concurrentiepositie van het winkelcentrum, evenals de institutionele
omgeving
2. Locatiekwaliteit: aspecten die betrekking hebben op de ligging en
bereikbaarheid van het winkelcentrum
3. Functionele kwaliteit: aspecten die betrekking hebben op de
functie/branchering van het winkelcentrum
4. Fysieke kwaliteit: aspecten die betrekking hebben op het functioneren van
het winkelcentrum als gebouw
5. Commerciële kwaliteit: aspecten die betrekking hebben op de
opvalwaarde, wervingskracht en uitstraling van het centrum
De locatie voor winkelvastgoed is erg belangrijk. De winkellocatie bepaalt immers
de aard en de omvang van de consumentenstroom. De locatie van een
winkelpand kunnen we op twee manieren typeren. Allereerst is het de vraag tot
welk type winkelconcentratie het pand behoort. Daarnaast is het van belang te
weten waar het pand in deze winkelconcentratie precies gelegen is.
Nederland kent verschillende typen winkelconcentraties:
In de wederopbouw na WOII is men begonnen met het opbouwen en vervolgens
het versterken en in stand houden van een functioneel-hiërarchisch
winkelapparaat. Als centrale doelstellig werd gehanteerd dat het voor
consumenten mogelijk moest zijn om in de woonomgeving op loopafstand de
dagelijkse aankopen te doen.
Momenteel is de winkelconcentratie in Nederland als volgt getypeerd:
Centrale gebieden: zowel de traditionele binnensteden en
hoofdwinkelstraten als de centra van kleinere kernen
Ondersteunende centra: stadsdeel-, wijk- en buurtcentra
Overige centra: grootschalige concentraties op minder traditionele
locaties
Verspreide bewinkeling: verkooppunten buiten winkelgebieden
(restcategorie)
Een bekend onderscheid in bezoekmotieven van winkelcentra is:
- Run: boodschappen doen
- Fun: recreatief winkelen
- Doel: gericht aankopen doen
Voor de typering van de locatie binnen een winkelcentrum wordt ook wel een
indeling naar standplaatskwaliteiten gebruikt. Het uitgangspunt van deze
indeling is de A1-locatie (gebaseerd op een binnenstad):
A1-standkwaliteit
De winkelstraten (of gedeelten daarvan) die binnen een centrum de
hoogste bezoekersaantallen behalen, met een drukte-index van 100-75
Behoort tot het voetgangersdomein
Mode en warenhuizen zijn ruim vertegenwoordigd
A2-standkwaliteit
Locaties met een drukte-index van 75 tot 50 ten opzichte van het drukste
punt in het winkelgebied
De modebranche is ook hier ruim vertegenwoordigd
Landelijk en regionaal opererende filiaalbedrijven zijn ruim
vertegenwoordigd
B1-standkwaliteit
Locaties met een drukte-index van 50 to 25 ten opzichte van het drukste
punt in het winkelgebied
, Vaak dienen zich in deze straten ook andere voorzieningen aan, zoals
horeca, dienstverlening en baliefuncties, waaronder uitzendbureaus en
reisbureaus
B2-standkwaliteit
Locaties met een drukte-index van 25 tot 10 ten opzichte van een A1-
locatie
C-standkwaliteit
Locaties met een drukte-index van 10 tot 5 ten opzichte van een A1-locatie
Deze locaties kunnen worden getypeerd als aanloop-aanrijstraat met een
hoge mate van functiemenging
De VMO (vastgoedmanagementorganisatie) is verantwoordelijk voor het opstellen
van een marketingplan voor een winkelcentrum. Het marketingplan geeft inzicht
in de wijze waarop het winkelcentrum is gepositioneerd, welke ontwikkelingen
van invloed zijn op de marktpositie en welke acties mogelijk zijn om de
marktpositie te verbeteren. Het marketingplan wordt jaarlijks bijgesteld. Om een
marketingplan op te kunnen stellen is goed marktonderzoek noodzakelijk. Bij
marktonderzoek worden de volgende stappen ondernomen:
Stap 1: bepaling verzorgingsgebied
In de eerste plaats is het belangrijk om te weten waar de bezoekers van het
winkelcentrum wonen of waar ze vandaan komen.
Stap 2: concurrentieanalyse
Nadat het verzorgingsgebied is gedefinieerd, is het belangrijk een situatieanalyse
uit te voeren om een beeld te krijgen van de concurrerende winkelcentra en/of
winkelgebieden in het gebied
Stap 3: analyse van sterke en zwakke punten
Een analyse van de sterke en zwakke kanten van het centrum in vergelijking tot
de concurrentie laat zien wat het centrum anders en/of beter maakt dan de
andere centra in het gebied. Uitgaande van de benadering dat het winkelcentrum
feitelijk bestaat uit een verzameling van uiteenlopende producteigenschappen,
dient men het winkelcentrum te analyseren door deze afzonderlijke
producteigenschappen te beoordelen. Er kan onderscheid worden gemaakt in een
zevental hoofdgroepen van producteigenschappen (kwaliteiten), die elk een
reeks aspecten van het winkelcentrum betreffen. Deze kwaliteiten zijn:
1. Omgevingskwaliteit: aspecten die betrekking hebben op het marktgebied
en de concurrentiepositie van het winkelcentrum, evenals de institutionele
omgeving
2. Locatiekwaliteit: aspecten die betrekking hebben op de ligging en
bereikbaarheid van het winkelcentrum
3. Functionele kwaliteit: aspecten die betrekking hebben op de
functie/branchering van het winkelcentrum
4. Fysieke kwaliteit: aspecten die betrekking hebben op het functioneren van
het winkelcentrum als gebouw
5. Commerciële kwaliteit: aspecten die betrekking hebben op de
opvalwaarde, wervingskracht en uitstraling van het centrum
